розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про стягнення заборгованості та звернення стягнення на предмет іпотеки та зустрічним позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_3 про визнання частково недійсним умов договору позики, за касаційною скаргою ОСОБА_4 на рішення апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2014 року,

У листопаді 2012 року ОСОБА_3 звернулася до суду з указаним позовом, з урахуванням уточнених позовних вимог просила в рахунок погашення заборгованості за договором позики в розмірі 847 258 грн звернути стягнення на предмет іпотеки - житловий будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0, 150 га за зазначеною адресою, шляхом продажу предмета іпотеки з укладанням договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем; стягнути з відповідача пеню - 2 990 149 грн 78 коп.

Позовні вимоги обгрунтовувала тим, що 7 травня 2012 року між нею та ОСОБА_4 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований у реєстрі № 1307. За умовами зазначеного договору вона позичила відповідачу 944 000 грн строком до 7 листопада 2012 року.

У забезпечення виконання зобов'язань за договором позики між нею та відповідачем було укладено договір іпотеки, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка за зазначеною адресою.

Відповідач відмовляється добровільно повернути борг.

У серпні 2013 року ОСОБА_4 звернулася до суду із зустрічним позовом, просила визнати недійсним п. 9 договору позики від 7 травня 2012 року в частині визначення пені в розмірі 1 % від суми, вказаної в п. 1 цього договору, за кожний день прострочення.

Позовні вимоги обґрунтовувала тим, що вона вчасно виконувала зобов'язання щодо повернення суми боргу згідно із графіком, визначеним у договорі позики. Розписка про отримання частини позики від 25 липня 2012 року є підтвердженням дострокової сплати частини позики в рахунок обов'язкового платежу за період із 7 серпня 2012 року до 10 вересня 2012 року, тому неналежне виконання умов договору має обчислюватися з 11 вересня 2012 року. Оскільки зауважень до неї не було, то початком перебігу строку для нарахування штрафних санкцій є 8 листопада 2012 року.

Рішенням Київського районного суду м. Одеси від 30 вересня 2014 року первісний позов задоволено частково. У рахунок погашення заборгованості за договором позики від 7 травня 2012 року в розмірі 847 258 грн звернуто стягнення на предмет іпотеки - будинок АДРЕСА_1 та земельну ділянку площею 0,0150 га за зазначеною адресою, що належать ОСОБА_4, шляхом укладання договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем. Визначено спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом застосування процедури продажу відповідно до ст. 41 Закону України "Про іпотеку" - шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченого Законом України "Про виконавче провадження" (606-14) , за початковою ціною, визначеною на підставі оцінки майна, що буде проведена незалежним суб'єктом оціночної діяльності на стадії виконавчого провадження. Стягнуто із ОСОБА_4 на користь ОСОБА_3 пеню в розмірі 1 657 606 грн 35 коп. В іншій частині первісного позову відмовлено. У зустрічному позові відмовлено.

Рішенням апеляційного суду Одеської області від 20 травня 2014 року рішення суду першої інстанції в частині первісного позову про стягнення боргу, пені, інфляції шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки змінено. Викладено резолютивну частину рішення в новій редакції. Первісний позов задоволено частково. Звернуто стягнення в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_4 за договором позики від 7 травня 2012 року, укладеним між ОСОБА_3 та ОСОБА_4, в розмірі 1 308 208 грн на предмет іпотеки - житловий будинок АДРЕСА_1, земельну ділянку площею 0,0150 га за зазначеною адресою, які належать ОСОБА_4, шляхом продажу предмета іпотеки з укладання договору купівлі-продажу, засвідченого нотаріусом, з іншою особою-покупцем відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку". В іншій частині рішення суду першої інстанції залишено без змін. Вирішено питання про розподіл судових витрат.

У касаційній скарзі ОСОБА_4 просить змінити рішення апеляційного суду, посилаючись на неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, та ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову частково: стягнути з неї на користь ОСОБА_3 заборгованість у розмірі 1 308 208 грн, з яких: сума боргу - 848 000 грн, пеня - 400 000 грн, інфляційні втрати - 60 208 грн.

Касаційна скарга не містить доводів про незаконність судових рішень у частині вирішення зустрічного позову, тому судові рішення в цій частині відповідно до ч. 1 ст. 335 ЦПК України колегією суддів не переглядаються.

Обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з таких підстав.

Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення повинно бути законним і обґрунтованим та вирішувати такі питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Зазначеним вимогам судове рішення апеляційного суду не відповідає.

Задовольняючи позов частково, суд першої інстанції виходив із того, що невиконання боржником зобов'язання за договором позики є підставою для звернення стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості шляхом укладення договору купівлі-продажу з іншою особою-покупцем відповідно до ст. 41 Закону України "Про іпотеку". Внаслідок порушення зобов'язання за зазначеним договором підлягає стягненню пеня.

