9/264 Про визнання договору оренди земельної ділянки укладеним - 06.12.2010 Прийняття

розглянувши апеляційну скаргу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)

на рішення Господарського суду м.Києва від 26.08.2010

у справі № 9/264 ( )

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Столиця";

до 1. Київської міської ради;

2. Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації);

про визнання договору оренди укладеним

постанова прийнята 06.12.2010, оскільки відповідно до ст. 77 Господарського процесуального кодексу України засідання суду відкладалось слуханням з 04.10.2010 до 18.10.2010, з 18.10.2010 до 17.11.2010, з 17.11.2010 до 06.12.2010

Рішенням Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у справі № 9/264 задоволено повністю позов Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Столиця" до Київської міської ради, Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) про визнання договору оренди укладеним.

Не погодившись з рішенням суду, Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) (далі – ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) подало апеляційну скаргу, в якій просить його скасувати.

Апеляційну скаргу мотивовано тим, що судом першої інстанції неповно з’ясовано обставини, які мають значення для справи, а також неправильно застосовано норми матеріального права.

Зокрема, скаржник посилається, що судом першої інстанції не встановлено, в чому полягає порушення ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) прав та інтересів позивача; судом не взято до уваги положення ст. 124 Земельного кодексу України; судом не досліджено, чи приймала Київська міська рада відповідне рішення про передачу позивачу в оренду земельної ділянки по пров. Політехнічний, 3 у Шевченківському районі в м. Києві.

Представник Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Столиця" (далі – ТОВ "ВКФ "Столиця") у відзиві на апеляційну скаргу ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) та в засіданні суду проти доводів скарги заперечував, просив рішення Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у даній справі залишити без змін, а апеляційну скаргу ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) – без задоволення.

Представник Київської міської ради у поясненнях на апеляційну скаргу ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) та в засіданні суду доводи скарги підтримав, просив рішення Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у даній справі скасувати, в задоволенні позову ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) – відмовити.

Розпорядженням Голови Київського апеляційного господарського суду від 03.12.2010 №01-23/1/1 у справі № 9/264 змінено склад судової колегії в зв’язку з відставкою судді Григоровича О.М. Введено до складу колегії суддю Кондратову І.Д.

Відповідно до ч. 2 ст. 101 ГПК України апеляційний господарський суд не зв’язаний доводами апеляційної скарги і перевіряє законність і обґрунтованість рішення місцевого господарського суду у повному обсязі.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об’єктивно оцінивши докази, які мають значення для розгляду справи, суд встановив наступне.

Між ТОВ "Арбо ЛТД" та ТОВ "ВКФ "Столиця" 23.07.2009 укладено договір купівлі-продажу, за умовами якого, ТОВ "Арбо ЛТД" продало, а ТОВ "ВКФ "Столиця" прийняло у власність приміщення торгівельного комплексу, що розташоване за адресою: м. Київ, провулок Політехнічний, 3 (п. 1.1 договору).

Відповідно до п. 1.4 договору площа зазначеного вище приміщення має загальний розмір 146,70 кв.м. З правовстановлюючих документів вбачається, що загальна площа нерухомого майна становить 150,0 кв.м. Згідно довідки № 1681 від 13.07.2009, виданої ГУ земельних ресурсів м. Києва, земельна ділянка, кадастровий номер 88:169:105, на якій розташоване вищезазначене нерухоме майно, передана у власність ТОВ "ВКФ "Столиця". Державний акт на право власності не зареєстрований.

На виконання умов договору купівлі-продажу було складено 23.07.2009 акт приймання-передачі нежилого приміщення відповідно до якого, ТОВ "ВКФ "Столиця" передано у власність нежиле приміщення, розташоване за адресою: м. Київ, провулок Політехнічний, 3, загальною площею 146,70 кв.м.

З реєстраційного посвідчення Київського міського БТІ та реєстрації права власності на об'єкти нерухомого майна від 04.08.2009 №005987 вбачається, що приміщення торгівельного комплексу (літ. К) загальною площею 150,00 кв.м. розташоване в м. Києві по провулку Політехнічний, № 3 зареєстроване на праві власності за ТОВ "ВКФ "Столиця" на підставі договору купівлі-продажу посвідченим Тверською І.В., приватним нотаріусом Київської міської нотаріального округу 23.07.2009 №1095.

