У вересні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Білопілля Агро" (далі - ТОВ "Білопілля Агро") звернулося до суду з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Сумській області (далі - ГУ Держгеокадастру), у якому просило визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земельної ділянки від 20.07.2010 (далі - договір від 20.07.2010), укладеного між ним та Білопільською районною державною адміністрацією (далі - Білопільська РДА), у редакції додаткової угоди, запропонованій позивачем, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що орендар після закінчення строку дії договору оренди продовжує користуватися земельною ділянкою, належно виконує обов'язки за договором, у повному обсязі сплачує орендну плату, відтак, за відсутності письмових заперечень орендодавця протягом встановленого місячного строку має право на поновлення договору оренди на той самий строк і на тих самих умовах.

Рішенням Господарського суду Сумської області від 02.11.2017 позов задоволено. Визнано укладеною між ГУ Держгеокадастру і ТОВ "Білопілля Агро" додаткову угоду до договору оренди землі від 20.07.2010 у редакції, запропонованій позивачем, викладено у резолютивній частині рішення її зміст. Здійснено розподіл судових витрат.

Судове рішення мотивовано тим, що позивач належним чином виконує свої обов'язки за договором від 20.07.2010; до закінчення строку дії цього договору позивач повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк, додавши до листа-повідомлення проект додаткової угоди; натомість відповідач письмово не повідомив позивача про відмову у поновленні цього договору у встановлений законодавством місячний термін. Оскільки у ТОВ "Білопілля Агро" виникло право на поновлення договору від 20.07.2010 на той самий строк і на тих самих умовах відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", суд визнав позов обґрунтованим.

Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.01.2018 рішення суду першої інстанції скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову відмовлено з мотивів недосягнення згоди між сторонами договору щодо його істотних умов, невиконання позивачем вимог відповідача щодо подання агрохімічного паспорта поля та нормативно-грошової оцінки спірної земельної ділянки, що є обов'язковою умовою в силу закону при передачі земельних ділянок у власність чи користування, тому підстави для поновлення договору відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" відсутні.

Не погоджуючись із висновками суду апеляційної інстанції, у лютому 2018 року ТОВ "Білопілля Агро" подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судом норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постанову суду апеляційної інстанції, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Касаційну скаргу ТОВ "Білопілля Агро" обґрунтовує, зокрема тим, що апеляційним судом неправильно застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки позивач належним чином виконав передбачений договором обов'язок щодо повідомлення орендодавця про намір поновити договір оренди від 20.07.2010. Натомість відповідачем у місячний термін не було надіслано повідомлення про прийняте рішення, що дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди з урахуванням змісту частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у судовому порядку.

ГУ Держгеокадастру у відзиві на касаційну скаргу просить відмовити у її задоволенні та зазначає, що постанову суду апеляційної інстанції прийнято із додержанням норм матеріального і процесуального права, з належною оцінкою наданих сторонами доказів та з урахуванням усіх установлених фактичних обставин справи.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, заперечення на касаційну скаргу та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій установлено, що 20.07.2010 між Білопільською РДА (орендодавець) і ТОВ "Білопілля Агро" (орендар) укладено договір оренди земель державної власності сільськогосподарського призначення, за умовами якого орендодавець на підставі розпорядження голови Білопільської РДА від 25.06.2010 № 326 передає, а орендар приймає земельну ділянку (сільськогосподарського призначення) землі запасу загальною площею 37 га ріллі, яка знаходиться на території Білопільської міської ради.

Згідно з пунктом 8 договору його укладено на 1 рік з 20.07.2010 по 20.07.2011. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово про намір продовжити його дію.

Орендну плату та порядок її сплати визначено у пунктах 9-11 цього договору.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 43). Договір зареєстровано у Білопільському відділі Сумської регіональної філії ДЗК 17.08.2010 за № 041062601739.

