12/55-Д Про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно - 04.11.2010 Прийняття

про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно (згідно заяви про уточнення позовних вимог),

Рішенням господарського суду Житомирської області від 14.09.2010р. в задоволенні позову Приватного підприємства "Авест-А" до Приватного підприємства Виробничо-комерційної фірми "Геліос" про визнання договору купівлі-продажу дійсним та про визнання права власності на нерухоме майно відмовлено.

Не погоджуючись з прийнятим рішенням, позивач звернувся до суду з апеляційною скаргою, в якій просить оскаржене рішення скасувати та прийняти нове, яким позов задовольнити у повному обсязі (а.с.116-120).

Мотивуючи апеляційну скаргу, позивач зазначає, зокрема, наступне:

- рішення постійно діючого третейського суду при Асоціації "Об"єднання промисловців, будівельників та сільськогосподарських виробників" від 18.08.2008р. у справі №11/4-08, на яке послався суд першої інстанції в оскарженому рішенні як на підставу відмови в позові, не долучалось до матеріалів даної справи, а в справі знаходиться його незасвідчена копія;

- в матеріалах справи знаходиться лист ПП Виробничо-комерційної фірми "Геліос" №8/10 від 10.03.2010р., в якому відповідач вказує, що не визнає договору купівлі-продажу від 14.05.2007р. дійсним та відмовляється від його нотаріального посвідчення, а також не визнає права власності ПП "Авест-А" на придбаний за договором об"єкт нерухомості, що свідчить про наявність спору між сторонами з приводу права власності на спірне майно.

Відповідач не скористався правом подачі письмового відзиву на апеляційну скаргу, що у відповідності до ч.2 ст. 96 ГПК України не перешкоджає перегляду рішення місцевого господарського суду.

Представники сторін в засідання суду не з"явилися.

03.11.2010р. на адресу Житомирського апеляційного господарського суду від ПП "Авест-А" надійшло клопотання про відкладення розгляду справи у зв'язку з неможливістю представників підприємства з'явитися в засідання суду, оскільки останні беруть участь в інших судових засіданнях.

03.11.2010р. на адресу суду від ПП Виробничо-комерційної фірми "Геліос" надійшла телеграма з клопотанням про відкладення розгляду справи у зв'язку з тим, що ліквідатор ПП "ВКФ "Геліос" Кульга М.В. бере участь у іншому судовому засіданні.

Однак, сторонами до клопотань не додано доказів на підтвердження викладених у них обставин.

Також, слід зазначити, що ст. 28 ГПК не обмежує кількості представників, яких може призначити одна особа. Так, юридичну особу за посадою може представляти її керівник. Інші особи, які є штатними працівниками юридичної особи, можуть бути її представниками на підставі виданої довіреності.

З огляду на викладене, а також враховуючи приписи ст. 101 ГПК України про межі перегляду справ в апеляційній інстанції та той факт, що неявка в засідання суду представників сторін, належним чином та відповідно до законодавства повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає перегляду оскарженого судового акту, судова колегія відхилила заявлені клопотання та розглянула апеляційну скаргу за відсутності представників сторін.

Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, перевіривши повноту з'ясування та доведеність всіх обставин, що мають значення для справи, відповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи, правильність застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскарженого рішення, судова колегія вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Матеріали справи свідчать, що травні 2010р. ПП "Авест-А" звернулося до господарського суду Житомирської області з позовною заявою про визнання договору купівлі-продажу від 14.05.2007р., підписаного між ПП "Авест-А" та ПП "ВКФ "Геліос", укладеним (а.с.2-4).

Ухвалою господарського суду Житомирської області від 11.05.2010р. позовну заяву прийнято до розгляду та порушено провадження у справі №12/55-Д (а.с.1).

Після порушення провадження у справі позивач подав до суду заву про збільшення розміру позовних вимог та доповнення до позовної заяви від 26.05.2010р., відповідно до якої просить суд визнати договір купівлі-продажу від 14.05.2007р. укладеним та визнати за ПП "Авест-А" право власності на нерухоме майно - об"єкт незавершеного будівництва 10-поверховий житловий будинок, без врахування цокольного поверху, який розташований за адресою: м.Житомир, вул.Народицька, 20 (а.с.34-35).

31.05.2010р. позивач повторно уточнив свої позовні вимоги та просить суд договір купівлі-продажу від 14.05.2007р. визнати дійсним, а також визнати за ПП "Авест-А" право власності на нерухоме майно - об"єкт незавершеного будівництва 10-поверховий житловий будинок, без врахування цокольного поверху, який розташований за адресою: м.Житомир, вул.Народицька, 20 (а.с.59).

