розглянув у судовому засіданні касаційну скаргу Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області на рішення Господарського суду Запорізької області від 25.10.2017 (суддя Азізбекян Т. А.) та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2018 (головуючий суддя Склярук О. І., судді Геза Т. Д., Мартюхіна Н. О.) у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "40 років-Агро" до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області про поновлення договору оренди земельної ділянки,

Короткий зміст позовних вимог

1. 23.07.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "40 років-Агро" (далі - Позивач) звернулось до Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач) з позовом про визнання укладеною Додаткової угоди від 23.05.2017 між Позивачем та Відповідачем про поновлення терміну дії договору оренди землі № 7 від 06.04.2007 (далі - Договір оренди) про оренду земельної ділянки (рілля) із земель резервного фонду Смирновської сільської ради кадастровий № 2322787000:07:003:0770 (державна реєстрація від 08.11.2007 за 040727100639 у Куйбишевському районному відділі Запорізької районної філії ДП Центру ДЗК), в наведеній у позові редакції.

2. Позовна заява мотивована тим, що після закінчення терміну Договору оренди (06.04.2017), укладеного між Позивачем та Відповідачем, Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою, належним чином сплачувати орендну плату, у зв'язку з чим 23.05.2017 направив Відповідачу повідомлення № 359 про поновлення Договору оренди, до якого додав проект додаткової угоди про поновлення цього Договору. Відмова Відповідача від укладення додаткової угоди про поновлення Договору оренди з посиланням на неповідомлення за 90 днів до закінчення Договору оренди про намір продовження його дії суперечить частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

3. 25.10.2017 Господарський суд Запорізької області вирішив позов задовольнити; визнати укладеною додаткову угоду від 23.05.2017 між Відповідачем та Позивачем про поновлення терміну дії Договору оренди про оренду земельної ділянки (рілля) із земель резервного фонду Смирновської сільської ради кадастровий № 2322787000:07:003:0770, (державна реєстрація 08.11.2007 за 040727100639 у Куйбишевському районному відділі Запорізької районної філії ДП Центру ДЗК) в редакції, викладеній в рішенні. Вказане рішення залишено без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2018.

4. Суди встановили, що 06.04.2007 між Куйбишевською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмежено відповідальністю "Агрофірма "40 років Жовтня", правонаступником якого відповідно до пункту 1.1 Статуту є Позивач (орендар), укладено Договір оренди, відповідно до пункту 1 якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення, яка знаходиться на території Смирновської сільської ради, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, відповідно до розпорядження голови районної державної адміністрації від 23.02.2005 № 77.

5. Згідно з пунктом 2 Договору оренди передається земельна ділянка площею 61,8998 га із земель резервного фонду Смирновської сільської ради, у тому числі рілля - 61,8998 га (контур № 82).

6. Положеннями пункту 7 Договору оренди сторони погодили, що договір вступає в дію з моменту його державної реєстрації і діє до 06.04.2017. Після закінчення строку договору орендар має переважне право на поновлення його на новий строк. У цьому разі Орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

7. Відповідно до пункту 8 Договору оренди (в редакції додаткової угоди від 10.01.2011) орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі в розмірі 1,5 % від вартості земельної ділянки, що становить 11 569,10 грн. на рік.

8. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 9 Договору оренди).

9. За умовами пункту 14 Договору оренди земельна ділянка передається в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

10. Передача земельної ділянки орендарю здійснюється у 10-денний строк після державної реєстрації цього договору за актом її приймання-передачі згідно з пунктом 19 Договору оренди.

11. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розглядається у судовому порядку (пункт 35 Договору оренди).

12. Відповідно до пункту 36 Договору оренди дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря.

13. Договір оренди зареєстровано у Куйбишевському районному відділі Запорізької районної філії ДП Центру ДЗК, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 08.11.2007 за № 040727100639.

14. Згідно з актом прийому-передачі земельної ділянки від 09.11.2007 орендодавець передав, а орендар прийняв на умовах оренди земельну ділянку площею 61,8998 га (контур № 82) для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.

15. Позивач звернувся до Відповідача з заявою від 23.05.2017 № 359 про поновлення Договору оренди на той же самий термін та проханням підписати додаткову угоду про поновлення Договору оренди. Одночасно керуючись рекомендаціями Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру, Позивач запропонував збільшити орендну плату до 8% від нормативно-грошової оцінки. До листа-повідомлення надав серед іншого додаткову угоду від 23.05.2017 про поновлення терміну дії Договору оренди на строк до 06.04.2027.

16. Вказану заяву-повідомлення Відповідач отримав 29.05.2017, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, копія якого міститься у матеріалах справи.

17. Листом від 30.06.2017 № 19-8-0.6-3791/2-17 Відповідач відмовив орендарю у поновленні Договору оренди з підстав недотримання вимог земельного законодавства та умов Договору оренди, зокрема не повідомлення орендодавця за 90 днів (не пізніше 06.01.2017) до закінчення дії Договору оренди землі про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк.

