СУТЬ СПОРУ:

Товариство з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" звернулося до Господарського суду м. Києва, з позовною заявою до Публічного акціонерного комерційного банку "Київ", третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача Товариство з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний" про визнання недійсним договору іпотеки.

рішенням Господарського суду м. Києва від 07.06.2011 позов задоволено повністю. Визнано недійсним договір іпотеки, укладений 14.09.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" та акціонерним комерційним банком "Київ", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Київ" та посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5. та зареєстрований за реєстровим № 256, вирішено стягнути з Публічного акціонерного товариства "Комерційний банк "Київ" з будь-якого рахунку, виявленого державним виконавцем під час виконання судового рішення, на користь Товариства з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" витрати по сплаті державного мита в сумі 85 грн. та 236 грн. витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011, рішення Господарського суду м. Києва залишено без змін.

Постановою Вищого господарського суду України від 21.12.2011 скасовано постанову Київського апеляційного господарського суду від 21.09.2011 та рішення Господарського суду м. Києва від 07.06.2011, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду м. Києва.

Розпорядженням керівника апарату від 28.12.2011 №04-1/1668 призначено повторний автоматичний розподіл справи №33/121 за результатами якого справу №33/121 передано для подальшого розгляду судді Сташківу Р.Б.

Ухвалою суду від 29.12.2011 справу №33/121 прийнято до провадження, присвоєно їй номер 33/121-34/22 та призначено розгляд на 23.01.2012.

Ухвалою суду 23.01.2012 розгляд справи відкладено на 06.02.2012.

Ухвалою суду від 06.02.2012 розгляд справи було відкладено на 20.02.2012.

У судових засіданнях представники сторін надали додаткові письмові пояснення з урахуванням усіх обставин та доказів, на необхідність дослідження яких вказав Вищий господарський суд України у постанові від 21.12.2011.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представників сторін, всебічно і повно з'ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, дослідивши обставин та доказів, на необхідність дослідження яких вказав Вищий господарський суд України у постанові від 21.12.2011, об'єктивно оцінивши докази, які мають юридичне значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд

14.09.2007 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт" (позивачем), яке є майновим поручителем Товариства з обмеженою відповідальністю "Оздоровчий центр "Сонячний", та Акціонерним комерційним банком "Київ", правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство "Комерційний банк "Київ" був укладений договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_5. та зареєстрований за реєстровим № 256.

Відповідно до пункту 1.1 Договору іпотеки цей договір в тому числі забезпечує вимоги Іпотекодержателя, що витікають із Кредитного договору № 78/07 від 12.09.2007 року, укладений між Іпотекодержателем та Позичальником (третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача), а також усіх додаткових угод до нього.

Відповідно до пункту 1.2 Договору іпотеки предметом іпотеки за цим договором є нерухоме майно, будівництво якого не завершено, право власності на яке виникне у Іпотекодавця в майбутньому, а саме, два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв. м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт".

Предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду Іпотекодавцю на підставі попереднього договору оренди земельної ділянки, укладеного 06.07.2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06.07.2006 року № 2/50 та угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01.08.2007 року укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та товариством з обмеженою відповідальністю "Шаян-Еліт", та зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що в книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01.08.2007 року № 2/82.

Згідно з пунктом 1.3 Договору іпотеки право власності Іпотекодавця на предмет іпотеки, який передається в іпотеку іпотекодержателю підтверджуються документами, якими є:

- рішення № 18 про надання дозволу на будівництво, виданого виконавчим комітетом Вишківської селищної ради Хустського району Закарпатської області 26 липня 2006 року;

- Договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян Закарпатської області, укладений 10 вересня 2007 року між позивачем та третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні відповідача.

Вирішуючи спір про визнання іпотечного договору недійсним господарський суд має встановити наявність тих обставин, з якими закон пов’язує визнання угод недійсними і настання відповідних правових наслідків, а саме: відповідність змісту угод вимогам закону, додержання встановленої форми угоди, правоздатність сторін за угодою, у чому конкретно полягає неправомірність дій сторони, тощо.

