ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

03 квітня 2019 року

м. Київ

Справа № 911/928/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

О. О. Мамалуй - головуючий, О. М. Баранець, Л. В. Стратієнко

за участю секретаря судового засідання - В.В. Шпорт,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Басилкевич Тетяни Іванівни

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019р.

у складі колегії суддів: А. О. Мальченко - головуючий, Г. А. Жук, С. Я. Дикунська

та на рішення господарського суду Київської області від 10.09.2018р.

суддя: В. М. Бабкіна

за позовом фізичної особи - підприємця Басилкевич Тетяни Іванівни

до комунального закладу "Лікувально - реабілітаційний центр" Васильківської районної ради

третя особа, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача - Васильківська центральна районна лікарня

про внесення змін до договору оренди

за участю представників учасників:

позивача: не з'явилися

відповідача: не з'явилися

третьої особи: не з'явилися

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог

Фізична особа-підприємець Басилкевич Тетяна Іванівна (далі - ФОП Басилкевич Т.І., позивач) звернулася до господарського суду Київської області з позовом до комунального закладу "Лікувально-реабілітаційний центр" Васильківської районної ради (далі - КЗ "Лікувально-реабілітаційний центр", відповідач) про внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна № 85 від 01.11.2014р., шляхом заміни сторони орендодавця з Васильківської центральної районної лікарні на КЗ "Лікувально-реабілітаційний центр", інші умови договору залишити без змін.

Позов мотивовано зміною балансоутримувача орендованого майна та необхідністю у зв'язку з цим внесення змін до договору оренди індивідуально визначеного нерухомого майна.

2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття

Рішенням господарського суду Київської області від 10.09.2018р. у справі №911/928/18, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019р., у задоволенні позовних вимог відмовлено.

Судові рішення мотивовані тим, що новим балансоутримувачем орендованого майна (відповідачем) листом №8 від 29.08.2017р. належним чином повідомлено орендаря (позивача) про припинення дії договору оренди №85 від 01.11.2014р. у зв'язку із закінченням терміну, на який його було укладено, тобто з 01.10.2017р., що свідчить про наявність заперечень орендодавця, на момент закінчення строку дії договору, щодо його продовження.

Суди наголошують на тому, що закінчення дії договору унеможливлює внесення змін до такого договору.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

Не погоджуючись із вказаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати рішення господарського суду Київської області від 10.09.2018р., постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019р. у справі №911/928/18 та прийняти нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги позивача.

Скарга мотивована тим, що в матеріалах справи відсутні докази направлення відповідачем заяви про припинення дії договору в період з 01.10.2017р. по 01.11.2017р., тобто протягом місяця після закінчення терміну дії договору.

Крім того позивач зазначає, що відповідачем направлено заяву про припинення дії договору оренди, у зв'язку з наміром використовувати зазначене майно для власних потреб, з пропуском строку, передбаченого ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Також, позивач наголошує на переважному праві на продовження дії договору оренди та зверненні до власника орендованого майна з відповідною заявою.

4. Позиції інших учасників справи

Відзив чи заперечення на касаційну скаргу відповідачем у справі не подано.

5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

Рішенням Васильківської районної ради Київської області № 657-37-VI від 30.09.2014р. "Про передачу в оренду майна, що належить до спільної власності територіальної громади Васильківського району" відповідно до пункту 20 частини 1 статті 43 та частини 5 статті 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , враховуючи протокол комісії з проведення конкурсу на право оренди майна спільної власності територіальних громад Васильківського району, передано в оренду майно, що належить до спільної власності територіальної громади Васильківського району терміном на 35 місяців ФОП Басилкевич Т.І., а саме, частину нежитлового приміщення 1-го поверху відділення відновлювального лікування Васильківської ЦРЛ, площею 18,0 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Васильківський р-н, с.Лосятин, вул. Мічуріна, 1, для розміщення аптечного пункту.

