45/230 Про розірвання договору оренди та відшкодування витрат - 25.06.2009 Прийняття

Рішенням господарського суду м. Києва від 11.06.2009 року у справі № 45/230 позовні вимоги Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс", що були заявлені до Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій" про розірвання договору оренди від 01.01.2002 року та відшкодування витрат на суму 671 395,68 грн. – залишено без задоволення.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" звернулося до Київського апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, відповідно до якої просить скасувати рішення господарського суду м. Києва від 11.06.2009 року у справі № 45/230 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.

Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" подано письмові заперечення на апеляційну скаргу та надано пояснення по суті спору, відповідно до яких Київська обласна сільськогосподарська брокерсько-комерційна фірма "Обрій" вважає рішення господарського суду м. Києва від 11.06.2009 року законним та обґрунтованим.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення повноважних представників сторін, всебічно і повно з’ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтуються доводи та заперечення сторін, об’єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, колегія суддів встановила наступне:

01.09.2000 року Головне управління сільського господарства і продовольства Київської обласної державної адміністрації, правонаступником якого є Головне управління агропромислового розвитку Київської обласної державної адміністрації та Київська обласна сільськогосподарська державна фірма "Обрій", правонаступником якої є Київська обласна сільськогосподарська брокерсько-комерційна фірма "Обрій" уклали Договір на експлуатаційне обслуговування адміністративного будинку, що знаходиться за адресою : м. Київ, вул. Червоноармійська (В.Васильківська) будинок № 13 (далі-Адміністративний будинок). Сторонами було названо вищевказаний договір, як Договір поруки.

Пунктом 2.1.1. Договору поруки, передбачено обов’язок Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій" на вчинення дій щодо укладання договорів на оренду приміщень в Адміністративному будинку.

В період укладення зазначеного договору правовідносини доручення регламентувались главою 34 Цивільного кодексу УРСР (1540-06) від 18.07.1963 року (далі- ЦК УРСР (1540-06) ). Згідно зі ст. 386 ЦК УРСР, зміст договору доручення полягає в прийнятті однією стороною на себе зобов’язань виконати від імені й за рахунок іншої сторони певні юридичні дії.

Договір від 01.09.2000 року, який був укладений між Головним управлінням сільського господарства і продовольства Київської обласної державної адміністрації та Київською обласною сільськогосподарською державною фірмою "Обрій", передбачає укладення останнім договорів від свого імені, а не від імені замовника, а тому, незважаючи на те, що сторонами його названо "договором поруки" від не породжує прав і обов’язків, характерних для доручення як окремого інституту зобов’язального права.

01.01.2002 року Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" укладено з Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" Договір оренди з терміном дії до 31 грудня 2017 року.

Відповідно до умов Договору оренди та Доповнення № 1 від 30.12.2003 року Київська обласна сільськогосподарська брокерсько-комерційна фірма "Обрій" передала, а Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" прийняло в орендне користування нежитлові приміщення в Адміністративному будинку, а саме : кімнати за №№ 207,210,220,222.

Як вбачається з норм частини 1 статті 651 Цивільного кодексу України, сторони за взаємною згодою мають право вносити зміни до договору.

Протягом 2007 року та 2009 року Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" та Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій", за взаємною згодою, вносились зміни до предмету Договору оренди, а саме до пункту 1.1. Договору.

Так, Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" згідно Договору оренди від 01.01.2002 року, доповнення №1 та невід’ємних додатків до нього за № 2 від 16.01.2007 року, № 3 від 30.01.2009 року, № 4 від 27.02.2009 року та № 5 від 01.04.2009 року є орендарем нежитлових приміщень, які знаходяться в адміністративному будинку за адресою : м. Київ, вул. Червоноармійська (В.Васильківській), 13, а саме кімнат за №№ 207,210,220,222,215,216,217,218,219, туалетна кімната (2шт.), коридор-холу, підсобного приміщення, коридору, загальною площею 362,89 кв.м.

В матеріалах справи містяться копії Договору оренди, додатків до нього, акти приймання-передачі із планами, а також довідки, які надавалися Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" щодо залишкової вартості одного квадратного метру площі у Адміністративному будинку за відповідні періоди.

З метою виконання покладеного на орендаря законом обов’язку щодо страхування орендованого майна, Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" укладено договори страхування майна юридичних осіб за № 35/4-12/08/02 від 12.08.2002 року, № 101-0801/4-0803 від 08.08.2003 року, № 4/08-04 від 12.08.2004 року, № 102-1286-1004 від 01.10.2004 року, № 32/10-05 від 28.10.2005 року, № 10190-1 від 27.10.2006 року, № 01.0323-1.01 від 26.10.2007 року, № 0319-1/80101 від 28.10.2008 року, № 003976/08/257 від 27.11.2008 року, № 011608/08/257 від 05.03.2009 року (копії Договорів страхування також містяться в матеріалах справи).

Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" з моменту укладення Договору оренди належно виконує свої зобов’язання за ним, що підтверджується поясненнями Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій", а саме : щомісячно сплачує орендну плату за користування приміщеннями ( заборгованість з орендної плати за Договором відсутня), використовує об’єкт оренди за його цільовим призначенням, забезпечує збереженість об’єкта оренди та підтримує об’єкт оренди в належному стані шляхом проведення невідкладних ремонтних робіт за згодою орендодавця.

В свою чергу Київська обласна сільськогосподарська брокерсько-комерційна фірма "Обрій" свої зобов’язання за Договором оренди від 01.01.2002 року також виконує належним чином, а саме: згідно відповідних актів приймання-передачі надало нежитлові приміщення Товариству з обмеженою відповідальністю в орендне користування, не перешкоджає останньому у використанні орендних приміщень, надає у разі необхідності погодження на проведення ремонтних робіт в орендованих приміщеннях з метою їх підтримання в належному стані та здійснення поліпшення.

За погодженням з Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій", Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" за власні кошти було проведено ремонтні роботи в орендованих приміщеннях, а саме в кімнатах №№ 207,210,220,222 на підставі договору на проведення ремонтно-будівельних робіт № 2/08 від 30.12.2003 року, який був укладений з ТОВ "Інлайн". В матеріалах справи містяться виписки з банківського рахунку Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" про перерахування на розрахунковий рахунок ТОВ "Інлайн" коштів у розмірі 232 164,48 грн. та копія Акту комісії від 01.04.2004 року про прийняття в експлуатацію нежитлових приміщень, а саме кімнат за №№ 207,210,220,222, після закінчення ремонтно-будівельних робіт.

07 квітня 2009 року Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" погоджено Договір підряду від 06.04.2009 року, що укладений Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" із будівельним підприємством ПП "Славена-СК" на проведення ремонтно-будівельних робіт з поліпшення в наступних орендованих приміщеннях, а саме в кімнатах за №№ 215, 216, 217, 218, 219, туалетна кімната (2шт.), коридор-хол, підсобне приміщення, коридор. Кошторисна документація до цього Договору підряду була розроблена Товариством з обмеженою відповідальністю "НВП "ЕнергоБудСервіс", яка має на ці види робіт відповідну Ліцензію. Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" проведено оплату ремонтно-будівельних робіт за договором підряду від 06.04.2009 року на суму 439 231,20 грн. (копії виписок містяться в матеріалах справи).

25 травня 2009 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" звернулося до Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій" із запитом щодо надання роз’яснення з-приводу прийняття Київською обласною радою рішення від 09.04.2009 року "Про упорядкування управління об’єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області" за № 472-24-V та надало копію зазначеного рішення.

Пунктом 3 зазначеного рішення передбачається передання Адміністративного будинку за № 13 по вул. Великій Васильківській (Червоноармійській) в м. Києві до господарського відання Комунального підприємства Київської обласної ради "Київська регіональна інвестиційна компанія" тобто у комунальну власність Київської обласної ради.

Київська обласна сільськогосподарська брокерсько-комерційна фірма "Обрій" У своєму відзиві на позов та запереченнях на апеляційну скаргу зауважує, що рішення Київської обласної ради від 09 квітня 2009 року за № 472-24–V прийнято в порушення чинного законодавства України, а тому не повинно прийматись судом до уваги та не може бути підставою для розірвання Договору оренди від 01.01.2002 року, що укладений з Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс".

З матеріалів справи вбачається, що Управлінням сільського господарства та продовольства Київської обласної державної адміністрації, правонаступником якого є Головне управління агропромислового розвитку Київської обласної державної адміністрації (далі - Головне управління) було проведено в 1986-1992 роках капітальний ремонт Адміністративного будинку, що знаходиться по вул. Червоноармійській (В. Васильківській), 13 в м. Києві за кошти Головного управління, надані останньому з джерел бюджетного фінансування по Київській області.

Розмір державних коштів, що були вкладені Головним управлінням у реконструкцію Адміністративного будинку, значно перевищив балансову вартість даного Адміністративного будинку

Розпорядженням Представника Президента (І. Салія) від 15 липня 1992 року № 653 Адміністративний будинок по вул. Червоноармійській (В.Васильківській), 13 передано з комунальної власності м. Києва безпосередньо у власність Головного управління Київоблдержадміністрації.