17.08.2011 між Білопільською РДА і ТОВ "Білопілля Агро" укладено додаткову угоду до договору оренди землі державної власності сільськогосподарського призначення від 20.07.2010, відповідно до якої продовжено строк договору, передбаченого пунктом 8, на 3 роки. Ця угода зареєстрована у відділі Держкомзему у Білопільському районі, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 29.11.2012 за № 592060004003966. Отже, строк договору від 20.07.2010 за додатковою угодою від 17.08.2011 продовжено до 29.11.2015.

08.12.2016 (на виконання рішення Господарського суду Сумської області від 27.04.2016 у справі № 920/74/16) між ГУ Держгеокадастру і ТОВ "Білопілля Агро" укладено додаткову угоду № 2 про поновлення терміну дії договору оренди земель державної власності сільськогосподарського призначення від 20.07.2010 (державна реєстрація від 17.08.2010 за № 041062601739) та внесення змін до нього. Зокрема, пункт 2 договору оренди від 20.07.2010 викладено у редакції, відповідно до якої в оренду передається земельна ділянка державної власності сільськогосподарського призначення загальною площею 37,0000 га (земель запасу), кадастровий номер 5920610100:004:0642, яка розташована за межами населених пунктів на території Білопільської міської ради. Пункт 8 договору оренди від 20.07.2010 викладено у редакції, відповідно до якої договір укладено на 7 років, тобто до 20.07.2017. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору письмово повідомити орендодавця про намір продовжити його дію. Пункт 9 цього договору викладено у редакції, відповідно до якої орендна плата за користування земельною ділянкою встановлюється у розмірі 8 % від нормативної грошової оцінки земельних ділянок виключно у грошовій формі.

Згідно з витягом із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.02.2017 право оренди земельної ділянки, кадастровий номер 5920610100:004:0642, зареєстровано за позивачем, строк дії речового права (права оренди) до 20.07.2017, з правом пролонгації.

13.06.2017 ТОВ "Білопілля Агро", користуючись переважним правом на поновлення договору оренди земельної ділянки від 20.07.2010, відповідно до пункту 8 договору та статті 33 Закону України "Про оренду землі" направило на адресу ГУ Держгеокадастру лист-повідомлення № 169, у якому просило поновити договір оренди земельної ділянки площею 37,0000 га, кадастровий номер 5920610100:004:0642, шляхом підписання додаткової угоди, проект якої додано до цього листа-повідомлення поряд з іншим пакетом документів.

10.07.2017 ГУ Держгеокадастру у відповідь на вказаний лист-повідомлення, направив позивачеві лист-повідомлення про прийняте рішення за № 28-18-0.6-8730/2-17, у якому зазначив, що управління вважає за можливе розглянути питання про поновлення договору оренди землі за умови надання витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та агрохімічного паспорта земельної ділянки, а також довідки про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати.

Судом першої інстанції установлено, що після закінчення строку дії договору оренди землі позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, сплачує відповідні платежі за таке користування, а відповідач, у свою чергу, не направляв позивачу письмового повідомлення про відмову у поновленні договору.

У зв'язку з виникненням наведених обставин, позивач звернувся до суду з позовом, у якому просив визнати укладеною додаткову угоду до договору оренди земель державної власності сільськогосподарського призначення від 20.07.2010 у редакції, наведеній у позовній заяві, на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі, а статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1-5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку, що для застосування положень частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належним чином виконує свої обов'язки за договором; орендар до спливу строку договору повідомив орендодавця у встановлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень і своє рішення.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення із проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Отже, законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

У справі, яка розглядається, на підставі наданих сторонами доказів встановлено, що позивач 13.06.2017 (більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору оренди землі від 20.07.2010) звернувся до відповідача з листом-повідомленням № 169, який отримано відповідачем 13.06.2017, про поновлення договору оренди землі від 20.07.2010 на підставі частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" на той самий строк і на тих самих умовах, до якої додав проект додаткової угоди. Таким чином, орендар земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

За таких обставин, відповідач після отримання листа позивача зобов'язаний був відповідно до частини 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" протягом місяця розглянути дану заяву, узгодити з орендарем істотні умови договору, прийняти рішення та укласти додаткову угоду про поновлення договору оренди, або повідомити орендаря про відмову в продовженні договору в разі недосягнення згоди щодо істотних умов договору .