01 листопада 2014 року між Васильківською центральною районною лікарнею (орендодавець) та ФОП Басилкевич Т.І. (орендар) укладено договір оренди індивідуально визначеного нерухомого майна № 85 (далі - договір), відповідно до якого орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування окреме індивідуально визначене майно, а саме, частину нежилого приміщення 1-го поверху відділення відновного лікування Васильківської центральної районної лікарні, загальною площею 18,0 кв.м, що знаходиться за адресою: Київська обл., Васильківський р-н, с. Лосятин, вул. Мічуріна, 1.

Згідно з п. 2.1 договору орендар вступає у строкове платне користування майном у термін, вказаний у договорі, але не раніше дати підписання сторонами цього договору та акта приймання-передачі майна.

Відповідно до п. 2.3 договору у разі припинення цього договору майно повертається орендарем орендодавцю (балансоутримувачу).

Пунктом 5.6 договору передбачено, що у разі припинення або розірвання договору орендар зобов'язується повернути орендодавцеві або підприємству, вказаному орендодавцем, орендоване майно у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу.

Цей договір укладений строком на 35 місяців і діє з 01.11.2014р. до 01.10.2017р. включно, а в частині зобов'язань орендаря щодо сплати орендної плати - до повного виконання ним своїх зобов'язань (п. 10.1 договору).

У пункті 10.3 договору встановлено, що зміни і доповнення або розірвання цього договору допускаються за взаємною згодою сторін. Зміни та доповнення, що пропонується внести, розглядаються протягом 1 місяця з дати їх подання до розгляду іншою стороною.

Згідно з п. 10.6 договору реорганізація орендодавця чи орендаря, або перехід права власності на орендоване майно третім особам не визнається підставою для зміни або припинення чинності цього договору і він зберігає свою чинність для нового власника орендованого майна (його правонаступників), за винятком випадку приватизації орендованого майна орендарем.

Пунктом 10.7 договору сторони передбачили, що чинність цього договору припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Листом № 531 від 21.07.2017р. Васильківська центральна районна лікарня повідомила ФОП Басилкевич Т.І. про те, що згідно з рішенням Васильківської районної ради №193-15-VIІ від 02.03.2017р. "Про деякі фінансові питання діяльності Васильківської центральної районної лікарні" адміністрація лікарні за актом прийому-передачі від 21.03.2017р. передала всі приміщення відділення відновного лікування до комунального закладу Васильківської районної ради "Лікувальний-реабілітаційний центр", тобто змінився батансоутримувач приміщення.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, Васильківська центральна районна лікарня направляла на адресу позивача листи №687 від 12.09.2017р. та № 106 від 27.02.2018р. про повернення ФОП Басилкевич Т.І. коштів, як помилково сплачених в якості орендної плати за договором № 85 від 01.11.2014р.

Також у вказаних листах Васильківська центральна районна лікарня повідомляла позивача про передачу приміщення на баланс КП "Лікувально-реабілітаційний центр" згідно з рішенням Васильківської районної ради від 02.03.2017р., у зв'язку з чим Васильківська центральна районна лікарня з 21.03.2017р. не є балансоутримувачем орендованого майна.

Судами встановлено, що позивач направляв голові Васильківської районної ради лист №15 від 30.07.2017р., в якому, посилаючись на належне виконання ним договору оренди №85 від 01.11.2014р., зазначив про намір використовувати дане приміщення надалі згідно цільового призначення та просив продовжити дію договору на новий строк, так як ФОП Басилкевич Т.І. має переважне право перед іншими особами на його укладення.

28 лютого 2018 року позивач звернувся до відповідача з пропозицією про внесення змін до договору оренди №85 від 01.11.2014р. та проханням заповнити банківські реквізити, підписати додаткову угоду від 28.02.2018р. до вказаного договору та другий примірник додаткової угоди повернути ФОП Басилкевич Т.І.

Обґрунтовуючи позовні вимоги, позивач наголошував на тому, що з 21.03.2017р. відповідач прийняв у господарське відання орендовані приміщення і, як балансоутримувач, був зобов'язаний врегулювати з усіма орендарями договірні відносини, оскільки зміна орендодавця не є підставою для припинення дії договору оренди.

