1. У вересні 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Рембудсервіс-інвест" (далі - ТОВ "Рембудсервіс-інвест") звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовною заявою до Чернівецької міської ради про визнання незаконним рішення 13 сесії VII скликання від 13.10.2016 № 418 (далі - рішення № 418), яким позивачеві з 25.09.2014 поновлено договір оренди земельної ділянки від 08.04.2003 № 516 (далі - договір оренди № 516) до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків без права поділу земельної ділянки і визнання недійсним додаткового договору від 16.11.2016 № 7/516 (далі - додатковий договір № 7/516) до договору оренди.

2. Позовні вимоги із посиланням на положення статтей 15, 33 Закону України "Про оренду землі", статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", статей 79, - 79-1 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ), статей 203, 215, 216 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) обґрунтовано тим, що поновлення договору оренди без права її поділу згідно з оспорюваним рішенням здійснено без урахування попередньо проведеного за згодою сторін і в установленому законом порядку поділу земельної ділянки на дві окремі: № 1 - площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062), вид використання - для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків, № 2 - площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), вид використання - для обслуговування багатоквартирних житлових будинків, що суперечить раніше досягнутій згоді на поновлення договору оренди двох окремо сформованих земельних ділянок шляхом пролонгації вже неіснуючої земельної ділянки без права її поділу. Оспорюване рішення органу місцевого самоврядування унеможливлює державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі додаткового договору від 16.11.2016.

3. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 04.12.2018, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 05.03.2019, позов задоволено: визнано незаконним рішення № 418; визнано недійсним укладений між Чернівецькою міською радою і ТОВ "Рембудсервіс-інвест" додатковий договір № 7/516.

4. Судові рішення мотивовано тим, що відповідач не мав правомочностей розпоряджатися земельною ділянкою (поновлювати договір оренди № 516), оскільки на час ухвалення органом місцевого самоврядування оспорюваного рішення земельної ділянки як об'єкта цивільних прав не існувало з урахуванням того, що в її межах шляхом поділу утворено інші земельні ділянки: № 1 - площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) і № 2 - площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) без зміни цільового призначення. При цьому місцевий господарський суд визнав недійсним додатковий договір № 7/516 про поновлення договору оренди, оскільки сторони не дотрималися вимог пункту 1 частини1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакцій, чинній на момент прийняття оспорюваного рішення) щодо визначення такої істотної умови договору як об'єкт оренди.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

5. У касаційній скарзі Чернівецька міська рада просить скасувати рішення суду першої інстанції і постанову апеляційного суду, ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовити.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6. В обґрунтування вимог, викладених у касаційній скарзі, Чернівецька міська рада зазначає про неправильне застосування і порушення судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, наголошує, що: 1) суд помилково застосував положення частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі", оскільки ця норма регулює питання укладення нових договорів, проте згідно з оскаржуваною угодою було внесено зміни до чинного договору (договір від 08.04.2003) під час укладення якого законодавство взагалі не передбачало такої істотної умови як кадастровий номер земельної ділянки; 2) суд першої інстанції не надав належної оцінки тому факту, що під час розгляду питання поновлення договору оренди шляхом прийняття оспорюваного рішення та укладення оспорюваної додаткової угоди була наявна відповідна згода сторін, про що свідчить зміст заяви позивача від 08.04.2016 і факт підписання ним додаткової угоди, що, на думку скаржника, спростовує наявність порушеного права; 3) Державний земельний кадастр - інформаційна система, яка є похідною від встановлення чи переходу прав на земельні ділянки та не наділяє їх власників чи користувачів будь-якими правами чи обов'язками.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

7. ТОВ "Рембудсервіс-інвест" у відзиві на касаційну скаргу просить залишити її без задоволення з мотивів, викладених в оскаржуваних судових рішеннях.

Фактичні обставини справи, встановлені судами

8. 08.04.2003 між Чернівецькою міською радою (орендодавець) і ТОВ "Рембудсервіс-інвест" (орендар) укладено договір оренди № 516 земельної ділянки (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019), за умовами якого:

- орендодавець на підставі рішення 7 сесії Чернівецької міської ради XXIV скликання від 26.12.2002 № 123 надає, а орендар приймає в оренду земельну ділянку площею 0,7920 га, розташовану в місті Чернівцях на вул. Головній, 275, згідно з планом зовнішніх меж землекористування (пункт 1.1);

- земельна ділянка надається в оренду терміном до 30.12.2008 для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків (пункт 1.2);

- після закінчення терміну, на який було укладено договір, орендар, який належно виконував обов'язки, відповідно до умов договору має за інших рівних умов переважне право на поновлення договору. У разі продовження договору оренди на новий термін його умови можуть бути змінені за згодою сторін (пункт 4.4).

