за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача Департаменту комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації)

та Державної служби у справах ветеранів війни та учасників антитерористичної операції

про виселення.

Учасники справи:

представник позивача - Денисенко О.В.,

представник відповідача - Українець О.В., адвокат, Мальований В.О.,

представник третьої особи 1 - Костюк О.М.,

представник третьої особи 2 - не з'явився.

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1 13.12.2017 Комунальне підприємств "Київжитлоспецексплутація" (далі - Позивач) подало позовну заяву про виселення Київської організації ветеранів війни (далі - Відповідач) з нежилих приміщень загальною площею 192,6 кв. м в будинку № 25 літера А на вул. Хрещатик в місті Києві (далі - Приміщення) та зобов'язати Відповідача передати Позивачу Приміщення.

1.2 Позовна заява мотивована відсутністю між сторонами договірних відносин щодо користування Відповідачем Приміщенням та протиправністю користування Відповідачем Приміщенням, яке йому не належить, оскільки строк дії укладеного між сторонами договору оренди Приміщення від 20.06.2014 № 1608 (далі - Договір) закінчився 18.06.2017, а відповідно до пункту 25 Протоколу № 69 від 14.11.2017 Постійної комісії Київської міської ради з питань власності Відповідачу відмовлено у продовжені Договору оренди Приміщення.

2. Короткий зміст рішення суду першої інстанції

2.1 20.03.2018 Господарський суд міста Києва прийняв рішення: відмовити у позові.

2.2 Рішення суду мотивоване тим, що Договір, який встановлює право Відповідача користуватись Приміщенням, не припинений, а докази свідчать про поновлення Договору на строк, що був раніше встановлений цим Договором, так як не надано доказів, що орендодавець протягом одного місяця після закінчення строку Договору заперечив проти використання Відповідачем орендованого Приміщення.

3. Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

3.1 06.12.2018 Північний апеляційний господарський суд постановив: апеляційну скаргу Позивача задовольнити, рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 скасувати та прийняти нове рішення - позов задовольнити, виселити Відповідача з Приміщення та зобов'язати Відповідача передати Позивачу Приміщення.

3.2 Рішення суду мотивоване відсутністю правових підстав вважати Договір продовженим на новий строк на тих самих умовах, незважаючи на фактичне користування орендарем (Відповідачем) орендованим майном після закінчення строку Договору та відсутність листів-заперечень наймодавця протягом одного місяця після закінчення строку його дії, оскільки на дату закінчення дії Договору і орендодавець, і Позивач як балансоутримувач орендованого майна вже висловили в листах Відповідачу як орендарю заперечення проти продовження Договору на тих самих умовах, а рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69 відмовлено Відповідачу у продовженні строку дії Договору. Апеляційний суд виходив також з того, що Відповідач не реалізував своє переважне право на укладення договору оренди.

4. Встановлені судами обставини

4.1 20.06.2014 між Департаментом комунальної власності виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (далі - Третя особа-1) як орендодавцем, Відповідачем та Позивачем укладено Договір - про передачу майна територіальної громади міста Києва в оренду, на умовах якого орендодавець на підставі протоколу постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 20.05.2014 № 174 передає, а орендар (Відповідач) приймає в строкове платне користування Приміщення для розміщення громадської організації ветеранів.

4.2 20.06.2014 сторони Договору підписали акт приймання-передачі Приміщення в орендне користування.

4.3 Строк дії Договору відповідно до пункту 9.1 Договору з 20.06.2014 по 18.06.2017.

Сторони погодили, що Договір припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його укладено (пункт 9.4 Договору).

Відповідно до пункту 7.6 Договору у разі закінчення строку дії договору орендар зобов'язаний за актом приймання-передачі повернути об'єкт оренди підприємству (Третій особі-1) у стані, в якому перебував об'єкт оренди на момент передачі його в оренду, з урахуванням всіх здійснених орендарем поліпшень, які неможливо відокремити від об'єкта оренди без заподіяння шкоди, з урахуванням зносу за період строку дії договору оренди.

