розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Іваницької Галини Романівни на постанову Західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018 (головуючий суддя Скрипчук О.С., судді Дубник О.П., Зварич О.В.) та рішення Господарського суду Львівської області від 25.04.2018 (суддя Синчук М.М.) у справі № 914/2687/17

за позовом 1) Фізичної особи-підприємця Бориса Юрія Зеновійовича, 2) Фізичної особи-підприємця Попіва Олега Ігоровича, 3) Фізичної особи-підприємця Іваницької Галини Романівни

до Стрийської міської ради Львівської області

за участі третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, на стороні відповідача - фізичної особи ОСОБА_9

про визнання укладеною додаткову угоду до договору оренди землі,

Історія справи

Короткий зміст вимог

1. У грудні 2017 року Фізична особа - підприємець Борис Юрій Зеновійович (далі - позивач 1), Фізична особа - підприємець Попів Олег Ігорович (далі - позивач 2), Фізична особа - підприємець Іваницька Галина Романівна (далі - позивач 3) звернулися до Господарського суду Львівської області з позовом до Стрийської міської ради (далі - відповідач) про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди землі.

1.1. Позовні вимоги обґрунтовані наявністю правових підстав для застосування ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" з огляду на обставини придбання у первісних орендарів земельної ділянки об'єкту нерухомого майна, який знаходиться на орендованій земельній ділянці.

Короткий зміст оскаржуваних рішень, прийнятих судами першої та апеляційної інстанцій

2. Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.04.2018, яке залишено без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 18.12.2018, у задоволенні позову відмовлено.

2.1. Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що договір оренди землі з підприємцями Борис Ю.З. та Попівим О.І. та додаткову угоду до нього на земельну ділянку у м. Стрий, кут вул. Б. Хмельницького та вул. Зелена, площею 0,0126 га, розірвано рішенням Стрийської міської ради від 20.12.2013 № 404, вилучено таку земельну ділянку з їх користування та передано до земель запасу Стрийської міської ради.

2.2. Мотивуючи оскаржувану постанову, суд апеляційної інстанції, посилаючись на положення статей 377, 344 Цивільного кодексу України, частину 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі", зазначив, що якщо попередній власник житлового будинку (будівлі, споруди) користувався земельною ділянкою, на якій розміщено відповідне нерухоме майно на підставі договору оренди, новий власник може вимагати переоформлення права користування земельною ділянкою на своє ім'я в установленому законом порядку. Судом зазначено, що позивачі 1 та 2 стверджують, що на підставі договору купівлі продажу від 04.12.2012 ними було продано Іваницькій Г.Р. магазин, незавершений будівництвом, готовністю 53%, що розташований на земельній ділянці площею 0,0126 га цільове призначення якої - землі житлової та громадської забудови. Судом встановлено, що всупереч п. 11 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.12.2012, такий договір не пройшов державну реєстрацію, відповідно до Іваницької Г.Р. не перейшло право власності на об'єкт незавершеного будівництва, а відтак і право користування земельною ділянкою на підставі вищезазначеного договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

3. Не погоджуючись з вказаними рішеннями, Іваницька Г.Р. подала до Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить оскаржувані рішення скасувати, прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

4. Скаржник зазначає, що після укладення договору купівлі-продажу 04.12.2012 разом з правом власності на нерухоме майно, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, в силу приписів ч. 2 ст. 120 Земельного кодексу України та ч. 1 ст. 377 Цивільного кодексу України до неї перейшло право користування земельною ділянкою, на якій це нерухоме майно розташоване в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землекористувача.

4.1. Судом першої інстанції не застосовано до спірних правовідносин норми статті 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ч. 3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі".

4.2. Суд першої інстанції надано невірну оцінку доказам у справі та не взято до уваги, що додатковою угодою було розірвано договір оренди землі від 25.05.2014, зміст якого невідомий сторонам, та який не має відношення до предмету спору.