6. Норми права та мотиви, з яких виходить Верховний Суд при прийнятті постанови

Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Відповідно до ст. 759 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) та ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України (далі - ГК України (436-15) ) за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Частиною 4 ст. 284 ГК України встановлено, що строк договору оренди визначається за погодженням сторін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення строку дії договору він вважається продовженим на такий самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Правові наслідки продовження користування майном після закінчення строку договору оренди також встановлено ст. 764 ЦК України.

Частинами 1, 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

У статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" визначено, що договір оренди припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з положеннями ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди.

Відповідно до ч. 1 ст. 777 ЦК України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Тобто, реалізацією переважного права є укладення договору оренди на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне продовження (поновлення).

Таким чином у разі виникнення обставин, з якими закон пов'язує набуття переважного права на укладення договору оренди на новий термін (рівність умов, запропонованих претендентами; укладення договору оренди з іншою особою, відсутність у власника наміру використовувати майно для власних потреб), позивач не позбавлений можливості звернутися за судовим захистом свого переважного права.

Частиною 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Така заява може бути направлена однією із сторін у формі листа, телеграми, факсограми тощо. Істотне значення у даному випадку має зміст такої заяви, оскільки вона обов'язково повинна бути спрямована на припинення або зміну умов договору оренди, та факт її отримання іншою стороною.

Тому, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, на дату закінчення строку договору оренди новим балансоутримувачем орендованого приміщення (КЗ Лікувально - реабілітаційний центр") листом № 8 від 29.08.2017р. було повідомлено орендаря (Басилкевич Тетяну Іванівну) про те, що договір оренди подовжуватися не буде, у зв'язку з використанням приміщення для власних потреб, тому після закінчення дії договору орендарю слід звільнити приміщення за актом приймання-передачі.

Судами, також, встановлено отримання Басилкевич Т.І. вказаного листа.

Крім того, враховуючи норми ст. 15 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та п. 10.6 договору, суди дійшли висновку, що зміна балансоутримувача комунального майна не тягне припинення відносин оренди, а тому, починаючи з 21.03.2017р., КЗ "Лікувально - реабілітаційний центр", як новий балансоутримувач орендованого майна, набув усіх прав та обов'язків за договором оренди № 85 від 01.11.2014р. та мав право звертатися до орендаря із запереченнями щодо продовження дії договору.

Враховуючи наявність заперечень орендодавця на момент закінчення строку дії договору оренди № 85 від 01.11.2014р. щодо продовження його дії, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, дійшов правомірного висновку про припинення договору оренди 01.10.2017р. у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

Таким чином закінчення дії договору унеможливлює внесення до нього будь-яких змін та доповнень.

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли правомірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову.

Верховним Судом відхиляються доводи позивача щодо не застосування судами попередніх інстанцій норм ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", враховуючи встановлені судами обставини щодо направлення відповідачем заяви про припинення дії договору.

Також Верховним Судом відхиляться доводи позивача щодо неправильного застосування судами норм ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та не взяття до уваги переважного права позивача з огляду на наступне.

Частиною 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачено, що термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Наведені законодавчі приписи передбачають можливість реалізації добросовісним орендарем переважного права на укладення договору оренди на новий термін перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не автоматичного продовження договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Крім того, норми, які регламентують наявність вказаного переважного права, не регулюють питань заміни орендодавця у зв'язку з закінченням терміну дії договору та наявною відмовою орендодавця у продовженні дії договору оренди.

7. Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

З дотриманням передбачених законодавством меж перегляду справи в касаційній інстанції, перевіривши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, Верховний Суд вважає, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції, прийняті з дотриманням вимог матеріального та процесуального права, підстави для їх зміни чи скасування відсутні. Аргументи касаційної скарги не знайшли свого підтвердження під час перегляду справи судом касаційної інстанції.

8. Судові витрати

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно зі ст. 129 ГПК України, витрати зі сплати судового збору покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу фізичної особи - підприємця Басилкевич Тетяни Іванівни залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Київської області від 10.09.2018р. та постанову Північного апеляційного господарського суду від 04.02.2019р. у справі №911/928/18 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. О. Мамалуй

Суддя О. М. Баранець

Суддя Л. В. Стратієнко