6. 17.02.2017 до місцевого суду надійшла позовна заява гр. ОСОБА_6, в якій вона просила визнати частково недійсним аукціон з продажу майна боржника в процедурі санації, що належить ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", а саме в частині продажу лота №2 - будинку (матеріали стін: пінобетонні блоки), загальною площею 234,8 кв.м., житловою площею 164,4 кв.м., який відбувся 30.03.2015; визнати недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна - будинку (матеріали стін: пінобетонні блоки), загальною площею 234,8 кв.м., житловою площею 164,4 кв.м., що складається з двох квартир, укладений між боржником в особі керуючого санацією та ПАТ "Укрсоцбанк" за наслідком проведення аукціону.

7. Ухвалою від 22.05.2018 Господарський суд Дніпропетровської області заяву гр. ОСОБА_6 від 16.02.2017 про визнання частково недійсним аукціону та визнання недійсним договору купівлі-продажу задовольнив, визнав недійсними результати аукціону з продажу майна ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" в частині продажу лота №2: Будинок (матеріали стін: пінобетонні блоки), загальною площею 234, 8 кв.м., житловою площею 164,4 кв.м., проведеного 30.03.2015, визнав недійсним Договір купівлі-продажу нерухомого майна - будинку (матеріали стін: пінобетонні блоки), загальною площею 234, 8 кв.м., житловою площею 164,4 кв. м., що складається з двох квартир, укладеного 30.03.2015 між керуючим санацією ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" Самошостом І.І. та ПАТ "Укрсоцбанк".

7.1. Місцевим судом встановлено, що 11.02.2015 між керуючим санацією боржника та ТОВ "Центр з реалізації проблемних активів" укладено Договір №1102/15А про проведення аукціону з додатковою угодою до нього і згідно Переліку майна, що пропонується до продажу на аукціоні з продажу майна ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", до продажу запропоновано майно боржника, зокрема, лот №2: Будинок (матеріали стін: пінобетонні блоки), загальною площею 234,8 кв.м., житловою площею 164,4 кв.м., що складається з двох квартир, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1. При цьому, за результатами проведення зазначеного аукціону переможцем визнано юридичну особу - ПАТ "Укрсоцбанк", яка запропонувала найвищу ціну за зазначений лот - 1 155 000 грн., про що складено протокол №30/03-15/2 про проведення аукціону від 30.03.2015.

7.2. Місцевим судом також встановлено, що в оголошеннях про проведення аукціону з продажу майна ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада", зокрема, лота №2, зазначено відомості про земельну ділянку, на якій розташована будівля, як таку, що належить Ювілейній селищній раді. Однак, місцевий суд встановив, що зазначена земельна ділянка належить гр. ОСОБА_6, що підтверджується Державним актом на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1, виданим 12.10.2009 за цією ж адресою. Крім того, судом встановлено, що зазначений акт є дійсним, доказів його скасування не подано.

8. Ухвала місцевого суду, з посиланням на статті 44, 49, 52, 55, 59 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі - Закон про банкрутство), статтю 373 ЦК України, пункт 1.5. Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, пункт 29 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, мотивована тим, що:

- заперечення про відсутність повноважень у гр. ОСОБА_6 на звернення до суду із заявою про визнання результатів аукціону недійсним не можуть бути прийняті судом, оскільки заявник, як власник земельної ділянки, площею 0,0928 га, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, на частині якої розташований будинок, що був предметом аукціону, має право на захист своїх прав власника землі, оскільки в такому випадку вона не може користуватися належною їй земельною ділянкою на власний розсуд. Також, заперечення банку, що ґрунтуються на недійсності Державного акта на право власності на земельну ділянку заявниці ОСОБА_6, з посиланням на те, що згідно з договором оренди землі від 18.09.2006 Ювілейна селищна рада передала боржнику в оренду земельну ділянку строком на 47 років, що виключає можливість передачі у власність гр. ОСОБА_6 12.10.2009 частини цієї земельної ділянки за кадастровим номером: НОМЕР_2, місцевий суд визнав необґрунтованими з посиланням на дані державного земельного кадастру, видачу гр. ОСОБА_6 Державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1 та його реєстрацію у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею відповідно до чинного на той час порядку реєстрації правовстановлюючих документів на землю, а внесення відомостей до створеного Державного реєстру прав на нерухоме майно, до якого підлягало внесення інформації про права на землю, передбачало процедуру перенесення таких записів державними реєстраторами, що не впливало на дійсність прав на землю, визнаних згідно з Державними актами про право власності на землю та внесених до земельного кадастру;