4.3. Апеляційний господарський суд в оскаржуваній постанові визнав встановленими обставини, які не були встановлені судом, що є порушенням ст.ст. 76, 238 ГПК України.

4.4. Скаржник зазначає, що незаконно встановивши ту обставину, що договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва не пройшов державну реєстрацію, суд апеляційної інстанції також прийшов до невірного висновку про те, що до Іваницької Г.Р. не перейшло право власності на незавершений будівництвом об'єкт, а відповідно і право користування відповідною земельною ділянкою.

4.5. Суд апеляційної інстанції невірно встановив, що право власності на будівлю по АДРЕСА_1 Іваницька Г.Р. набула на підставі рішення Стрийської міської ради від 20.09.2012, а не на підставі угоди, укладеної між позивачами.

4.6. Посилаючись на прийняття Стрийською міською радою рішення від 20.12.2013 року № 404, яким вирішено розірвати із позивачами 1 та 2 договір оренди землі від 25.05.2014, а земельну ділянку повернути до земель запасу Стрийської міської ради, апеляційний суд не дослідив ту обставину, що рішення міської ради стосується розірвання договору оренди від 25.05.2014, а не 15.10.2008, тому він не може вважатись належним доказом по даній справі, оскільки не стосується предмету доказування.

Позиція позивачів 1 та 2, відповідача та третьої особи

5. Позивачі 1 та 2, відповідач та третя особа не скористалися своїм правом на подання відзивів, наданим їм відповідно до положень частини 1 статті 295 ГПК України, що в силу частини 3 даної статті не перешкоджає перегляду судових рішень.

Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій

6. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 15.10.2008 між Стрийською міською радою (орендодавець) та підприємцями Борисом Ю.З. та Попівим О.І. (орендарі) укладено договір оренди землі, за змістом якого орендарям надано в платне користування терміном на три роки земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі житлової та громадської забудови, площею 0,0126 га, яка знаходиться на куті вул. Б.Хмельницького та вул. Зелена в м. Стрий, для комерційних цілей, будівництва торгівельного об'єкта. За змістом п. 2 договору на об'єкті оренди немає нерухомого майна.

6.1. 04.03.2010 між підприємцями Борисом Ю.З., Попівим О.І. та Стрийською міською радою укладено угоду про внесення змін до договору оренди землі, якою передбачено, що договір оренди землі укладено на 10 років до 23.09.2018. Угода до договору оренди землі зареєстрована у Стрийському міському відділі Львівської регіональної філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України", про що у державному реєстрі земель вчинено запис від 08.07.2010 за № 04104440041.

6.2. 05.11.2012 Борис Ю.С. та Попів О.І. зареєстрували право власності на об'єкт незавершеного будівництва, що находиться по АДРЕСА_1 та розташований на земельній ділянці площею 0,0126 га, кадастровий номер НОМЕР_1, що підтверджується витягом з реєстру прав власності на нерухоме майно, реєстраційний № 38078047).

6.3. 04.12.2012 між Борисом Ю.З., Попів О.І. (продавцями) та Іваницькою Г.Р. (покупцем) укладено договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва, за умовами якого Іваницька Г.Р. придбала магазин, незавершений будівництвом, готовністю 53%, що знаходиться по АДРЕСА_1 та розташований на земельній ділянці площею 0,0126 га цільове призначення якої - землі житлової та громадської забудови, кадастровий номер НОМЕР_1. Зазначений договір нотаріально посвідчений.

6.4. Рішенням Стрийської міської ради № 404 від 20.12.2013 (в редакції рішення Стрийської міською ради № 520 від 17.06.2014), зокрема, вирішено розірвати договір оренди землі, укладений між підприємцями Борисом Ю.З та Попівим О.І. від 25.03.2014 кадастровий номер НОМЕР_1 на земельну ділянку по вул. Б. Хмельницького, площею 0,0126 га та вилучити з користування земельну ділянку і передати до земель запасу Стрийської міської ради.