На підставі протесту прокурора міста Києва від 15.12.1993 року № 7/302 розпорядженням Представника Президента (Л. Косаківського) від 11.01.1994 року № 7 відмінено розпорядження Представника Президента (І. Салія) від 15 липня 1992 року № 653.

На момент прийняття вищевказаних розпоряджень, діяв Закон України "Про Представника Президента України" від 05.03.1992 року № 2167-XII (2167-12) . Нормами ст.ст. 10,11 зазначеного Закону було передбачено порядок скасування актів Представника Президента України, що суперечать законодавству, а також порядок захисту прав в результаті протиправних актів або дій Представника Президента України.

Розпорядження Представника Президента (І. Салія) від 15 липня 1992 року № 653 торкається прав власності інших суб’єктів господарювання (Головного управління, тощо), а тому скасування зазначеного розпорядження повинно було здійснюватись у порядку передбаченому даним Законом, тобто Президентом України або у судовому порядку.

Вищевказаний та передбачений чинним законодавством України порядок скасування розпорядження Представника Президента (І. Салія) від 15 липня 1992 року № 653 не було дотримано.

На момент розгляду судової справи за № 45/230 в апеляційній інстанції, розпорядження Представника Президента (І. Салія) від 15 липня 1992 року № 653 є чинним.

Тобто, Адміністративний будинок, що розташований по вул. Червоноармійській (В. Васильківській), 13 в м. Києві, на законних підставах, знаходиться у власності добросовісного набувача, а саме у власності Головного управління (перебуває у останнього на балансі)

Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" надано до матеріалів справи довідку з Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України, згідно якої Головне управління агропромислового розвитку Київської обласної державної адміністрації є органом державної влади, а зазначена форма власності останнього є державною.

Відповідно до ст. 1 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" – місцева державна адміністрація є місцевим органом виконавчої влади і входить до системи органів виконавчої влади.

В управлінні відповідних місцевих державних адміністрацій перебувають об'єкти державної власності, передані їм в установленому законом порядку (ст. 15 Закону України "Про місцеві державні адміністрації"). Таким чином, Київська обласна державна адміністрація (в даному випадку в особі Головного управління агропромислового розвитку Київської обласної державної адміністрації) є органом управління по відношенню до державного майна – нежитлового будинку за № 13 по вул. В. Васильківська (Червоноармійська) в м. Києві.

Згідно ст. 19 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" Київська обласна державна адміністрація в питаннях управління державним майном не має такого обсягу повноважень щоб передавати державне майно до комунальної власності.

У відповідності до пп.Й п.2 ч.1 ст. 7 Закону України "Про управління об’єктами державної власності" лише Фонд державного майна України погоджує ( приймає ) рішення про передачу об'єктів державної власності в комунальну власність.

В пункті 1 рішення Київської обласної ради "Про упорядкування управління об’єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області" від 09.04.2009 року містяться положення щодо скасування попередніх рішень Київської обласної ради.

Відповідно до Рішення Конституційного Суду України у справі за конституційним поданням Харківської міської ради щодо офіційного тлумачення положень частини другої статті 19, статті 144 Конституції України, статті 25, частини чотирнадцятої статті 46, частин першої, десятої статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (справа про скасування актів органів місцевого самоврядування), передбачено, що:

"…Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Закону). Таким чином, органи місцевого самоврядування не можуть скасовувати свої попередні рішення, вносити до них зміни, якщо відповідно до приписів цих рішень виникли правовідносини, пов'язані з реалізацією певних суб'єктивних прав та охоронюваних законом інтересів, і суб'єкти цих правовідносин заперечують проти їх зміни чи припинення…".

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду погоджується із висновком господарського суду м. Києва, викладеним у рішенні від 11.06.2009 року по справі № 45/230 відносно того, що рішення Київської обласної ради "Про упорядкування управління об’єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області" від 09 квітня 2009 року № 472-24–V, прийнято з перевищенням компетенції Київської обласної ради, зокрема щодо порядку передачі державного майна до комунальної власності та містить порушення норм чинного законодавства України в частині скасування раніше прийнятих рішень, на підставі яких в даному випадку вже виникли орендні правовідносини.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" стверджує, що рішення Київської обласної ради від 09 квітня 2009 року № 472-24–V спрямоване на зміну балансоутримувача будівлі, впливає на невизначеність суб’єкта, якому Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" повинно сплачувати орендну плату, і таким чином є загроза щодо перегляду умов Договору оренди від 01.01.2002 року з боку Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій" та третіх осіб.

