розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛАКІ ЛТД" на постанову Східного апеляційного господарського суду від 09.01.2019 (Терещенко О.І., Склярук О.І., Слободін М.М.) та рішення Господарського суду Донецької області від 30.05.2018 (Кротінова О.В.) у справі № 905/240/18

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "ЛАКІ ЛТД" до Маріупольської міської ради Донецької області про скасування рішення Маріупольської міської ради та визнання поновленим договір оренди земельної ділянки

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог

1. Товариство з обмеженою відповідальністю "ЛАКІ ЛТД" (далі - Позивач) звернулося в Господарський суд Донецької області з позовом до Маріупольської міської ради (далі - Відповідач) про скасування рішення Маріупольської міської ради №7/16-1250 від 03.03.2017 "Про поновлення строку оренди земельної ділянки по б.Шевченка в Центральному районі міста Товариству з обмеженою відповідальністю "ЛАКІ ЛТД" та визнання поновленим договору оренди земельної ділянки по б.Шевченка в Центральному районі міста Маріуполя від 22.05.2012, укладеного між сторонами, в редакції Позивача, викладеній в позовній заяві.

2. В обґрунтування позовних вимог Позивач зазначив, що на виконання пункту 3.2 договору за два місяці до спливу строку дії договору звертався до Відповідача через Центр адміністративних послуг "Діалог" із заявою щодо продовження терміну оренди земельної ділянки, проте Відповідач у встановлений законодавством строк не розглянув заяву Позивача та не прийняв відповідне рішення. Рішення, яким відмовлено у поновленні строку оренди земельної ділянки Відповідачем, прийнято майже через п'ять місяців після звернення Позивача з вказаною заявою, а тому, враховуючи, що Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку дії договору та сплачує орендну плату, договір, фактично, є поновленим на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст оскаржуваного рішення, прийнятого судом першої інстанції

3. Рішенням Господарського суду Донецької області від 30.05.2018 у задоволенні позовних вимог відмовлено.

4. Рішення суду мотивовано тим, що шляхом прийняття спірного рішення до закінчення строку дії договору оренди земельної ділянки, Відповідачем висловлено свою незгоду на продовження орендних правовідносин з Позивачем, а тому позовні вимоги задоволенню не підлягають.

Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції

5. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 09.01.2019 рішення Господарського суду Донецької області від 30.05.2018 залишено без змін з тих же підстав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. Позивач подав касаційну скаргу на рішення та постанову судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Аргументи учасників справи

Доводи Позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

7. Судами не надано правової оцінки доводам Позивача про те, що враховуючи норми статті 5 Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" та пункту 114 Переліку документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності, що є додатком до Закону України "Про Перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності" (3392-17) , рішення Відповідача від 27.03.2012 про передачу Позивачу земельної ділянки в оренду, є дійсним впродовж всього періоду проведення антитерористичної операції на території міста Маріуполь.

8. Судами попередніх інстанцій не дано належної правової оцінки доводам Позивача про те, що підставами відмови Відповідача в поновленні строку дії договору оренди є посилання на статтю 12 Земельного кодексу України (далі - ЗК України (2768-14) ), статті 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", висновок Головного управління містобудування та архітектури міської ради, зауваження юридичного департаменту міської ради №05/2730 від 06.12.2016, проте такі посилання не можна вважати належними підставами для відмови в поновленні строку дії договору оренди землі на новий строк або укладання договору на нових умовах.

9. Повноваження особи, яка подала в інтересах Позивача відповідну заяву на продовження права оренди земельної ділянки, були перевірені Центром надання адміністративних послуг і подані ним документи були опрацьовані управлінням земельних відносин, що вбачається з проміжної відповіді Відповідача.

10. Суди не врахували, що 27.12.2016 на офіційному ВЕБ- сайті Відповідача було оприлюднено проект позитивного рішення про продовження Позивачу строку оренди земельної ділянки на 5 років.

Позиція Відповідача у відзиві на касаційну скаргу

11. Відповідач відзив на касаційну скаргу не надав, що у відповідності до частини 3 статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду апеляційної інстанції

12. За змістом частини 2 статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

13. Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця з дня закінчення строку договору заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на поновлення договору).

13.1. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема, у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

13.2. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

13.3. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди, а орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

14. Правову позицію щодо розрізнення цих підстав сформульовано Верховним Судом України, зокрема, у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та в постановах Верховного Суду від 10.09.2018 у справі №920/739/17 від 29.11.2018 у справах №920/752/17, №920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, №920/746/17, №920/744/17, №920/748/17, № 920/749/17, від 16.01.2019 у справах №920/738/17, №920/743/17.

15. Суди попередніх інстанцій встановили, що Позивач через Центр адміністративних послуг "Діалог" подав до Відповідача 16.11.2016 заяву про продовження права оренди земельної ділянки, яка є об'єктом оренди за договором оренди земельної ділянки від 22.05.2012, строк якого відповідно до пункту 3.1 договору встановлено до 27.03.2017.

16. Як досліджено судами, Відповідач 03.03.2017 прийняв рішення №7/16-1250, відповідно до якого розглянув заяву Позивача та керуючись статтею 12 ЗК України, статтями 26, 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", враховуючи висновок Головного управління містобудування та архітектури міської ради, зауваження юридичного департаменту міської ради №05/2730 від 06.12.2016 відмовив Позивачу у продовженні строку оренди земельної ділянки.

