Рішенням Господарського суду Тернопільської області від 19.03.2010 року у справі № 6/145-2392 у задоволенні позовних вимог Заліщицької міської ради про розірвання договору оренди землі, укладеного з Суб’єктом підприємницької діяльності –фізичною особою ОСОБА_2 –відмовлено. Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 зобов’язано звільнити зайняту нею земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. по АДРЕСА_1 Тернопільської області. На відповідача покладено судові витрати.

При прийнятті рішення, суд дійшов висновку про те, що договір оренди землі укладеним не був, в тому не може бути розірваним. Оскільки, спірний договір оренди землі неукладений, а доказів наявності у відповідача правових підстав для зайняття земельної ділянки по АДРЕСА_1 суду не надано, то суд дійшов висновку про задоволення позовних вимог в частині звільнення орендованої відповідачем земельної ділянки.

Не погоджуючись з даним рішенням суду, СПД ОСОБА_2 звернулась до Львівського апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить рішення Господарського суду Тернопільської області від 19.03.2010 року у справі № 6/145-2392 скасувати, у задоволенні позовних вимог відмовити в повному об’ємі. Свої доводи скаржник мотивує тим, зокрема, що спірний договір у встановленому законом порядку зареєстровано в державному реєстрі 26.10.2005р., а тому висновки суду першої інстанції про неукладеність спірного договору, є неправомірними. Щодо доводів позивача та висновків суду першої інстанції про самовільне зайняття відповідачем спірної земельної ділянки зазначає, що в матеріалах справи наявне рішення Заліщицької міської ради № 661 від 21.10.2003р. "Про надання в оренду земельної ділянки гр. ОСОБА_2 по вул. С.Бандери"(на підставі якого було укладено спірний договір), яке в силу Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель" (963-15) свідчить про правомірність користування СПД ОСОБА_2 відведеною їй земельною ділянкою.

Заліщицька міська рада у відзиві на апеляційну скаргу заперечує проти доводів скаржника, просить у задоволенні вимог апеляційної скарги відмовити, оскаржуване судове рішення залишити без змін з підстав його відповідності нормам матеріального права. Зокрема, зазначає про те, що підставою для звернення до суду з даним позовом слугувало недосягнення між сторонами згоди щодо предмета договору, а саме: майданчик з твердим асфальтним покриттям чи трав’яний газон.

Третя особа у відзиві на апеляційну скаргу підтримує доводи скаржника, зазначаючи при цьому, що відповідно до проекту землеустрою та технічної документації по перенесенню меж земельної ділянки в натуру, межі земельної ділянки відповідно до прив’язок земельної ділянки до місцевості, які вказані на графічній частині проекту землеустрою, погодженого всіма службами - не порушено. Відтак, вважає безпідставними висновки суду першої інстанції про наявність підстав для звільнення відповідачем зайнятої нею земельної ділянки.

Третя особа подала клопотання від 05.05.2010р. про розгляд справи без участі її представника.

26 травня 2010р. в судовому засіданні, за згодою представників сторін, було оголошено перерву до 16.06.2010р., продовжену до 07.07.2010р.

Розпорядженням голови суду від 05.07.2010р. в склад судової колегії внесено зміни, замість судді Якімець Г.Г. введено суддю Кордюк Г.Т.

В даному судовому засіданні представники сторін підтримали свої доводи та заперечення.

Розглянувши матеріали справи, оцінивши зібрані докази, заслухавши пояснення представників сторін, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення місцевим господарським судом, дослідивши правильність застосування судом першої інстанції при винесенні оскаржуваного судового рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду Тернопільської області у даній справі підлягає скасуванню, виходячи з наступного.

З матеріалів справи вбачається, що ухвалою Заліщицької міської ради від 12.11.2002р. №110 гр. (а.с.27, Т. І) ОСОБА_2 надано дозвіл на збір матеріалів попереднього погодження місця розташування земельної ділянки площею 88 кв.м. для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (будівництво літнього павільйону по продажу морозива) в оренду, терміном на 10 років по АДРЕСА_1, за рахунок земель не наданих у власність та користування.