ТОВ "ВКФ "Столиця" листом від 07.09.2009 № 749 звернулось до ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) з проханням внести зміни до назви юридичної особи в базу даних земельного кадастру та технічний звіт по ділянці кадастровий номер якої 88:169:105 у зв’язку з переходом права власності на приміщення торгівельного комплексу за адресою: м. Київ, провулок Політехнічний, 3 на підставі договору купівлі-продажу від 23.07.2009.

Також, товариство просило управління зареєструвати ділянку з кадастровим номером 88:169:105 за ТОВ "ВКФ "Столиця". З межами земельної ділянки площею 288,99 кв.м., якою користувалось ТОВ "Арбо ЛТД" та зареєстрованою в базі даних земельного кадастру під №88:169:105 товариство погодилось, оплату гарантувало.

ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) внесло відповідні зміни до назви юридичної особи в базу даних земельного кадастру та технічний звіт по ділянці кадастровий номер якої 88:169:105.

В травні 2010 Київською міською радою отримано лист позивача, в якому ТОВ "ВКФ "Столиця", посилаючись на ст. 181 ГК України, ст. 124 ЗК України, Закон України "Про оренду землі" (161-14) , просило раду укласти договір оренди земельної ділянки, на якій розташоване приміщення по пров. Політехнічний, № 3 в Шевченківському районі в м. Києві.

Як додаток, до листа додано підписані з боку товариства два примірники договору оренди земельної ділянки на зазначене приміщення.

ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) листом від 21.05.2010 № 05-532/15890 повідомило ТОВ "ВКФ "Столиця", що за дорученням заступника міського голови – секретаря Київради від 06.05.2010 № 16416 розглянуто лист ТОВ "ВКФ "Столиця" щодо укладення договору оренди земельної ділянки по пров. Політехнічний, № 3 в Шевченківському районі в м. Києві. Управлінням зазначено, що станом на 21.05.2010 Київрада не розглянула питання передачі зазначеної земельної ділянки ТОВ "ВКФ "Столиця" в оренду на пленарному засіданні, а тому підстав для укладення договору оренди немає.

Також, зазначеним листом ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) повідомило ТОВ "ВКФ "Столиця", що після прийняття Київрадою відповідного рішення, управління в установленому порядку зареєструє договір оренди спірної земельної ділянки, яка буде передана ТОВ "ВКФ "Столиця" в оренду.

Згідно частини 2 ст. 181 ГК України проект договору може бути запропонований будь-якою з сторін. У разі, якщо проект договору викладено як єдиний документ, він надається другій стороні у двох примірниках.

Сторона, яка одержала проект договору, у разі згоди з його умовами оформляє договір відповідно до вимог частини першої цієї статті і повертає один примірник договору другій стороні або надсилає відповідь на лист, факсограму тощо у двадцятиденний строк після одержання договору (ч. 3 ст. 181 ГК України).

Посилання ТОВ "ВКФ "Столиця" в позовній заяві на недотримання Київською міською радою строків, передбачених ч. 3 ст. 181 ГК України для повідомлення товариства про своє рішення є помилковим, оскільки як вбачається з листа ГУ земельних ресурсів ВО КМР (КМДА) від 21.05.2010 № 05-532/15890, управління за дорученням Київської міської ради розглянуло зазначений лист товариства в межах строків, передбачених ч. 3 ст. 181 ГК України та повідомило про результати його розгляду.

При цьому, ГУ земельних ресурсів ВО КМР (КМДА), розглядаючи лист ТОВ "ВКФ "Столиця" діяло в межах повноважень, наданих йому згідно з п. 3 Положення про ГУ земельних ресурсів ВО КМР (КМДА), затверджене рішенням Київської міської ради від 19.12.2002 № 182/342 (ra_182023-02) "Про затвердження Положення про Головне управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації)".

