СУТЬ СПОРУ : Позивач - Товариства з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" звернувся до господарського суду Одеської області з позовною заявою та уточненнями до позовної заяви від 10.09.2010р., у якій просить суд розтлумачити п. 2.2.1 договору про співпрацю від 27.06.2004р., укладеного між Іллічівською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс", наступним чином: Товариство надає у користування житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях № 45а, 48а, 50, 51,59а,62а, 71,78,79,82, 84, 84а, 86,99а, 108, 109а, 126, 129, 138,144а,147,150а,151,267а,123, АДРЕСА_4, розташованих на відведеній Товариству земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки.

Відповідач позовні вимоги не визнає, вважаючи, що за умовами Договору відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях повинно проходити, шляхом надання їм іншого благоустроєного житла у власність, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки, у зв’язку з чим просить суд тлумачити п. 2.2.1 договору від 27.06.2004р. відповідним чином.

Залучені до участі у справі треті особи проти задоволення позовних вимог заперечують, з підстав, наведених у письмових поясненнях.

Розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача, третьої особи та третіх осіб, присутніх в судових засіданнях, суд встановив.

27.06.2004р. між Іллічівською міською радою (Рада) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" (Товариство) було укладено Договір про співпрацю, (надалі за текстом –Договір), згідно якого сторони Договору вступили у правові відносини, які через прийняття на себе взаємних прав і обов’язків, мають спільну мету –забудову і упорядкування території м. Іллічівська в районі вулиці Хантадзе 1-7.

За умовами п. 2.1.1 Договору Іллічівська міська рада надає в оренду Товариству з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" земельну ділянку по вул. Хантадзе, 1-7 м. Іллічівська загальною площею 4,6 га для використання під будівництво житлових багатоквартирних будинків після оформлення Товариством проектної документації землекористування згідно діючого законодавства.

За умовами п.п. 2.2.1, 2.2.2 Договору Товариство з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" прийняло на себе обв’язок надати житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях № 45а, 48а, 50, 51,59а,62а, 71,78,79,82, 84, 84а, 86,99а, 108, 109а, 126, 129, 138,144а,147,150а,151,267а,123, АДРЕСА_4, розташованих на відведеній Товариству земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки та виділити юридичним особам, які мають власність на земельній ділянці вул. Хантадзе, 1-7, рівноцінне приміщення на перших поверхах у побудованих товариством житлових будівлях.

17.11.2004р. між забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" та ОСОБА_1, мешканкою житлового будинку АДРЕСА_3 було укладено договір, відповідно до умов якого забудовник зобов’язався придбати за власний рахунок житло для ОСОБА_1, передати вказане житло громадянці, а ОСОБА_1, в свою чергу, зобов’язалась прийняти від забудовника придбане для неї та на її ім’я житла та документи на квартиру та звільнити самовільну будівлю АДРЕСА_3, на протязі 5-ти днів з моменту повідомлення забудовника про готовність придбаного житла.

07.09.2006р. між забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" та ОСОБА_2, власницею об’єкта незавершеного будівництва на ділянці по АДРЕСА_4 було укладено договір №24, відповідно до умов якого забудовник зобов’язався придбати за власний рахунок житло для власниці незавершеного будівництва ОСОБА_2, передати вказане житло громадянці, а ОСОБА_2, в свою чергу, зобов’язалась прийняти від забудовника придбане для неї та на її ім’я житло та документи на квартиру та звільнити ділянку по АДРЕСА_4 від будівельних матеріалів та передати ділянку по акту на протязі 5-ти днів з моменту повідомлення забудовника про готовність придбаного житла.

06.03.2008р. між забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" та ОСОБА_3, мешканкою житлового будинку №109 а по вул. Олександрійська 3С, який згорів, про що складено акт про пожежу від 21.10.2007р., було укладено договір про наміри, відповідно до умов якого забудовник зобов’язався надати у власність квартиру у незавершеному будівництвом будинку, будівельний номер Хантадзе 7г, з терміном здачі будинку у 2 кварталі 2010р., а ОСОБА_3, в свою чергу, зобов’язалась передати по акту про пожежу забудовнику землю, розташовану за адресою: АДРЕСА_5

24.06.2008р. між забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" та ОСОБА_13, ОСОБА_14, ОСОБА_15, мешканцями житлового будинку АДРЕСА_1, було укладено договір про наміри, відповідно до умов якого забудовник зобов’язався надати у власність квартиру АДРЕСА_2, а громадянка ОСОБА_13, в свою чергу, зобов’язалася звільнити та передати по акту самовільну будівлю, за адресою: АДРЕСА_1, для подальшого знесення.

Згідно листа Товариства з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" від 12.04.2010р. №21, надісланого першому заступнику голови Іллічівської міської ради, забудовником повідомлялось про придбання квартир загальною площею 1142,4 кв. м для мешканців, що проживають та прописані у тимчасових будинках на території майбутньої забудови, повідомлялось про відселення мешканців з 24 будівель.

