за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" до Харківської обласної державної адміністрації, третя особа на стороні позивача, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору: Товариство з обмеженою відповідальністю "АТ КАРГІЛЛ" про визнання права користування земельними ділянками, визнання укладеними додаткових угод,

за участю представників:

позивача - Матушевський Ю. В. (адвокат),

відповідача - не з'явились,

третьої особи - не з'явились,

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Воїнське ХПП" (далі - ТОВ "Воїнське ХПП") звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Харківської обласної державної адміністрації про визнання права користування земельними ділянками, визнання укладеними додаткових угод.

1.2. Позов мотивовано тим, що позивач став власником нерухомого майна, яке знаходиться на відповідних земельних ділянках, у зв'язку з чим до нього з огляду на приписи статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ), статті 7 Закону України "Про оренду землі" перейшло право користування цими земельними ділянками на тих самих умовах і в тому самому обсязі, що були у попереднього користувача. З метою укладення нових договорів оренди позивач звернувся до відповідача з листом від 16.02.2018 № 12/02-2018, однак відповідач відмовив, чим порушив права позивача.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. 28.12.2009 Балаклійська районна державна адміністрація (орендодавець) та Товариство з обмеженою відповідальністю "Степовий елеватор" (орендар) уклали 3 договори оренди земельних ділянок, предметами яких є:

- земельна ділянка, розташована за межами населеного пункту на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області та знаходиться за адресою: вул. Шкільна, 21, смт. Савинці, Балаклійський район, Харківська область; кадастровий номер - 6320255700:01:000:0315; загальна площа 0,5471 га; цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення;

- земельна ділянка, розташована за межами населеного пункту на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області та знаходиться за адресою: вул. Шкільна, 21, смт. Савинці, Балаклійський район, Харківська область; кадастровий номер - 6320255700:01:000:0316; загальна площа 4,1388 га; цільове призначення - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - землі промисловості.

- земельна ділянка, розташована за межами населеного пункту на території Морозівської сільської ради Балаклійського району Харківської області та знаходиться за адресою: вул. Шкільна, 21, с. Морозівка, Балаклійський район, Харківська область; кадастровий номер - 6320284400:01:000:0408; загальна площа 11,0571 га; цільове призначення - для розміщення та експлуатації основних, підсобних і допоміжних будівель і споруд підприємств переробної, машинобудівної та іншої промисловості; категорія земель - землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення; вид використання - для обслуговування комбікормового заводу з обладнанням.

2.2. 20.11.2011 учасник (засновник) Товариства з обмеженою відповідальності "Степовий елеватор" (далі - ТОВ "Степовий елеватор") прийняв рішення про реорганізацію товариства шляхом приєднання до єдиного учасника (засновника) - Товариства з обмеженою відповідальністю "АТ Каргілл".

2.3. Внаслідок проведеної реорганізації, ТОВ "АТ Каргілл" з 30.07.2013 став правонаступником усіх прав та обов'язків ТОВ "Степовий елеватор".

2.4. Таким чином, починаючи з 30.07.2013 ТОВ "АТ Каргілл" набуло всі права та обов'язки, передбачені договорами оренди земельних ділянок від 28.12.2009.

2.5. 30.01.2018 між ТОВ "Воїнське ХПП" (покупець) та ТОВ "АТ Каргілл" (продавець) укладено договір купівлі-продажу нежитлових будівель № 43, за умовами якого покупець придбав нерухоме майно - будівлі та споруди, що знаходяться за адресою: вул. Шкільна, буд. 21, смт. Савинці, Балаклійський район, Харківська область (п. 1.1 цього договору).

2.6. Відповідно до умов договору, майно розташоване на земельних ділянках площею 11,0571 га, 3,8131 га та 0,5471 га, які передані продавцю в оренду на підставі відповідних договорів.

2.7. ТОВ "Воїнське ХПП" звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з заявою від 16.02.2018 вих. № 12/02-2018 (а.с. 67) про укладення додаткових угод до договорів оренди земельної ділянки від 28.12.2009 щодо заміни сторони орендаря.

2.8. На вищезазначене звернення Головне управління Держгеокадастру у Харківській області у листі від 19.03.2018 № 32-20-10-2117/0/19-18 повідомило, що земельні ділянки можливо надати в оренду ТОВ "Воїнське ХПП" лише після припинення права користування ТОВ "АТ Каргілл" вказаними земельними ділянками.

2.9. В подальшому, ТОВ "Воїнське ХПП" повторно звернулося до Харківської обласної державної адміністрації з аналогічними заявами від 08.06.2018 вих. № 42/06-2018, № 43/06-2018, № 44/06-2018 та направило примірники додаткової угоди до договору оренди земельної ділянки від 28.12.2019, підписані ТОВ "Воїнське ХПП", однак відповіді не отримало.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 (суддя Ковтун С.А.) у задоволенні позову відмовлено.

3.2. Рішення суду мотивовано тим, що перехід до набувача майна права на оренду земельної ділянки не свідчить про набуття статусу її орендаря. Наведений висновок слідує з приписів статей 116, 123, 124 ЗК України, відповідно до яких підставою для укладення договору оренди земельної ділянки є рішення органу місцевого самоврядування. Крім того, статтею 648 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) передбачено, що зміст договору, укладеного на підставі правового акту органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим, органу місцевого самоврядування, обов'язкового для сторін (сторони) договору, має відповідати цьому акту.