На підставі вказаної ухвали Заліщицької міської ради, 03.02.2003р. представниками погоджувальних служб було складено комісійний Акт обстеження земельної ділянки з метою визначення можливості та умов будівництва (влаштування) літнього павільйону ОСОБА_2 (а.с.28, Т І), який затверджено розпорядженням голови Заліщицької райдержадміністрації, згідно висновку якого, влаштування літнього павільйону в межах газону центральної площі не суперечить структурі забудови центральної частини м. Заліщики.

Ухвалою Заліщицької міської ради від 25.02.2003р. №229 відповідачу надано дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (будівництво літнього павільйону) в оренду, терміном на 10 років по АДРЕСА_1 та дозвіл на розроблення проектно-кошторисної документації на будівництво літнього павільйону по вул. С.Бандери (а.с.34, Т І).

На підставі вказаних актів, відповідач отримувала висновки контролюючих органів щодо можливого вибору (відведення) землі. Зокрема, згідно з висновками Тернопільської обласної комунальної інспекції охорони пам'яток історії та культури № 72 від 17.02.2003р. і Відділу містобудування, архітектури та житлово-комунального господарства Заліщицької РДА №С.292/082 від 15.09.2003р., відповідачу було погоджено відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1 в межах газону (зони озеленення).

9 липня 2003р. між відповідачем та третьою особою - Заліщицьким районним відділом Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" Державного комітету України із земельних ресурсів, на підставі рішення Заліщицької міської ради від 25.02.2003р. №229, було укладено договір на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки для роздрібної торгівлі та надання комерційних послуг. На виконання умов вказаного договору третьою особою розроблено для відповідача Проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки (а.с. 24, Т І).

Ухвалою Заліщицької міської ради від 21.10.2003р. №661 (а.с. 51, Т І) затверджено вищезазначений проект відведення земельної ділянки гр. ОСОБА_2 та вирішено надати її в оренду терміном на 10 років.

23 грудня 2004р. представником третьої особи, за участю сторін по справі, складено Акт встановлення і погодження меж землекористування в натурі (місцевості) та Акт відведення земельної ділянки в натуру гр. ОСОБА_2 загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг в оренду, терміном на 10 років по АДРЕСА_2 (а.с. 71-76, Т І).

26 жовтня 2005р. між сторонами у справі було укладено договір оренди землі, який зареєстрований третьою особою, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 26.10.2005р. за №0405647000967 (а.с.9, Т ІІ).

Рішенням виконавчого комітету Заліщицької міської ради від 30 серпня 2007р. № 291 (а.с.84, Т І) гр. ОСОБА_2 надано дозвіл на виготовлення проектно-кошторисної документації на будівництво літнього павільйону на наданій в користування земельній ділянці по АДРЕСА_1. Пунктом 2 вказаного рішення гр. ОСОБА_2 надано дозвіл на будівництво літнього павільйону на наданій в користування земельній ділянці по АДРЕСА_1 за умови виготовлення та погодження у встановленому законом порядку проектно-кошторисної документації.

На підставі спірного договору та проектної документації, затвердженої Управлінням містобудування, архітектури та індустрії будівельних матеріалів Заліщицької райдержадміністрації від 25.02.2009р., відповідачем отримано дозвіл на виконання будівельних робіт зі строком дії до червня 2011р.(а.с. 70, Т І).

В грудні 2009р. Заліщицька міська рада звернулась до суду з позовом про розірвання укладеного між сторонами договору оренди землі від 26.10.2005р., мотивуючи свої доводи тим, зокрема, що даний договір не був затверджений сесією міської ради, - додатки, які є невід’ємною частиною договору сторонами не укладались та не підписувались. Крім того, сторонами не досягнуто згоди щодо предмета договору, а саме: майданчик з твердим асфальтним покриттям чи трав’яний газон. Заявою про доповнення позовних вимог від 09.03.2010р. позивач додатково просив суд зобов’язати відповідача повернути самовільно зайняту земельну ділянку по АДРЕСА_1, що розташована на трав’яному газоні в межах зони озеленення центральної площі міста (а.с. 123, Т І).

