на постанову Північного апеляційного господарського суду у складі Дикунської С. Я. - головуючого, Жук Г. А., Мальченко А. О. від 12 березня 2019 року і рішення Господарського суду Сумської області у складі Спиридонової Н. О. від 15 листопада 2018 року у справі

за позовом Департаменту забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради

до Фізичної особи-підприємця Ал- Давоуді Шахавана

про розірвання договору оренди нерухомого майна та виселення із займаного приміщення.

(за участю: представника позивача - Парфененка М. С., відповідача - Фізичної особи-підприємця Ал- Давоуді Шахаван )

Історія справи

Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

1. 10 грудня 2010 року між Управлінням майна комунальної власності Сумської міської ради, правонаступником якого є Департамент забезпечення ресурсних платежів Сумської міської ради (далі - Департамент, позивач, орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Ал-Давоуді Шахаваном (далі - відповідач, орендар) укладено договір оренди № УМКВ-0401 (далі - договір), за умовами пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (в оренду) на умовах, визначених договором, підземний перехід за адресою: м. Суми, перехрестя вул. СКД і вул. Харківська, площею 612,1 м-2, право на оренду якого орендар набув на підставі наказу Управління майна комунальної власності Сумської міської ради від 25 жовтня 2010 року № 188/01-13. Майно передається в оренду для розміщення магазинів і кафе.

2. Відповідно до пункту 6.2. договору орендар зобов`язаний, зокрема:

6.2.1. Використовувати об`єкт оренди тільки за цільовим призначенням у відповідності до цього Договору.

6.2.2. За рахунок власних коштів забезпечувати охорону прийнятого в оренду об`єкта оренди на підставі матеріальної відповідальності з відшкодуванням понесених збитків у встановленому порядку.

6.2.7. В термін, що не перевищує 6 місяців з дати підписання акту приймання-передачі об`єкта оренди, розробити та погодити з управлінням архітектури та містобудування Сумської міської ради паспорт опорядження фасаду та благоустрою прилеглої території. Привести об`єкт оренди в належний стан, який відповідатиме протипожежним та санітарним вимогам, постійно підтримувати його. Щороку проводити поточний ремонт за власні кошти. Відповідність стану об`єкта оренди протипожежним та санітарним вимогам повинна бути узгоджена з відповідними службами міста.

6.2.9. Виконувати обов`язки, передбачені частиною 2 статті 18 Закону України "Про благоустрій населених пунктів". Види та обсяг робіт з благоустрою, а також спосіб їх фінансування, відповідно до статті 36 Закону України "Про благоустрій населених пунктів" та укласти додаткову угоду з Ковпаківською (Зарічною) адміністрацію та відповідачем, яка є невід`ємною частиною даного договору. В 10-денний термін з моменту підписання Договору, надати копію додаткової угоди позивачу.

6.2.10. Своєчасно здійснювати за власний рахунок капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна. Ця умова не розглядається як дозвіл на здійснення поліпшень орендованого майна і не тягне за собою зобов`язання позивача щодо компенсації вартості поліпшень. У разі якщо відповідач подає заяву на погодження позивачем здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, він зобов`язаний надати експертний висновок на проектно-кошторисну документацію на здійснення невід`ємних поліпшень. Після проведення реконструкції (перепланування) об`єкта оренди, що призвела до зміни конструктивних елементів приміщення замовити за свій рахунок в КП "Сумське міське бюро технічної інвентаризації" технічний паспорт на це приміщення і не пізніше 3-х місяців після закінчення ремонтних робіт надати його позивачу.

6.2.12. Надавати можливість позивачу в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов цього договору в присутності відповідача або його представника.

6.2.13. Письмово, рекомендованим листом або нарочно, у двадцятиденний термін повідомляти позивача про зміну поштової та юридичної адрес, реквізитів, коду ЄДРПОУ, складу засновників, номерів телефонів, директора та головного бухгалтера.

6.2.17. Узгодити цільове призначення використання об`єкта оренди приміщення з органами пожежної безпеки, за необхідністю з санітарно-епідеміологічною службою міста та отримати відповідний дозвіл на початок роботи.

6.2.18. Відповідати за виконання своїх обов`язків, передбачених цим договором.