3.3. Таким чином, суд першої інстанції зазначив, що відсутність відповідного рішення органу місцевого самоврядування свідчить про відсутність підстав для визнання укладеними додаткових угод. Оскільки право оренди є правом, заснованим на договорі оренди, необґрунтованість вимоги про визнання укладеними додаткових угод до договорів оренди свідчить і про необґрунтованість вимоги про визнання за позивачем відповідних прав користування земельними ділянкам.

3.4. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2019 (колегія суддів у складі: Тищенко А. І., Чорногуз М. Г., Михальська Ю. Б.) рішення суду першої інстанції скасовано, прийнято нове рішення, яким позов задоволено.

3.5. Постанова мотивована тим, що частина 2 статті 377 ЦК України та частина 2 статті 120 ЗК України прямо пов'язують та обумовлюють перехід права користування земельною ділянкою з переходом права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на цій земельній ділянці.

3.6. Після відчуження об'єкта нерухомості, розташованого на орендованій земельній ділянці, договір оренди землі у відповідній частині припиняється щодо відчужувача, однак діє на тих самих умовах стосовно нового власника нерухомості, який з моменту набуття такого права набуває також права оренди земельної ділянки, на якій це майно розміщене, а отже й відповідні права та обов'язки, у тому числі зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою.

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Харківська обласна державна адміністрація у касаційній скарзі просить постанову апеляційної інстанції скасувати, прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням апеляційним господарським судом норм чинного законодавства, зокрема, статті 377 ЗК України, статті 120 ЦК України, положень Закону України "Про оренду землі" (161-14) . Скаржник наголошує, що автоматичне переоформлення права землекористування в даному випадку діючим законодавством не передбачено, а процедура надання земельних ділянок у користування чітко передбачена на рівні законодавства.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. Відзивів від інших учасників справи не надходило.

5.2. Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК (1798-12) України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із такого.

6.3. Частиною 1 статті 377 ЦК України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

6.4. Згідно з частинами 1, 2 статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.5. За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.6. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі № 910/20774/17, від 27.02.2019 у справі № 913/661/17).

6.7. При цьому Верховний Суд наголошує, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону.

6.8. Суд першої інстанції не врахував положень вищенаведеного законодавства та дійшов помилкових висновків щодо необхідності в даному випадку прийняття відповідного рішення уповноваженим органом.

6.9. Суд апеляційної інстанції правильно зазначив, що питання переходу права на земельні ділянки у разі набуття права на жилий будинок, будівлю, споруду, що розміщені на ній, регулюються статтею 377 ЦК України, статтею 120 ЗК України, а договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

6.10. Проте суд апеляційної інстанції не звернув уваги на положення частини 2 статті 120 ЗК України відповідно до якої до набувача нерухомості переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

6.11. З матеріалів справи вбачається, що за договором оренди від 28.12.2009 в оренду була передана земельна ділянка для обслуговування комбікормового заводу з обладнанням площею 4,1388 га, яка розташована за межами населених пунктів на території Савинської селищної ради Балаклійського району Харківської області за рахунок земель промисловості, транспорту, зв'язку, оборони та іншого призначення. Договір зареєстровано 25.02.2010.

6.12. До позовної заяви додано проект додаткової угоди до договору оренди від 28.12.2009 щодо земельної ділянки, наданої для обслуговування комбікормового заводу з обладнанням площею 3,8131 га, кадастровий номер 6320255700:01:000:0316. Докази внесення змін до договору від 28.12.2009 щодо розміру земельної ділянки в матеріалах справи відсутні. При цьому технічна документація у 2009 році розроблялась стосовно земельної ділянки з площею 4,1388 га про що свідчить рішення Балаклійської районної ради від 05.08.2009 № 686-V, яким затверджувалась ця технічна документація.

6.13. Крім того, згідно витягу з Державного земельного кадастру від 16.01.2018 земельна ділянка кадастровий номер 6320255700:01:000:0316 має площу 3,8131 га. Поряд з цим у листі Головного управління Держгеокадастру у Харківській області від 19.03.2018 № 32-20-10-2117/0/19-18 міститься посилання на земельну ділянку площею 4,1388 га, кадастровий номер 6320255700:01:000:0316.

6.14. Таким чином для вирішення питання переходу права оренди спірної земельної ділянки на підставі статті 120 ЗК України судам слід було з'ясувати обсяг прав попереднього землекористувача, зокрема щодо розміру цієї земельної ділянки та, відповідно можливості укладення додаткової угоди щодо зміни орендаря у разі якщо буде встановлено зміну площі цієї земельної ділянки.

6.15. З позовної заяви вбачається, що ТОВ "Воїнське ХПП" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Харківської обласної державної адміністрації про визнання права користування земельними ділянками, визнання укладеними додаткових угод.

Позов в частині визнання права користування земельними ділянками ні судом першої ні судом апеляційної інстанції не розглянуті.

6.16. Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції не дають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, тим більше розглядати вимоги, які не були розглянуті судами попередніх інстанцій, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6.17. Під час нового розгляду судам необхідно врахувати викладене, вирішити питання щодо наданих сторонами доказів, всебічно, повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до положень статей 308, 310 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд. Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є, зокрема, порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.

7.2. З огляду на викладене рішення та постанова попередніх судових інстанцій підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до суду першої інстанції.

8. Судові витрати

8.1. Відповідно до частини 4 статті 129 ГПК України судові витрати у справі підлягають розподілу під час вирішення спору по суті, а оскільки за результатами розгляду касаційної скарги спір у даній справі не вирішено, розподіл судових витрат за результатами розгляду касаційної скарги є передчасним.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Харківської обласної державної адміністрації задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 13.03.2019 у справі № 922/2427/18 та рішення Господарського суду міста Києва від 15.11.2018 скасувати, справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції.