1.1. Товариство з обмеженою відповідальністю "Селищанське" звернулось до Господарського суду Вінницької області із позовом до Тиврівської районної державної адміністрації та Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області про поновлення на п'ять років договору оренди від 01.06.2011 та визначення Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області орендодавцем за договором оренди від 01.06.2011 р.

2. Обставини, встановлені судами попередніх інстанцій

2.1. 07.02.2011 розпорядженням Тиврівської районної державної адміністрації № 44 ТОВ "Селищанське" надано на умовах оренди терміном на 5 років на території Селищанської сільської ради непереоформлені земельні ділянки для ведення товарного сільськогосподарського виробництва у кількості 48 шт. загальною площею 113,42 га.

2.2.01.06.2011 між Тиврівською районною державною адміністрацією (орендодавець) та ТОВ "Селищанське" (орендар) укладено договір оренди землі (не витребуваної земельної частки (паю) у кількості 1 шт.), що належить покійній ОСОБА_9 загальною площею 3,8324 га, яка знаходиться на території Селищанської сільської ради за межами населеного пункту с.Селище, Тиврівського району, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Договір укладено на 5 (п`ять) років. Вказаний договір зареєстровано у відділі Держкомзему у Тиврівському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.12.2011 №052450004001220.

2.3. Відповідно до довідки Держкомзему у Тиврівському районі, земельним ділянкам, які належать громадянці ОСОБА_9, площею 3,8324 га присвоєно кадастровий номер НОМЕР_1.

2.4. 04.10.2016 ТОВ "Селищанське" подані до Тиврівської районної державної адміністрації, клопотання №221 та №222 щодо продовження дії договорів оренди.

2.5. 19.10.2016 Тиврівською районною державною адміністрацією повідомила листом позивача про те, що для вивчення та вирішення даного питання необхідно надати проекти додаткових угод, згідно встановленими нормами чинного законодавства.

2.6. 26.10.2016 позивачем подано відповідачу-1 клопотання з додатковими угодами щодо продовження дії договору оренди землі на території Селищної сільської ради у кількості 30 земельних ділянок загальною площею 76,0453 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

2.7. 17.11.2016 Тиврівська районна державна адміністрація повідомила ТОВ "Селищанське" про необхідність звернутись до особи, яка управляє спадщиною за місцем знаходження таких земельних ділянок для продовження строку дії договору оренди землі.

3. Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду Вінницької області від 25.07.2017 у задоволенні позову ТОВ "Селищанське" до Тиврівської районної державної адміністрації та Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області про поновлення на п'ять років договору оренди від 01.06.2011 та визначення Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області орендодавцем за договором оренди від 01.06.2011, відмовлено повністю.

3.2. Рішення господарського суду мотивоване тим, що заявлені позивачем вимоги про визначення Головного управління Держдгеокадастру у Вінницькій області орендодавцем за договором б/н від 01.06.2011 р. та поновлення терміну дії зазначеного договору на п'ять років задоволенню судом не підлягають, у зв'язку з тим, що обраний спосіб захисту позивача не забезпечить відновлення його порушених прав.

3.3. Постановою Рівненського апеляційного господасрького суду від 16.11.2017 рішення Господарського суду Вінницької області від 25.07.2017 залишено без змін.

3.4. Рішення суду апеляційної інстанції ґрунтується на наступних висновках:

- договір оренди землі від 01.06.2011 на момент укладення суперечили законодавству України, зокрема ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)", ст. 15 Закону України "Про оренду землі", ч.1 ст. 203 Цивільного кодексу України та не містили всіх необхідних визначених законом істотних умов.

А саме, в договорі оренди землі від 01.06.2011 відсутні такі істотні умови договору, як об'єкт оренди (земельна ділянка є об'єктом цивільних прав лише з моменту її формування та відповідно присвоєння кадастрового номера), не вказано індивідуалізуючих ознак об'єкта оренди - таких як площа, не зазначено строку дії договору.