17. Законодавець у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

17.1. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення (або документ, який може носити іншу назву) про прийняте орендодавцем рішення.

17.2. Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

17.3. При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця стосовно невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

18. Проте суди попередніх інстанцій не з'ясували питання та не встановили обставин щодо дотримання орендодавцем положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", зокрема, частини 5 зазначеної норми стосовно направлення орендодавцем свого рішення про заперечення в поновленні договору оренди земельної ділянки у місячний термін та отримання цього заперечення орендарем у визначені законом строки, що, у свою чергу, є важливим для встановлення обставин правомірності доводів Позивача про наявність у нього підстав розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в порядку реалізації переважного права.

19. У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист, поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

20. Відповідно до статті 3 ЦК України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті ЦК України (435-15) зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

21. Так, за умов належного виконання орендарем обов'язків за договором, своєчасного звернення до орендодавця із листом про поновлення договору орендодавець порушив право Позивача на встановлений законом порядок розгляду питання про поновлення договору оренди на новий строк, а, отже, і на укладення додаткової угоди до договору.

22. Крім того, як вбачається зі змісту позовної заяви, однією з підстав для звернення до суду Позивач визначив продовження належного виконання ним умов договору оренди землі, сплату орендної плати і користування земельною ділянкою після закінчення терміну дії договору за відсутності заперечень орендодавця протягом строку, встановленого частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

23. Таким чином, суд за результатами розгляду такої вимоги мав установити обставини щодо фактичного продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору, а також щодо надіслання орендодавцем листа-повідомлення про заперечення поновлення договору оренди землі протягом одного місяця після закінчення строку договору.

24. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема, у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

25. Відсутність у Верховного Суду процесуальної можливості встановити дані обставини, зокрема, продовження користування земельною ділянкою після закінчення строку договору, а також щодо наявності листа-повідомлення орендодавця (частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі"), перешкоджає ухвалити нове рішення, а тому справу слід передати на новий розгляд суду першої інстанції.

26. Водночас, суди попередніх інстанцій при ухваленні рішення та прийнятті постанови послались на норми статей 764 та 777 ЦК України, проте, як унормовано частиною 2 статті 792 ЦК України, відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, а зважаючи на правовідносини сторін, які склались в межах спору у даній справі, питання наявності підстав для поновлення договору оренди землі регулюються Законом України "Про оренду землі" (161-14) , а тому статті 764 та 777 ЦК України не підлягають застосуванню у спірних правовідносинах.

27. Звертаючись до суду, позивач у позовній заяві викладає предмет і підставу позову.

Предметом позову є матеріально-правова вимога позивача до відповідача, стосовно якої він просить ухвалити судове рішення. Предмет позову повинен мати правовий характер і випливати з певних матеріально-правових відносин.

Підставою позову є обставини, якими позивач обґрунтовує свої вимоги і докази, що стверджують позов, зокрема, факти матеріально-правового характеру, що визначаються нормами матеріального права, які врегульовують спірні правовідносини, їх виникнення, зміну, припинення.

Предмет і підстава позову сприяють з'ясуванню наявності і характеру спірних правовідносин між сторонами, застосуванню необхідного способу захисту права, визначенню кола доказів, необхідних для підтвердження наявності конкретного цивільного права і обов'язку.

28. Колегія суддів звертає увагу, що при зверненні до суду з даним позовом, Позивач також, як ще одну підставу позову зазначив, що спірне рішення Відповідача від 03.03.2017 прийнято в порушення Закону України "Про тимчасові заходи на період проведення антитерористичної операції" (1669-18) (стаття 5) та без врахування Законів України "Про дозвільну систему у сфері господарської діяльності" (2806-15) (стаття 1), "Про перелік документів дозвільного характеру у сфері господарської діяльності" (пункт 114 Переліку) та розпорядження Кабінету Міністрів України №1275р від 02.12.2015, у зв'язку з чим, рішення Відповідача, яким спірну земельну ділянку було надано в оренду Позивачу, є дійсним на весь період проведення АТО на території міста Маріуполь. Проте, судами не розглянуто зазначений довід та не надано йому належної оцінки. З огляду на наведене, посилання скаржника, наведені в пункті 7 постанови, визнаються Судом обґрунтованими.

29. Що стосується тверджень касаційної скарги, які вказані в пункті 8 постанови, то Суд зазначає, що підставам, які наведені в спірному рішенні Відповідача, з яких ним відмовлено Позивачу в поновленні договору та про які зазначає скаржник в касаційній скарзі, має бути надано оцінку судами попередніх інстанцій під час нового розгляду справи в сукупності з іншими обставинами справи та підставами позову, оскільки суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду.

30. Доводи Позивача, викладені в пунктах 9, 10 постанови, колегією суддів не приймаються до уваги, оскільки зводяться до переоцінки доказів та вимог про встановлення інших обставин справи, що виходить за межі повноважень Верховного Суду.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

31. В силу приписів пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

32. З огляду на межі повноважень касаційної інстанції, визначені статтями 300, 310 ГПК України постанова апеляційної інстанції та рішення господарського суду підлягають скасуванню, а справа - направленню на новий розгляд до суду першої інстанції, в зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

33. Під час нового розгляду справи господарському суду слід взяти до уваги наведене в цій постанові, всебічно, повно і об'єктивно дослідити наявні у справі докази і, в залежності від встановленого та у відповідності з чинним законодавством, прийняти відповідне рішення.