1.1. У березні 2018 року Харківська міська рада звернулася до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з додатковою відповідальністю "Спецбуд-3" (далі - ТДВ "Спецбуд-3") про внесення змін до договору оренди землі від 24.01.2006 (далі - договір від 24.01.2006) шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору з 01.01.2014, у редакції, запропонованій позивачем і викладеній у прохальній частині позову.

Позов із посиланням на положення статей 12, 93, 125, 126, 189 Земельного кодексу України, пункт 12 Перехідних положень Земельного кодексу України (2768-14) , статей 629, 649, 651, 653, 654, 792 Цивільного кодексу України, статей 179, 184, 188, 193 Господарського кодексу України, статей 14, 15, 30 Закону України "Про оренду землі", постанову Кабінету Міністрів України від 03.03.2004 № 220 "Про затвердження Типового договору оренди землі" (220-2004-п) із подальшими змінами (далі - постанова від 03.03.2004) обґрунтовано необхідністю внесення змін до договору від 24.01.2006 у частині зазначення кадастрового номера спірної земельної ділянки (пункт 2 спірного договору), а також нормативної грошової оцінки землі та розміру орендної плати (пункти 5, 9 договору) у зв'язку із встановленням та затвердженням рішенням міської ради технічної документації з нормативної грошової оцінки земель. Водночас позивач, посилаючись на постанову від 03.03.2004, зазначив про правомірність внесення змін до пунктів 14, 21 спірного договору щодо нарахування штрафу і пені у разі несвоєчасної сплати орендної плати та визначення розміру і порядку відшкодування збитків у випадку погіршення якості ґрунтового покриву та інших корисних властивостей орендованої земельної ділянки. Крім того, позивач наголосив на необхідності зазначення у розділі І спірного договору переліку законодавчих і нормативно-правових актів Харківської міської ради, що регулюють відповідні орендні правовідносини.

1.2. ТДВ "Спецбуд-3" у відзиві на позовну заяву, заперечуючи проти її задоволення, наголосило, зокрема, на відсутності передбачених спірним договором і чинним законодавством підстав для внесення змін до договору оренди землі - зміни нормативної грошової оцінки; невідповідності витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.06.2017 вимогам Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (z1647-16) , а також на завищенні зазначеного у цьому витягу показника, що характеризує функціональне використання земельної ділянки (Кф).

2. Короткий зміст судових рішень

2.1. Рішенням Господарського суду Харківської області від 29.08.2018 позов задоволено частково; внесено зміни до договору оренди землі від 24.01.2006 реєстр. № 840667100009 шляхом визнання укладеною додаткової угоди до цього договору та викладено у резолютивній частині її редакцію. Стягнуто з ТДВ "Спецбуд-3" на користь Харківської міської ради судовий збір у сумі 1 762,00 грн. В іншій частині позову відмовлено.

Задовольняючи частково позов, суд виходив із того, що орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною та у зв'язку зі зміною нормативної грошової оцінки земель міста Харкова, що застосовується для визначення розміру орендної плати за укладеним між сторонами договором оренди землі, виникли обставини, які є підставою для обов'язкового перегляду та зміни розміру орендної плати і розміру нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки. Місцевий господарський суд також дійшов висновку про відповідність вимогам законодавства розрахунку розміру орендної плати за користування спірною земельною ділянкою, зазначеного у спірній додатковій угоді, та визнав обґрунтованим і таким, що відповідає положенням статті 15 Закону України "Про оренду землі", внесення змін до договору від 24.01.2006 у частині зазначення кадастрового номера спірної земельної ділянки.

У частині внесення змін до розділу І, пунктів 14, 21 договору від 24.01.2006 суд відмовив за необґрунтованістю вимог у цій частині.

2.2. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 30.10.2018 рішення Господарського суду Харківської області від 29.08.2018 залишено без змін із тих самих підстав.

3. Короткий зміст касаційної скарги і заперечення на неї

3.1. ТДВ "Спецбуд-3", не погоджуючись з ухваленими у справі судовими рішеннями, подало касаційну скаргу на постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.10.2018 і рішення Господарського суду Харківської області від 29.08.2018, в якій просить скасувати постанову, рішення у частині задоволення позову та ухвалити у цій частині нове рішення про відмову у позові повністю, а в іншій частині рішення залишити без змін.