У постанові від 21.12.2011 Вищий господарський суд України при скасуванні рішення місцевого суду та постанови апеляції вказав на не повне з’ясування судами суттєвих обставин справи, а саме: судом не досліджувався зміст документів перелічених у пункті 1.3 Договору іпотеки, поза увагою судів також залишився пункт 1.4 Договору, а саме чи був виділений предмет іпотеки в натурі чи здійснювалася державна реєстрація права власності на неї як окремого об’єкту нерухомого майна.

Загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, визначені статтею 203 ЦК України. При цьому, відповідно до статті 202 ЦК України правочином є дія особи спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов’язків; правочини можуть бути дво- чи багатосторонніми (договори).

Згідно з частиною 1 статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити ЦК України (435-15) , іншим актам цивільного законодавства.

Загальні підстави визнання недійсними угод і настання відповідних наслідків встановлені статтями 215, 216 ЦК України.

Так, відповідно до частин 1 та 3 ст. 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п'ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких, зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.

Відповідно до статті 576 ЦК України предметом застави може бути будь-яке майно (зокрема, річ, цінні папери, майнові права), що може бути відчужене заставодавцем і на яке може бути звернене стягнення.

Іпотека в силу статті 575 ЦК України є окремим видом застави нерухомого майна. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом. Закон України "Про іпотеку" (898-15) та Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (979-15) є спеціальними законами, які регулюють відносини у сфері застави нерухомого майна - іпотеки.

Статтею 1 Закону України "Про іпотеку"визначено, що нерухоме майно (нерухомість) - земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці і невід'ємно пов'язані з нею, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. Застава повітряних та морських суден, суден внутрішнього плавання, космічних об'єктів, майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.

Згідно з частиною 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" (з останніми змінами від 23 лютого 2006 року N 3480-IV, тобто в редакції, яка діяла на момент укладення спірного іпотечного договору) предметом іпотеки може бути об'єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю Іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що Іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому. Обтяження такого нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації у встановленому законом порядку незалежно від того, хто є власником цього майна на час укладення іпотечного договору.

Отже, законодавець в частині 2 статті 5 Закону України "Про іпотеку" передбачив два види об'єкта предмета іпотеки: об'єкт незавершеного будівництва, та інше нерухоме майно, яке стане власністю Іпотекодавця після укладення іпотечного договору, тобто майнові права на нерухоме майно, будівництво якої не завершено.

Таким чином, виходячи з норм Закону України "Про іпотеку" (898-15) і Закону України Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати", а також враховуючи визначення предмету іпотеки зазначене в статті 1 спірного Іпотечного договору суд приходить до висновку, що предметом іпотеки в даному випадку є майнові права на нерухоме майно, а саме: два спальні корпуси санаторного типу на 100 місць (95 % готовності), загальною площею 1084,6 кв. м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт" будівництво якого не завершено, та яке стане власністю Іпотекодавця в майбутньому.

Визначення предмету іпотеки за спірним правочином як майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, також підтверджується і записом на п'ятій сторінці Договору іпотеки "... Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу, на підставі ст. 73 Закону України "Про нотаріат"та у зв’язку з посвідченням цього договору іпотеки, накладається заборона відчуження зазначених майнових прав на два спільні корпуси санаторного типу на 100 місць (95% готовності), загальною площею 1084,6 кв. м., що знаходяться за адресою: Закарпатська область, Хустський район, село Шаян, Санаторій "Шаян-Еліт" до припинення договору іпотеки".

Згідно з частиною 2 статті 331 Цивільного кодексу України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.

За таких обставин, при укладенні Договору іпотеки предметом за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, передача прав на земельну ділянку в іпотеку законом не вимагається, що доводить необґрунтованість позовних вимог.

Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна), а тому предметом іпотеки можуть бути лише матеріали.

Передача в іпотеку нерухомого майна, право власності Іпотекодавця на яке виникає в майбутньому це передача майнових прав. Після закінчення будівництва нерухомості Іпотекодержатель реєструє у встановленому законом порядку обтяження прав власника на збудовану нерухомість, та ця нерухомість продовжує буди предметом іпотеки відповідно до умов іпотечного договору.

Процедура посвідчення договорів іпотеки, предметом яких є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, передбачена пункту 98 Інструкцією "Про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України", затвердженої Наказом Міністерства юстиції України 03.03.2004 року № 20/5, зареєстрованої в Міністерстві юстиції України 03.03.2004 року, № 283/8882 (z0283-04) .

