Рішенням господарського суду міста Києва від 23.01.2009 у справі №16/50 (суддя Ярмак О.М.) відмовлено у задоволенні позову Ірпінської міської ради до ТОВ "Каласар" про визнання договору оренди земельної ділянки від 25.06.2008 розірваним.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.04.2009 у справі № 16/50 (колегія суддів у складі головуючого судді Отрюха Б.В., суддів Верховця А.А., Тищенко А.І.) рішення господарського суду міста Києва від 23.01.2009 скасовано, прийнято нове рішення, яким позовні вимоги Ірпінської міської ради задоволено повністю, визнано розірваним договір оренди земельної ділянки від 25.06.2008.

ТОВ "Каласар", не погоджуючись з постановою суду апеляційної інстанції, в поданій касаційній скарзі просить її скасувати, а рішення господарського суду міста Києва від 23.01.2009 у справі № 16/50 залишити в силі, посилаючись на неправильне застосування господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального права, зокрема, ч. 2 ст. 651 ЦК України, а також не врахування апеляційним судом при винесенні оскаржуваної постанови положень ст. ст. 599, 635 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 182 Господарського кодексу України, ст. 32 Закону України "Про оренду землі".

ТОВ "Каласар" у касаційній скарзі зазначає, що зобов’язання за попереднім договором від 16.11.2007 припинились з моменту укладення ТОВ "Каласар" з Виконавчим комітетом Ірпінської міської ради основного договору від 08.08.2008 про залучення коштів замовників будівництва об’єктів архітектури, що здаються в експлуатацію, на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Ірпінь, у зв’язку з належним виконанням сторонами взятих на себе за попереднім договором зобов’язань, отже, посилання позивача і суду апеляційної інстанції на невиконання відповідачем підпункту 2.2.2 попереднього договору не є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.06.2008.

У запереченні на касаційну скаргу Ірпінська міська рада просить залишити її без задоволення як безпідставну, а постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін як законну і обґрунтовану.

Заслухавши у відкритому судовому засіданні пояснення представників сторін, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм процесуального і матеріального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарськими судами першої та апеляційної інстанцій, 16.11.2007 за рішенням 29 сесії Ірпінської міської ради п’ятого скликання від 16.11.2007 № 967-29-V між Виконавчим комітетом Ірпінської міської ради Київської області та ТОВ "Каласар" укладено попередній договір, за умовами якого сторони зобов’язалися в строк до 12.03.2008 укласти основний договір про залучення коштів на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Ірпінь стосовно будівництва замовником об’єкту архітектури –комплексу будинків відпочинку (пансіонату сімейного типу) з об’єктами стаціонарної рекреації на умовах, встановлених даним договором (п. 1.1 договору).

Пунктом 2.2 цього договору визначено суму та порядок сплати коштів, зокрема, до укладення основного договору про залучення коштів на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Ірпінь, на підтвердження свого наміру укласти основній договір, ТОВ "Каласар" має сплатити 10 % від запроектованої вартості будівництва, що складає 18400000 грн., а саме: протягом десяти банківських днів з дати укладання цього договору ТОВ "Каласар" перераховує Виконавчому комітету грошову суму у розмірі 1000000 грн., яка після підписання основного договору зараховувалась як належним чином здійснений платіж за основним договором (підпункт 2.2.1); після затвердження проекту відведення ТОВ "Каласар" земельної ділянки в оренду для будівництва об’єкту архітектури –комплексу будинків відпочинку (пансіонату сімейного типу) з об’єктами стаціонарної рекреації, останній протягом 10 днів з дати укладення договору оренди земельної ділянки сплачує Виконавчому комітету грошову суму у розмірі 17400000 грн. (підпункт 2.2.2).

Як зазначає Ірпінська міська рада в позовній заяві, ТОВ "Каласар" на виконання пункту 2.2.2 попереднього договору перераховано 6095594 грн.

Водночас, 25.06.2008 між ТОВ "Каласар" та Ірпінською міською радою укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого Ірпінська міська рада передає, а ТОВ "Каласар" приймає в строкове платне користування земельну ділянку для будівництва комплексу будинків відпочинку (пансіонату сімейного типу) з об’єктами стаціонарної рекреації на підставі рішення 40 сесії п’ятого скликання Ірпінської міської ради від 07.02.2008 № 1463-40-V (п. 1 договору), договір укладено на 10 років (п. 8 договору).

Як вбачається з матеріалів справи, досліджених господарськими судами попередніх інстанцій, Ірпінська міська рада звернулась до суду з позовом про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.06.2008, обґрунтовуючи свої вимоги тією обставиною, що протягом 10 днів з дати укладення договору оренди земельної ділянки ТОВ "Каласар", в порушення підпункту 2.2.2 попереднього договору від 16.11.2007 про залучення коштів замовників будівництва об’єктів архітектури, що здаються в експлуатацію, на розвиток інженерно-транспортної та соціальної інфраструктури м. Ірпінь, всю передбачену цим договором грошову суму не сплатило.

При цьому, Ірпінська міська рада як на законодавчу підставу позову посилається на ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Вирішуючи спір, суди попередніх інстанцій дійшли прямо протилежних висновків щодо підставності і ґрунтовності позовних вимог.