Матеріали справи містять відомості про укладення 07.04.2005р. між Іллічівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" аналогічного спірному Договору про співпрацю, відповідно до якого сторони договору вступили у правові відносини, які через прийняття на себе взаємних прав і обов’язків, мають спільну мету – забудову і упорядкування території м. Іллічівська в районі вулиці Хантадзе 9. Умовами договору від 07.04.2005р. також передбачено обов’язок Товариства з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" надати житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях, згідно переліку, наведеного у договорі.

Як вбачається з залучених до матеріалів справи ухвал Іллічівського міського суду від 16.08.2007р. у справі № 2-1152/07 та від 22.04.2010р. у справі № 2-1249/10 між окремими власниками самовільно збудованих приміщень, розташованих на території майбутньої забудови ОСОБА_16 та ОСОБА_17 і Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" під час розгляду справи у суді, у першому випадку, та на стадії виконання судового рішення, у другому випадку, було досягнуто згоди про мирне врегулювання спору, у зв’язку з чим між сторонами спору були укладені мирові угоди, затверджені судом. Відповідно до положень вказаних мирових угод забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" було прийнято на себе зобов’язання передати власникам самовільно зведених будинків ОСОБА_16 та ОСОБА_17 у власність квартир, відповідно, власники самовільно зведених будівель прийняли на себе зобов’язання виселитись з самовільно збудованих приміщень на користь забудовника.

Позовні вимоги обґрунтовані різним тлумаченням сторонами Договору змісту п. 2.2.1 договору про співпрацю від 27.06.2004р. Так, на думку позивача, за умовами п. 2.2.1 Договору Товариство прийняло на себе зобов’язання надати громадянам, чиї самовільно зведені будинки потрапили в зону майбутньої забудови, житлову площу для відселення саме у користування. Натомість, Іллічівська міська рада вважає, що зі змісту п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. вбачається обов’язок Товариства з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" забезпечити усіх мешканців, чиї житлові будинки розташовані на території майбутньої забудови, шляхом надання їм іншого благоустроєного житла у власність, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки.

Позовні вимоги направлено на розтлумачення п. 2.2.1 договору про співпрацю від 27.06.2004р., укладеного між Іллічівською міською радою Одеської області та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс", наступним чином: Товариство надає у користування житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях № 45а, 48а, 50, 51,59а,62а, 71,78,79,82, 84, 84а, 86,99а, 108, 109а, 126, 129, 138,144а,147,150а,151,267а,123, АДРЕСА_4, розташованих на відведеній Товариству земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки.

Суд, розглянувши матеріали справи, заслухавши пояснення представників позивача, відповідача та третіх осіб, проаналізувавши норми чинного законодавства, дійшов наступних висновків.

Згідно ст. 627 Цивільного кодексу України, відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до п. 1 ст. 628 Цивільного Кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно вимог ст. 629 Цивільного Кодексу України договір є обов'язковим для виконання сторонами.

За умовами п. 2.2.1 Договору Товариство з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" прийняло на себе обв’язок надати житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях № 45а, 48а, 50, 51,59а,62а, 71,78,79,82, 84, 84а, 86,99а, 108, 109а, 126, 129, 138,144а,147,150а,151,267а,123, АДРЕСА_4, розташованих на відведеній Товариству земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки

Оскільки між сторонами спору не досягнуто згоди щодо тлумачення п. 2.2.1 Договору, в силу вимог ст. 213 Цивільного кодексу України суд може постановити рішення про тлумачення змісту правочину. При тлумаченні змісту правочину беруться до уваги однакове для всього змісту правочину значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів. Якщо буквальне значення слів і понять, а також загальноприйняте у відповідній сфері відносин значення термінів не дає змоги з'ясувати зміст окремих частин правочину, їхній зміст встановлюється порівнянням відповідної частини правочину зі змістом інших його частин, усім його змістом, намірами сторін. Якщо за правилами, встановленими частиною третьою цієї статті, немає можливості визначити справжню волю особи, яка вчинила правочин, до уваги беруться мета правочину, зміст попередніх переговорів, усталена практика відносин між сторонами, звичаї ділового обороту, подальша поведінка сторін, текст типового договору та інші обставини, що мають істотне значення.

Оскільки, за умовами п. 2.2.1 Договору мова йде про надання житлової площі забудовником для відселення громадян, а термін "відселення" не містить визначень у діючому законодавстві та застосовується, здебільшого, на побутовому рівні, а також враховуючи те, що предмет різночитання –передача житлової площі мешканцям у власність або користування визначено сторонами виключно у п. 2.2.1 Договору, решта положень Договору не зачіпають спірного питання, суд вважає що дослідження спірного питання повинно проходити виходячи з вимог п. 4 ст. 213 Цивільного кодексу України, шляхом дослідження мети правочину, змісту попередніх переговорів, усталеної практики відносин між сторонами, звичаїв ділового обороту, подальшої поведінки сторін, інших обставини, що мають істотне значення.