Місцевий господарський суд у задоволенні позовних вимог Заліщицької міської ради про розірвання договору оренди землі відмовив. Однак, зобов’язав Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 звільнити зайняту нею земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. по АДРЕСА_1 Тернопільської області. При цьому, місцевий господарський суд встановив, що спірний договір оренди землі є неукладеним у зв’язку з відсутністю додатків до нього. Відтак, оскільки спірний договір оренди землі є неукладеним, то у відповідача відсутні правові підстави для зайняття земельної ділянки по вул. С.Бандери в м.Заліщики.

Проте, судова колегія не погоджується з даними висновками суду першої інстанції, з огляду на наступне.

Статтею 124 Земельного кодексу України передбачено, що передача в оренду земельних ділянок комунальної власності здійснюється на підставі рішення відповідного органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору.

Частиною 3 ст. 16 Закону України "Про оренду землі" визначено, що сторони укладають договір оренди землі лише у разі згоди орендодавця передати земельну ділянку в оренду.

Відповідно до ст. 638 ЦК України та ст. 180 ГК України, договір вважається укладеним, якщо між сторонами досягнуто згоди щодо усіх його істотних умов (предмету, визначених законом необхідних умов для договорів даного виду та визначених за заявою сторін умов).

Відповідно до ст. 15 Закону України "Про оренду землі" істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки); строк дії договору оренди; орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальність за її несплату; умови використання та цільове призначення земельної ділянки, що передається в оренду; умови збереження стану об'єкта оренди; умови повернення земельної ділянки орендодавцеві; існуючі обмеження щодо використання земельної ділянки; визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини; відповідальність сторін; умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.

У статті 32 цього Закону передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Порядок розірвання господарських договорів визначений статтею 188 Господарського кодексу України.

Вказаною статтею встановлено порядок зміни та розірвання господарських договорів, у тому числі у судовому порядку, у разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк.

Недотримання стороною зазначеного порядку при наявності встановлених законом або договором матеріально-правових підстав для розірвання договору не може бути підставою для відмови у захисті судом порушеного цивільного права, оскільки інше суперечило б приписам статті 124 Конституції України щодо поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, які виникають у державі, та статті 16 Цивільного кодексу України, згідно з якою кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, зокрема, про припинення правовідношення.

Згідно зі статтею 291 Господарського кодексу України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України (435-15) .

Колегія зазначає, що відповідно до частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, закон пов'язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду з невиконанням сторонами обов'язків, передбачених укладеним між ними договором.

Як свідчать матеріали справи, укладений між сторонами договір виконувався, про що свідчить факт вчинення конклюдентних дій. Зокрема, про фактичну передачу земельної ділянки свідчить сплата відповідачем орендних платежів, а зі сторони позивача –прийняття орендної плати (а.с. 35-38, Т ІІ).

Крім того, відповідно до положень ст. 15 ЗУ "Про оренду землі" відсутність у договорі оренди землі однієї з істотних умов, передбачених цією статтею, а також порушення вимог статей 4 - 6, 11, 17, 19 цього Закону є підставою для відмови в державній реєстрації договору оренди, а також для визнання договору недійсним відповідно до закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 6 цього ж Закону орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Господарським кодексом України (436-15) , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Спірний договір оренди від 26.10.2005 пройшов державну реєстрацію в Заліщицькому районному відділі земельних ресурсів. Факт державної реєстрації підтверджується печаткою реєструючого органу і підписом уповноваженої особи на договорі оренди та наявною в матеріалах справи реєстраційною справою спірного договору (а.с. 9, Т ІІ).

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

Тобто, якщо договір оренди землі не відповідає тим істотним умовам, які ставляться до даної категорії договорів, він не може бути зареєстрований в установленому законом порядку відповідним державним органом та не набирає законної сили.

Таким чином, Заліщицький районний відділ Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру" ДК України з земельних ресурсів, як державна установа, реєструючи спірний договір оренди від 26.10.2005р., не ставив під сумнів його чинність по всіх істотних умовах, у тому числі й щодо предмета та умови цільового використання землі.