Відповідно до частини 7 статті 5 Закону України "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість. Іпотекодавцем за таким іпотечним договором може бути забудовник - особа, яка організовує спорудження нерухомості для власних потреб чи для передачі її у власність іншим особам, або особа, власністю якої стане ця нерухомість після завершення будівництва. Обтяження майнових прав іпотекодавця на такий предмет іпотеки підлягає реєстрації у встановленому законом порядку.

Як вбачається з абзацу другого пункту 1.2 Договору іпотеки предмет іпотеки розташований на земельній ділянці площею 0,8999 га, яка передана в оренду Іпотекодавцю на підставі Попереднього договору оренди земельної ділянки, укладеного 06 липня 2006 року між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та ТОВ "Шаян-Еліт", зареєстрованого Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 06 липня 2006 року № 2/50, та Угоди про продовження договору оренди земельної ділянки від 01 серпня 2007 року, укладеної між Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області та ТОВ "Шаян-Еліт", зареєстрованої Вишківською селищною радою Хустського району Закарпатської області, про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис 01 серпня 2007 року № 2/82.

Частиною 2 статті 415 ЦК України встановлено, що землекористувач має право власності на будівлі (споруди), споруджені на земельній ділянці, переданій йому для забудови.

Поряд із цим, пунктом 1.3 Договору іпотеки визначений перелік документів, що підтверджують права Іпотекодавця на предмет іпотеки, а саме: - рішення № 18 про надання дозволу на будівництво, виданого виконавчим комітетом Вишківської селищної ради Хустського району Закарпатської області 26 липня 2006 року; - Договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян Закарпатської області, укладений 10 вересня 2007 року ТОВ "Шаян-Еліт" та ТОВ "Оздоровчий центр "Сонячний". Також, відповідно до даних, викладених у Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданому Хустським державним підприємством технічної інвентаризації 05 вересня 2007 року за № 15817428 загальна вартість нерухомого майна, будівництво якого не завершено, що є предметом цього договору, становить 2 634 778,00 грн. (пункт 1.4 Договору іпотеки).

Приписами частини 1 статті 28 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (в редакції чинній на момент укладення Договору іпотеки) встановлено, що витяги з Державного реєстру прав, що містять відомості про встановлення, зміну чи припинення речових прав на нерухоме майно, надаються органами державної реєстрації лише власнику (власникам) нерухомого майна, його спадкоємцям (правонаступникам - для юридичних осіб) або особам, на користь яких вчинено обмеження, чи іншим суб'єктам речового права.

Як вбачається з матеріалів справи 10.09.2007 між ТОВ ""Шаян-Еліті"(Забудовник) та ТОВ "Оздоровчий центр "Сонячний"(Замовник) було укладено договір про організацію будівництва санаторних корпусів в с. Шаян Закарпатської області, відповідно до пункту 1.1 якого, сторони домовились направляти свої сили на здійснення організації та фінансування будівництва на земельній ділянці, введенням їх в експлуатацію та з метою подальшого їх викупу.

Відповідно до пункту 2.4 вказаного договору, Забудовник, одночасно із підписанням цього Договору передає Замовникові майнові права на нерухомість, визначену в цьому договорі як Об’єкт, та дає згоду на переоформлення Замовником цих прав після закінчення будівництва.

Отже на момент укладення Іпотечного договору, позивач мав документальне підтвердження своїх майнових прав на набуття ним у власність у майбутньому нерухомого майна, яке є предметом іпотеки.

Відтак, як було зазначено раніше предметом іпотеки може виступати як нерухоме майно, яке стане власністю Іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови що Іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому, так майнові права не нерухоме майно, які можуть бути відчуженні Іпотекодацем, і на які може бути звернення стягнення.

Зазначена правова позиція підтверджується постановою Верхового Суду України по справі № 34/131, від 16.03.2010.

З урахуванням викладеного вище, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позовних вимог.

Виходячи з викладеного та керуючись статтями 32- 34, 43, 44, 49, 82- 85 ГПК України, суд

У позові відмовити.

рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після розгляду справи апеляційним господарським судом.

Повний текст рішення підписано 02.03.2012