Натомість, як установлено судом першої інстанції, відповідач направив позивачеві лист-повідомлення від 10.07.2017 № 28-18-0.6-8730/2-17 (який, за встановлених судом обставин, було отримано позивачем 26.07.2017 вх. № 346) про необхідність подання певних документів (витягу з технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки та агрохімічного паспорта земельної ділянки, а також довідки про відсутність заборгованості зі сплати орендної плати) для подальшого прийняття рішення щодо можливості поновлення договору оренди, що, у свою чергу, дало позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі в силу закону.

Частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно із цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що орендодавець має право заперечити стосовно поновлення згідно із частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі.

Аналогічна правова позиція щодо застосування статті 33 Закону України "Про оренду землі" наведена Верховним Судом у постановах від 10.09.2018 у справі № 920/739/17 та від 29.11.2018 у справах № 920/752/17, № 920/737/17, № 920/747/17, № 920/751/17, № 920/746/17, № 920/744/17, № 920/748/17, № 920/749/17.

Матеріалами справи підтверджено і це встановлено судом першої інстанції, що позивач протягом строку дії договору оренди землі, а також у липні-вересні 2017 року, після закінчення строку дії договору оренди, належно виконує свої обов'язки за договором, сплачує орендну плату за користування земельною ділянкою та продовжує користуватися земельною ділянкою на даний час.

Разом із тим, надавши оцінку усім наявним у матеріалах справи документам, суд першої інстанції встановив відсутність доказів заперечення відповідачем у поновленні договору оренди землі від 20.07.2010.

Висновки суду апеляційної інстанції, як і посилання ГУ Держгеокадастру у відзиві на касаційну скаргу про те, що подання позивачем додаткових документів, перелік яких наведено у листі від 10.07.2017 № 28-18-0.6-8730/2-17, є необхідним для вирішення питання про поновлення договору оренди землі, не узгоджуються з нормами чинного законодавства, оскільки Закон України "Про оренду землі" (161-14) не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, окрім проекту додаткової угоди.

Таким чином, надавши оцінку усім наявним в матеріалах справи доказам та встановивши, що позивач належним чином виконував своїх зобов'язання за договором оренди землі від 20.07.2010 та продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку його дії, у той час як відповідач протягом одного місяця після закінчення дії вказаного договору не заперечив проти продовження його дії, суд першої інстанції дійшов правомірного висновку щодо поновлення договору оренди землі від 20.07.2010 на підставі частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", у зв'язку з чим обґрунтовано визнав укладеною додаткову угоду до зазначеного договору оренди землі у редакції, викладеній у резолютивній частині рішення.

При цьому суд першої інстанції повно та всебічно дослідив обставини справи, правильно застосував до спірних правовідносин норми матеріального права, які їх регулюють, та правомірно задовольнив позов.

Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК (1798-12) ), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Згідно з пунктом 4 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

Статтею 312 ГПК передбачено, що суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.

Ураховуючи положення закону, а також зважаючи на викладене, колегія суддів зазначає, що рішення Господарського суду Сумської області від 02.11.2017 у справі № 920/871/17 відповідає вимогам законодавства, натомість постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.01.2018 прийнято із порушенням норм матеріального і процесуального права, отже, постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду - залишенню в силі.

У зв'язку з тим, що касаційна скарга підлягає задоволенню, постанова суду апеляційної інстанції - скасуванню, а рішення суду першої інстанції, яким позов задоволено, - залишенню в силі, витрати зі сплати судового збору за подання касаційної скарги слід стягнути з ГУ Держгеокадастру на користь ТОВ "Білопілля Агро". Вимоги ТОВ "Білопілля Агро" щодо стягнення з ГУ Держгеокадастру витрат зі сплати судового збору за подання позовної заяви задоволенню не підлягають, оскільки такі витрати було стягнуто судом першої інстанції на користь позивача при ухваленні рішення, яке судом касаційної інстанції залишається у силі.