За таких обставин, перевіривши спірний договір на відповідність вимогам чинного законодавства, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про те, що право оренди набуто відповідачем на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , Господарським кодексом України (436-15) . Доказів порушення умов договору зі сторони відповідача, які б слугували підставою для його дострокового розірвання позивачем суду не подано.

Доводи позивача про те, що Заліщицькою міською радою при прийнятті ухвали від 21.10.2003р. №661про затвердження проекту відведення земельної ділянки ОСОБА_2 та надання її в оренду депутатами не досліджувався його зміст, не можуть слугувати підставою для задоволення позовних вимог, оскільки такі дії ради не відповідають вимогам Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) .

Таким чином, вищенаведене в сукупності спростовує доводи позивача про наявність підстав для дострокового розірвання спірного договору оренди землі від 26.10.2005р. та висновки суду першої інстанції про неукладеність такого договору.

Щодо висновків суду першої інстанції про зобов’язання Суб'єкта підприємницької діяльності - фізичну особу ОСОБА_2 звільнити зайняту нею земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. по АДРЕСА_1 Заліщицького району Тернопільської області, судова колегія зазначає наступне.

Згідно статті 3 Земельного кодексу України земельні відносини регулюються Конституцією України (254к/96-ВР) , Земельним кодексом України (2768-14) та відповідно до них нормативно-правовими актами.

Статтею 13 Конституції України визначено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності українського народу. Від імені українського народу права власника здійснюють органи державної влади та місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Згідно п. 5 ст. 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" від імені та в інтересах територіальних громад права суб'єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.

Відповідно до ст. 116 Земельного кодексу України підставами для набуття права на землю є рішення органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Відповідно до пункту 1 статті 124 Земельного кодексу України передача земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до пунктів 2, 3 статті 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації. Приступати до використання земельної ділянки до встановлення її меж у натурі (на місцевості), одержання документа, що посвідчує право на неї, та державної реєстрації забороняється.

Обґрунтовуючи позовні вимоги в частині зобов’язання відповідача повернути самовільно зайняту земельну ділянку по АДРЕСА_1, що розташована на трав’яному газоні в межах зони озеленення центральної площі міста, позивач стверджує, що в матеріалах справи відсутні докази укладання відповідного договору оренди земельної ділянки з відповідачем на трав’яному газоні в межах зони озеленення, а тому у останнього відсутні правові підстави для її зайняття та використання. Посилаючись на ч. 1 ст. 212 Земельного кодексу України, позивач зазначає, що таке володіння відповідача є незаконним та безпідставним, а самовільно зайнята останнім ділянка підлягає поверненню міськраді.

Таким чином, позивач просив суд зобов’язати відповідача повернути самовільно зайняту земельну ділянку по АДРЕСА_1, що розташована на трав’яному газоні в межах зони озеленення центральної площі міста.

Позивачем в якості доказу самовільного зайняття відповідачем спірної земельної ділянки, що розташована на трав’яному газоні в межах зони озеленення центральної площі міста було надано акт від 26.10.2009 (а. с. 55, Т І).

Місцевий господарський суд, встановивши що спірний договір оренди є неукладеним, зобов’язав відповідача звільнити зайняту нею на підставі договору оренди земельну ділянку загальною площею 88 кв.м. по АДРЕСА_1 Тернопільської області.

Виходячи із змісту ст. ст. 124 - 126 Земельного кодексу України, право власності чи право користування земельною ділянкою виникає на підставі рішення органів виконавчої влади і самоврядування або угоди укладеної повноважним орендодавцем.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Як було зазначено вище, Ухвалою Заліщицької міської ради від 25.02.2003р. №229 відповідачу надано дозвіл на розроблення проекту відведення земельної ділянки загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг (будівництво літнього павільйону).

Спірну земельну ділянку на підставі ухвали Заліщицької міської ради від 21.10.2003р. №661 (а.с. 51, Т І) було передано відповідачу у тимчасове користування для будівництва (влаштування) літнього павільйону (а.с. 34, Т І).

Цією ж ухвалою затверджено проект відведення земельної ділянки гр. ОСОБА_2 та вирішено надати її в оренду терміном на 10 років.