Підставами для скасування судових рішень ТДВ "Спецбуд-3" зазначає порушення і неправильне застосування судами норм матеріального і процесуального права (статті 632 Цивільного кодексу України, статті 288 Податкового кодексу України, статті 236 Господарського процесуального кодексу України, Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (z1647-16) ), а також порушення апеляційним господарським судом положень статей 11, 42 Господарського процесуального кодексу України, статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, статті 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини", неврахування рішення Європейського суду з прав людини у справі "Бартая проти Грузії" (заява № 10978/06). Зокрема, скаржник посилається на те, що Східний апеляційний господарський суд не розглянув клопотання про відкладення розгляду справи і розглянув справу за відсутності представника відповідача. ТДВ "Спецбуд-3" також вважає неправомірним розмір нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки, наведений у витягу із технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 20.06.2017, а отже необґрунтованим розрахунок розміру орендної плати, зазначений у додатковій угоді, яка є предметом спору у цій справі. На думку скаржника, суди не надали оцінки запереченням відповідача стосовно неправомірності застосування коефіцієнтів, зазначених у витягу з технічної документації нормативної грошової оцінки земельної ділянки.

3.2. Від Харківської міської ради відзиву на касаційну скаргу не надходило.

4. Розгляд касаційної скарги та встановлені судами обставини справи

4.1. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального і процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав.

4.2. Як установлено господарськими судами попередніх інстанцій і підтверджено матеріалами справи, на підставі рішення Харківської міської ради від 27.04.2005 № 84/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для експлуатації об'єктів самочинного будівництва" між Харківською міською радою - орендодавцем і ТДВ "Спецбуд 3" - орендарем укладено договір від 24.01.2006, за умовами якого позивач надав, а відповідач прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,6399 га (в тому числі під забудовою - 0,1237 га, інших угідь - 0,5162 га, несільськогосподарського призначення - землі житлової і громадської забудови, розташовану за адресою: м. Харків, вул. Велозаводська, 7, строком до 01.12.2030.

Цей договір зареєстровано 24.01.2006 у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі зроблено запис за № 840667100009.

Згідно з пунктом 9 зазначеного договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства України у Харківській області. Інформацію щодо реквізитів надає відповідний орган державної податкової служби за місцезнаходженням земельної ділянки. Розмір орендної плати на місяць за земельну ділянку становить у 2005 році - 2 727,35 грн; у 2006 році - 3 132,77 грн, а з 2007 року - 3 685,61 грн.

Згідно з пунктом 10 цього договору обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.

Орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункт 11 договору від 24.01.2006).

У пункті 13 спірного договору сторони обумовили, що розмір орендної плати переглядається у разі зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; внаслідок інфляції - щорічно; погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.

Згідно з пунктом 14 договору у разі невнесення орендної плати у строки, визначені законодавством, справляється пеня із розрахунку 120 % річних облікової ставки Національного банку України за кожний календарний день прострочення платежу. Пеня нараховується разом із заборгованістю.

Пунктом 21 договору передбачено, що після припинення дії договору орендар повертає орендодавцеві земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, в якому від одержав її в оренду. Орендодавець у разі погіршення корисних властивостей орендованої земельної ділянки, пов'язаних зі зміною її стану, має право на відшкодування збитків у розмірі, визначеному сторонами. Якщо сторонами не досягнуто згоди про розмір відшкодування збитків, спір вирішується у судовому порядку.

Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір вирішується у судовому порядку (пункт 36 спірного договору).

За актом приймання-передачі від 12.10.2006 відповідач прийняв спірну земельну ділянку.

Під час розгляду спору господарські суди також установили, що рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, і відповідно до пункту 1.1 цього рішення затверджено базову вартість 1 м-2 земель міста Харкова у сумі 291,18 грн. Пунктом 2 цього рішення передбачено, що зазначене рішення вводиться у дію з моменту оприлюднення в установленому порядку, а нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013 застосовується з 01.01.2014.

