5015/574/11 Про визнання недійсними додатків до договорів оренди земельних ділянок - 09.06.2011 Прийняття

Рішенням господарського суду Львівської області у справі № 5015/574/11 від 28.03.2011р. (суддя Данко Л.С.) позовні вимоги (з врахуваннями заяви про збільшення позовних вимог) (а.с. 21) ТзОВ "Агроль"до ТзОВ "Провімі"про визнання недійсними: додатку № 1 від 02.01.2007р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; додатку № 2 від 01.05.2007р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; додатку № 3 від 02.01.2008р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; додатку; № 4 від 02.01.2009р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р. та стягнення 1 586 974 грн. заборгованості по орендній платі - задоволено частково. Стягнуто з відповідача на користь позивача 1 586 974 грн. основного боргу по орендній платі, 15 869, 74 грн. –державного мита та 234, 74 грн. –витрат за інформаційно –технічне забезпечення судового процесу. В частині позовних вимог про визнання недійсними вищезазначених додатків до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р. та стягненні судових витрат за спором немайнового характеру –відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, відповідач подав апеляційну скаргу, в якій рішення суду першої інстанції вважає незаконним, прийнятим з неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи, недоведеністю обставин, які місцевий господарський суд визнав встановленими та з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить скасувати рішення господарського суду Львівської області та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову. Зокрема скаржник звертає увагу суду апеляційної інстанції на те, що у відповідності до вимог чинного законодавства України правочини можуть вчинятися усно або в письмовій формі, а тому вимога щодо державної реєстрації правочину не є елементом форми договору, а відтак, є безпідставним висновок суду першої інстанції щодо необхідності державної реєстрації спірних додатків до вищезазначеного договору оренди земельної ділянки. Також, на думку скаржника, при прийнятті оспорюваного рішення про неукладеність додатків до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.суд не мав правових підстав одночасно задовольняти вимогу про стягнення заборгованості по орендній платі.

Представник позивача в судовому засіданні та у відзиві на апеляційну скаргу проти доводів скаржника заперечив, вказану апеляційну скаргу вважає безпідставною, а рішення місцевого господарського суду законним та прийнятим у відповідності до норм чинного законодавства України та просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, а апеляційну скаргу без задоволення.

Відповідач в судовому засіданні доводи, наведені в апеляційній скарзі підтримав та наполягає на її задоволенні.

Дослідивши матеріали справи, апеляційну скаргу, відзив на апеляційну скаргу, заслухавши пояснення представників сторін, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду дійшла висновку про відсутність підстав для скасування рішення господарського суду Львівської області від 28.03.2011р. у справі № 5015/574/11 з огляду на наступне.

Між ТзОВ "АГРОЛЬ"(Орендодавець) та ТзОВ "Провімі"(Орендар) 22.02.2006р. було укладено договір оренди земельної ділянки, відповідно до умов якого Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку площею 2 0043 га, у т.ч. 2,0043 га забудованих земель, яка знаходиться на території Домажирівської сільської ради Яворівського району Львівської області, кадастровий № 4625883600:03:000:0002 строком на 50 років. Вказана земельна ділянка знаходиться у власності Орендодавця у відповідності до Державного акту на право власності на земельну ділянку серії ЯА № 568747 від 08.06.2005р.

На земельній ділянці розміщений об`єкт нерухомого майна, що належить Орендодавцю на праві власності: А-1 санпропусник (забійний цех) площею 380,9 м.кв. розташований за адресою: Львівська область, Яворівський р-н, с. Жорниська, який в оренду разом з вищезазначеною земельною ділянкою не передається (п.п. 2.2, 2.3.договору)

Відповідно до п. 2.4. договору, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 1 430 719,00 грн.

Розмір річної орендної плати на дату укладення договору становить 532 800,00 грн. з розрахунком 44400,00 грн. на місяць ( п.п. 4.3., 4.3.1.).

13 березня 2006 року зазначений Договір оренди земельної ділянки, у відповідності до статті 20 Закону України "Про оренду землі", було зареєстровано у Яворівському районному відділі ЛФУДЗК, про що зроблено запис за №04106.464.00030.

Факт передачі позивачем вказаної земельної ділянки відповідачу підтверджується Актом прийому-передачі земельної ділянки від 22 лютого 2006 року, в якому визначено, що об"єкт оренди: земельна ділянка, призначена для обслуговування підприємства по виробництву продукції птахівництва, яка розташована на території Домажирівської сільської ради Яворівського району Львівської області згідно плану земельної ділянки (Додаток № 3) кадастровий номер 4625883600:03:000:0002 у задовільному стані (а.с. 84, 88).