23 грудня 2004р. Заліщицьким районним відділом Тернопільської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру"ДК України з земельних ресурсів, за участю сторін по справі, складено Акт встановлення і погодження меж землекористування в натурі (місцевості) та Акт відведення земельної ділянки в натуру гр. ОСОБА_2 загальною площею 0,0088 га для роздрібної торгівлі та комерційних послуг в оренду, терміном на 10 років по АДРЕСА_2 (а.с. 71-76, Т І).

Відсутність рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки суперечить вимогам абзацу 6 частини 4 статті 15 Закону України "Про оренду землі", згідно з яким невід'ємною частиною договору оренди земельної ділянки є проект відведення земельної ділянки (у разі його розроблення згідно із законом), та пункту 3 Порядку розроблення проектів землеустрою щодо відведення земельних ділянок, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26.05.2004 року № 677 (677-2004-п) , яким встановлено, що проект відведення земельної ділянки розробляється на підставі рішення органу місцевого самоврядування або виконавчої влади, до повноважень яких належить надання у користування або передача у власність земельних ділянок.

Як було зазначено вище, спірний договір було укладено на підставі рішення органу місцевого самоврядування про надання дозволу на розроблення проекту відведення земельної ділянки.

Таким чином, відповідачем було зайнято спірну земельну ділянку не самовільно, а на підставі рішень позивача, які є чинними.

Відповідно до ст. 142 Конституції України матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, зокрема, земля, що є у власності територіальних громад сіл, селищ, міст, районів у містах.

Орган місцевого самоврядування є суб'єктом земельних відносин, що здійснює їх регулювання, а також контроль за додержанням вимог земельного законодавства.

Якщо особа, яка самовільно зайняла земельну ділянку, не виконує рішення міської ради щодо її звільнення, питання про повернення такої земельної ділянки у відповідності до ч. 3 ст. 212 Земельного кодексу України провадиться за рішенням суду.

На підставі ч. 3 ст. 152 Земельного кодексу України одним з видів здійснення захисту прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки є - визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Частиною 2 ст. 55 Конституції України встановлено, що кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

Відповідне рішення щодо звільнення самовільно зайнятої земельної ділянки, прийняття якого прямо передбачено законом, в матеріалах справи відсутнє.

Згідно з ч. 2 ст. 34 ГПК України обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

В силу вимог ч. 1 ст. 5 Закону України "Про державний контроль за використанням та охороною земель", в редакції, яка вступила в дію з 15.04.2008 року, державний контроль за використанням та охороною земель здійснює спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

До повноважень спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у сфері державного контролю за використанням та охороною земель належать, зокрема, здійснення державного контролю за використанням та охороною земель у частині виконання вимог щодо використання земельних ділянок за цільовим призначенням (ст. 6 Закону).

Відповідно вимог до вказаного Закону (963-15) самовільне зайняття земельної ділянки - це будь-які дії, що свідчать про фактичне використання земельної ділянки за відсутності відповідного рішення органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування про її передачу у власність або надання у користування (оренду) або за відсутності вчиненого правочину щодо такої земельної ділянки, за винятком дій, які відповідно до закону є правомірними.

В матеріалах справи наявний Акт Управління Держкомзему у Заліщицькому районі Тернопільської області про перевірку дотримання вимог земельного законодавства ПП ОСОБА_2 від 07.05.2010р. (а.с. 44, Т ІІ), відповідно до якого межі земельної ділянки встановлені в натурі (на місцевості), конфігурація та розміри земельної ділянки відповідають проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки (який затверджено рішенням позивача). Крім того, даним актом встановлено, на час проведення перевірки ПП ОСОБА_2 земельну ділянку не використовує, будівництво не проводить.

За таких обставин, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду оцінивши повноту дослідження місцевим господарським судом всіх обставин справи, наявні в матеріалах справи та додатково подані докази в їх сукупності, дійшла висновку про невідповідність рішення Господарського суду Тернопільської області законодавству, матеріалам та дійсним обставинам справи, а тому дійшла висновку про необхідність скасування такого.