Крім того, акт прийому - передачі земельної ділянки не містить індивідуалізуючих ознак об'єкта оренди - земельної ділянки (площі), вказаний акт не підписаний сторонами та не містить дати складання;

- спірна невитребувана земельна частка (пай) не є державною власністю, а отже Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області не може бути розпорядником таких земель. В свою чергу, вимога позивача про визначення Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області орендодавцем за договором оренди від 01.06.2011 не відповідає встановленим законодавством способам захисту, не призведе до поновлення порушеного права позивача, і за своїм змістом спрямована на встановлення юридичного факту, який являється елементом правової оцінки спірних правовідносин в контексті заявленого предмету позовних вимог;

- особою, яка вправі управляти спадщиною, а відтак і укладати договір оренди як орендодавець щодо невитребуваної земельної частки (паю) померлої ОСОБА_9 за межами населеного пункту с.Селище Тиврівського району має бути районна державна адміністрація, в даному випадку Тиврівська районна державна адміністрація у відповідності до приписів ст. 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)";

- позивач мав намір скористатися правом добросовісного орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк (7 років), що регламентується частинами першою-п'ятою ст. 33 Закону України "Про оренду землі", що виключає застосування до відносин сторін механізму, передбаченого частинами шостою-дев'ятою цієї статті;

- поновлення договору оренду від 01.06.2011 в редакції додаткової угоди вказаній в позовній заяві суперечило б ч.3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі", відповідно до якої строк оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва не може бути менший як 7 років;

- обраний спосіб захисту не зможе відновити порушене право позивача за умови наявності чинного договору оренди спірної земельної ділянки від 03.04.2017 р., укладений між Селищанською сільською радою та громадянином ОСОБА_4, зареєстрованого у встановленому законом порядку на момент прийняття рішення.

4. Короткий зміст вимог касаційної скарги

4.1. Не погоджуючись з вказаними рішеннями, ТОВ "Селищанське" подало касаційну скаргу, у якій просить оскаржувані рішення скасувати, ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.

Аргументи учасників справи

5. Доводи особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)

5.1. Доводи касаційної скарги ТОВ "Селищанське" зводяться до наступного:

- судами попередніх інстанцій при винесенні оскаржуваних рішень не були враховані норми чинного законодавства, в тому числі статті 33 Закону України "Про оренду землі", та висновки Верховного Суду України, викладені у постанові від 25.02.2015 у справі №6-219цс14, внаслідок чого суди проігнорували право позивача на поновлення договору (як переважне право на укладення договору на новий строк, так і поновлення його на тих самих умовах), та не надали правову оцінку доводам позивача про наявність у нього переважного права орендаря за договором оренди від 01.06.2011;

- договір оренди, укладений між Селищенською сільрадою та ОСОБА_4, який за своєю правовою природою є нікчемним, не міг братися до уваги судом та впливати на оцінку переважного права ТОВ "Селищанське" на поновлення договору оренди;

- спірні земельні ділянки мають статус земель державної власності, питання щодо розпорядження якими підлягає вирішенню місцевою адміністрацією;

- Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області є належним орендодавцем за Договором оренди, крім того, позивач не отримував повідомлення з приводу переходу повноважень від одного органу державної влади до іншого при розпорядженні земельними ділянками державної власності, які перебувають у їх постійному користуванні;

- на земельних ділянках знаходяться об'єкти незавершеного виробництва (зернові насадження), які належать позивачу, позивач продовжує сплачувати орендну плату, яку відповідач-1 приймає та такими діями підтверджує факт продовження дії договору оренди.

6. Позиція Головного управління Держгеокадастру у Вінницькій області, викладена у відзиві на касаційну скаргу

6.1. Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області у задоволенні касаційної скарги ТОВ "Селищанське" просить відмовити у повному обсязі, а оскаржувані рішення залишити без змін.

6.2. Відповідач-2 у своєму відзиві зазначає, що:

- дійсність оскаржуваного договору можна поставити під сумнів, оскільки в останньому не зазначено, що земельна частка (пай) передається в оренду на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, як того вимагає ст. 13 Закону України " Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" та ч. 6 ст. 19 Закону України "Про оренду землі";

- невитребувані земельні частки (паї) не є землями державної власності, тому Головне управління Держгеокадастру у Вінницькій області не може бути розпорядником цих земель та відповідно орендодавцем за спірним договором від 01.06.2011;

- відповідно до ч. 3 ст. 19 Закону України "Про оренду землі" строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може бути меншим як 7 років;

- право оренди земельної ділянки зареєстровано за ФГ "Зерно А", що наразі ніким не оскаржувалось та не скасоване.