Слід зазначити, що 02 січня 2007 року до вказаного договору було укладено додаток №1, яким було встановлено новий розмір орендної плати в сумі 5711,16 грн. на місяць; 01 травня 2007 року до вказаного договору було укладено додаток №2, яким було встановлено новий розмір орендної плати в сумі 3607,44 грн. на місяць; 02 січня 2008 року до вказаного договору оренди земельної ділянки було укладено додаток №3, яким знову було встановлено новий розмір орендної плати в сумі 18700,00 грн. на місяць; 02 січня 2009 року, сторонами знову було укладено додаток №4, який встановлював розмір орендної плати в сумі 33600,00 грн. на місяць (а.с. 13-16). Проте, як видно з матеріалів справи, державну реєстрацію вказаних додатків у відповідності до норм чинного законодавства не проведено.

У заявлених вимогах (з врахуванням заяви про збільшення позовних вимог) (а.с. 21-24) позивач просить визнати недійсними вищезазначені додатки до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.

Суд апеляційної інстанції погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відмови у задоволенні даних позовних вимог, з огляду на наступне.

Правовідносини щодо оренди земельних ділянок регулюються, зокрема, Земельним кодексом України (2768-14) та Законом України "Про оренду землі" від 06.10.1998р. (161-14) № 161-Х1У, який визначає загальні засади набуття, реалізації і припинення права на оренду земельної ділянки.

У відповідності до ст.. 6 Закону України "Про оренду землі" (161-14) Орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним (2768-14) та Цивільним кодексами України (435-15) , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Згідно із статтею 20 вказаного Закону, укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації. Право оренди земельної ділянки виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації (ст.. 18 Закону України "Про оренду землі" (161-14) ).

Договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації (ч. 3 ст. 640 ЦК України).

Відповідно до статті 654 ЦК України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Як вбачається з матеріалів справи, усі Додатки до вищезазначеного договору оренди земельної ділянки, а саме: № 1, № 2, № 3 та № 4, які оспорюються, є невід’ємною частиною договору і носять характер змін та доповнень, відтак в силу ст. 640 ЦК України та ст. 20 Закону України "Про оренду землі" підлягають обов`язковій державній реєстрації.

Слід також зазначити, що у відповідності до Постанови Кабінету Міністрів України від 25 грудня 1998р. № 2073 "Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі" (2073-98-п) державна реєстрація договорів оренди є офіційним визнанням, підтвердженням державою факту виникнення або припинення права оренди земельних ділянок.

Відповідно до п. 17 вказаної Постанови у разі внесення змін до договору оренди, договір підлягає державній реєстрації.

З вищенаведених норм права вбачається, що зміна або розірвання договору оренди вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Згідно із статтями 4, 10 та 203 ЦК України, зміст правочину не може суперечити ЦК України (435-15) , іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та ЦК України (435-15) , міжнародним договорам, згода на обов’язковість яких надана Верховною Радою України, актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади Автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом, а також моральним засадам суспільства.

Зміст правочину не повинен суперечити положенням також інших, крім актів цивільного законодавства, нормативно-правових актів, прийнятих відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) (статті 1, 8 Конституції України).

Згідно з приписами ст.. ст. 203, 204 ЦК України підстави і наслідки недійсності правочину можуть бути передбачені винятково законами.

Проте відповідно до узагальнень практики розгляду судами цивільних справ про визнання правочинів недійсними положення зазначених статей необхідно застосовувати з урахуванням ст. 4 ЦК України. Виходячи з буквального тлумачення норм статті 4 та статті 203 ЦК зміст правочину має відповідати ЦК України (435-15) , іншим законам, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) .

Враховуючи те, що необхідно розмежовувати види недійсності правочинів: нікчемні правочини —якщо їх недійсність встановлена законом (ч. 1 ст. 219, ч. 1 ст. 220, ч. 1 ст. 224 тощо), та оспорювані —якщо їх недійсність прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує їх дійсність на підставах, встановлених законом (ч. 2 ст. 222, ч. 2 ст. 223, ч. 1 ст. 225 ЦК), то суд апеляційної інстанції приходить до висновку про безпідставність заявленої позивачем вимоги щодо визнання недійсними вищезазначених Додатків № № 1, 2, 3, 4 до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р, оскільки дані додатки є неукладеними, з огляду на наступне.

Підставою недійсності правочину в розумінні статті 215 ЦК України є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК України, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено.

Не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо).

Згідно із статтями 210 та 640 ЦК України, не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації.

Дана позиція кореспондується із Постановою Пленуму Верховного суду України № 9 від 06.11.2009р. "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) .