Пунктами 2, 3 рішення Харківської міської ради від 25.09.2013 № 1269/13 "Про затвердження "Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013" установлено, що плата за землю на підставі даних технічної документації з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013 вводиться у дію з 01.01.2014. Зміни до договорів оренди землі, пов'язані зі зміною розміру орендної плати, оформлюються додатковою угодою до договору оренди землі згідно з Порядком оформлення договорів оренди землі у місті Харкові, затвердженим рішенням Харківської міської ради від 29.12.2012 № 960/12.

Згідно з пунктом 5 рішення від 25.09.2013 №1269/13 Департамент земельних відносин Харківської міської ради зобов'язано попередити всіх землекористувачів (орендарів) земельних ділянок, реєстрація яких у Державному земельному кадастрі не здійснена, про необхідність приведення розміру плати за землю у відповідність до вимог чинного законодавства.

З метою приведення розміру орендної плати у відповідність до вимог чинного законодавства щодо нормативної грошової оцінки земель та укладення додаткової угоди до спірного договору Департамент земельних відносин Харківської міської ради направляв на адресу орендаря - ТДВ "Спецбуд-3" лист-пропозицію від 28.11.2017 № 7579/0/225-17, в якому запропонував внести зміни до договору від 24.01.2006 і додав до цього листа проект додаткової угоди до договору оренди землі та розрахунок орендної плати.

Розрахунок розміру орендної плати за спірну земельну ділянку визначено позивачем на підставі витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки від 20.06.2017.

Орендар додаткової угоди не підписав, що і стало підставою для звернення позивача із цим позовом.

4.3. Суди попередніх інстанцій відмовили у позові про внесення змін до розділу І, пунктів 14, 21 договору від 24.01.2006 (чого, як убачається зі змісту касаційної скарги, скаржник не оскаржує). До пунктів 2, 5, 9 договору судами було внесено зміни у редакції позивача.

5. Позиція Верховного Суду

5.1. Колегія суддів вважає, що оскаржені рішення і постанову необхідно залишити без змін із таких підстав.

5.2. Ухвалюючи оскаржені у справі судові рішення, попередні судові інстанції правомірно виходили із того, що за змістом статті 13 Закону України "Про оренду землі" та статті 288 Податкового кодексу України основною метою укладання договору оренди земельної ділянки є отримання орендодавцем орендної плати у розмірі, не меншому, ніж встановлено законодавством.

Згідно зі статтею 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

За змістом статті 1 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.

Відповідно до пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.

За змістом статті 13, частини 1 статті 15 та статті 18 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності за рішенням органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років.

Згідно з частиною 1 статті 23 зазначеного Закону (у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) технічна документація з нормативної грошової оцінки земельних ділянок у межах населених пунктів затверджується відповідною сільською, селищною, міською радою.

Частиною 2 статті 20 Закону України "Про оцінку земель" передбачено, що дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг із технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.

Згідно з частиною 1 статті 59 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.

Статтею 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов'язковими до виконання на відповідній території.

За змістом статті 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" акти ради, сільського, селищного, міського голови, голови районної в місті ради, виконавчого комітету сільської, селищної, міської, районної у місті (у разі її створення) ради, прийняті в межах наданих їм повноважень, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Згідно з пунктами 2.1, 2.2 Порядку впровадження нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013, затвердженого рішенням Харківської міської ради від 25.09.2013 за № 1269/13, Департамент земельних відносин на підставі пункту 4 статті 33 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" є власником програмного комплексу "Нормативна грошова оцінка земель міста Харкова станом на 01.01.2013", здійснює загальну координацію робіт із визначення орендної плати за землю в місті Харкові згідно з рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 за № 1209/13, здійснює розрахунки розміру орендної плати за землю та безпосереднє виконання робіт з укладання договорів оренди землі та додаткових угод до них, веде моніторинг виконання умов договорів оренди землі.

Відповідно до пунктів 3.1, 3.2 зазначеного Порядку зміна нормативної грошової оцінки земель є підставою для внесення змін до договору оренди землі. Зміни до договору оренди землі оформлюються додатковою угодою.