Як вже зазначалось, рішенням господарського суду Житомирської області від 14.09.2010р. в задоволенні позову відмовлено (а.с.108-110).

Апеляційний суд погоджується з рішенням суду першої інстанції, зважаючи на наступне.

14.05.2007р. між Приватним підприємством "Авест-А" (покупець) та Приватним підприємством "Виробничо-комерційна фірма "Геліос" (продавець) підписано договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва (далі-договір), згідно п.1.1 якого продавець зобов"язується передати у власність покупця належний йому на праві власності об'єкт незавершеного будівництва 10-поверхового житлового будинку, без врахування цокольного поверху, який рахується у продавця на балансі, розташований за адресою: м.Житомир, вул. Народицька, 20, а покупець зобов'язується прийняти його та оплатити (а.с.9).

Продаж майна відбувався за результатами проведеного Українською аграрною біржею аукціону (аукціонне свідоцтво №МБ21/26-1 про продаж майна підприємства-банкрута на аукціоні) в процесі провадження у справі про банкрутство ПП "Виробничо-комерційна фірма "Геліос", яке визнано банкрутом постановою господарського суду Житомирської області від 18.02.2005р. у справі №7/107"Б" (а.с. 10, 30).

Згідно п.1.2 договору, продавець зобов"язується відчужити належний йому об'єкт незавершеного будівництва на користь покупця за ціною 1086100,00 грн. ( з урахуванням ПДВ в розмірі 181016,67 грн.).

Як передбачено п.2.1 договору, після укладення договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва покупець протягом п'яти банківських днів зобов"язується перерахувати на поточний рахунок продавця ціну договору без врахування суми в розмірі 10651,00 грн., яка була перерахована як гарантійний внесок на поточний рахунок Української аграрної біржі для участі в аукціоні.

Відповідно до умов пунктів 3.1 і 3.2 договору, передача об'єкта незавершеного будівництва здійснюється продавцем покупцю не пізніше, ніж через три дні після повної сплати ціни договору. Передача об'єкта незавершеного будівництва здійснюється за актом приймання-передачі, підписаним у двох екземплярах уповноваженими представниками сторін.

На виконання умов договору позивач перерахував відповідачу кошти в сумі 1086100,00 грн., що підтверджується наявним у матеріалах справи платіжним дорученням №1 від 18.05.2007р. (а.с.11).

22.05.2007р. відповідач передав позивачу об'єкт незавершеного будівництва 10-поверхового житлового будинку без врахування цокольного поверху, який розташований за адресою: м. Житомир, вул.Народицька, 20, про що було складено акт прийому-передачі об'єкта незавершеного будівництва (а.с.17).

Для проведення реєстрації права власності на придбаний об'єкт незавершеного будівництва позивач звернувся до КП "Житомирське обласне міжміське бюро технічної інвентаризації", однак листом №1043 від 16.04.2008р. йому було відмовлено у реєстрації права власності на тій підставі, що договір купівлі-продажу від 14.05.2007р. не був нотаріально посвідчений (а.с. 63-64).

За вказаних обставин ПП "Авест-А" звернулося до ПП "ВКФ "Геліос" із пропозицією щодо нотаріального посвідчення договору від 14.05.2007р.

Як вбачається із листа №8/10 від 10.03.2010р., відповідач відмовився від нотаріального посвідчення договору від 14.05.2007р. і вказав, що не вважає вказаний договір чинним, а також не визнає право власності на спірний об"єкт нерухомості за позивачем (а.с.36).

З огляду на викладене, колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне.

Підставою звернення позивача до суду став факт відсутності нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу об"єкта незавершеного будівництва, як того вимагають приписи ст. 657 ЦК України.

Як передбачено ч.4 ст. 203 ЦК України, правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.

Частиною 1 статті 209 ЦК України передбачено, що правочин, який вчинений у письмовій формі, підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених законом або домовленістю сторін.

Згідно статті 210 ЦК України, правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

У відповідності до ч.1 і ч.2 ст. 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. У випадках, встановлених цим Кодексом, нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно ч.1 ст. 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Частина 2 вказано статті передбачає, якщо сторони домовились щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Як передбачено частиною 3 ст. 209 ЦК України, нотаріальне посвідчення може бути вчинене на тексті лише такого правочину, який відповідає загальним вимогам, встановленим статтею 203 цього Кодексу.

Нормами ч.1 ст. 638 ЦК України встановлено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

За приписами статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Відповідно до частини 3 статті 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а у разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Отже, зі змісту вказаних статей вбачається, що цивільні права і обов'язки у сторін такого правочину можуть виникати тільки з моменту його реєстрації. Таким чином, цивільним законодавством не передбачено можливості визнання судом дійсним правочину у разі недодержання сторонами вимоги закону про його обов'язкову державну реєстрацію.