6.2.19. Відповідач зобов`язується: сплачувати місячну орендну плату у розмірі, що визначена конкурсною пропозицією; ефективно використовувати об`єкт оренди за цільовим призначенням; застрахувати об`єкт оренди; створити робочі місця; утримувати об`єкт оренди в належному технічному стані; дотримуватись екологічних норм експлуатації об`єкта оренди; здійснити реконструкцію, перепланування, технічне переоснащення нежитлового приміщення за власний рахунок; провести експертну оцінку об`єкта оренди за власні кошти; створити безпечні та нешкідливі умови; своєчасно вносити в повному обсязі орендну плату з урахуванням індексу інфляції та ПДВ; обстеження підземного переходу до 15 квітня 2011 року; виготовлення проектно-кошторисної документації на проведення будівельних робіт нежитлового приміщення та надання її до управління майна комунальної власності; розпочати будівельні роботи з 01 травня 2011 року згідно з графіком, затвердженим управлінням майна комунальної власності.

3. За змістом пункту 7.1.1 договору орендодавець (позивач) має право у будь-який час здійснювати перевірку виконання умов договору, контролювати стан та ефективність використання об`єкта оренди.

4. Строк дії договору згідно з пунктом 10.1 встановлюється з 10 грудня 2010 року до 08 грудня 2013 року та кожні три роки продовжується до 10 грудня 2025 року.

5. 24 травня 2018 року Департамент звернувся до Господарського суду Сумської області з позовом до ФОП Ал- Давоуді Шахавана про розірвання договору оренди нерухомого комунального майна від 10 грудня 2010 року № УМКВ-0401, а також про виселення відповідача із підземного переходу площею 612,1 м-2 розташованого на перехресті вул. СКД і вул. Харківської у м. Сумах.

6. Позовні вимоги обґрунтовано тим, що у результаті комплексної перевірки орендованого майна з`ясовано факт невиконання відповідачем ряду зобов`язань за договором, що у свою чергу призвело до порушення права територіальної громади міста Сум володіти, доцільно, економно, ефективно користуватися і розпоряджатися на свій розсуд і в своїх інтересах належним їй майном, як безпосередньо, так і через органи місцевого самоврядування, до неефективного та збиткового використання комунального майна.

7. В обґрунтування позовних вимог позивач посилається на результати контролю виконання умов договору, на підставі яких складено акт перевірки від 27 лютого 2018 року та на висновки комісійного обстеження спірного нерухомого майна.

Короткий зміст оскаржуваних судових рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій

8. Рішенням Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року в задоволенні позову відмовлено.

9. Місцевий суд аргументував свої висновки тим, що позивач належними та допустимими доказами не довів суду істотного порушення умов договору відповідачем (такого порушення, коли внаслідок завданої шкоди позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору).

10. Господарським судом Сумської області встановлено, що перевірку виконання умов договору оренди нежитлових приміщень здійснили посадові особи виконавчих органів Сумської міської ради всупереч умовам договору (пункту 6.2.12) без залучення відповідача або його представника. Належних, допустимих, достатніх і достовірних доказів належного повідомлення відповідача про дату проведення перевірки позивач не надав.

11. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 12 березня 2019 року рішення Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року залишено без змін.

12. Суд апеляційної інстанції погодився з мотивами, викладеними у рішенні місцевого суду.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

13. Не погоджуючись із висновками судів попередніх інстанцій 09 квітня 2019 року Департамент звернувся з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить постанову Північного апеляційного господарського суду від 12 березня 2019 року і рішення Господарського суду Сумської області від 15 листопада 2018 року скасувати та прийняти нове рішення, яким позов задовольнити повністю.

Аргументи учасників справи

14. В обґрунтування наведених у касаційній скарзі вимог Департамент наголошує, що суди неправильно застосували положення статей 526, 621 Цивільного кодексу України, порушили положення статті 86 Господарського процесуального кодексу України, а також не врахували змісту пункту 7.1.1 договору.