Умови пункту 4.15 Договору передбачають, що орендар після припинення дії договору оренди зобов'язаний протягом 3 календарних днів передати майно по акту приймання-передачі підприємству (Третій особі-1).

Згідно із пунктом 9.7 Договору у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення цього договору або зміну його умов після закінчення строку його чинності протягом одного місяця договір вважається продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені цим договором. Зазначені дії оформляються додатковою угодою, яка є невід'ємною частиною цього договору.

4.4 03.02.2017 Позивач звернувся до Відповідача з повідомленням згідно із Положенням про оренду майна територіальної громади міста Києва, затвердженим рішенням Київради від 21.04.2015 № 415/1280, та згідно з частиною 2 статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що термін дії Договору закінчується 18.06.2017, як було передбачено Договором, і дію його буде припинено. Також роз'яснено, що питання продовження зазначеного договору вирішується з дозволу власника майна та орендодавця на підставі заяви та наданих орендарем згідно із переліком документів для продовження оренди.

13.02.2017 орендар (Відповідач) надав Позивачу пакет документів з проханням призначити компанію для оцінки приміщення.

24.05.2017 Позивач направив Відповідачу попередження про припинення Договору у разі ненадання документів у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

31.05.2017 Третя особа-1 звернулась до Відповідача з листом, в якому попередила про закінчення дії Договору у зв'язку з закінченням терміну його дії та роз'яснила переважне право на укладення договору на новий термін, вказувавши, що після надання повного пакету документів зазначене питання буде винесено на розгляд постійних комісій Київської міської ради, після погодження в установленому порядку буде укладено на новий строк договір оренди на зазначені приміщення.

19.06.2017 Третя особа-1 направила Відповідачу лист з вимогою надати документи для укладення договору оренди на новий термін до 07.07.2017. В разі ненадання необхідних документів у визначений строк орендодавець змушений буде направити повідомлення про припинення дії договору

4.5 Рішенням постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69 відмовлено Відповідачу у продовженні терміну дії договору.

4.6 Фактичне використання Відповідачем Приміщення після закінчення обумовленого Договором строку його дії, тобто після 18.06.2017, визнається усіма сторонами спору та підтверджується залученими до справи доказами - копіями платіжних доручень про сплату орендної плати та угодами про сплату за використання нежилих приміщень.

5. Короткий зміст вимог касаційної скарги

5.1 27.12.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.12.2018 і рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018, а провадження у справі закрити.

6. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

6.1 Апеляційний суд не врахував пункт 9.7 Договору, положення статей 764, 785, 795 Цивільного кодексу України та статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", згідно з якими Договір слід вважати поновленим (продовженим) на тих самих умовах і на той самий строк, тоді як апеляційний суд всупереч наведеним нормам, пославшись лише на пункт 4.15 Договору, дійшов протилежного висновку.

6.2 Листи та повідомлення Позивача, на які послався апеляційний суд, не містять вимоги про припинення (розірвання) Договору, а лише можливості та умови щодо переукладення Договору.

6.3 Продовження Відповідачем користуватись Приміщенням свідчить про згоду орендодавця на права Відповідача продовжувати користуватись Приміщенням.

6.4 Встановлений факт нереалізації Відповідачем переважного права на переукладення Договору не доведений.

6.5 Апеляційний суд послався на Рішення постійної комісії Київської міської ради з питань власності від 14.11.2017 № 69, яке прийняте поза межами її компетенції.

6.6 Позивач не є належним у справі, оскільки він за умовами Договору є балансоутримувачем, якому належить лише право одержувати орендну плату, а порушувати питання щодо розірвання або припинення Договору та виселення орендаря з Приміщення стосується відносин між орендодавцем (Третьою особою-1) та орендарем (Відповідачем) - без участі Позивача.

6.7 Виходячи із законодавчого врегулювання статусу Відповідача як громадської організації та його матеріального забезпечення державою, задоволення позовних вимог у цій справі і виселення Відповідача з орендованого Приміщення призведе до істотних порушень вимог чинного законодавства щодо забезпечення діяльності ветеранських організацій, захисту соціальних, культурних та інших прав і інтересів їх членів.

6.8 Позов заявлений передчасно, оскільки вимоги про виселення Відповідача з Приміщення заявлені в умовах продовження дії (чинності) Договору.

7. Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

7.1 Позовні вимоги у цій справі - про виселення з орендованого Приміщення, заявлені належним позивачем з огляду на умови Договору, відповідно до пункту 4.15 якого після припинення дії Договору орендоване майно передається за актом приймання-передачі, який підписується у тому числі і Позивачем як стороною Договору.

7.2 Відповідач порушив процедуру переукладення Договору, оскільки він у встановлені терміни не надав належних документів для продовження дії Договору, а також оскільки не було укладено додаткової угоди як передбаченої Договором умови для продовження дії Договору, тому Договір вважається таким, що припинив свою дію 18.06.2017 у зв'язку із закінченням строку, на який його було укладено.

7.3 Позивач та Третя особі-1 висловили свої заперечення проти продовження строку дії Договору шляхом направлення Відповідачу відповідних листів.

7.4 Інші доводи у відзиві на касаційну скаргу аналогічні мотивам, наведеним в оскаржуваній постанові суду апеляційної інстанції.

8. Позиція Верховного Суду та висновки щодо застосування норм права

8.1 Стаття 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ) передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Під порушенням слід розуміти такий стан суб'єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб'єктивне право особи зменшилося або зникло як таке, порушення права пов'язано з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.

Таким чином, у розумінні закону, суб'єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.

Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду (частина 1 статті 16 ЦК України).

Згідно зі статтею 21 ГПК України (в редакції, чинній станом на час звернення із позовом у цій справі - до 15.12.2017) сторонами в судовому процесі є позивач і відповідач.

Позивачами є підприємства та організації, зазначені у статті 1 цього Кодексу, що подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу.

Аналогічні положення наведені в статті 45 ГПК України (в чинній редакції), якою передбачено, що сторонами в судовому процесі - позивачами і відповідачами - можуть бути особи, зазначені у статті 4 цього Кодексу.

Позивачами є особи, які подали позов або в інтересах яких подано позов про захист порушеного, невизнаного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу.

Отже, позивачем у господарській справі є особа, яка вважає, що у спірних правовідносинах її право або охоронюваний законом інтерес порушується, оспорюється чи не визнається.

8.2 Суди встановили, що спір у справі виник за договором оренди нежитлових приміщень, заявлені вимоги про виселення Відповідача з орендованих ним за Договором Приміщень.

8.3 Відповідно до статті 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з частиною 1 статті 761 цього кодексу право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права.

Вказаній нормі кореспондують норми статей 317 та 319 ЦК України, якими визначені права власника: власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном (стаття 317 ЦК України); власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд; власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (стаття 319 ЦК України).

Згідно з частиною 2 статті 761 ЦК України наймодавцем за договором оренди може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Відповідно до частини 1 статті 774 ЦК України передання наймачем речі у користування іншій особі (піднайм) можливе лише за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом.

8.4 Зі змісту наведених норм законодавства (пункти 8.1, 8.3) Суд дійшов висновку, що у спорі, який виник з орендних правовідносин (за договором оренди), у тому числі у спорі щодо усунення перешкод в користуванні майном, переданим в оренду, сторонами у справі за цим спором (позивачем та належним відповідачем) можуть бути лише власник орендованого майна (або особа, якій майно належить на іншому праві, яке передбачає також право передавати майно в оренду та вимагати повернення майна) та орендар, а у випадках, передбачених частиною 1 статті 774 ЦК України - також інша особа, якій наймач передав орендовану річ у піднайм.

Суд звертається до власної правової позиції, викладеної в пункті 19 постанови Верховного Суду від 23.10.2018 у справі № 910/20154/16.

8.5 Суди встановили, що орендоване Відповідачем за Договором майно є власністю територіальної громади міста Києва, комунальною власністю, тому на спірні правовідносини поширюється також і дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) (далі - Закон).