З огляду на викладене, визнання договору дійсним судом є можливим лише за наявності умов, встановлених у частині 2 статті 220 Цивільного кодексу України, однак, навіть за наявності цих умов, суд не може визнати договір дійсним, без врахування інших обставини, що впливають на правомірність вчинення сторонами такого договору.

Згідно п.13 Постанови Верховного Суду України від 06.11.2009р. №9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) , вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК пов'язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов'язків для сторін.

Оскільки договір купівлі-продажу від 14.05.2007р., в порушення приписів ст. 657 ЦК України, нотаріально не посвідчений та не проведена його державна реєстрація, то судова колегія погоджується з думкою суду першої інстанції про те, що спірний договір є неукладеним, а це, відповідно, виключає можливість задоволення заявлених позивачем вимог про визнання його дійсним.

Згідно ч.4 ст. 656 ЦК України, до договору купівлі-продажу на біржах, конкурсах, аукціонах (публічних торгах), договору купівлі-продажу валютних цінностей і цінних паперів застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.

Приписами ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" передбачено, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.

Відповідно до п.4.1 договору купівлі-продажу, цей договір набуває чинності з моменту його підписання сторонами договору та реєстрації на Українській аграрній біржі.

У п. 4.2 договору зазначено, що цей договір зареєстрований на Українській аграрній біржі відповідно до вимог Закону України "Про товарну біржу" (1956-12) .

На підтвердження факту реєстрації договору на Українській аграрній біржі позивач надав суду першої інстанції копію реєстру укладених правочинів від 11.05.2007р. (а.с.15).

Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що положення ст. 15 Закону України "Про товарну біржу" стосуються лише до договорів, які вважаються укладеними з моменту їх нотаріального посвідчення, однак спірний договір вважається укладеним з моменту його державної реєстрації, тому у даному випадку немає підстав застосовувати приписи вказаної статті, а необхідно дотримуватися встановленої законодавством форми для угод про відчуження нерухомого майна.

Крім того, відповідно до листа Міністерства юстиції України від 11.12.2002р. №14-7/1390 (v1390323-02) , угоди, зареєстровані на біржі, не прирівнюються до нотаріально посвідчених, а лише не підлягають подальшому нотаріальному посвідченню. До нотаріально посвідчених документів прирівнюються лише документи, складені згідно з вимогами ст. 40 Закону України "Про нотаріат".

Враховуючи вищевикладене, судова колегія погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що позовні вимоги в частині визнання договору купівлі-продажу від 14.05.2007р. дійсним суперечать приписам чинного законодавства, а тому задоволенню не підлягають.

Щодо вимог позивача про визнання за ПП "Авест-А" право власності на нерухоме майно - об'єкт незавершеного будівництва 10-поверховий житловий будинок, без врахування цокольного поверху, що розташований в м.Житомирі по вул. Народицькій, 20, колегія суддів зазначає наступне.

Відповідно до ст. 392 ЦК України власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.

Частинами 3, 4 статті 334 ЦК України унормовано, що право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації.

При недотриманні вимоги стосовно реєстрації правочину, у тих випадках, коли така реєстрація визнана законом обов'язковою, такий правочин вважається неукладеним, а отже не має юридичної сили і не може породжувати для його суб'єктів бажаного правового результату та відповідних прав.

Враховуючи вказані вимоги Закону та той факт, що у суду відсутні підстави для визнання спірного договору дійсним, зважаючи на його неукладеність в зв"язку з відсутністю державної реєстрації, вимога позивача про визнання права власності на нерухоме майно, що є предметом цього договору, не може бути задоволена, оскільки у позивача не виникло право власності на майно.

Статтею 33 ГПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень. Докази подаються сторонами та іншими учасниками судового процесу.

Доводи позивача, наведені в апеляційній скарзі, спростовуються матеріалами справи та не ґрунтуються на вимогах чинного законодавства.

Згідно зазначеного, суд не вбачає підстав для задоволення апеляційної скарги Приватного підприємства "Авест-А".

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 року прийняте з повним з'ясуванням всіх обставин, що мають значення для справи, дотриманням норм матеріального та процесуального права, а тому відсутні підстави для його скасування.

Керуючись ст.ст. 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Житомирський апеляційний господарський суд

1. Рішення господарського суду Житомирської області від 14.09.2010 року у справі №12/55-Д залишити без змін, а апеляційну скаргу Приватного підприємства "Авест-А", м.Житомир - без задоволення.