9. Додатковим договором від 21.11.2008 № 5/516 термін дії договору оренди № 516 поновлено на тих самих умовах зі строком дії до 25.09.2014.

10. Зазначаючи, що будівництво багатоповерхових будинків на орендованій земельній ділянці продовжується, а частину збудованих і зданих в експлуатацію на цій земельній ділянці будинків позивачем передано на обслуговування Об'єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Мій дім - вул. Головна, 275" (далі - ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275"), ТОВ "Рембудсервіс-інвест" у 2013 році звернулося до відповідача із заявою про поділ орендованої земельної ділянки для передачі в оренду частини земельної ділянки, розташованої під збудованими будинками ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275", і продовження оренди іншої частини земельної ділянки для завершення будівництва.

11. 01.12.2014 Чернівецька міська рада прийняла рішення за № 1416 (далі - рішення № 1416), згідно з яким поновлено з 25.09.2014 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди № 516 терміном на один рік (пункт 9 рішення), надано ТОВ "Рембудсервіс-інвест" дозвіл на поділ орендованої земельної ділянки за адресою вул. Головна, 275, площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) для будівництва групи багатоповерхових житлових будинків (код 02.03) на 2 земельні ділянки: № 1 - орієнтовною площею 0,2338 га, № 2 - орієнтовною площею 0,5582 га, у зв'язку з поданням ТОВ "Рембудсервіс-інвест" заяви щодо поділу земельної ділянки на дві окремі (пункт 9.1); пункти 9 і 9.1 цього рішення вступають в силу після сплати пайового внеску в сумі 1 000 000 грн (пункт 9.2).

12. Цьому рішенню органу місцевого самоврядування передував лист-погодження від 19.07.2013 № 04/01-08/1-2298, підписаний заступником директора, начальником управління земельних ресурсів Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради Чинчик В., згідно з яким надано дозвіл на замовлення технічної документації для формування земельних ділянок шляхом поділу на дві окремі.

13. Ураховуючи зазначену згоду Чернівецької міської ради на замовлення технічної документації, ТОВ "Рембудсервіс-інвест" звернулося до проектної організації - Державного підприємства "Чернівецький геоінфоцентр" із листом від 23.07.2013 № 73 про виготовлення технічної документації на оренду земельної ділянки.

Спеціалізованою організацією - Державним підприємством "Чернівецький геоінфоцентр" розроблено технічну документацію із землеустрою, згідно з якою проведено поділ земельної ділянки за адресою: м. Чернівці, вул. Головна, 275 площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) на 2 окремі земельні ділянки, розташовані за адресою: Чернівецька область, м. Чернівці, вул. Головна, 275, код класифікатора видів цільового призначення земель 02.03, категорія земель - землі житлової та громадської забудови, вид використання земельної ділянки № 1 площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) - для будівництва та обслуговування багатоквартирних житлових будинків, земельної ділянки; № 2 площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) - для обслуговування багатоквартирних житлових будинків.

14. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 28.07.2015 у справі № 926/777/15, залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 11.11.2015, пункт 9.2 рішення № 1416 визнано незаконним.

Суд установив, що жодних угод, спрямованих на виконання рішення № 1416, сторони між собою не уклали.

15. 13.10.2016 Чернівецькою міською радою прийнято рішення 13 сесії VII скликання Чернівецької міської ради за № 418, за змістом якого поновлено з 25.09.2014 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди № 516 за адресою: вул. Головна, 275 площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) до 01.06.2021, для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки (пункт 4), зобов'язано землекористувачів, яким поновлюються договори оренди землі, впродовж 45 календарних днів із дня прийняття цього рішення укласти з Чернівецькою міською радою додаткові договори до договорів оренди землі (пункт 6).