- місцевий суд дійшов висновку, що предметом доказування недійсності результатів аукціону є також обставини недотримання організатором аукціону вимог, які ставляться Законом України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) щодо порядку оприлюднення оголошення про проведення аукціону, зміст якого визначено частиною 5 статті 59 цього Закону та який визначає імперативно включення до інформації відомостей про земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда, відомостей про права на земельну ділянку, що переходять до покупця будівлі, споруди, приміщення, квартири тощо;

- місцевий суд звернув увагу на те, що відповідно до пункту 3.7 Договору оренди від 18.09.2006 перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи є підставою для зміни або розірвання зазначеного договору;

- місцевий суд встановив, що в опублікованих оголошеннях про продаж спірного будинку за лотом №2 було зазначено, що об'єкт нерухомого майна знаходиться на земельній ділянці, яка належить Ювілейній селищній раді, що не відповідає дійсності, оскільки зазначена земельна ділянка належить гр. ОСОБА_6, що підтверджується Державним актом про право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1, виданим 12.10.2009, що є істотним порушенням порядку оприлюднення оголошення щодо продажу спірного майна та визнав його підставою для визнання недійсним аукціону з продажу лота №2 від 30.03.2015 та договору купівлі-продажу спірного майна від 30.03.2015, укладеного за наслідком проведення такого аукціону.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

9. Постановою від 07.11.2018 Центральний апеляційний господарський суд апеляційну скаргу ПАТ "Укрсоцбанк" задовольнив, ухвалу Господарського суду Дніпропетровської області від 22.05.2018 у справі №Б29/334-09 скасував, прийняв нове рішення про відмову у задоволенні заяви ОСОБА_6 від 16.02.2017 про визнання частково недійсним аукціону та визнання недійсним договору купівлі-продажу, стягнув з ОСОБА_6 на користь ПАТ "Укрсоцбанк" судовий збір за подання апеляційної скарги на суму 4 800 грн.

9.1. Постанова апеляційного суду мотивована тим, що ОСОБА_6 не доведено, яким чином порушені її права у зв'язку із вказівкою у повідомленні невірної інформації щодо власника земельної ділянки та яким чином зазначення цієї невірної інформації вплинуло на можливість ОСОБА_6 прийняти участь в аукціоні з продажу нерухомого майна. Апеляційний суд зазначив, що реалізоване на спірному аукціоні нерухоме майно не було та не є власністю ОСОБА_6, а належало на праві власності боржнику - ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада"; земельна ділянка, на якій (за твердженням ОСОБА_6) розташоване це нерухоме майно, не є власністю ОСОБА_6, так як надана боржнику в користування попереднім землевласником строком на 47 років (доказів зміни чи розірвання цього договору матеріали справи не містять). Враховуючи, що нерухоме майно вже було побудоване на земельній ділянці станом на час передання ОСОБА_6 цієї земельної ділянки у власність (Свідоцтво про право власності на нерухоме майно, що продане на аукціоні, видане ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада" 01.09.2006), то земельна ділянка перебувала в користуванні боржника, ОСОБА_6 не зазначає, в чому полягає порушення її прав, як власника земельної ділянки, зміною власника будівлі (та фактично зміною користувача земельної ділянки). Правам ОСОБА_6 на володіння, користування і розпорядження земельною ділянкою кореспондуються аналогічні права власника будівлі на володіння, користування і розпорядження власністю (спорудою). Враховуючи, що ОСОБА_6 набуваючи право власності на земельну ділянку була обізнана про наявність на ній споруди, яка є власністю іншої особи, доводи ОСОБА_6 про порушення її прав на вільне користування земельною ділянкою відхилено апеляційним судом. Також, ОСОБА_6 не подавала заяви на участь в аукціоні, на якому здійснювалась реалізація спірного нерухомого майна, отже не є учасником аукціону. ОСОБА_6 не є й учасником справи про банкрутство ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "Україна-Канада".