8.6 Зі змісту наведених норм ЦК України (435-15) та Закону Суд дійшов висновку, що сторонами договору найму (оренди) з відповідними правами та обов'язками є наймодавець (орендодавець) та наймач (орендар).

Суд звертається до правової позиції, викладеної з посиланням на правову позицію, висловлену в постанові Верховного Суду України від 07.06.2017 у справі №910/9480/16, в постанові Верховного Суду від 15.03.2018 у справі № 910/20128/16.

8.7 Стаття 785 ЦК України встановлює, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до частини 2 статті 26 та частини 1 статті 27 Закону договір оренди припиняється в разі закінчення строку, на який його було укладено, а орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди.

8.8 Зі змісту наведених норм Суд дійшов висновку, що орендар має обов'язок після припинення дії договору оренди повернути об'єкт оренди орендодавцю, якому кореспондується право саме орендодавця вимагати повернення об'єкта оренди.

Суд звертається до правової позиції, викладеної в постанові Верховного Суду від 15.03.2018 у справі № 910/20128/16.

Суди в оскаржуваних рішеннях встановили, що Приміщення передане Відповідачу на підставі Договору, укладеного 20.06.2014 між Третьою особою-1 як орендодавцем, Відповідачем та Позивачем, умови якого (пункт 4.15) передбачають, що орендар після припинення дії Договору зобов'язаний протягом 3 календарних днів передати майно за актом приймання-передачі підприємству (Позивачу).

8.9 Поряд з цим, вирішуючи спір за вимогами Позивача по суті заявлених вимог - про виселення Відповідача як орендаря Приміщень за Договором, суди залишили поза увагою, не дослідив та не надав оцінки зібраним у справі доказам - Договору, його положенням про права та обов'язки сторін, зокрема про права та обов'язки Позивача як балансоутримувача за Договором (пункт 2.4 Договору). Суди не встановили, чи має Позивач право за Договором вимагати повернення Приміщення і чи належить Позивачу речове право на Приміщення, яке передбачає право вимагати повернення Приміщення або усунення перешкод для реалізації свого речового права незалежно від умов Договору.

Дослідження вказаних доказів та встановлення відповідних обставин щодо прав та обов'язків Позивача має значення у цій справі для з'ясування того, чи існує у Позивача суб'єктивне право або охоронюваний законом інтерес щодо предмета спору, щодо можливості порушення Відповідачем у зв'язку із цим вказаного права або інтересу, а відповідно і існування у Позивача підстав для захисту цих прав і інтересів у спірних правовідносинах у розумінні статті 15 ЦК України шляхом подання цього позову (частина 1 статті 16 ЦК України).

Апеляційний суд, здійснюючи апеляційний перегляд рішення у цій справі, не виправив вказане порушення, також не дослідивши вказаний доказ.

8.10 Виходячи з викладеного, Суд дійшов висновку, що допущене судом першої інстанції процесуальне порушення - недослідження зібраних у справі доказів, яке не було виправлено апеляційним судом, унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для вирішення справи.

8.11 Дійшовши цього висновку, Суд частково погоджується з аргументами скаржника (пункт 6.6) в тій частині, у якій скаржник стверджує про необхідність встановлення обсягу прав Позивача як балансоутримувача за Договором. Дійшовши такого висновку, Суд вважає передчасним аналіз інших доводів учасників справи стосовно суті заявлених вимог.

8.12 Відповідно до частин 1, 2 та 4 статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які є обов'язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.

8.13 Згідно з приписами пункту 2 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду. Відповідно до пункту 1 частини третьої статті 310 ГПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази.

8.14 Враховуючи викладене, визначені статтею 300 ГПК України межі розгляду справи судом касаційної інстанції, та з урахуванням положень пункту 2 частини 1 статті 308 та пункту 1 частини 3 статті 310 ГПК України скасуванню підлягають, як оскаржувана постанова апеляційного суду, так і скасоване нею рішення суду першої інстанції з направленням справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Керуючись статтями 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Київської організації ветеранів війни задовольнити частково.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 20.03.2018 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 06.12.2018 у справі № 910/22422/17 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.