Колегія суддів судової палати у цивільних справах

Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ у складі:

головуючого Макарчука М.А.,

суддів: Мазур Л.М., Маляренка А.В.,

Матвєєвої О.А., Юровської Г.В.,

розглянувши в судовому засіданні справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4, треті особи: Криворізька міська рада, Управління комунальної власності міста виконкому Криворізької міської ради, про визнання договору дійсним, за касаційною скаргою управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради на рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 20 квітня 2011 року,

У липні 2007 року ОСОБА_3 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_4, який під час розгляду справи уточнив, та просив визнати дійсним укладений 1 червня 2006 року між ними та не посвідчений нотаріально договір купівлі-продажу нежитлового приміщення АДРЕСА_1, а також визнати за ним право власності на зазначене нежитлове приміщення.

В обґрунтування позовних вимог зазначав, що 1 червня 2006 року між ним та відповідачкою укладено у простій письмовій формі договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, проте цей договір не був нотаріально посвідчений, оскільки відповідачка відмовилась від його посвідчення, посилаючись на неготовність повного пакету документів та запропонувала перенести нотаріальне посвідчення цього договору на 5 червня 2006 року, однак у подальшому від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу нерухомого майна ухилилася.

У червні 2009 року третя особа - Криворізька міська рада звернулась до суду з позовною заявою до ОСОБА_3, ОСОБА_4 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 1 червня 2006 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 недійсним та визнання права власності на спірне майно за територіальною громадою в особі Криворізької міської ради.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу від 21 жовтня 2009 року вищезазначені позови об’єднано в одне провадження.

Ухвалою Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу від 12 квітня 2010 року позовну заяву Криворізької міської ради залишено без розгляду.

рішенням Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу від 5 травня 2010 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_3 про визнання договору дійсним відмовлено.

рішенням апеляційного суду Дніпропетровської області від 20 квітня 2011 року рішення Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу від 5 травня 2010 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким позов ОСОБА_3 про визнання договору дійсним задоволено: визнано дійсним укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 договір купівлі-продажу приміщення магазину загальною площею 214,5 кв.м, вбудованого в перший поверх житлового будинку АДРЕСА_1 ; визнано за ОСОБА_3 право власності на спірне приміщення.

У касаційній скарзі управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради порушує питання про скасування рішення апеляційного суду та ухвалення нового рішення про відмову в позові, мотивуючи свою вимогу порушенням судом норм процесуального права й неправильним застосуванням норм матеріального права.

Касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Відповідно до ст. ст. 213, 214 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим та відповідати на питання: чи мали місце обставини, якими обґрунтовувалися вимоги і заперечення, якими доказами вони підтверджуються; чи є інші фактичні дані (пропущення строку позовної давності тощо), які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин.

Відмовляючи в задоволенні позовних вимог в частині визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено факту ухилення ОСОБА_4 від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу.

Апеляційний суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та ухвалюючи нове рішення про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, виходив з того, що укладаючи 1 червня 2006 року спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна сторони домовилися щодо усіх істотних умов цього договору та відбулося його повне виконання. Оскільки відповідачка ухилилася від нотаріального посвідчення цього договору і не заперечує проти самого факту укладення цього договору, а також визнає заявлені до неї позовні вимоги, цей договір на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України підлягає визнанню дійсним й відповідно підлягає визнанню право власності на зазначений об’єкт нерухомого майна за позивачем.

Проте, з такими висновками судів як першої так і апеляційної інстанцій погодитися не можна, оскільки неправильне застосування судами норм матеріального права призвело до неправильного вирішення справи.

Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.

Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідченні, і державної реєстрації – з моменту державної реєстрації.

Судами встановлено, що спірне нежитлове приміщення на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна, укладеного 10 липня 2000 року та нотаріально посвідченого приватним нотаріусом Криворізького міського нотаріального округу за реєстровим № 2238 та зареєстрованого в КП "Криворізьке бюро технічної інвентаризації" 11 липня 2000 року в реєстровій книзі за № ЗН-76, запис № 676 на праві власності належало ОСОБА_4

25 травня 2006 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 укладено попередній нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна, за яким сторони обумовили, що у строк до 1 червня 2006 року відповідачка передає у власність ОСОБА_3 за договором купівлі-продажу нежитлове приміщення загальною площею 214,5 кв.м, вбудоване в перший поверх житлового будинку № 38, розташованого по АДРЕСА_1, а ОСОБА_3 приймає це нерухоме майно та сплачує за нього 63 630 грн., перерахувавши цю суму на розрахунковий рахунок ОСОБА_4, після чого остання передає йому нерухоме майно за актом приймання-передачі.

26 травня 2006 року ОСОБА_4 у підтвердження отримання коштів за продане майно в сумі 63 630 грн. за актом приймання-передачі передала позивачу ключі від спірного нежитлового приміщення .

1 червня 2006 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 укладено у простій письмовій формі спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна, який нотаріально непосвідчено.

Згідно із ч. 2 ст. 215 ЦК України якщо недійсність правочину встановлена законом, такий правочин є нікчемним. У випадках, встановлених Цивільним кодексом України (435-15) , нікчемний правочин може бути визнаний судом дійсним.

Відповідно до ст. 220 ЦК України в разі недоодержання сторонами вимог про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається

Таким чином, закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.

Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу, предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це пов'язано із тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до положень ст. ст. 210, 640 ЦК України пов'язується з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав та обов'язків.

У зв’язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.

Пунктами 5,6 Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 року № 671 (671-2004-п) , передбачено, що державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу, міни земельної ділянки або іншого нерухомого майна; державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Державного реєстру правочинів одночасно з його нотаріальним посвідченням.

Проте, суди, вирішуючи справу, на зазначені положення закону уваги не звернули, неправильно застосували норму матеріального права.

Договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 1 червня 2006 року у простій письмовій формі в силу положень ст.ст. 640, 657 ЦК України не є укладеним, тому не може бути визнаний дійсним на підставі ч. 2 ст. 220 ЦК України, а відповідно відсутні й правові підстави для визнання за позивачем права власності на нерухоме майно, що є предметом вказаного правочину.

Оскільки під час вирішення справи судами неправильно застосовані норми матеріального права, ухвалені у справі рішення відповідно до вимог ст. 341 ЦПК України підлягають скасуванню з ухваленням нового рішення про відмову в позові.

Керуючись ст. ст. 336, 341 ЦПК України, колегія суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ

Касаційну скаргу управління комунальної власності міста виконавчого комітету Криворізької міської ради задовольнити.

рішення Дзержинського районного суду м. Кривого Рогу від 5 травня 2010 року та рішення апеляційного суду Дніпропетровської області від 20 квітня 2011 року скасувати.

Ухвалити нове рішення: у позові ОСОБА_3 до ОСОБА_4 про визнання договору дійсним відмовити.

рішення оскарженню не підлягає.