Таким чином, строки, передбачені ч. 3 ст. 181 ГК України відносно ТОВ "ВКФ "Столиця" Київською міською радою порушені не були.

Звертаючись до суду із даним позовом, ТОВ "ВКФ "Столиця" зазначило, що з боку Київської міської ради відбувається порушення прав товариства на оформлення договору оренди земельної ділянки, як того вимагають положення ст. ст. 123, 125 ЗК України, а ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) не виконує належним чином рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 433/593 "Про забезпечення ефективного землекористування в місті Києві", яким управлінню доручено у повному обсязі здійснювати підготовку документів, що посвідчують право власності та право користування земельними ділянками відповідно до п. "з" ст. 9 та п. "є" ст. 184 ЗК України.

Приписи ст. ст. 13, 41 Конституції України визначають, що від імені Українського народу права власності здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених Конституцією і усі суб'єкти права власності рівні перед законом. Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю.

Статтями 142 - 145 Конституції України передбачено, що до матеріальної основи органів місцевого самоврядування, крім інших об'єктів, належить земля, управління якою здійснюють територіальної громади через органи самоврядування в межах їх повноважень шляхом прийняття рішень. Права органів самоврядування захищаються у судовому порядку.

Відповідно до ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності або право користування земельною ділянкою, на якій розташоване відповідне нерухоме майно, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Право користування (в т. ч. на правах оренди) земельною ділянкою, на якій знаходиться нерухомість, переходить до набувача об'єктів нерухомості виключно за умови, що в момент їх відчуження у попереднього власника, згідно з вимогами земельного законодавства України, таке право було і воно належним чином посвідчене.

Як вбачається з п. 1.4 договору купівлі-продажу від 23.07.2009, у попереднього власника нежилого приміщення за адресою: м. Київ, провулок Політехнічний, 3 (ТОВ "Арбо ЛТД") не зареєстрований державний акт на право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 88:169:105, на якій розташоване вищезазначене нежиле приміщення.

При цьому, слід зазначити, що виникнення права власності на об'єкт нерухомості не є підставою для автоматичного виникнення права власності чи укладення договору оренди земельної ділянки.

Реєстрація права власності на будівлю і споруду автоматично не тягне переходу права користування земельною ділянкою під нею, оскільки в наведених вище нормах цивільного та земельного законодавства йдеться про перехід права власності на землю при переході права власності на об'єкт нерухомості на підставі договору відчуження.

Отже, правочини, що тягнуть перехід права власності на об'єкт нерухомості, водночас є підставою для переходу права на землю, проте оформлення такого права здійснюється у встановленому законом порядку.

Згідно зі ст. ст. 116, 124 ЗК України та ст. 16 Закону України "Про оренду землі" громадяни та юридичні особи набувають право власності та право користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування та державних органів приватизації щодо земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом.

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до п. 34 ст. 26, п. 2 ст. 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання надання земельної ділянки в оренду вирішується на пленарному засіданні ради - сесії, а спори про поновлення порушених прав юридичних і фізичних осіб, що виникають в результаті рішень, дій чи бездіяльності органів або посадових осіб місцевого самоврядування, вирішуються в судовому порядку.

З аналізу вказаних норм, які регулюють земельні правовідносини, вбачається, що громадяни та юридичні особи набувають права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, прийнятого за результатами розгляду заяви (клопотання) особи, яка бажає отримати земельну ділянку в оренду, поданої відповідно до ст. 16 Закону України "Про оренду землі" шляхом укладення відповідного договору, або за результатами аукціону.

Згідно з ч. 11 ст. 123 ЗК України відмова органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування у наданні земельної ділянки у користування або залишення клопотання без розгляду можуть бути оскаржені до суду.

Вказана норма передбачає оскарження рішень, дій чи бездіяльності органу місцевого самоврядування або виконавчої влади до суду, який має надати правову оцінку їх відповідності вимогам закону, але суд не наділений повноваженнями щодо вирішення питань, віднесених до компетенції вказаних органів.