6.5. 20.12.2013 рішенням Стрийської міської ради № 405 було вирішено надати дозвіл на виготовлення проектів землеустрою щодо відведення земельної ділянки ФОП Іваницькій Г.Р. по АДРЕСА_1 площею 0,0115 га для передачі в оренду для комерційних цілей (будівництво торгового об'єкту).

6.6. 21.11.2016 Іваницька Г.Р. зареєструвала право власності на будівлю магазину загальною площею 128,3 кв.м, що находиться по АДРЕСА_1. Підстава виникнення права власності: рішення Стрийської міської ради № 226 від 20.09.2012, декларація № ЛВ 142131090514 від 22.04.2013, видана Інспекцією ДАБК у Львівській області, технічний паспорт б/н від 02.04.2013. Зазначене підтверджується довідкою з державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно № 115190075 від 23.02.2018.

6.7. 06.09.2017 позивачі 1 та 2 звернулися до відповідача із заявою б/н, в якій просили підписати додаткову угоду про заміну сторони в договорі оренди землі від 15.10.2008, у зв'язку із набуттям позивачем 3 права власності на магазин, що розташований на земельній ділянці, яка останнім підписана не була.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

7. Верховний Суд зазначає, що імперативними приписами частини 2 статті 300 ГПК України чітко встановлено межі перегляду справи судом касаційної інстанції, а саме: суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. Компетенція суду касаційної інстанції відповідно до частини 1 вказаної статті полягає виключно в перевірці правильності застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи.

8. Предметом даного спору є вимога про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 15.10.2008 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди у редакції, викладеній в позовній заяві, в частині заміни орендаря, виходячи із того, що внаслідок відчуження нерухомого майна, розташованого на спірній земельній ділянці, право користування цією земельною ділянкою перейшло до іншої особи.

9. Відповідно до положень статті 334 Цивільного кодексу України право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.

10. Частиною 1 статті 377 Цивільного кодексу України визначено, що до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

11. Згідно з частинами 1, 2 статті 120 Земельного кодексу України (далі - ЗК) у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.

12. За змістом частини 3 статті 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

13. У розумінні наведених положень законодавства при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду (відповідно до договору, який містить необхідні за законом істотні умови), право попереднього власника або користувача припиняється в силу прямої вказівки закону без припинення у цілому договору оренди земельної ділянки. Відповідно, новий власник об'єкта нерухомості, якому переходить право оренди, набуває права оренди за чинним договором оренди, а не у порядку повторного надання земельної ділянки, тобто має місце заміна сторони у зобов'язанні.

Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 07.11.2018 у справі №910/20774/17, від 27.02.2019 у справі №913/661/17.

14. При цьому Верховний Суд зазначає, що у разі переходу права власності на нерухомість заміна орендаря земельної ділянки у відповідному чинному договорі оренди землі відбувається автоматично, в силу прямої норми закону, незалежно від того, чи відбулося документальне переоформлення орендних правовідносин шляхом внесення змін у договір стосовно орендаря, оскільки переоформлення лише формально відображає те, що прямо закріплено в законі.

15. У даній же справі суд апеляційної інстанції установив, що пунктом 11 договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва від 04.12.2012 обумовлено, що право власності на незавершений будівництвом магазин виникає у покупця з моменту нотаріального посвідчення та державної реєстрації цього договору.

16. В силу приписів ст. 182 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на 04.12.2012) право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації. При цьому, відмова у державній реєстрації права на нерухомість або правочинів щодо нерухомості, ухилення від реєстрації, відмова від надання інформації про реєстрацію можуть бути оскаржені до суду.