Змінюючи рішення суду першої інстанції, апеляційний суд дійшов висновку, що розмір пені за прострочення виконання зобов'язання за договором позики підлягає зменшенню на підставі ч. 3 ст. 551 ЦК України. Апеляційний суд також дійшов висновку про зміну способу реалізації предмета іпотеки, а саме - шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки з іншою особою-покупцем відповідно до ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

Судами встановлено, що 7 травня 2012 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу ОСОБА_5 та зареєстрований у реєстрі № 1307. За умовами зазначеного договору ОСОБА_3 позичила ОСОБА_4 944 000 грн, що за домовленістю сторін на час укладення договору еквівалентно 118 000 доларів США, строком до 7 листопада 2012 року.

У забезпечення виконання зобов'язань за договором позики між позивачем та відповідачем було укладено договір іпотеки, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 та земельна ділянка за зазначеною адресою, кадастровий номер 5110136900:27:006:0190, що належать ОСОБА_4

Резолютивна частина рішення апеляційного суду не відповідає вимогам п. 4 ч. 1 ст. 215 ЦПК України та ст. 39 Закону України "Про іпотеку".

Відповідно до ст. 39 Закону України "Про іпотеку", в разі задоволення судом позову про звернення стягнення на предмет іпотеки, у рішенні суду зазначаються: загальний розмір вимог та всі його складові, що підлягають сплаті іпотекодержателю з вартості предмета іпотеки; опис нерухомого майна, за рахунок якого підлягають задоволенню вимоги іпотекодержателя; заходи щодо забезпечення збереження предмета іпотеки або передачі його в управління на період до його реалізації, якщо такі необхідні; спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом проведення прилюдних торгів або застосування процедури продажу, встановленої статтею 38 цього Закону; пріоритет та розмір вимог інших кредиторів, які підлягають задоволенню з вартості предмета іпотеки; початкова ціна предмета іпотеки для його подальшої реалізації.

Згідно із ч. 6 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб'єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна.

Відповідно до п. 2.2 договору іпотеки сторони оцінили предмет іпотеки, за згодою сторін з урахуванням ринкових цін у розмірі 800 000 грн. При цьому сторони згодні з тим, що вартість предмета іпотеки, зазначена у цьому пункті договору, є умовною вартістю предмета іпотеки на момент передачі його в іпотеку. Реалізація предмета іпотеки у випадку примусового стягнення (виконавчий напис, судове рішення або у випадку досудового врегулювання спору, передбаченого цим договором) буде здійснюватись за цінами, що реально склалися на аналогічне предмету іпотеки майно на момент його реалізації.

Згідно із п. 2.3 зазначеного договору іпотеки відповідно до витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно № 33984757, виданого комунальним підприємством "Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об'єктів нерухомості" 27 квітня 2012 року, загальна вартість житлового будинку становить 1 107 727 грн.

Відповідно до п. 2.4 договору іпотеки ринкова вартість земельної ділянки згідно із витягом звіту про експертну грошову оцінку земельної ділянки, виданого фізичною особою-підприємцем ОСОБА_6 19 квітня 2012 року, становить 549 219 грн.

Апеляційний суд, без урахування вимог ст. 39 Закону України "Про іпотеку", положень п. п. 2.2 -2.4 договору іпотеки, у резолютивній частині рішення не зазначив складові загального розміру заборгованості, що підлягають сплаті іпотекодержателем з вартості предмета іпотеки; початкову ціну предмета іпотеки для його подальшої реалізації, не з'ясував, чи є згода між іпотекодавцем та іпотекодержателем щодо встановлення початкової ціни продажу предмета іпотеки.

Дійшовши висновку про спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом застосування процедури продажу встановленої статтею 38 цього Закону, поза увагою апеляційного суду залишилися положення ст. 38 Закону України "Про іпотеку".

За змістом ч. 1 ст. 38 Закону України "Про іпотеку" спосіб реалізації предмета іпотеки шляхом процедури продажу передбачає продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, а не іншій особі-покупцеві, як визначено апеляційним судом, що має інший зміст, ніж визначено законом, отже, не відповідає йому.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_4, що їй не було надіслано вимогу про усунення порушення зобов'язання за договором позики не заслуговують на увагу з огляду на таке.

Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 35 Закону України "Про іпотеку", в разі порушення основного зобов'язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов'язань, вимога про виконання порушеного зобов'язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку.

Аналогічні положення містяться й у п. 6.5 договору іпотеки, укладеного між сторонами.

Доводи касаційної скарги ОСОБА_4 про неможливість одночасного стягнення пені та звернення стягнення на предмет іпотеки є необгрунтованими, оскільки судом звернуто стягнення на предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за договором позики, до складу якої, зокрема, входить пеня за прострочення виконання зобов'язання за договором позики.

Оскільки допущені судом апеляційної інстанції порушення норм матеріального та процесуального права унеможливлюють встановлення фактичних обставин справи, що мають значення для правильного її вирішення, рішення апеляційного суду в частині вирішення первісного позову підлягає скасуванню із направленням справи в цій частині на новий розгляд до суду апеляційної інстанції відповідно до ст. 338 ЦПК України.