9.2. Апеляційний суд зазначив, що твердження ОСОБА_6 про те, що нерухоме майно (Будинок), що відчужувалось на спірному аукціоні за лотом №2, частково розташоване на земельній ділянці, яка на праві власності належить ОСОБА_6 на підставі виданого їй Державного акта на право власності на земельну ділянку, не підтверджуються належними та допустимими доказами і, окрім Державного акта на право власності на земельну ділянку, ОСОБА_6 не надала жодного доказу, дослідження якого надало б змогу встановити, що земельна ділянка, на якій знаходиться спірний будинок, частково перетинається із земельною ділянкою, що перебуває в оренді боржника, в судовому засіданні представник ПАТ "Укрсоцбанк" висловив сумніви щодо перетинання відповідних земельних ділянок та зазначив про недоведеність цих обставин.

9.3. Апеляційний суд відхилив доводи ОСОБА_6 про те, що вона мала бажання прийняти участь в аукціоні, але про його проведення не була обізнана, оскільки порядок оприлюднення оголошення про проведення аукціону з продажу майна підприємства-банкрута визначено законодавством і його було дотримано, а необізнаність ОСОБА_6 про проведення аукціону обумовлена не об'єктивними, а суб'єктивними обставинами. Окрім того, зі змісту оголошень про проведення аукціону, та фотографічних зображень лота №2, вбачається, що на будинку було розміщено оголошення про його продаж. Крім того, щодо доводів проживання скаржника в цьому будинку із сім'єю та неповнолітніми дітьми, суд апеляційної інстанції зазначив, що дана справа не є спором про право проживання ОСОБА_6 та неповнолітніх дітей у будинку чи спором про виселення з цього будинку, відхиливши такі доводи.

УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ В КАСАЦІЙНОМУ СУДІ

Доводи скаржника (ОСОБА_6)

10. Скаржниця, з посиланням на статтю 15 ЦК України та частину 1 статті 4 ГПК України, доводила, що до господарського суду має право звернутись будь-яка особа, яка вважає, що її право чи охоронюваний законом інтерес порушено чи оспорюється. При цьому, скаржниця зазначила, що є власником земельної ділянки площею 0,0928 га, на якій розташований будинок, який був предметом продажу з аукціону та в якому вона проживає із сім'єю.

10.1. Скаржниця, з посиланням на частину 5 статті 59 Закону про банкрутство та статтю 377 ЦК України, зазначила, що в оголошенні про проведення аукціону з продажу майна підприємства-банкрута ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "України-Канада" були внесені завідомо неправдиві дані щодо земельної ділянки, на якій розташований будинок за адресою: АДРЕСА_1.

10.2. Скаржниця обґрунтовувала неправдивість посилань на те, що у керуючого санацією ТОВ "Міжнародна будівельна компанія "України-Канада" та ПАТ "Укрсоцбанк" не було інформації про належність земельної ділянки скаржнику тим, що в матеріалах справи є Державний акт на право власності на земельну ділянку серія НОМЕР_1, виданий 12.10.2009 і він був зобов'язаний оприлюднити правдиву інформацію.

10.3. Скаржниця, з посиланням на статтю 49 Закону про банкрутство, зазначила, що не була повідомлена про проведення аукціону з продажу майна підприємства-банкрута, в той час як усім зацікавленим особам гарантується рівний доступ до будь-якої інформації про майно, виставлене на продаж, а вона була зацікавленою особою, оскільки спірне майно перебувало на належній їй на праві власності земельній ділянці, вона проживала разом з неповнолітніми дітьми в будинку та надала до касаційної скарги поряд із правовстановлюючими документами на спірну земельну ділянку Договір підряду на будівництво індивідуального житлового будинку №112/09-ПД/ЗК від 14.06.2009, згідно з яким ТОВ "Міжнародна будівельна компанія", як підрядник, зобов'язалась збудувати для неї, як замовника, на належній їй земельній ділянці площею 0,928 га по АДРЕСА_1 житловий будинок, загальною вартістю будівельних робіт 609 757 грн. з ПДВ.