18. Також встановлено, що Позивач продовжує користуватися виділеною земельною ділянко та належно виконує обов'язки за Договором оренди, письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні Договору оренди, яке було б здійснено протягом одного місяця після закінчення строку дії Договору оренди, відсутнє.

19. Прийняті у справі судові рішення мотивовані тим, що для поновлення Договору оренди з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів як: орендар продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову у поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди. Після закінчення строку Договору оренди Позивач належним чином виконує умови Договору оренди та продовжує користуватись відповідною земельною ділянкою, що свідчить про вчинення ним конклюдентних дій з метою поновлення Договору оренди, отже наявні всі юридичні факти, з якими пов'язується поновлення цього Договору оренди відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі". Заперечень від Відповідача в порядку, передбаченому частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" протягом місяця після закінчення терміну дії Договору оренди Позивач не отримав.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

20. 06.03.2018 Відповідач (Скаржник) подав касаційну скаргу, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 25.10.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 13.02.2018, прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову в повному обсязі.

21. Відзив на касаційну скаргу від Позивача у встановлений строк не надійшов.

Доводи Скаржника, викладені в касаційній скарзі

22. Суди не застосували до спірних правовідносин частину другу статті 33 Закону України "Про оренду землі".

23. Поновлення договору оренди землі в спосіб, передбачений нормами частин шостої - десятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" вимагає від суду не тільки встановлення юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин, а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків.

24. Суди не врахували, що відповідно до частини восьмої статті 33 Закону України "Про оренду землі" додаткова угода про поновлення договору оренди має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

25. Відповідно до приписів статті 311 ГПК України процесуальним наслідком зазначених порушень судів є скасування прийнятих ними рішень та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.

Позиція Верховного Суду

26. Відповідно до частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

27. Визначений наведеною нормою порядок є відмінним від передбаченого положеннями частин першої - п'ятої статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки передбачає право на поновлення договору оренди земельної ділянки, яке виникає після закінчення строку дії відповідного договору оренди земельної ділянки і орендар продовжує користуватись цією ділянкою, за відсутності заперечення орендодавця проти поновлення цього договору, яке має бути надане протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди.

28. Наведеною нормою частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує проти поновлення договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах. Щодо прав та обов'язків орендодавця слід акцентувати, що він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною статті 33 Закону України "Про оренду землі", і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині восьмій статті 33 Закону України "Про оренду землі". При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді. Наведена правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, постанові Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц.

29. Таким чином, встановивши, що після закінчення строку Договору оренди Позивач продовжує користуватись земельною ділянкою та належним чином виконує умови Договору оренди, що не спростував Відповідач, який протягом встановленого частиною шостою статті 33 Закону України "Про оренду землі" строку не надав заперечення щодо поновлення Договору оренди, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про наявність підстав для поновлення Договору оренди відповідно до порядку, визначеного частиною шостою зазначеної статті.

30. Суд відхиляє доводи Скаржника (пункт 22) про те, що суди мали застосувати до спірних правовідносин частину другу статті 33 Закону України "Про оренду землі" з огляду на те, що підставою позову є саме порушення права на поновлення договору оренди, визначеного частиною шостою вказаної статті, що має місце після закінчення строку дії договору оренди, тоді як частина друга цієї статті передбачає наявність в орендаря переважного права на поновлення договору оренди, яке останній може реалізувати шляхом повідомлення орендаря у встановлений строк до закінчення строку дії цього договору оренди. При цьому підстави для поновлення договору оренди земельної ділянки, передбачені у частинах першій - п'ятій і частині шостій статті 33 Закону України "Про оренду землі", не пов'язані одна з іншою, про що зазначено Верховним Судом у постанові від 20.11.2018 у справі № 922/1958/17, у постанові від 21.11.2018 у справі № 924/97/18, у постановах від 29.11.2018 у справах № 912/1576/17, № 912/1320/17, у постановах від 06.12.2018 у справах № 925/1290/17, № 915/456/17, № 905/1364/17, у постановах від 10.09.2018 № 920/739/17, від 11.12.2018 у справах № 920/736/17, № 920/740/17, № 920/758/17, № 917/1394/17, у постановах від 18.12.2018 у справах № 912/1586/17, № 912/2511/17, № 924/1122/17, № 917/1391/17, № 912/1600/17

31. Доводи Скаржника (пункти 23, 24) про те, що положення частин шостої - десятої статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачають не тільки встановлення обставин, що свідчать про продовження орендних правовідносин, а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами як підстави продовження орендних правовідносин, яка має бути укладена протягом місяця в обов'язковому порядку, Суд відхиляє з огляду на те, що подання позову у цій справі має на меті оформлення орендних правовідносин відповідно до вимог зазначених норм, враховуючи неправомірне ухилення Відповідача від укладення додаткової угоди. Ефективним способом захисту прав, порушених внаслідок відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди до договору оренди землі, є визнання судом укладеною додаткової угоди.