15. Зокрема, скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій: не врахували істотних порушень ФОП Ал-Давоуді Шахаваном умов Договору, зафіксованих в акті перевірки від 27 лютого 2018 року і висновках комісійного обстеження спірного нерухомого майна; дійшли безпідставного висновку про можливість здійснення позивачем перевірки спірного майна лише у присутності відповідача або його представника; не надали оцінки доказам належного повідомлення відповідача про дату проведення перевірки та факту його ухилення від участі у ній.

16. ФОП Ал- Давоуді Шахаван подав відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення та постанову судів попередніх інстанцій залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення, оскільки їх прийнято у відповідності до норм чинного законодавства.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

17. Заслухавши суддю-доповідача, пояснення сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, подані заперечення, перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

18. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини.

19. Згідно з частиною 1 статті 526 цього Кодексу зобов`язання повинно виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

20. Статтею 193 Господарського кодексу України передбачено, що суб`єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов`язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору. Не допускаються одностороння відмова від виконання зобов`язань, крім випадків, передбачених законом.

21. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина 1 статті 628 Цивільного кодексу України).

22. За змістом статті 629 цього нормативно-правового акту договір є обов`язковим для виконання сторонами.

23. У статті 651 Цивільного кодексу України зазначено, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

24. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

25. Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини д2 статті 651 Цивільного кодексу України.

26. Іншим критерієм істотного порушення договору є розмір завданої порушенням шкоди, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.

27. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.

28. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суди повинні встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена як у виді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дає змоги потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.

29. Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду України від 18 вересня 2013 року у справі № 6-75цс13, постановах Верховного Суду від 16 травня 2019 року у справі № 920/817/17, від 17 квітня 2019 року у справі № 910/6381/18, від 28 травня 2019 року у справі № 910/9234/18 тощо.

30. Суди попередніх інстанцій установили, що будь-яких належних і допустимих доказів на підтвердження істотного порушення ФОП Ал-Давоуді Шахаваном умов спірного договору Департамент не надав.

31. Натомість твердження позивача про безпідставне неврахування результатів перевірки виконання умов договору від 27 лютого 2018 року і комісійного обстеження спірного нерухомого майна спростовується обґрунтованими висновками судів попередніх інстанцій про незалучення до участі у цій перевірці відповідача або його представника, що свідчить про її проведення всупереч умов договору.

32. Доводи скаржника про проведення зазначеної перевірки відповідно до умов договору, зокрема пункту 7.1.1, і про помилковий висновок судів щодо обов`язкової участі відповідача або його представника у цій перевірці суперечать пункту 6.2.12 договору, відповідно до якого орендар зобов`язаний надавати можливість позивачу в будь-який час здійснювати перевірку виконання умов цього договору в присутності орендаря або його представника.

33. Оцінивши лист-повідомлення Департаменту від 12 січня 2018 року № 06.01-16/89 щодо проведення перевірки та доводи скаржника стосовно його направлення ФОП Ал- Давоуді Шахавану, суди дійшли висновку, що цей лист не може вважатися належним і допустимим доказом повідомлення чи обізнаності відповідача про проведення такої перевірки.

34. Твердження Департаменту про те, що суди дійшли неправильного висновку про неналежне повідомлення орендаря про заплановану перевірку, не може свідчити про порушення ними положень статті 86 Господарського процесуального кодексу України, за змістом якої суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

35. В силу процесуального закону суд касаційної інстанції не має права вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, а тому переоцінка доводів та доказів позивача на підтвердження належного повідомлення відповідача про заплановану перевірку виходить за межі повноважень Верховного Суду.

36. Статтею 300 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається.

37. Переглядаючи в межах своїх повноважень судові рішення у цій справі, Верховний Суд не встановив будь-яких порушень балансу прийняття доводів сторін.

Щодо відзиву

38. Всі доводи позивача, наведені ним у відзиві, оцінені Судом під час розгляду касаційної скарги, а висновки за результатами розгляду викладені у пунктах 18- 35 цієї постанови.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

39. Згідно з положеннями статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.

40. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

41. Під час касаційного розгляду Верховний Суд не встановив неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального чи процесуального права. Оскаржувані судові рішення прийнято за результатами повного, всебічного та об`єктивного дослідження обставин справи і підстав для їх зміни чи скасування з мотивів, наведених у касаційній скарзі, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду не вбачає.