Доводи інших учасників справи

11. У відзиві ПАТ "Укрсоцбанк" на касаційну скаргу гр. ОСОБА_6, з посиланням на статті 49, 51, 59 Закону про банкрутство, зазначено, що головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів, тобто не тільки недотримання норм закону під час проведення прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, способом захисту яких є визнання прилюдних торгів недійсними. При цьому, скаржницею не доведено, яким чином порушені її права у зв'язку із вказівкою у повідомленні невірної інформації щодо власника земельної ділянки та яким чином зазначення цієї невірної інформації вплинуло на можливість скаржника прийняти участь в аукціоні з продажу нерухомого майна. Крім того, у відзиві зазначено, що скаржниця не є власницею реалізованого майна, а таке майно належало на праві приватної власності боржнику, а скаржниця, набуваючи право власності на земельну ділянку, була обізнана про наявність на ній споруди, яка є власністю іншої особи, тому її доводи про порушення її права на вільне користування земельною ділянкою правильно відхилені апеляційним судом. Доводи скаржниці про те, що вона не була обізнана про проведення аукціону спростовуються тим, що законодавством чітко визначено порядок повідомлення про проведення такого аукціону, а судом апеляційної інстанції порушень такого порядку під час розгляду справи не встановлено.

НОРМИ ПРАВА, ЩО ПІДЛЯГАЮТЬ ЗАСТОСУВАННЮ

12. Конституція України (254к/96-ВР)

Частина 2 статті 14 - право власності на землю гарантується. Це право набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону.

Частини 1-5 статті 41 - кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Громадяни для задоволення своїх потреб можуть користуватися об'єктами права державної та комунальної власності відповідно до закону. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об'єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об'єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.

13. Цивільний кодекс України (435-15)

Частина 1 статті 15 - кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.

Частина 2 статті 15 - кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

Частина 1 статті 316 - правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.

Частина 1 статті 317 - власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.

Частина 2 статті 317 - на зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.

Частина 2 статті 373 - право власності на землю гарантується Конституцією України (254к/96-ВР) . Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

Частина 3 статті 373 - право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (ґрунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

Частина 4 статті 373 - власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

Частина 1 статті 377 - до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Частина 2 статті 377 - розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об'єкти (крім багатоквартирних будинків та об'єктів державної власності, що підлягають продажу шляхом приватизації).

14. Закон України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) (в редакції Закону України №4212-VІ (4212-17) від 12.12.2011, чинній з 19.01.2013)

Частина 1 статті 49 - продаж майна боржника в провадженні у справі про банкрутство здійснюється в порядку, встановленому цим Законом, шляхом проведення торгів у формі аукціону, за винятком майна, продаж якого відповідно до законодавства України здійснюється шляхом проведення закритих торгів.

Частина 1 статті 50 - продаж майна на аукціоні оформлюється договором купівлі-продажу, який укладається власником майна чи замовником аукціону з переможцем торгів.

Частина 3 статті 50 - на аукціоні не може бути використано переважне право купівлі майна, крім випадків, передбачених законом.

Частина 3 статті 55 - результати аукціону, проведеного з порушенням вимог закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними. Визнання результатів аукціону недійсними тягне за собою визнання недійсним укладеного з переможцем договору купівлі-продажу.

Частина 1 статті 59 - оголошення про проведення аукціону на веб-сайті повинно містити відомості про:

- майно, що продається, його характеристику та місцезнаходження;

- час та місце проведення аукціону (для електронних торгів - веб-сайт, на якому проводяться електронні торги, та період часу, протягом якого проводяться торги);

- початкову вартість та відомості про можливість її зниження на тому ж аукціоні;

- розмір та порядок внесення гарантійного внеску;

- можливість надання переможцю податкової накладної;

- продавця майна (найменування, місцезнаходження, засоби зв'язку);

- порядок, місце, строк і час представлення заявок на участь в торгах;

- порядок оформлення участі в торгах, перелік документів і вимоги, що пред'являються учасникам, до їх оформлення;

- порядок і критерії виявлення переможця торгів;

- строки платежів, реквізити рахунків, на які вносяться платежі;

- організатора аукціону (найменування, місцезнаходження, засоби зв'язку);

- спосіб отримання додаткової інформації про проведення аукціону.

Частина 5 статті 59 - якщо продажу підлягає будівля, споруда, приміщення, квартира, то у характеристиці майна зазначаються план, загальна площа та житлова площа, кількість кімнат (приміщень), їх площа та призначення, матеріали стін, кількість поверхів, поверх або поверхи, на яких розташоване приміщення (квартира), інформація про підсобні приміщення та споруди, відомості про земельну ділянку, на якій розташована будівля, споруда, право на земельну ділянку, що переходить до покупця будівлі, споруди, приміщення, квартири тощо.