Позиція Верховного Суду

7. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

7.1. Предметом позову в цій справі є наявність чи відсутність правових підстав для поновлення договору оренди землі на підставі ч.ч. 1-5 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

7.2. За змістом статті 19 Конституції України правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством. Органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

7.3. Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) (далі - ЗК України (2768-14) ), Цивільним кодексом України (435-15) (далі - ЦК України), цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

7.4. Згідно зі статтею 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

7.5. Як встановлено судами, 01.06.2011 між Тиврівською РДА (орендодавець) і ТОВ "Селищанське" (орендар) укладено Договір оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (невитребувана земельна частка (пай) у кількості 1 штука), що належить покійній ОСОБА_9, загальною площею 3, 8324 га, яка знаходиться на території Селищенської сільської ради за межами населеного пункту с. Селище Тиврівського району, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Відповідно до пункту 8 цей Договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше, ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

7.6. Судами також установлено, що до спливу строку дії Договору оренди ТОВ "Селищанське" зверталося до Тиврівської РДА з листами про поновлення зазначеного договору, однак, в листі від 19.10.2016 відповідач-1 зауважив про неподання позивачем проекту додаткової угоди про поновлення Договору, а також у своєму листі від 17.11.2016 повідомив позивача, що для вирішення питання продовження строку дії Договору оренди слід звернутися до особи, яка управляє спадщиною. При цьому Тиврівська РДА послалася на положення пункту 5 статті 4, статті 19 Закону України "Про оренду землі", статті 1285 ЦК України (зі змінами від 20.09.2016).

7.7. Зазначені обставини стали підставою для звернення ТОВ "Селищанське" до суду із позовом про поновлення на п'ять років Договору оренди, укладеного між Тиврівською РДА і ТОВ "Селищанське", на тих же умовах у редакції додаткової угоди, викладеній у позовній заяві.

7.8. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. При цьому стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

7.9. Зокрема у частинах 1- 5 статті 33 цього Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк. Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

7.10. Отже, реалізація переважного права на поновлення договору оренди, передбаченого частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою (частини 2-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі") процедури та наявності волевиявлення сторін.

7.11. Судами попередніх інстанцій з'ясовано, що за договором оренди ТОВ "Селищанське" передано у користування земельну ділянку (невитребувана земельна частка (пай) у кількості 1 шт.), що належить покійній ОСОБА_9, загальною площею 3,8324 га, яка знаходиться на території Селищенської сільської ради за межами населеного пункту с. Селище Тиврівського району.

7.12. Відповідно до частини 1 статті 79 Земельного кодексу України земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами.

7.13. Згідно з частиною 3 статті 2 Земельного кодексу України об'єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).

7.14. Відповідно до змісту статті 3 Закону України "Про оренду землі" об'єктами оренди за цим Законом є земельні ділянки, що перебувають у власності громадян, юридичних осіб, комунальній або державній власності.

7.15. За змістом положень Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (899-15) , Указу Президента України від 08.08.1995 № 720/95 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям" (720/95) нерозподілена (невитребувана) земельна ділянка - це земельна ділянка, що була запроектована в складі єдиного земельного масиву без визначення меж в натурі (на місцевості), проте не була розподілена на зборах власників земельних часток (паїв) через неявку на збори осіб - власників права на земельну частку (пай) чи їх спадкоємців. Статус невитребуваних нерозподілені земельні ділянки набувають вже після проведення зборів стосовно розподілу земельних ділянок.

7.16. Разом із тим на відміну від земельної ділянки, земельна частка (пай) є умовною часткою земель, які належали колективним сільськогосподарським підприємствам, сільськогосподарським кооперативам, сільськогосподарським акціонерним товариствам, розмір якої визначено в умовних кадастрових гектарах.

7.17. Отже, земельні ділянки державної або комунальної власності та земельні частки (паї) є різними об'єктами земельних відносин і мають різний правовий режим.

7.18. Статтею 13 Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" передбачено, що нерозподілені (невитребувані) земельні ділянки за рішенням відповідної сільської, селищної, міської ради чи районної державної адміністрації можуть передаватися в оренду для використання за цільовим призначенням на строк до моменту отримання їх власниками державних актів на право власності на земельну ділянку, про що зазначається у договорі оренди, а власники земельних часток (паїв) чи їх спадкоємці, які не взяли участь у розподілі земельних ділянок, повідомляються про результати проведеного розподілу земельних ділянок у письмовій формі, у разі якщо відоме їх місцезнаходження.

7.19. Як установлено господарським судом першої інстанції, позивач просив визначити ГУ Держгеокадастру орендодавцем за договором від 01.06.2011, що не ґрунтується на наведених приписах законодавства, оскільки (як уже зазначалося) за цим договором в оренду передавалася нерозподілена (невитребувана) земельна частка - пай, розпорядником якої ГУ Держгеокадастр не є.