Пунктом 8 даної Постанови визначено, що "відповідно до частини першої статті 215 ЦК підставою недійсності правочину є недодержання стороною (сторонами) вимог, які встановлені статтею 203 ЦК, саме на момент вчинення правочину. Не може бути визнаний недійсним правочин, який не вчинено. У зв’язку з цим судам необхідно правильно визначати момент вчинення правочину (статті 205–210, 640 ЦК тощо). Зокрема, не є укладеними правочини (договори), у яких відсутні встановлені законодавством умови, необхідні для їх укладення (відсутня згода за всіма істотними умовами договору; не отримано акцепт стороною, що направила оферту; не передано майно, якщо відповідно до законодавства для вчинення правочину потрібна його передача тощо). Згідно із статтями 210 та 640 ЦК не є вчиненим також правочин у разі нездійснення його державної реєстрації, якщо правочин підлягає такій реєстрації. Встановивши ці обставини, суд відмовляє в задоволенні позову про визнання правочину недійсним. Наслідки недійсності правочину не застосовуються до правочину, який не вчинено."

З огляду на викладене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що судом першої інстанції правомірно відмовлено позивачу у задоволенні вимог (з врахуванням заяви про збільшення позовних вимог) в частині визнання недійсними: Додатку № 1 від 02.01.2007р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; Додатку № 2 від 01.05.2007р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; Додатку № 3 від 02.01.2008р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р.; Додатку № 4 від 02.01.2009р. до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р. оскільки такі є неукладеними.

Щодо позовних вимог про стягнення з відповідача заборгованості по орендній платі в сумі 1 586 974,00грн., слід зазначити наступне.

Враховуючи те, що зазначенні вище додатки до договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р. є неукладеними, то до правовідносин, що виникли між Позивачем та Відповідачем щодо оренди згаданої земельної ділянки слід застосовувати положення Договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р. без цих додатків.

Як зазначалось вище, п. 4.3. Договору оренди земельної ділянки від 22.02.2006р., розмір річної орендної плати на дату укладення договору становить 532 800,00 грн.

Орендна плата, визначена в п. 4.3 сплачується Орендарем Орендодавцю помісячно у розмірі 44400,00 грн. За кожен місяць оренди з урахуванням індексів інфляції з наростаючим підсумком за попередні місяці (Пунктом 4.3.1. договору) .

У відповідності до п. 4.4. Договору оренди, орендна плата вноситься щомісячно авансовим платежем до 5-го числа звітного місяця.

Проте, всупереч умовам договору відповідач свої зобов`язання щодо сплати орендної плати виконував неналежним чином, в зв`язку з чим заборгованість відповідача перед позивачем з орендної плати за період з березня 2006р. по лютий 2011р., включно, за мінусом проведеної оплати, складає 1 586 974,00 грн. (438588,84 грн. + 525585,12 грн. + 308400,00 грн. + 129600,00 грн. + 129600,00 грн. + 55200,00 грн.).

Окрім того, як вбачається з Акту інвентаризації взаєморозрахунків по Договору оренди земельної ділянки б/н від 22.02.2006р. станом на 14.02.2011р. відповідач мав сплатити орендну плату в розмірі 2664000,00 грн., однак за вказаний період сплатив –1077026,04 грн.,, в зв`язку з чим заборгованість за березень –грудень 2006р. становить 1 586 974,00грн., що підтверджується долученими до матеріалів справи банківським виписками та не спростовується Відповідачем (а.с. 74, 116 –147).

Зобов’язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (ч. 1 ст. 526 ЦК України). Порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання) (ч. 1 ст. 160 ЦК України).

Згідно з приписами ч. 1 статті 612 ЦК України - боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.

Статтею 256 ЦК України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.

Згідно статті 257 ЦК України, загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

Відповідно до статті 259 ЦК України, позовна давність, встановлена законом, може бути збільшена за домовленістю сторін. Договір про збільшення позовної давності укладається у письмовій формі.

Слід зазначити, що пунктом 14.4 Договору оренди земельної ділянки сторони погодили, що позовна давність до усіх можливих вимог, що можуть виникнути внаслідок не виконання однією із сторін своїх зобов"язань за договором, в тому числі і до вимог щодо стягнення неустойки (штрафу, пені) встановлюється тривалістю у 5 років.

Разом з тим, слід зазначити, що згідно з ч. 3 ст.. 267 ЦК України (435-15) позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення.

Проте. як видно з матеріалів справи, Відповідачем у справі заява про застосування спливу позовної давності –не подавалася та представником відповідача –не заявлялася.

Враховуючи наведене, колегія суддів Львівського апеляційного господарського суду погоджується з висновком суду першої інстанції щодо задоволення даних позовних вимог, оскільки наявність зазначеної заборгованості по орендній платі підтверджена матеріалами справи та відповідачем не спростована.

Відповідно до ст. 33 ГПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень.

Згідно ст. 34 ГПК України, обставини справи, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватись іншими засобами доказування.

З огляду на викладене, доводи скаржника, зазначені в апеляційній скарзі, апеляційним судом не визнаються такими, що можуть бути підставою згідно ст. 104 ГПК України для скасування чи зміни оскаржуваного рішення, тому суд апеляційної інстанції вважає, що рішення місцевого господарського суду прийняте у відповідності до норм матеріального та процесуального права, тому його слід залишити без змін, а апеляційну скаргу –без задоволення.