Абзаци 1-2 пункту 1-1 Розділу Х "Прикінцеві та перехідні положення" - положення цього Закону застосовуються господарськими судами під час розгляду справ про банкрутство, провадження в яких відкрито після набрання чинності цим Законом. Положення цього Закону, що регулюють продаж майна в провадженні у справі про банкрутство, застосовуються господарськими судами під час розгляду справ про банкрутство, провадження в яких відкрито до набрання чинності цим Законом.

15. Земельний кодекс України (2768-14) (в редакції, чинній на момент проведення оспорюваного аукціону 30.03.2015)

Частина 1 статті 78 - право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками.

Частина 2 статті 78 - право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України (254к/96-ВР) , цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.

Частина 3 статті 78 - земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.

Частина 1 статті 120 - у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок, будівлю або споруду, розміщені на земельній ділянці, що перебуває у власності іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення.

Частина 6 статті 120 - істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера. У разі набуття права власності на жилий будинок (крім багатоквартирного), який розташований на землях державної або комунальної власності, що перебувають у користуванні іншої особи, та необхідності поділу земельної ділянки площа земельної ділянки, що формується, не може бути меншою, ніж максимальний розмір земельних ділянок відповідного цільового призначення, визначених статтею 121 Земельного кодексу України (крім випадків, коли формування земельної ділянки в такому розмірі є неможливим).

16. Господарський процесуальний кодекс України (1798-12)

Частина 1 статті 74 - кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.

Частина 1 статті 76 - належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування.

Частина 2 статті 76 - предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.

Частина 1 статті 77 - обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.

Частина 1 статті 86 - суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об'єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

Частина 1 статті 236 - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.

Частина 5 статті 236 - обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

А. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

А.1. Щодо меж розгляду справи судом касаційної інстанції

17. З урахуванням повноважень касаційного суду відповідно до статті 300 ГПК України, Верховний Суд вважає прийнятною касаційну скаргу щодо доводів скаржника про неправильне застосування судами приписів статей 14, 41 Конституції України, статей 15, 316, 317, 373, 377 ЦК України, статті 78 ЗК України, статей 49, 59 Закону про банкрутство.

А.2. Щодо застосування норм матеріального та процесуального права

18. Системний аналіз положень статей 14, 41 Конституції України, статей 317, 373, 378 ЦК України дозволяє зробити висновок про те, що право власності на землю, як складова частина права власності на інші об'єкти матеріального світу є недоторканим, гарантується державою, а припинення такого права може мати місце в порядку, визначеному законом, для задоволення громадських або суспільних потреб та за умови попереднього і повного відшкодування вартості вилученого у власника майна.

19. Такі умови втручання держави у право власності особи повністю відповідають вимогам статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (995_004) (далі - Конвенції), ратифікованої Україною, яка є частиною національного законодавства України, згідно з якою кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.

Основна мета статті 1 Першого Протоколу - це захист особи від свавільного втручання з боку держави в її право на мирне володіння своїм майном. Водночас згідно зі статтею 1 Конвенції, кожна Договірна держава "гарантує кожному, хто перебуває під [її] юрисдикцією, права та свободи, визначені в (...) [Конвенції]". Дотримання цього загального обов'язку може включати виконання позитивних зобов'язань, що випливають з необхідності забезпечення ефективного здійснення прав, гарантованих Конвенцією. У контексті статті 1 Першого Протоколу ці позитивні зобов'язання можуть вимагати від держави вжити заходів, необхідних для захисту права власності (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Broniowski проти Польщі", 143; у справі "Совтрансавто-Холдинг проти України" (Sovtransavto Holding v. Ukraine), №48553/99, 96, ECHR 2002). Дана стаття визначає такі критерії втручання у право на мирне володіння майном: держава гарантує кожному право на мирне володіння своїм майном, а будь-яке втручання органу влади у мирне володіння майном має бути законним; позбавлення власності особи може відбуватися лише "на умовах, передбачених законом"; втручання у право власності на мирне володіння майном повинно обґрунтовуватися суспільним інтересом; держава має право здійснювати контроль за користуванням майном шляхом введення в дію "законів"; при втручанні у право на мирне володіння майном держава має забезпечувати справедливий баланс між необхідністю забезпечення безпеки та необхідністю захисту основоположних прав заявника. Вимога забезпечення такого балансу відображена у всій структурі статті 1 Першого Протоколу до Конвенції. Зокрема, має забезпечуватися належне пропорційне співвідношення між використовуваними засобами та метою, яка має бути досягнута за допомогою заходів, вжитих державою, включаючи заходи з позбавлення осіб їхньої власності. Тому щоразу, коли йдеться про порушення цієї статті, Суд повинен з'ясувати, чи змушена відповідна особа внаслідок дій або бездіяльності держави нести непропорційний і надмірний тягар (рішення Європейського суду з прав людини у справі "Broniowski проти Польщі", 150). При оцінці дотримання положень статті 1 Першого Протоколу до Конвенції Суд має провести всебічний аналіз різних інтересів, про які йдеться, враховуючи те, що Конвенція покликана забезпечувати захист прав, які є "практичними та ефективними". Суд має за зовнішніми ознаками роздивитися й дослідити реалії ситуації, з приводу якої подано скаргу (рішення ЄСПЛ у справі "Broniowski проти Польщі", 151).