7.20. Аналогічна правова позиція міститься у постановах Верховного Суду від 04.04.2018 у справі №902/568/17, від 11.12.2018 у справі №902/570/17, від 20.02.2018 у справі № 902/582/17, від 06.12.2018 у справі №902/575/17, від 16.01.2019 у справі №902/569/17.

7.21. У ході розгляду даної справи судом першої інстанції встановлено, що 03.04.2017 між Селищенською сільрадою - орендодавцем і ОСОБА_4 (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки (кадастровий номер НОМЕР_2) площею 3, 8324 га, якою позивач користувався за договором оренди, який він просить визнати поновленим на 5 років. Право оренди ОСОБА_4 зареєстровано в Державному реєстрі.

7.22. Завданням господарського судочинства є справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов'язаних із здійсненням господарської діяльності, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів фізичних та юридичних осіб, держави. Наслідком вирішення господарського спору повинно бути відновлення порушеного (невизнаного, оспорюваного) права чи охоронюваного законом інтересу у спосіб, передбачений чинним законодавством.

7.23. Згідно з частиною 1 статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання, а частиною 1 статті 16 цього Кодексу визначено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

7.24. Отже, зазначені норми визначають об'єктом захисту порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов'язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, викликана поведінкою іншої особи. Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб'єктивного права є підставою для звернення особи до суду за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а конкретним способом захисту свого права, який має відповідати тим фактичним обставинам, які склалися, виходячи із тих відносин, які відповідають відповідним нормам права.

7.25. У постанові Верховного Суду України від 15.04.2015 № 6-55цс15 наведено правовий висновок про те, що в разі невизнання орендодавцем права орендаря, передбаченого статтею 33 Закону України "Про оренду землі", на укладення договору оренди земельної ділянки на новий строк, таке право підлягає захисту судом за позовом орендаря шляхом визнання недійсним договору оренди цієї самої земельної ділянки, укладеного орендодавцем з іншим орендарем, на підставі пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України. Обраний позивачем спосіб захисту права щодо поновлення договору оренди на той же строк і на тих же умовах за обставин надання спірної земельної ділянки в оренду іншій особі за договором оренди не забезпечує ефективного захисту та відновлення порушеного права позивача.

7.26. Аналогічна правова позиція викладена також у постановах Верховного Суду від 20.02.2018 у справі №902/582/17, від 04.04.2018 у справі №902/568/17, від 11.12.2018 у справі № 902/570/17, від 06.12.2018 у справі № 902/575/17.

7.27. За таких обставин, колегія суддів зазначає про відсутність підстав для задоволення позовних вимог у даній справі.

7.28. Вирішуючи справу по суті та надаючи правову оцінку встановленим обставинам, суди не врахували, що в даному випадку достатнім є те, що з огляду на наявність укладеного між Селищенською сільрадою і ОСОБА_4 договору оренди стосовно спірної земельної ділянки та згідно з наведеною постановою Верховного Суду України від 15.04.2015 №6-55цс15, заявлена позивачем вимога про продовження договору оренди не вирішує спору про право оренди на земельну ділянку та не забезпечує захисту чи відновлення порушеного права позивача за таких обставин.

7.29. Водночас, колегія суддів касаційної інстанції вважає, що хоча місцевий та апеляційний господарські суди припустились процесуальних порушень, однак, це не вплинуло на правильність рішення про відмову в задоволенні позовних вимог.

7.30. Посилання скаржника на те, що договір оренди, укладений між Селищенською сільрадою та ОСОБА_4, є нікчемним та не міг братися до уваги, Судом відхиляються, оскільки, як встановлено судами, даний договір є дійсним та зареєстрованим в установленому законом порядку.

7.31. Посилаючись на порушення переважного права на укладення договору оренди та зазначаючи, що договір є продовженим, оскільки позивач продовжує сплачувати орендну плату, скаржник також не враховує наявність дійсного договору оренди з іншим орендарем та зареєстроване право оренди за третьою особою на спірну земельну ділянку. В свою чергу, за наслідками задоволення такої позовної вимоги та продовження дії договору, фактично, залишаться одночасно дійсними два договори оренди спірної земельної ділянки та, відповідно, чинними є права кожного із двох орендарів на спірну земельну ділянку, що не вирішує спору про право оренди на земельну ділянку та не забезпечує захисту чи відновлення порушеного права позивача.

7.32. Доводи скаржника стосовно того, що ГУ Держгеокадастру є належним орендодавцем за Договором оренди у даному випадку не є обгрунтованими, оскільки не відповідають встановленим судами обставинам та Закону України "Про порядок виділення в натурі (на місцевості) земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)" (899-15) .