Як вбачається з умов залучених до матеріалів справи договорів, укладених Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" на виконання п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. з власниками самовільно зведених будинків на земельній ділянці, переданої позивачу для подальшої забудови ОСОБА_1, ОСОБА_3, ОСОБА_13, Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" було добровільно прийнято на себе зобов’язання надати вказаним громадянам придбане для них та на їх ім’я житло за умови звільнення земельних ділянок на користь забудовника. Тобто, зі змісту вказаних договорів однозначно вбачається розуміння позивачем свого обов’язку відповідно до п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. - забезпечити мешканців, чиї житлові будинки розташовані на території майбутньої забудови, шляхом надання їм іншого благоустроєного житла у власність.

Як вбачається з практики виконання договору про співробітництво від 07.04.2005р. між Іллічівською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс", аналогічного спірному Договору про співпрацю, між окремими власниками самовільно збудованих приміщень, розташованих на території майбутньої забудови ОСОБА_16 та ОСОБА_17 і Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" під час розгляду справи у суді, у першому випадку, та на стадії виконання судового рішення, у другому випадку, було досягнуто згоди про мирне врегулювання спору, у зв’язку з чим між сторонами спору були укладені мирові угоди, затверджені судом. Відповідно до положень вказаних мирових угод, забудовником Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" було прийнято на себе зобов’язання передати власникам самовільно зведених будинків ОСОБА_16 та ОСОБА_17 у власність квартири, відповідно, власники самовільно зведених будівель прийняли на себе зобов’язання виселитись з самовільно збудованих приміщень на користь забудовника. На підставі наведених фактів можна зробити висновок, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" було фактично визнано свій обов’язок забезпечити мешканців, чиї житлові будинки розташовані на території майбутньої забудови, шляхом надання їм іншого благоустроєного житла у власність на виконання положень аналогічного договору.

З урахуванням вищевикладеного, проаналізувавши поведінку сторін в частині виконання п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р., практику виконання Товариством з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой плюс" умов аналогічного договору між сторонами про співробітництво від 07.04.2005р., суд приходить до висновку, що позивачем однозначно усвідомлювався зміст прийнятих на себе зобов’язань за умовами п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. на момент укладення Договору та впродовж його виконання, а на даний момент заявлені позовні вимоги є фактично вимогами про зміну зобов’язання. На думку суду, п. 2.2.1 Договору слід тлумачити наступним чином: Товариство надає у власність житлову площу для відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях № 45а, 48а, 50, 51,59а,62а, 71,78,79,82, 84, 84а, 86,99а, 108, 109а, 126, 129, 138,144а,147,150а,151,267а,123, АДРЕСА_4, розташованих на відведеній Товариству земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки.

Суд не приймає до уваги посилання позивача на те, що мешканці самовільно зведених будинків на території майбутньої забудови є виключно користувачами даних приміщень, а також те, що даним громадянам, в разі відселення, підлягає передачі приміщення на праві користування.

Так, як вбачається з пояснень третіх осіб у справі та не заперечується представниками позивача та відповідача, самовільне будівництво на земельній ділянці по вул. Хантадзе, 1-7, здебільшого, було здійснено за часів радянської влади, коли державна реєстрація об’єктів нерухомості не проводилась, а право громадян на житло гарантувалось Конституцією СРСР (n0001400-77) і ніким не оспорювалось, окремі громадяни є прописаними у будинках, що потрапили у зону відселення.

Так, відповідно до п1. ст. 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.

В силу вимог статті 331 Цивільного кодексу України право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом, право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).

З урахуванням вищевикладених положень діючого законодавства можна зробити висновок, що набуття права власності на збудоване майно включає дві стадії створення особою нерухомого майна та його узаконення, шляхом державної реєстрації, в такому випадку вказана особа стає повноправним власником нерухомого майна. Однак, положення діючого законодавства не позбавляють певних речових прав на нерухоме майно особу, якою дане майно не було узаконене, зокрема, право власності на збудоване майно, право власності на будівельні матеріали, обладнання тощо.

Таким чином, якщо погодитись з позивачем та тлумачити умови п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. таким чином, що Товариство надає у користування житлову площу для відселення громадян, які мешкають у самовільно збудованих приміщеннях, то в результаті передачі даним громадянам житла виключно на праві користування такі речові права даних громадян будуть порушені.

Таким чином, на думку суду, не слід ототожнювати поняття права користування у чистому вигляді з правом на об’єкт нерухомості, відносно якого не відбулась державна реєстрація права.

Статтею 47 Конституції України встановлено, що кожен має право на житло. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.

Підсумовуючи усе вищевикладене, суд приходить до висновку, що позовні вимоги є неправомірними, тому суд відмовляє у тлумаченні змісту п. 2.2.1 Договору про співпрацю від 27.06.2004р. в редакції позовних вимог, оскільки вважає, що за умовами п. 2.2.1 Договору відселення громадян, які мешкають у тимчасових приміщеннях повинно проходити, шляхом надання їм іншого благоустроєного житла у власність, відповідно до нормативів та правил, в установленому законом порядку по мірі освоєння виділеної ділянки.