1. У лютому 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "БК "Травертин" (далі - ТОВ "БК "Травертин") (після зміни назви - Товариство з обмеженою відповідальністю "МСВІТ" (далі - ТОВ "МСВІТ")) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради про скасування рішення від 15.09.2016 № 2/1006 "Про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.11.2005 № 75-6-00251, укладеного між Київською міською радою та ТОВ "БК "Травертин" на підставі рішення Київської міської ради № 831/2306 від 19.07.2005" (далі - рішення № 2/1006).

2. Позовну заяву обґрунтовано відсутністю підстав для розірвання зазначеного договору відповідно до пункту 8.4 в односторонньому порядку.

3. Справа розглядалася судами неодноразово.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 23.03.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 01.08.2017, у позові відмовлено повністю.

Судові рішення мотивовано тим, що позивачем не доведено неможливості виконання ним обов'язку здійснити забудову орендованої земельної ділянки у встановлений договором строк, тому внаслідок невиконання орендарем обов'язку розпочати та здійснити забудову земельної ділянки орендодавець не позбавлений можливості в односторонньому порядку відмовитися від договору.

Постановою Верховного Суду від 15.05.2018 рішення Господарського суду міста Києва від 23.03.2017 і постанову Київського апеляційного господарського суду від 01.08.2017 скасовано; справу передано на новий розгляд до Господарського суду міста Києва, з тих мотивів, що суди попередніх інстанцій не надали належної правової оцінки обставинам, установленим у справі № 51/405, не звернули уваги на доводи скаржника про те, що після розгляду справи № 51/405 у 2014 році товариство розпочало відновлення реєстрації договору оренди, розробку технічної документації на земельну ділянку і здійсненні щодо звільнення земельної ділянки від незаконно побудованих гаражів.

4. За результатами нового розгляду справи рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2018, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 28.03.2019, у задоволенні позову відмовлено повністю.

Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд виходив з того, що позивач не здійснив забудови земельної ділянки та, відповідно, не передав територіальній громаді матеріальних результатів такої забудови, отже оспорюване рішення узгоджується із правом орендодавця на одностороннє розірвання договору згідно з пунктом 11.4 договору оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі ТОВ "МСВІТ" просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення про задоволення позову.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, ТОВ "МСВІТ" зазначає про неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошує, що: 1) суди під час нового розгляду не виконали вказівок, викладених у постанові Верховного Суду від 15.05.2018; 2) висновки, наведені судами в оскаржуваних рішеннях, є взаємовиключними, не ґрунтуються на матеріалах справи, а лише становлять оціночні судження, які суд не може покласти в основу судового рішення; 3) суд не взяв до уваги, що позивач оскаржує наявність заборгованості у судовому порядку; 4) депутат Київської міської ради, ініціюючи питання про розірвання договору оренди, завідомо ввела в оману депутатів Київської міської ради, надавши копії рішень судів, які є нечинними.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. У відзиві на касаційну скаргу Київська міська рада просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду - без змін, посилаючись на необґрунтованість наведених у касаційній скарзі доводів і правомірність висновків судів першої та апеляційної інстанцій, викладених в оскаржених рішенні та постанові. Київська міська рада наголошує, що незабудова земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору оренди та завдає шкоди Київській міській раді.

У відзиві на касаційну скаргу Житлово-будівельний кооператив "Алмаз-2" просить касаційну скарну залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду - без змін із мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 19.07.2005 Київською міською радою прийнято рішення № 831/3406 "Про передачу ТОВ "БК "Травертин" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими і прибудованими нежитловими приміщеннями на вул. Тулузи, 6-д у Святошинському районі м. Києва", відповідно до пунктів 1 та 2 якого необхідно:

- затвердити проект відведення земельної ділянки ТОВ "БК "Травертин" для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими і прибудованими нежитловими приміщеннями на вул. Тулузи, 6д у Святошинському районі м. Києва;

- передати ТОВ "БК "Травертин", за умови виконання пункту 3 цього рішення, у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 0,41 га для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку із підземним паркінгом та вбудованими і прибудованими нежитловими приміщеннями на вул. Тулузи, 6-д у Святошинському районі м. Києва за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.

