розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Харківській області на постанову Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2019 (Пуль О.А., Фоміна В.О., Шевель О.В.) та рішення Господарського суду Харківської області від 05.02.2019 (Шатерніков М.І.) у справі №922/362/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю Агрофірма "ЛАН" до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області про визнання укладеною угоди

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю Агрофірма "ЛАН" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Харківської області з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - Відповідач) про визнання укладеною між сторонами додаткової угоди про поновлення договору оренди землі в редакції, викладеній в позовній заяві.

2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що з метою реалізації свого права на поновлення договору, Позивач, відповідно до умов пункту 8 договору, до закінчення строку дії договору звернувся до Відповідача з листом про поновлення договору оренди землі. Під час подальшого листування, Відповідач пропонував викласти деякі умови договору в іншій редакції, зокрема, щодо строку дії договору - 5 років, строку для повідомлення про намір продовжити дію договору- за 30 днів та встановити розмір орендної плати - 8% від нормативної грошової оцінки землі і Позивач такі умови погодив. Врешті, Відповідач Позивача повідомив про ненадання витягу про нормативну грошову оцінку станом на 01.01.2016 і рекомендував повторно звернутися із заявою про поновлення договору. Позивач вважає, що сторони дійшли згоди щодо всіх істотних умов договору і Відповідач не висловлював заперечень щодо поновлення договору, але безпідставно не підписав узгоджену редакцію додаткової угоди до договору.

Короткий зміст оскарженого рішення, ухваленого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду Харківської області від 05.02.2019 позов задоволено.

4. Рішення суду мотивовано тим, що Позивачем ініційовано механізм поновлення строку договору оренди, встановлений частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", і, внаслідок обміну листами, сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди земельної ділянки в частині строку дії договору - на 5 років, та орендної плати - з 2% до 8% від нормативної грошової оцінки, однак додаткову угоду укладено не було. Оскільки інших зауважень щодо умов договору Відповідачем висловлено не було, тому суд дійшов висновку, що Відповідач безпідставно ухиляється від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі. Суд не прийняв заперечення Відповідача щодо ненадання Позивачем витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, як посилання на підставу непідписання додаткової угоди, оскільки між сторонами наявний спір щодо розміру нормативної грошової оцінки, а не щодо орендної плати (істотна умова договору), стосовно якої сторонами досягнуто згоди - визначено формулу та порядок її сплати.

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 20.05.2019 рішення Господарського суду Харківської області від 05.02.2019 залишено без змін з тих же підстав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги Відповідача

6. Відповідач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким відмовити в задоволенні позову.

Аргументи учасників справи

Доводи Відповідача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

7. Судами не враховано, що для поновлення договору оренди землі орендарю необхідно надати актуальну інформацію щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки станом на 01.01.2016, однак Позивачем не надано таких відомостей, що унеможливило укладення додаткової угоди до договору.

8. Відповідачем за результатами розгляду заяв та доданих до них документів Позивачу надавались обґрунтовані відповіді з посиланням на норми законодавства щодо необхідності усунення виявлених недоліків, проте Позивачем не враховано зауваження Відповідача, які викладені в цих листах.

9. Позивачем в позові не розмежовано обґрунтування вимог, зокрема, відповідно до якої частини статті 33 Закону України "Про оренду землі" Позивач просить задовольнити його позовні вимоги.

10. Судами не враховано накази Відповідача від 27.02.2018 про припинення Позивачу права оренди земельної ділянки та від 28.02.2018 про включення спірної земельної ділянки до переліку ділянок, які підлягають продажу на земельних торгах.

Позиція Позивача у відзиві на касаційну скаргу

11. Відповідач фактично визнає всі факти, обставини та письмові докази у справі, які були надані Позивачем в обґрунтування своєї правової позиції і не заперечував проти реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору.

12. Стверджуючи про обов`язковість надання Позивачем при поновленні договору висновку про нормативну грошову оцінку землі, Відповідач не враховує приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі", якою встановлено, що особа, яка має намір скористатися своїм переважним правом на поновлення договору оренди землі, надсилає орендодавцеві лише два документа - лист-повідомлення та проект додаткової угоди.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанції

13. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

14. Розглядаючи спір про поновлення договору оренди відповідно до порядку, визначеного статтею 33 Закону України "Про оренду землі", суд, виходячи з конкретних обставин справи, надає правову кваліфікацію спірним правовідносинам, які виникли між учасниками справи, застосовуючи норму, яка регулює ці правовідносини.

15. Відповідно до частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов`язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

16. Згідно з вимогами частин 2 та 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

17. Судами попередніх інстанцій встановлено, що Позивач звернувся до Відповідача з заявою про поновлення договору оренди, керуючись умовами пункту 8 договору оренди, тобто, в межах визначеного сторонами 90-денного строку. Позивач отримав відповідь Відповідача, в якій зазначено про необхідність додання до заяви проекту додаткової угоди, інформації щодо відсутності заборгованості з орендної плати, а також витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку та витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки станом на 01.01.2016. Також Позивачу рекомендовано звернутись повторно.

18. Враховуючи, що положення частини 3 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачає додання до листа про поновлення договору оренди земельної ділянки лише проекту додаткової угоди, посилання cкаржника, наведене в пункті 7 постанови, Судом відхиляється, оскільки ненадання Позивачем до листа про поновлення договору інформації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки, не може вважатись підставою для ухилення Відповідача від укладення додаткової угоди.