16. На виконання рішення № 418 між сторонами 16.11.2016 укладено додатковий договір № 7/516, за змістом якого договір оренди поновлено з 25.09.2014 до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, без права поділу земельної ділянки (пункт 1); орендаря зобов'язано зареєструвати право оренди земельної ділянки в органі, що проводить державну реєстрацію прав (пункт 14).

17. ТОВ "Рембудсервіс-інвест" звернулося до Реєстраційної служби Чернівецької міської ради для державної реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі додаткового договору № 7/516, однак державний реєстратор відмовив у державній реєстрації цього права, посилаючись на відсутність відомостей у Державному земельному кадастрі щодо цієї земельної ділянки, що підтверджується наявними у матеріалах справи копією рішення про відмову в державній реєстрації прав та їх обтяжень від 26.01.2018 № 39367829 і карткою прийому заяви № 111291085.

18. 19.03.2018 позивач та ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275" звернулися до відповідача із заявами, в яких повідомили про неможливість державної реєстрації права оренди земельної ділянки за додатковим договором № 7/516 і просили скасувати пункт 4 рішення № 418, згідно з яким з 25.09.2014 ТОВ "Рембудсервіс-інвест" поновлено договір оренди до 01.06.2021 без права поділу земельної ділянки, та укласти відповідно із позивачем ТОВ "Рембудсервіс-інвест" договір оренди земельної ділянки № 1 за адресою: м. Чернівці вул. Головна, 275 площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) до 01.06.2021 для будівництва групи багатоквартирних житлових будинків, а з ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275" - договір оренди земельної ділянки № 2 за цією ж адресою площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) до 01.06.2021 для обслуговування групи багатоквартирних житлових будинків.

19. Департамент містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради у листах від 22.03.2018 № 04/01-08/1-1246/01 та № 04/01-08/1-1247/01 повідомив позивачеві та ОСББ "Мій дім - вул. Головна, 275", що рішенням № 1301 відмовлено у задоволенні їх звернень щодо скасування пункту 4 рішення № 418 у зв'язку з тим, що це суперечить рішенню Конституційного Суду України від 16.04.2009 (v007p710-09) у справі № 1-9/2009.

Позиція Верховного Суду

20. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

21. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

22. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

23. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами за умови дотримання порядку, визначеного частинами 2- 5 цієї норми, так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми), із зазначенням у частинах 9 та 12 цієї статті, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку, а у разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди.

24. При цьому визначення земельної ділянки наведено у частині 1 статті 79 ЗК України, відповідно до якої земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, із визначеними щодо неї правами.

За змістом частин 1, 3, 4, 6, 9 статті - 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об'єкта цивільних прав; формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру; сформовані земельні ділянки підлягають державній реєстрації у Державному земельному кадастрі; земельна ділянка вважається сформованою з моменту присвоєння їй кадастрового номера; формування земельних ділянок шляхом поділу та об'єднання раніше сформованих земельних ділянок, які перебувають у власності або користуванні, без зміни їх цільового призначення здійснюються за технічною документацією із землеустрою щодо поділу та об'єднання земельних ділянок; земельна ділянка може бути об'єктом цивільних прав виключно з моменту її формування (крім випадків суборенди, сервітуту щодо частин земельних ділянок) та державної реєстрації права власності на неї.

25. З огляду на викладене колегія суддів відхиляє помилкові доводи скаржника про те, що Державний земельний кадастр - інформаційна система, яка є похідною від встановлення чи переходу прав на земельні ділянки та не наділяє їх власників чи користувачів будь-якими правами чи обов'язками, оскільки присвоєння кадастрових номерів і формування двох земельних ділянок, зареєстрованих у встановленому законом порядку, шляхом поділу раніше сформованої земельної ділянки свідчить про виникнення нового, у розумінні положень закону, об'єкта цивільних прав, а саме земельної ділянки № 1 - площею 0,2338 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062) та земельної ділянки № 2 - площею 0,5582 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0063) замість земельної ділянки, яка була об'єктом оренди за договором, тобто цієї земельної ділянки як об`єкта цивільних прав після поділу вже немає.

26. Отже, Верховний Суд погоджується із висновком судів попередніх інстанцій, що оспорюване рішення відповідача як органу місцевого самоврядування та укладений на підставі цього рішення додатковий договір про поновлення договору оренди стосується земельної ділянки, якої на час прийняття оскаржуваного рішення та договору не існувало, оскільки замість неї шляхом поділу було сформовано дві окремі земельні ділянки, тобто сторони не дотрималися вимог пункту 1 частини1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" (у редакцій, чинній на час прийняття оспорюваного правочину) щодо визначення такої істотної умови договору як об'єкт оренди.