20. Аналізуючи положення статті 120 ЗК України, статті 378 ЦК України, можна зробити висновок, що законодавець передбачив за певних обставин можливість припинення права власності на землю у випадку набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи. За таких обставин законодавець допускає припинення права власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти за попереднім власником. Однак, законодавець даною нормою не обмежує можливості застосування визначених статтею 346 ЦК України способів припинення права власності на таку земельну ділянку та не виключає можливості застосування загальних гарантій непорушності права приватної власності, передбачених статтею 41 Конституції України.

21. Як встановлено судами, оспорюваний аукціон проведений у процедурі банкрутства боржника, порушеній ухвалою суду від 18.09.2009 на стадії санації боржника, введеної 17.01.2013. Отже, щодо боржника застосовуються положення Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (2343-12) в редакції Закону України №2343-ХІІ від 14.05.1992 (2343-12) , чинній до 19.01.2013, щодо загальної процедури санації та положення нової редакції Закону про банкрутство, чинної з 19.01.2013, в частині правил, що регулюють продаж майна боржника (пункт 1-1 Прикінцевих та перехідних положень Закону про банкрутство в редакції Закону України №4212-VІ від 22.12.2011 (4212-17) ).

Відтак, суди дійшли правильного висновку про застосування щодо оспорюваного аукціону статей 49, 55, 59 Закону про банкрутство в редакції, чинній з 19.01.2013. Колегія суддів погоджується в цілому з висновками місцевого суду про визнання недійсним аукціону 30.03.2015 та про визнання недійсним укладеного з переможцем аукціону ПАТ "Укрсоцбанк" договору купівлі-продажу в частині продажу лота №2 (будинку, загальною площею 234,8 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1) з огляду на таке:

Місцевим судом встановлено порушення обов'язкових вимог частини 5 статті 59 Закону про банкрутство щодо змісту оголошення при здійсненні публікації про продаж спірного майна, а зокрема, не зазначення відомостей про земельну ділянку (її розміру, кадастрового номера) та не зазначення обсягу прав на земельну ділянку, які переходять до покупця будівлі, з огляду на те, що власником земельної ділянки, на якій розташований спірний будинок, з 2009 року є фізична особа ОСОБА_6

Переглядаючи справу в апеляційному порядку, доводів ОСОБА_6 про набуття у законному порядку права власності на земельну ділянку, закріплену за даним будинком, та законності її державної реєстрації за ОСОБА_6, апеляційним судом спростовано не було, як не було спростовано належними доказами факту державної реєстрації за ОСОБА_6 права власності на земельну ділянку, на якій розташований спірний будинок, оскільки Державний акт про право власності на землю видано за адресою місцезнаходження спірного житлового будинку та проведено його реєстрацію з визначенням кадастрового номера в порядку, який діяв на час видачі державного акта.

22. Відповідно до частини 2 статті 377 ЦК України та статті 120 ЗК України, істотною умовою договору купівлі-продажу житлового будинку є кадастровий номер земельної ділянки, на якому він розташований, та розмір земельної ділянки. Отже, законодавець вжив відповідних заходів до впорядкування суспільних відносин з продажу нерухомості у такий спосіб, який унеможливлює укладення договорів купівлі-продажу нерухомого майна без зазначення у ньому даних офіційної державної реєстрації земельної ділянки, на якій він розташований, та розміру земельної ділянки, а порушення сторонами таких імперативних вимог закону, які є спеціальними щодо укладення певного виду правочинів (продажу житлового будинку, будівлі та споруди), та наявність додаткових підстав для визнання недійсним такого правочину відповідно до частини 1 статті 203 ЦК України.

