ПОСТАНОВА

ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 січня 2019 року

м. Київ

Справа № 922/467/18

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

Міщенка І.С. - головуючого, Берднік І.С., Сухового В.Г.

за участю секретаря судового засідання - Кравченко О.В.

учасники справи:

позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю "Колос"

представник позивача - Шелудько А.Д.

відповідач - Головне управління Держгеокадастру у Харківській області

представник відповідача - не з'явився

розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос"

на постанову Харківського апеляційного господарського суду у складі Терещенко О.І. - головуючий, Сіверін В.І., Слободін М.М. від 04 вересня 2018 року та рішення Господарського суду Харківської області у складі Ольшаченко В.І. від 21 червня 2018 року

Історія справи

Обставини, встановлені судами

1. 19.01.2008 між Товариством з обмеженою відповідальністю "Колос" (орендар) та Близнюківською районною державною адміністрацією (орендодавець) укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 202,0073 га з кадастровим номером 6320682000:000:001 на території Верхньосамарської сільської ради Близнюківського району Харківської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строком на 10 років, а саме до 23.01.2018, з можливістю реалізації орендарем переважного права поновлення договору на новий строк шляхом письмового повідомлення орендодавця про це не пізніше, ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору (пункт 8 договору).

2. 28.09.2017 відповідач направив позивачу лист від 29.08.2017 №32-20-14,3-13186/0/19-17, в якому повідомив про необхідність внесення змін до договору оренди шляхом встановлення розміру орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки та строку його дії в 7 років.

3. 04.10.2017 позивач звернувся до відповідача з листом від 03.10.2017 №160 про поновлення договору на новий строк на тих же умовах, з посиланням на пункт 8 договору.

4. У відповідь листом від 31.10.2017 №19-20-6-15324/0/19-17 відповідач відмовив у поновленні договору оренди земельної ділянки, посилаючись на невиконання позивачем вимог статті 33 Закону України "Про оренду землі" в частині надання проектів додаткових угод. Також, указаний лист містив вимогу відповідача про повернення земельної ділянки після закінчення строку дії договору.

5. 21.11.2017 позивач повторно направив відповідачу заяву за №169 про поновлення договору оренди на строк 7 років із встановленням розміру орендної плати 12% від нормативної оцінки землі, до якого долучив проект відповідної додаткової угоди.

6. 26.12.2017 відповідач в листі №19-20-14-17272/0/19-17 повторно заявив про своє заперечення проти продовження дії договору та вимогу про повернення позивачем земельної ділянки після спливу договору з метою її подальшої реалізації на земельних торгах.

7. 24.01.2018 відповідач направив на адресу позивача лист-повідомлення №32-20-14,3-634/0/19-18 з вимогою про повернення земельної ділянки площею 202,0073 га у зв`язку з закінченням терміну дії договору оренди від 19.01.2008.

Короткий зміст позовних вимог

8. У лютому 2018 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Колос" (далі -позивач) звернулося з позовом до Головного управління Держгеокадастру у Харківській області (далі - відповідач) про визнання укладеною в редакції позивача додаткової угоди до договору оренди від 19.01.2008 стосовно поновлення цього договору строком на 7 років та сплатою орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (з урахуванням заяви про уточнення позову).

9. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що на виконання умов договору оренди та частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" позивач завчасно, 04.10.2017 повідомив відповідача про намір скористатись переважним правом поновлення договору оренди, а 21.11.2017 запропонував поновити договір на умовах, які були вказані самим відповідачем в листі від 29.08.2017 №32-20-14,3-13186/0/19-17, долучивши проект відповідної додаткової угоди.

10. Отже, позивачем було дотримано встановленої спеціальним законодавством процедури поновлення договору оренди та за два місяці до закінчення договору запропоновано відповідачу максимально можливі умови щодо строку договору та розміру орендної сплати, які передбачені постановою КМУ від 07.06.2017 № 413 (413-2017-п) , з долученням до свого звернення проекту додаткової угоди, а також інших необхідних для укладення договору технічних документів.

11. У зв'язку з чим відмова відповідача у поновленні договору порушує гарантоване частиною 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" переважне право позивача, який належним чином виконував умови договору, дотримався процедури поновлення договору, а запропоновані ним умови повністю відповідають вимогам відповідача, викладеним у листі від 29.08.2017 №32-20-14,3-13186/0/19-17.

12. Більше того, мало місце порушення відповідачем передбаченого частиною 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" місячного строку для розгляду звернення позивача, а тому його поведінку не можна визнати добросовісною.

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

13. Рішенням господарського суду Харківської області від 21 червня 2018 року, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 04 вересня 2018 року, у позові відмовлено.

14. Судові рішення мотивовані тим, що позивач не дотримався встановленого договором оренди порядку реалізації преважного права для поновлення договору, у частині дотримання строку надсилання проекту додаткової угоди. Оскільки і після направлення проекту додаткової угоди при повторному зверненні до відповідача між сторонами до закінчення дії договору не досягнуто згоди щодо його істотних умов, наявність безумовного заперечення відповідача автоматично означає втрату позивачем переважного права на поновлення договору з підстав, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та припинення договору оренди. Більше того, відповідач повідомив позивача про відмову в поновленні договору та необхідність повернення земельної ділянки протягом місяця після закінчення строку дії договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

15. Не погоджуючись із вказаними судовими рішеннями, позивач звернувся з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, прийняти нове рішення, яким позов задовольнити.