17. Відповідно до статті 210 Цивільного кодексу України правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

18. Слід зазначити, що постановою КМУ від 26.05.2004 №671 (671-2004-п) затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів (який був чинним на час укладення договору купівлі - продажу об'єкта незавершеного будівництва та втратив чинність з 01.01.2013), в п. 6 якого встановлено, що державна реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру. Пунктами 9 - 11 Порядку обумовлено, що датою державної реєстрації правочину вважається дата та час внесення відповідного запису до Реєстру; про внесення запису до Реєстру реєстратор видає сторонам правочину або уповноваженим ними особам примірник витягу, в якому зазначаються: порядковий номер запису та дата державної реєстрації, відомості про сторони правочину, опис нерухомого майна, щодо якого вчиняється правочин, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані, строк дії правочину, відомості про нотаріальне посвідчення правочину, відомості про реєстратора.

19. Судом апеляційної інстанції установлено, що договір купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва не пройшов державної реєстрації, а матеріали справи не містять допустимих доказів такої реєстрації, зокрема, витягу з Реєстру, а відтак до Іваницької Г.Р. не перейшло право власності на об'єкт незавершеного будівництва на підставі договору купівлі-продажу від 04.12.2012, яке було зареєстровано за Попівим О.І. та Борисом Ю.З.

20. Крім того, судом встановлено, що позивачі 1 та 2 не були власниками будівлі магазину (об'єкта нежитлової нерухомості), загальною площею 128,3 кв.м, що знаходиться по АДРЕСА_1, а тому набуття Іваницькою Г.Р. права власності на будівлю магазину, загальною площею 128,3 кв.м на підставі рішення Стрийської міської ради № 226 від 20.09.2012 (а не на підставі угоди укладеної між позивачами), не надає право останній користуватись земельною ділянкою, на якій знаходиться зазначена будівля, на тих самих умовах, що були у Бориса Ю.З. та Попіва О.І. згідно з договором оренди землі від 15.10.2008.

21. Наведеним вище спростовуються доводи касаційної скарги позивача, викладені в п.п. 4, 4.1 даної постанови, оскільки в силу положень ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України перехід права користування земельною ділянкою пов'язується з набуттям права власності на об'єкт нерухомості, який знаходиться на земельній ділянці, однак набуття такого права Іваницькою Г.Р. судами не встановлено.

22. Також суди установили, що рішенням Стрийської міської ради № 404 від 20.12.2013, яке не оскаржувалось у судовому порядку, спірну земельну ділянку площею 0,0126 га, кадастровий номер НОМЕР_1 вилучено із користування та передано до земель запасу Стрийської міської ради.

23. Доводи касаційної скарги, що викладені в п. 4.6. даної постанови та зводяться до того, що рішення міської ради стосується розірвання договору оренди від 25.05.2014, а не 15.10.2008, тому він не може вважатись належним доказом по даній справі, оскільки не стосується предмету доказування, колегією суддів також відхиляються з огляду на те, що господарськими судами встановлено, що зазначеним рішенням ради у орендарів вилучено земельну ділянку з кадастровим номером НОМЕР_1 площею 0,0126 га, та саме ця ділянка є об'єктом оренди за договором.

Колегія суддів відзначає, що відповідно до ст. 1 Закону України "Про Державний земельний кадастр" кадастровий номер земельної ділянки - індивідуальна, що не повторюється на всій території України, послідовність цифр та знаків, яка присвоюється земельній ділянці під час її державної реєстрації і зберігається за нею протягом усього часу існування.

24. З огляду на наведене, колегія суддів вважає вірними висновки судів попередніх інстанцій про необгрунтованість позовних вимог у даній справі, що є підставою для відмови в їх задоволенні.

25. Інші доводи касаційної скарги фактично зводяться до спонукання суду касаційної інстанції здійснити переоцінку доказів у даній справі, що виходить за межі повноважень Верховного Суду, обумовлених ч. 2 ст. 300 ГПК України. Долучені позивачем до касаційної скарги додаткові докази не можуть бути прийняті до розгляду з тих же підстав.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

26. Оскільки доводи касаційної скарги не спростовують правомірності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального законодавства при прийнятті оскаржуваних рішень, то Верховний Суд не вбачає підстав для їх зміни чи скасування, та вважає, що оскаржувані рішення слід залишити без змін, а касаційну скаргу без задоволення.