23. Суд вважає правильними висновки місцевого суду про те, що організація публічних торгів з публікацією відповідного оголошення та укладення оспорюваного правочину у формі письмового договору за наслідком проведеного аукціону без зазначення в ньому даних кадастрового номера земельної ділянки, яка закріплена за будинком, та її розміру, порушує права власника земельної ділянки гр. ОСОБА_6 відповідно до статті 120 ЗК України, оскільки укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера та надає їй право на його оспорення відповідно до частини 3 статті 55 Закону про банкрутство. Верховний Суд зазначає, що дії з припинення права власності гр. ОСОБА_6 на земельну ділянку відповідно до одного із способів припинення права власності згідно статті 346 ЦК України повинні передувати укладенню договору купівлі-продажу спірного житлового будинку, оскільки у самому договорі купівлі-продажу майна з аукціону відповідно до вимог частини 5 статті 59 Закону про банкрутство, як одна з особливостей такого продажу, зазначаються правові підстави на земельну ділянку, яка переходить до покупця будівлі, споруди, приміщення.

24. Суд зазначає, що продаж спірного майна відбувався в процедурі санації боржника, введеній відповідно до статей 17-18 Закону про банкрутство (в редакції Закону про банкрутство, чинного до 19.01.2013), яка дозволяла боржнику обрати такі способи продажу частини майна боржника, які будуть гарантувати пропорційність та справедливість у дотриманні балансу інтересів кредиторів та боржника, з огляду на те, що планом санації боржника (змінами до нього) можуть бути визначені інші способи продажу окремих активів боржника, якщо продаж з публічних торгів не забезпечує дотримання балансу інтересів кредиторів та боржника, що надає можливості дотримання вимог статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (995_004) та статті 41 Конституції України.

25. Зокрема, щодо спірного житлового будинку досягнення балансу інтересів боржника та його кредиторів полягає у тому, щоб реалізація майна боржника у процедурі санації не мала наслідком виникнення значних додаткових фінансових зобов'язань боржника, що може погіршити його фінансовий стан та сприяти введенню ліквідаційної процедури. Для дотримання вимог щодо попереднього припинення права власності на спірну земельну ділянку з вилученням її у законного власника гр. ОСОБА_6, керуючий санацією відповідно до статті 41 Конституції України повинен вжити заходів з попереднього та повного відшкодування вартості такої земельної ділянки її законному власнику, а потім здійснювати продаж житлового будинку разом із земельною ділянкою, що очевидно покладає на боржника додаткові фінансові зобов'язання. З огляду на таке, керуючий санацією спільно з комітетом кредиторів, з метою дотримання конституційних гарантій права власності та гарантій на мирне володіння майном гр. ОСОБА_6 згідно із статтею 1 Першого Протоколу до Конвенції та статті 41 Конституції України може обрати інший (індивідуальний) спосіб реалізації спірного будинку, який буде враховувати особливості даного об'єкта продажу та дозволить врахувати майнові інтереси у придбанні цього будинку гр. ОСОБА_6 шляхом внесення відповідних змін до плану санації боржника. При цьому, касаційний суд приймає до уваги пояснення керуючого санацією у засіданні суду касаційної інстанції на те, що гр. ОСОБА_6 на виконання умов договору оренди з правом викупу даного будинку було сплачено понад 500 000 грн., що також може мати наслідком звернення заявниці з грошовими вимогами до боржника в частині суми, яка сплачена нею в порядку викупу спірного будинку, як поточних грошових вимог у справі про банкрутство на стадії ліквідації боржника.