Зазначені рішення Харківської міської ради є чинними та у встановленому законом порядку незаконними не визнавалися, є обов'язковими для виконання всіма розташованими на відповідній території органами виконавчої влади, об'єднаннями громадян, підприємствами, установами та організаціями, посадовими особами, а також громадянами, які постійно або тимчасово проживають на відповідній території.

Аналогічну правову позицію викладено у постановах Верховного Суду України від 03.12.2013 у справі № 3-34гс13, від 07.10.2015 № 3-481гс15.

У пункті 36 спірного договору оренди сторони передбачили можливість внесення змін за взаємною згодою сторін та вирішення спору в судовому порядку у разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі.

Отже, оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, а нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, зміна розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, встановленої сторонами у договорі оренди землі, що, у свою чергу, спростовує довід, викладений у касаційній скарзі, про зворотне.

Таким чином, колегія суддів погоджується із висновком попередніх судових інстанцій, що впровадження нового розміру нормативної грошової оцінки земельної ділянки з 01.01.2014 є підставою для зміни розміру орендної плати за договором від 26.01.2006.

5.3. Водночас попередні судові інстанції, дослідивши наявні у справі докази та надавши оцінку умовам додаткової угоди, у редакції, запропонованій позивачем до укладання, а також запереченням відповідача щодо розміру орендної плати, установили, що розмір орендної плати, наведений позивачем у додатковій угоді, відповідає вимогам законодавства; правомірність визначення нормативної грошової оцінки спірної земельної ділянки у витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 20.06.2017 у встановленому порядку не оспорювалася. При цьому суд апеляційної інстанції зауважив, що для розрахунку розміру орендної плати застосовано коефіцієнт функціонального використання земельної ділянки (Кф) 2,0, що відповідає положенням Порядку нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженого наказом Міністерства аграрної політики та продовольства України від 25.11.2016 № 489 (z1647-16) , а також дійшов висновку про відсутність правових підстав вважати неправильно визначеними у витягу від 20.06.2017 значення коефіцієнтів Км2 (зональний коефіцієнт, який характеризує містобудівну цінність території у межах населеного пункту (економіко-планувальні зони) та Км3 (локальний коефіцієнт, який враховує місце розташування земельної ділянки в межах економіко-планувальної зони).

Зважаючи на викладене, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність правових підстав для задоволення позову щодо внесення змін до договору оренди землі у частині розміру орендної плати та розміру нормативної грошової оцінки землі.

5.4. Разом із тим колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій про обґрунтованість позову в частині доповнення пункту 2 договору від 24.01.2006 відомостями щодо кадастрового номера земельної ділянки, оскільки відповідно до положень статті 15 Закону України "Про оренду землі" така істотна умова договору оренди землі як об'єкт оренди повинна містити відомості щодо кадастрового номера, місця розташування та розміру земельної ділянки.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Статтею 300 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

Суд касаційної інстанції використовує процесуальні права суду першої інстанції виключно для перевірки правильності застосування норм матеріального і процесуального права судами першої та апеляційної інстанцій (частина 7 статті 301 Господарського процесуального кодексу України).

Посилання скаржника у касаційній скарзі на порушення апеляційним господарським судом норм процесуального права, який, на думку скаржника, не розглянув клопотання про відкладення розгляду справи, у зв'язку з чим розглянув справу за відсутності представника відповідача, не можуть бути підставою для скасування оскарженої у справі постанови, позаяк спростовуються змістом постанови. Як убачаться із матеріалів справи, суд апеляційної інстанції розглянув відповідне клопотання відповідача та навів обґрунтовані мотиви, з яких відхилив зазначене клопотання (ІІ т. с., а. с. 109-110).

Інші доводи, викладені у касаційній скарзі, також не можуть бути підставами для скасування оскаржених у справі судових рішень, оскільки вони не спростовують установленого судами, ґрунтуються на помилковому тлумаченні норм матеріального права та стосуються переоцінки доказів, зібраних у справі. Крім того, їм вже було надано оцінку судом апеляційної інстанції, який мотивовано їх відхилив.