27. Доводи, наведені у касаційній скарзі, про помилкове застосування судом положень частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" колегія суддів відхиляє, оскільки ця норма регулює питання укладення будь-яких договорів оренди землі, у тому числі і додаткового договору № 7/516.

До того ж колегія суддів звертає увагу, що відповідно до положень статті 14 Закону України "Про оренду землі" у редакції, чинній на час укладення договору оренди № 516, істотними умовами договору оренди земельної ділянки є, зокрема, об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки). Суди попередніх інстанцій достеменно встановили, що за даними Державного земельного кадастру, орендована земельна ділянка (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) не обліковується ні за позивачем, ні за органом місцевого самоврядування, натомість сформовано дві земельні ділянки (кадастровий номер 7310136600:09:003:0062 та кадастровий номер 7310136600:09:003:0063), які мають іншу площу, а отже не були об'єктами договору оренди № 516.

28. Відповідно до статей 177, 181, 373, 374 ЦК України земельна ділянка (як індивідуалізований об'єкт, що має ознаки у виді кадастрового номеру, площі, меж) є об'єктом права власності територіальної громади, а правомочності щодо володіння та користування орендованою земельною ділянкою, як і правомочність розпорядження, є складовими права власності територіальної громади щодо земельної ділянки (наведену правову позицію викладено у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі № 910/8011/17 і від 22.11.2018 у справі № 903/962/17).

29. З урахуванням викладеного Верховний Суд погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про визнання незаконним пункту 4 рішення № 418 з огляду на відсутність у відповідача правомочності щодо розпорядження предметом договору оренди - земельною ділянкою, кадастровий номер 7310136600:09:003:0019, якої не існує як об'єкта цивільних прав.

30. Також Верховний Суд погоджується із висновком судів попередніх інстанцій про визнання недійсним додаткового договору, оскільки суди попередніх інстанцій достеменно встановили, що земельна ділянка площею 0,7920 га (кадастровий номер 7310136600:09:003:0019) станом на час укладення оспорюваного додаткового договору поділена на дві окремі земельні ділянки, отже об'єкта оренди за цим правочином не існує, що свідчить про безпредметність цього договору та унеможливлює державну реєстрацію права оренди земельної ділянки на підставі цього правочину.

31. Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожному гарантується право на оскарження в суді рішень, дій чи бездіяльності органів державної влади, органів місцевого самоврядування, посадових і службових осіб.

32. Доводи скаржника, наведені у касаційній скарзі, про наявність згоди позивача під час підписання додаткової угоди, не спростовують передбаченого статтею 55 Конституції України права позивача на звернення до суду за захистом свого порушеного права оренди земельної ділянки.

33. Оскільки предметом спору у цій справі є визнання незаконним рішення № 418 і визнання недійсним додаткового договору, доводи відповідача, наведені у касаційній скарзі, про те, що порушення прав позивача полягає у відмові в державній реєстрації права оренди земельної ділянки на підставі додаткового договору, не можу бути взято до уваги судом з огляду на положення статті 14 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ) (учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд).

34. Отже, ураховуючи положення чинного законодавства і встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини, Верховний Суд погоджується із висновком судів щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог.

35. Водночас касаційна інстанція погоджується із викладеними у відзиві на касаційну скаргу доводами ТОВ "Рембудсервіс-інвест", обґрунтованість і відповідність яких чинному законодавству і фактичним обставинам справи підтверджуються наведеними висновками судів попередніх інстанцій.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

36. Надаючи правову кваліфікацію обставинам, встановленим судами з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли правильного висновку про обґрунтованість і доведеність позовних вимог, оскаржувані рішення та постанову ухвалено із правильним застосуванням норм матеріального та процесуального права.

37. Відповідно до пункту 1 частини 1 статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.

38. Ураховуючи межі перегляду справи у касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів вважає, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не отримали підтвердження під час касаційного провадження, не спростовують висновків судів попередніх інстанції, підстав для задоволення касаційної скарги і скасування чи зміни оскаржуваних судових рішень немає.