Так, місцевий господарський суд, відмовляючи в позові, виходив з відсутності жодних як законодавчих, так і передбачених договором оренди земельної ділянки від 25.06.2008, підстав для розірвання спірного договору.

Натомість, апеляційний господарський суд, посилаючись на існуючий зв’язок між попереднім договором від 16.11.2007 та договором оренди земельної ділянки від 25.06.2008, дійшов висновку про задоволення позовних вимог Ірпінської міської ради, зазначаючи на те, що аналіз положень попереднього договору дає підстави стверджувати, що, з одного боку, укладення договору оренди земельної ділянки визначено сторонами як передумову для сплати ТОВ "Каласар" передбачених підпунктом 2.2.2 попереднього договору коштів, а з іншого боку, порушення ТОВ "Каласар" взятого на себе зобов’язання щодо сплати вказаних коштів є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Втім, такі висновки суду апеляційної інстанції не можна визнати законними і обґрунтованими.

Колегія суддів зазначає, що відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Отже, можливість дострокового розірвання договору в судовому порядку пов’язується як з істотністю порушення стороною зобов’язань за спірним договором, так і з наявністю в цьому договорі або законі вказівки на інші підстави його розірвання.

За приписами ст. ст. 32, 33 ГПК України доказами у справі є будь-які фактичні дані, на підставі яких господарський суд у визначеному законом порядку встановлює наявність чи відсутність обставин, на яких ґрунтуються вимоги і заперечення сторін, а також інші обставини, які мають значення для правильного вирішення господарського спору, кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог та заперечень.

Втім, як вбачається з матеріалів справи і встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, Ірпінською міською радою не доводиться невиконання ТОВ "Каласар" умов спірного договору оренди землі, відтак, не доводиться істотність його порушення.

Щодо інших законодавчих підстав для дострокового розірвання договору, колегія суддів зазначає, що згідно ст. 32 Закону України "Про оренду землі", який є спеціальним законом і регулює спірні правовідносини, припинення договору оренди землі шляхом його розірвання за рішенням суду можливе в разі невиконання сторонами обов’язків, передбачених ст. ст. 24, 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення, пошкодження об’єкта оренди, яке істотно перешкоджає використанню земельної ділянки, а також на підставах, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

При цьому, Ірпінська міська рада не доводить ні порушення відповідачем його обов’язків, встановлених статтею 25 Закону України "Про оренду землі", ані наявності підстав для припинення права користування орендованою земельною ділянкою, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , зокрема, статтею 141.

Умови припинення договору шляхом його розірвання, які аналогічні приписами ст. 32 Закону України "Про оренду землі", містить п. 35 договору оренди земельної від 25.06.2008, згідно якого дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов’язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню; інших підстав, визначених законом.

Відповідно до ст. 111-7 ГПК України касаційна інстанція не має права сама встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові місцевого чи апеляційного господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Отже, відповідно до встановлених господарськими судами обставин справи, аналізу норм чинного законодавства України та положень договору оренди земельної ділянки від 25.06.2008 вбачається, що невиконання зобов’язань за попереднім договором, яким передбачено укладення основного договору про залучення коштів на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Ірпінь стосовно будівництва замовником об’єкту архітектури –комплексу будинків відпочинку (пансіонату сімейного типу) з об’єктами стаціонарної рекреації на умовах, встановлених даним договором, не може бути підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Посилання суду апеляційної інстанції на пов’язаність цих договорів призвело до хибного висновку, що невиконання умов попереднього договору тягне за собою розірвання договору оренди землі на підставі ч. 2 ст. 651 ЦК України, адже, по-перше, згідно пунктів 8.5 та 9 попереднього договору його дія припинилася з укладанням основного договору, по-друге, як вже зазначалось, розірвання спірного договору може мати місце лише внаслідок невиконання однією з сторін своїх обов’язків саме за цим, а не будь-яким іншим, договором.

Окрім того, ні попередній договір та укладений на його виконання між ТОВ "Каласар" та Виконавчим комітетом Ірпінської міської ради основний договір від 08.08.2008 про залучення коштів замовників будівництва об’єктів архітектури, що здаються в експлуатацію, на розвиток інженерно-транспортної і соціальної інфраструктури м. Ірпінь, ані спірний договір оренди земельної ділянки від 25.06.2008 не містять будь яких посилань на те, що невиконання стороною зобов’язань за одним з них є підставою для припинення шляхом розірвання іншого.

Також, колегія суддів зазначає, що чинне законодавство не передбачає такого способу захисту порушеного права як визнання договору розірваним, на що суд апеляційної інстанцій, задовольняючи позов, уваги не звернув.

Враховуючи вищевикладене, колегія суддів вважає, що господарський суд першої інстанції дійшов правомірного висновку про відмову у задоволенні позову Ірпінської міської ради про визнання договору оренди земельної ділянки розірваним з огляду на безпідставність і необґрунтованість позовних вимог, в зв’язку з чим постанова суду апеляційної інстанції, прийнята всупереч цього висновку з порушенням і неправильним застосуванням норм матеріального права, підлягає скасуванню, а касаційна скарга ТОВ "Каласар" –задоволенню.