26. З огляду на зазначене, касаційний суд вважає, що скасовуючи ухвалу місцевого суду від 22.05.2018, апеляційний суд не дотримався справедливого балансу інтересів боржника на реалізацію його майна у процедурі санації та інтересів скаржниці, як власника земельної ділянки, на якій розташований житловий будинок, що підлягав продажу в процедурі санації боржника з метою відновлення його платоспроможності. Вимога забезпечення такого балансу відображена у всій структурі статті 1 Першого Протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (995_004) . Як зазначається у Рішенні ЄСПЛ у справі "Броньовський проти Польщі" ( 150-151), має забезпечуватися належне пропорційне співвідношення між використовуваними засобами та метою, яка має бути досягнута за допомогою заходів, вжитих державою, включаючи заходи з позбавлення осіб їхньої власності. Суд має провести всебічний аналіз різних інтересів, про які йдеться, враховуючи те, що Конвенція покликана забезпечувати захист прав, які є "практичними та ефективними". Суд має за зовнішніми ознаками роздивитися й дослідити реалії ситуації, з приводу якої подано скаргу.

27. Як вбачається з матеріалів справи, місцевим судом зазначено, що станом на дату видачі Державного акта на право власності на земельну ділянку серії НОМЕР_1 від 12.10.2009, його реєстрація передбачалась лише у Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею в складі Державного реєстру земель відповідно до Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему України 02.07.2003 №174, що діяв до 20.08.2012.

При цьому, місцевий суд дійшов правильного висновку про те, що відсутність в зазначеному реєстрі відомостей щодо прав власності гр. ОСОБА_6 на земельну ділянку площею 0,0928 га (кадастровий номер: НОМЕР_2), що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1, оскільки такі висновки місцевого суду відповідають вимогам, встановленим абзацом 2 пункту 4 Прикінцевих та перехідних положень Закону України "Про державний земельний кадастр" (3613-17) , відповідно до якого відомості про інші об'єкти Державного земельного кадастру, що містяться в документації із землеустрою та оцінки земель, затвердженої та переданої до Державного фонду документації із землеустрою до 01.01.2012, підлягають перенесенню до Державного земельного кадастру на безоплатній основі центральним органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його територіальними органами відповідно до їх повноважень.

При цьому, апеляційний суд, в порушення статей 236, 238, частини 1 статті 269 ГПК України, необґрунтовано проігнорував факт набуття права власності на земельну ділянку скаржницею в порядку, передбаченому законом на час набуття права власності. Крім того, враховуючи положення Тимчасового порядку ведення державного реєстру земель, затвердженого наказом Держкомзему України 02.07.2003 №174, що діяв до 20.08.2012, чинний Державний акт на право власності серії НОМЕР_1 від 12.10.2009 на земельну ділянку за адресою, яка співпадає з адресою спірного будинку, який містить кадастровий номер земельної ділянки, за яким таку ділянку можна ідентифікувати, є належним та допустимим доказом в розумінні статей 76, 77 ГПК України на підтвердження права власності гр. ОСОБА_6 на земельну ділянку. Відтак, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про те, що скаржницею не надано доказу, який би міг підтвердити, що земельна ділянка, на якій розташовано будинок, "перетинається з ділянкою, яка належить скаржниці на праві приватної власності".

28. Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим судом, у повідомленні про проведення аукціону, а також в додатку №1 до договору про проведення аукціону №1102/15А від 11.02.2015 власником земельної ділянки, на якій розташована будівля (лот №2), зазначено Ювілейну селищну раду. Однак, оскільки така інформація про власника земельної ділянки не відповідає дійсності, то повідомлення про продаж лота №2 не відповідає вимогам згідно статті 59 Закону про банкрутство, так як оголошення про проведення аукціону містить недостовірну інформацію щодо фактичного власника майна. Зазначені обставини неналежної публікації оголошення про продаж спірного майна також не були спростовані в повному обсязі апеляційним судом.

А.3. Мотиви прийняття (відхилення) доводів касаційної скарги

29. Доводи скаржниці, зазначені в пунктах 10 - 10.3. описової частини цієї постанови, Суд вважає обґрунтованими з підстав, зазначених в пунктах 18 - 28 мотивувальної частини даної постанови.

Б. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

30. З огляду на зазначене, Суд вважає більш переконливими висновки місцевого суду про визнання недійсним оспорюваного правочину з продажу будинку з публічних торгів, ніж висновки апеляційного суду, який відмовив у визнанні недійсним такого правочину. Приймаючи до уваги зазначені в мотивувальній частині порушення норм матеріального права при укладенні оспорюваного правочину при прийнятті постанови судом апеляційної інстанції, колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду дійшла висновку про задоволення касаційної скарги ОСОБА_6, скасування постанови апеляційного суду та залишення в силі ухвали місцевого суду.