Однак, як норми Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , так і норми чинного цивільного законодавства регламентують порядок збереження умов договору оренди при зміні права власності на об’єкт оренди для нового власника.

Зокрема, відповідно до абзацу 2 частини 1 статті 23 Закону, в разі переходу права власності до інших осіб договір оренди зберігає чинність для нового власника. З даними положеннями кореспондуються положення ч.1 ст. 770 ЦК України, якою передбачено, що у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця.

Зазначені законодавчі акти не містять правил, які регламентують порядок збереження умов договору оренду при зміні балансоутримувача майна без зміни його власника.

Відповідно до п.1 ст. 8 ЦК України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).

З огляду на це, оскільки зміна власника орендованого майна та зміна його балансоутримувача є подібними за змістом цивільними відносинами, так як передбачають заміну сторони за договором оренди, то для регулювання цих правовідносин потрібно застосовувати ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ст. 770 ЦК України.

Тобто, в разі зміни власника або балансоутримувача, Договір оренди, укладений між Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс", є чинним і за орендарем зберігається право на оренду на умовах вже існуючого Договору.

Таким чином, господарський суд м. Києва цілком обґрунтовано та правомірно не прийняв до уваги рішення Київської обласної ради від 09.04.2009 року "Про упорядкування управління об’єктами спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Київської області" за № 472-24-V, оскільки дане рішення не може бути підставою для розірвання Договору оренди від 01.01.2002 року та невід’ємних додатків до нього.

Колегія суддів Київського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що Договір оренди від 01.01.2002 року із відповідними невід’ємними додатками до нього (доповнення №1 від 30.12.2003 року, додатки за № 2 від 16.01.2007 року, № 3 від 30.01.2009 року, № 4 від 27.02.2009 року та № 5 від 01.04.2009, згідно яких Товариство з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" орендує наступні нежитлові приміщення, а саме кімнати за №№ 207,210,220,222,215,216,217,218,219, туалетна кімната (2шт.), коридор-хол, підсобне приміщення, коридор, загальною площею 362,89 кв.м.) є укладеним та дійсним з моменту його підписання, про що свідчать з’ясовані у судовому засіданні обставини даної справи, а саме:

- дії Київської обласної сільськогосподарської брокерсько-комерційної фірми "Обрій" (орендодавця) та Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" (орендаря), щодо фактичної передачі і прийняття нежитлових приміщень;

- проведення Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" оплати за їх користування і прийняття Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" даних коштів;

- здійснення Товариством з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс", як орендарем, протягом 2003-2004,2009 років за погодженням з Київською обласною сільськогосподарською брокерсько-комерційною фірмою "Обрій" ремонтно-будівельних робіт в орендованих приміщеннях за власні кошти;

- а також здійснення сторонами інших дій, що пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків згідно умов Договору оренди від 01.01.2002 року.

Таким чином, господарський суд м. Києва правомірно відмовив Товариству з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" у задоволенні позовних вимог, оскільки відсутні правові підстави для розірвання Договору оренди від 01.01.2002 року, відповідних невід’ємних додатків до нього, а саме: доповнення №1 від 30.12.2003 року, додатків за № 2 від 16.01.2007 року, № 3 від 30.01.2009 року, № 4 від 27.02.2009 року та № 5 від 01.04.2009 року (згідно яких Позивач орендує наступні нежитлові приміщення: кімнати за №№ 207,210,220,222,215,216,217,218,219, туалетна кімната (2шт.), коридор-хол, підсобне приміщення, коридор, загальною площею 362,89 кв.м.) та відшкодування Товариству з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс" витрат у розмірі 671 395,68 грн., які понесені останнім при проведенні ремонтно-будівельних робіт в орендованих приміщеннях.

З огляду на викладене, колегія суддів Київського апеляційного господарського суду приходить до висновку, що рішення господарського суду м. Києва від 11.06.2009 року у справі № 45/230 відповідає чинному законодавству України, фактичним обставинам та матеріалам справи, підстав для його зміни або скасування не вбачається.

Керуючись ст. ст. 99, 101, 103, 105 Господарського процесуального кодексу України, Київський апеляційний господарський суд, -

1. Рішення Господарського суду м. Києва від 11.06.2009 р. у справі № 45/230 залишити без змін, а апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Украгрокомерс"- без задоволення.

2. Справу № 45/230 повернути до господарського суду м. Києва.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Вищого господарського суду України через суд апеляційної інстанції протягом місяця з дня набрання постановою законної сили.