Аргументи учасників справи

Доводи позивача, який подав касаційну скаргу (узагальнено)

16. Між сторонами фактично погоджено нові істотні умови договору до закінчення строку його дії, оскільки позивач самостійно не змінював умови договору, а прийняв пропозиції відповідача, відображені в листі від 29.08.2017, тобто позивачем дотримано вимоги статті 33 Закону України "Про оренду землі", а тому договір є укладеним на нових умовах.

17. Посилання судів на порушення позивачем строку надсилання проекту додаткової угоди безпідставні, оскільки умови договору оренди не передбачали обов'язкового надсилання такого проекту до повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом на поновлення договору. При цьому частиною 2 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено граничний місячний строк для повідомлення орендаря про намір скористатися переважним правом, який позивачем при повторному зверненні до відповідача з проектом додаткової угоди не порушений.

Позиція відповідача у відзиві на касаційну скаргу

18. Позивач порушив порядок реалізації переважного права на поновлення договору, своєчасно не надіславши відповідний проект додаткової угоди, що свідчить про припинення переважного права на поновлення договору та стало підставою для відмови в поновленні договору. Отже, переважне право позивача не укладення договору не порушено.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

19. Оцінюючи доводи касаційної скарги в пункті 16 Постанови, Верховний Суд зазначає про таке.

20. Статтею 33 Закону України "Про оренду землі" регламентовано поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї норми), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї норми).

21. Відповідно до частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

22. Законодавцем у частині 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" визначено алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на відповідність вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

23. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

23.1. Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

23. При цьому необхідно мати на увазі, що заперечення орендодавця щодо невідповідності листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

24. Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про укладення додаткової угоди на нових узгоджених істотних умовах.

25. Суд звертається до правової позиції щодо порядку застосування положень статті 33 Закону України "Про оренду землі", висловленої в постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 10.09.2018 у справі № 920/739/17.

26. Таким чином, при вирішенні спору між сторонами договору оренди землі, який стосується реалізації орендарем переважного права на поновлення договору, з'ясуванню судом підлягає, зокрема обставина, чи досягнуто між сторонами згоди в процесі погодження нових істотних умов договору.

27. У даній справі судами встановлено, що 28.09.2017 відповідач звернувся до позивача з листом від 29.08.2017 №32-20-14,3-13186/0/19-17, в якому запропонував змінити істотні умови договору оренди, а саме: встановити розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки та строк дії договору 7 років. Аналогічні істотні умови договору були запропоновані позивачем у проекті додаткової угоди, надісланому відповідачу 22.11.2017 в межах процедури реалізації переважного права на поновлення договору оренди.

28. При цьому Верховний Суд наголошує, що спеціальними в сфері земельних правовідносин нормами статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано особливий механізм поновлення договору оренди землі, у межах якого, зокрема передбачено погодження між сторонами нових істотних умов договору. У той же час загальними нормами статті 651 Цивільного кодексу України та статті 30 Закону України "Про оренду землі" врегульовано зовсім інший механізм - зміни умов договору оренди безпосередньо під час його дії. Отже, має місце два різних правових механізми: (1) врегульоване спеціальним земельним законодавством погодження нових істотних умов договору під час поновлення договору оренди землі та (2) зміна умов чинного договору оренди в порядку норм загального цивільного законодавства.

29. Проте в порушення приписів статті 43 та частини 2 статті 81 Господарського процесуального кодексу України (у редакції, чинній на час прийняття оскаржуваних судових рішень) суди попередніх інстанції не дослідили та не з'ясували, чи стосується наявний у справі доказ - лист відповідача від 29.08.2017 №32-20-14,3-13186/0/19-17 спеціальної процедури поновлення договору оренди за статтею 33 Закону України "Про оренду землі". Без з'ясування вказаної обставини висновок судів попередніх інстанцій про втрату позивачем переважного права на поновлення договору оренди внаслідок недосягнення згоди щодо його істотних умов є передчасним і зробленим без урахування вимог частини 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

30. Крім того, констатувавши факт не дотримання позивачем порядку поновлення договору оренди, суди попередніх інстанцій одночасно не проаналізували у цьому контексті поведінку відповідача на предмет її добросовісності, зокрема шляхом аналізу змісту листів останнього від 31.10.2017 №19-20-6-15324/0/19-17 та від 26.12.2017 №19-20-14-17272/0/19-17.

31. Верховний Суд наголошує, що відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України (435-15) зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту. Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону України "Про оренду землі", добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

32. З урахуванням вищенаведеного, оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню як такі, що прийняті з порушенням норм процесуального права.

33. Разом з тим, з огляду на межі перегляду справи та повноваження касаційної інстанції (стаття 300 Господарського процесуального кодексу України), Верховний Суд позбавлений можливості прийняти рішення по суті заявлених позовних вимог, оскільки така процесуальна дія пов'язана з дослідженням та оцінкою доказів. За таких обставин справа підлягає направленню на новий розгляд до суду першої інстанції на підставі пункту 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України, в зв'язку з чим касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.

33.1. Під час нового розгляду справи суду слід врахувати викладене в пунктах 26-31 Постанови та вирішити справу з дотриманням норм чинного законодавства.

Керуючись статтями 300, 301, 306, 308, 310, 314, 315, 317 ГПК України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Колос" задовольнити частково.

2. Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 04 вересня 2018 року та рішення Господарського суду Харківської області від 21 червня 2018 року у справі № 922/467/18 скасувати.

3. Справу № 922/467/18 направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.

Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий Міщенко І.С.

Судді Берднік І.С.

Суховий В.Г.