На виконання зазначеного рішення 09.11.2005 між Київською міською радою (орендодавець) і ТОВ "БК "Травертин" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за змістом якого:

- орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 831/3406 за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену у цьому договорі (пункт 1.1);

- об'єктом оренди є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування - вул. Тулузи, 6д у Святошинському районі м. Києва; площа - 4 095 м-2; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими і прибудованими нежитловими приміщеннями; кадастровий номер - 8000000000:75:288:0062 (пункт 2.1);

- договір укладено на 15 років (пункт 3.1);

- орендар зобов'язується, зокрема, завершити забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору (пункт 8.4);

- договір може бути розірвано в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, зокрема у разі порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених у пункті 8.4 договору (пункт 11.4);

- договір може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1, 8.4 договору (пункт 11.5);

- розірвання цього договору не потребує укладання додаткової угоди. Договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням (пункт 11.6);

- у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний (пункт 12.2).

9. У 2009 році, посилаючись на невиконання орендарем обов'язку здійснити забудову земельної ділянки, заступник прокурора міста Києва звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради до ТОВ "БК "Травертин" про розірвання договору оренди і повернення земельної ділянки.

10. Рішенням Господарського суду міста Києва від 12.12.2011 у справі № 51/405, яке залишено без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 19.11.2012, розірвано договір оренди від 09.11.2005 № 75-6-00251, зобов'язано ТОВ "БК "Травертин" повернути за актом приймання-передачі земельну ділянку. Постановою Вищого господарського суду України від 18.02.2013 у справі № 51/405 рішення судів попередніх інстанцій скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції. Рішенням Господарського суду міста Києва від 04.09.2013, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 02.04.2014 і постановою Вищого господарського суду України від 29.07.2014, за результатами нового розгляду справи № 51/405 у задоволенні позовних вимог заступника прокурора міста Києва відмовлено.

11. 15.09.2016 Київська міська рада, керуючись Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , статтею 9 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ), статтею 31 Закону України "Про оренду землі", статтею 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ), статтею 416 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), пунктами 8.4, 11.4 договору оренди земельної ділянки від 25.11.2005 № 75-6-00251, а також оскільки ТОВ "БК "Травертин" не виконало умови пункту 8.4 договору оренди, зокрема не завершило забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, враховуючи громадський супротив, прийняла рішення № 2/1006, за змістом пункту 1 якого розірвано договір оренди земельної ділянки від 25.11.2005 № 75-6-00251 (кадастровий номер 8000000000:75:288:0062) площею 4 095 м-2, укладений між Київською міською радою і ТОВ "БК "Травертин" на підставі рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 831/3406 "Про передачу ТОВ "БК "Травертин" земельної ділянки для будівництва, експлуатації та обслуговування житлового будинку з підземним паркінгом та вбудованими і прибудованими нежитловими приміщеннями на вул. Тулузи, 6д у Святошинському районі м. Києва".

12. У листі від 12.12.2016 вих. № 057028-23040 Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) повідомив позивачеві про припинення речового права ТОВ "БК "Травертин" на земельну ділянку на вул. Тулузи, 6д у місті Києві.

Позиція Верховного Суду

13. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

14. Предметом цього спору є скасування рішення Київської міської ради № 2/1006.

15. Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

16. Згідно зі статтею 21 ЦК України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Отже, підставами для визнання недійсним акта (рішення) є невідповідність його вимогам законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт, порушення у зв'язку з прийняттям відповідного акта прав та охоронюваних законом інтересів позивача у справі.

17. За змістом статті 93 ЗК України, статей 762, 792 ЦК України, статей 13, 21 Закону України "Про оренду землі" правовідносини щодо оренди земельної ділянки передбачають передачу орендарю земельної ділянки у володіння та користування на певний строк для її використання відповідно до умов договору та положень земельного законодавства.

18. Згідно зі статтями 525, 526, 629 ЦК України і статтею 193 ГК України договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов'язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

19. Частиною 1 статті 651 ЦК України передбачено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором, а частиною 3 цієї норми визначено, що у разі односторонньої відмови від договору повністю або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

20. Статтею 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України (2768-14) та іншими законами України.

21. Наведені норми законодавства не забороняють сторонам договору оренди земельної ділянки передбачити випадки розірвання договору в односторонньому порядку шляхом вчинення стороною одностороннього правочину, що оформляється прийняттям рішення у встановленому порядку.

22. Як убачається із матеріалів справи, підставою для прийняття Київською міською радою спірного рішення № 2/1006 стало те, що ТОВ "БК "Травертин" (після зміни назви - ТОВ "МСВІТ") не виконало умови пункту 8.4 договору оренди, а саме: не завершило забудову земельної ділянки у строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, а також громадський супротив.

23. Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд у постанові від 15.05.2018 виклав вказівки, які суди мали врахувати під час нового розгляду справи, зокрема надати належну правову оцінку обставинам, установленим у справі № 51/405, а також звернути увагу на доводи ТОВ "МСВІТ" про те, що після розгляду справи № 51/405 у 2014 році позивач розпочав відновлення реєстрації договору оренди, розробку технічної документації на земельну ділянку і вжив заходів щодо звільнення земельної ділянки від незаконно побудованих гаражів.

Так, у справі № 51/405 суди першої та апеляційної інстанцій дійшли висновку про дотримання ТОВ "БК "Травертин" усіх необхідних умов, передбачених у договорі оренди земельної ділянки, та відповідно до чинного законодавства про здійснення ним необхідних дій для забудови цієї земельної ділянки, забезпечення умов щодо її цільового використання, а також про недоведеність Київською міською радою наявності правових підстав для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки.

Крім того, оскільки ТОВ "БК "Травертин" дотрималося всіх необхідних умов, передбачених у договорі оренди земельної ділянки, здійснило комплекс необхідних дій для її забудови, а будь-яких інших доказів, які б свідчили про порушення товариством інших умов договору оренди земельної ділянки, матеріали справи не містять, як і не подано суду Київською міською радою, суди першої та апеляційної інстанцій під час розгляду справи № 51/405 дійшли висновку, що позовна вимога про зобов'язання ТОВ "БК "Травертин" повернути Київській міській раді отриману земельну ділянку задоволенню не підлягає.

Аналогічну правову позицію Вищого господарського суду України викладено у постанові від 29.07.2014 у справі № 51/405, зокрема ураховуючи, що підставою розірвання договору землі Київською міською радою визначено невиконання орендарем обов'язку здати певний об'єкт в експлуатацію, суд касаційної інстанції визнав доречним застереження судів попередніх інстанцій про необхідність доведення позивачем, у чому саме полягає шкода, завдана органу місцевого самоврядування, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а отже, чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що у подальшому може зумовити його розірвання, з огляду на з'ясування судами, що ТОВ "БК "Травертин" дотрималося всіх необхідних умов, передбачених у договорі оренди земельної ділянки, здійснило комплекс необхідних дій для її забудови, а будь-яких інших доказів, які б свідчили про порушення орендарем інших умов договору оренди земельної ділянки, матеріали справи не містять, як і не надано суду орендодавцем.

24. За змістом частини 1 статті 316 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ) вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов'язковими для суду першої та апеляційної інстанцій під час нового розгляду справи.

25. Однак за результатами нового розгляду справи, приймаючи рішення від 14.11.2018 і постанову від 28.03.2019, суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували, лише знову зауважили, що застосування Київською міською радою позасудового способу розірвання договору узгоджується зі змістом пункту 11.4 договору та положеннями чинного цивільного законодавства, зокрема відповідає передбаченому статтями 6, 627 ЦК України принципу свободи договору.

26. Крім того, з приводу необхідності надати належну правову оцінку обставинам, установленим у справі № 51/405, суди попередніх інстанцій зазначили, що в основу судового рішення у справі № 910/2770/17 не може бути покладено правові оціночні висновки судів у справі № 51/405, оскільки предмет і підстави позовів у цих справах не є тотожними.

27. З огляду на викладене Верховний Суд дійшов висновку, що суди попередніх інстанцій за результатами нового розгляду справи належним чином не встановили обставин цієї справи, вичерпно не з'ясували усіх обставин, пов'язаних із тим, що у 2014 році позивач розпочав відновлення реєстрації договору оренди, розробку технічної документації на земельну ділянку і вжив заходів щодо звільнення земельної ділянки від незаконно побудованих гаражів; у порушення вимог статті 316 ГПК України належним чином не виконали вказівок, які було викладено у постанові Верховного Суду від 15.05.2018, припустившись у зв'язку із цим порушення вимог статей 86, 236 ГПК України щодо прийняття судового рішення на підставі всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Суди належним чином не дослідили усіх зібраних у справі доказів, що унеможливило встановлення тих фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення спору у цій справі.

28. Відповідно до положень статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв'язок доказів у їх сукупності.

Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).

29. Водночас суд касаційної інстанції згідно з частиною 2 статті 300 ГПК України не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

30. За змістом пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

31. Згідно з частиною 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

32. За таких обставин висновки судів першої та апеляційної інстанцій про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог є передчасними і зробленими без дослідження всіх зібраних у справі доказів, а тому судові рішення у справі необхідно скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

33. Під час нового розгляду справи господарському суду необхідно врахувати викладене, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи та докази, виконати вказівки, викладені у постанові Верховного Суду від 15.05.2018, об'єктивно оцінити відповідні докази, що мають юридичне значення для вирішення спору по суті та, залежно від установленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.