19. Відповідно до частин 4 та 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" при поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

20. Отже, наслідком реалізації механізму погодження істотних умов договору оренди, передбаченого частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", є або продовження договору відповідно до погоджених між сторонами його істотних умов (таких же або інших), або припинення переважного права орендаря внаслідок їх непогодження.

20.1. При цьому, якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не автоматична пролонгація на попередніх умовах.

20.2. Дана правова позиція викладена Верховним Судом в постанові від 10.09.2018 у справі №920/739/17.

20.3. Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з`ясуванню судом підлягає, зокрема, обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

21. Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що Позивач неодноразово та у належні строки надсилав Відповідачу заяви про поновлення договору оренди. Відповідач надавав зауваження щодо умов договору оренди у зв`язку з його поновленням. Такі зауваження стосувалися умови щодо строку дії договору та щодо орендної плати, зокрема, щодо розміру відсотку нормативної грошової оцінки, тобто, розміру орендної плати.

22. За наведених обставин суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про те, що Позивачем ініційовано механізм поновлення договору оренди, визначений частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому, повно дослідивши надані учасниками справи докази та надавши їм належну правову оцінку, суди обґрунтовано визначили, що сторони дійшли згоди щодо зміни умов договору оренди в частині строку дії договору - на 5 років, та орендної плати - з 2% до 8% від нормативної грошової оцінки, що узгоджується з положенням частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", однак додаткову угоду не уклали, проте інших зауважень щодо умов договору Відповідачем наведено не було. З огляду на зазначене посилання Відповідача, вказані в пунктах 8, 9 постанови, Судом відхиляються.

23. Отже, зважаючи на встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, беручи до уваги наведені вище норми права, суди дійшли вірного висновку, що між сторонами у листуванні фактично досягнуто домовленості та погоджено відповідні зміни істотних умов договору оренди, проте Відповідач безпідставно ухилився від підписання додаткової угоди про поновлення договору оренди.

24. При цьому, суди обґрунтовано відхилили посилання Відповідача на те, що Позивач втратив переважне право на поновлення договору оренди землі у зв`язку з ненаданням Відповідачу до листа про поновлення договору витягу з технічної документації нормативної грошової оцінки.

24.1. Відповідно до статей 288 - 289 Податкового кодексу України, в редакції, чинній на час звернення щодо поновлення договору, для визначення податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

Згідно з частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

24.2. Під час розгляду справи суди встановили, що зауваження Відповідача щодо орендної плати стосувалися розміру відсоткової ставки (з 2% до 8%), а не нормативної грошової оцінки, а тому між сторонами наявний спір щодо нормативної грошової оцінки, однак не щодо орендної плати, яка відповідно до статті 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди, та щодо якої сторонами досягнуто згоди, тобто, визначено формулу та порядок її сплати. При цьому, визнання поновленим договору оренди не звільняє Позивача від обов`язку отримати витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки, оскільки тільки за його наявності можливий правильний розрахунок орендної плати за визначеною формулою.

25. Доводи касаційної скарги, наведені в пункті 10 постанови, Судом відхиляються з огляду на те, що, як вірно зазначено судом апеляційної інстанції, накази Відповідача від 27.02.208 та 28.02.2018 за своїм змістом не містять конкретного формулювання про заперечення у поновленні спірного договору, а в матеріалах справи відсутні докази повідомлення Позивача про наявність таких наказів. Крім того, ці накази були прийняті Відповідачем вже після виникнення між сторонами спірних правовідносин та під час розгляду даної справи в суді першої інстанції.

26. При цьому, відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов`язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема, щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

27. Водночас, здійснюючи розгляд справи, суди попередніх інстанцій послалися на переважність прав наймача (Позивача) на укладення договору найму на новий строк, що передбачено статтею 777 ЦК України, проте, як унормовано частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, а зважаючи на правовідносини сторін, які склались в межах спору у даній справі, а також положення частини 1 статті 3 Земельного кодексу України та частини 1 статті 9 ЦК України, застосуванню підлягає земельне законодавство, тобто, Закон України "Про оренду землі" (161-14) .

27.1. Однак, хоча суди першої та апеляційної інстанцій застосували поряд з іншими нормами права, які підлягали до застосування у спірних правовідносинах ще й статтю 777 ЦК України, що не підлягала застосуванню, проте це не вплинуло на прийняття правильних по суті та законних судових рішень.

28. Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування рішення суду першої інстанції та постанови апеляційного господарського суду, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.

29. Верховний Суд у прийнятті даної постанови керується й принципом res judicata, базове тлумачення якого вміщено в рішеннях Європейського суду з прав людини від 03.12.2003 у справі "Рябих проти Росії", від 09.11.2004 у справі "Науменко проти України", від 18.11.2004 у справі "Праведная проти Росії", від 19.02.2009 у справі "Христов проти України", від 03.04.2008 у справі "Понамарьов проти України", в яких цей принцип розуміється як елемент принципу юридичної визначеності, що вимагає поваги до остаточного рішення суду та передбачає, що перегляд остаточного та обов`язкового до виконання рішення суду не може здійснюватись лише з однією метою - домогтися повторного розгляду та винесення нового рішення у справі, а повноваження судів вищого рівня з перегляду (у тому числі касаційного) мають здійснюватися виключно для виправлення судових помилок і недоліків. Відхід від res judicate можливий лише тоді, коли цього вимагають відповідні вагомі й непереборні обставини, наявності яких у даній справі скаржником не зазначено й не обґрунтовано.