Дану правову позицію підтримує також Вищий господарський суд України (лист Вищого господарського суду України від 01.01.2010 "Узагальнення судової практики розгляду господарськими судами справ у спорах, пов’язаних із земельними правовідносинами").

Ухвалою Київського апеляційного господарського суду від 04.10.2010 зобов’язано позивача надати, зокрема, докази звернення до Київської міської ради з питання прийняття рішення про надання спірної земельної ділянки у користування (оренду).

В подальшому, ухвалою суду від 17.11.2010 зобов’язано позивача надати: 1) правовстановлюючі документи на земельну ділянку від попереднього землекористувача; 2) пояснення стосовно розміру земельної ділянки (в технічному звіті зазначено дві зем. ділянки, площею 496 кв.м.); 3) письмові пояснення стосовно розбіжності кадастрових номерів земельної ділянки (88:169:105 - в договорі купівлі-продажу від 23.07.2009 та 88:169:0105 – в технічному звіті); 4) письмові пояснення з документальним обґрунтуванням щодо підстав визначення розміру земельної ділянки (496 кв.м.), яка є предметом оренди

Вимоги ухвал суду ТОВ "ВКФ "Столиця" не виконані.

В матеріалах справи відсутнє рішення Київської міської ради про передачу позивачу в оренду спірної земельної ділянки або про відмову в прийнятті рішення про таку передачу.

З урахуванням того, що необхідною умовою для передачі позивачу в оренду спірної земельної ділянки є наявність рішення відповідного органу, прийнятого в установленому законодавством порядку, зобов’язання цього органу у судовому порядку укласти відповідний договір оренди за відсутності вказаного рішення є порушенням його виключної компетенції, передбаченої Конституцією України (254к/96-ВР) .

Доказами у справі, відповідно до ст. 32 ГПК України є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору.

Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень (ст. 33 ГПК України).

Наявний в матеріалах лист ТОВ "ВКФ "Столиця" (а.с. 16) про укладення договору оренди спірної земельної ділянки не свідчить про звернення товариства до ради з питання про прийняття саме рішення про передачу спірної земельної ділянки в користування (оренду) позивачу. Цей лист свідчить про звернення до Київської міської ради з питання укладення договору оренди, а не з питань прийняття рішення про укладення договору оренди спірної земельної ділянки.

Що стосується позовної вимоги позивача щодо зобов’язання ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) зареєструвати договір оренди земельної ділянки з усіма додатками, що є його невід'ємною частиною, між Київською міською радою та ТОВ "ВКФ "Столиця", у встановленому порядку, слід зазначити, що без наявності оформленого належним чином договору оренди з орендодавцем – Київською міською радою, така вимога позивача є передчасною.

Посилання позивача, що ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) не виконує рішення Київської міської ради від 29.05.2003 № 433/593 (ra0433023-03) "Про забезпечення ефективного землекористування в місті Києві", є помилковим, оскільки п. 3 зазначеного рішення на ГУ земельних ресурсів ВО Київради (КМДА) покладено обов’язок подати в установленому порядку на розгляд сесії Київради перелік підприємств, установ та організацій, яким за рішенням Київради відведено земельну ділянку на умовах оренди, але договори оренди ними не укладено.

Враховуючи наведене, колегія суддів вважає, що рішення Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у справі № 9/264 підлягає скасуванню.

Судові витрати по справі, відповідно до ст. 49 ГПК України покладаються на ТОВ "ВКФ "Столиця".

На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 49, 99, 101 – 105 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) , суд, -

1. Апеляційну скаргу Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) на рішення Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у справі № 9/264 задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 26.08.2010 у справі № 9/264 скасувати.

3. В позові відмовити повністю.

4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Виробничо-комерційна фірма "Столиця" (01034, м. Київ, вул. Рейтарська, 35-А, код ЄДРПОУ 36125901) на користь Головного управління земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) (01601, м. Київ, вул. Хрещатик, 32-А) 85,00 грн. витрат, пов’язаних з відшкодуванням державного мита за подання апеляційної скарги.