1. 01.11.2017 Товариство з обмеженою відповідальністю "Дестроер" (далі - Позивач) подало позовну заяву про поновлення договору оренди землі (кадастровий номер земельної ділянки 2310100000:05:005:0005, загальною площею 0,0590 га, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Сталеварів, 23а (далі - Земельна ділянка)), укладеного між Запорізькою міською радою (далі - Відповідач) та Позивачем, зареєстрованого в Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсів (далі - Договір), про що в Державному реєстрі земель вчинений запис від 19.11.2004 за № 040426100073, на строк десять років на тих самих умовах, в редакції додаткової угоди, визначеної Позивачем.

2. Позовна заява мотивована тим, що Відповідач зволікає в укладенні додаткової угоди до Договору, чим порушує права Позивача, оскільки 17.02.2014 - до закінчення 19.11.2014 строку дії Договору Позивач звернувся до Відповідача з листом № 5 від 17.02.2014, яким повідомив Відповідача про свій намір продовжити Договір та після закінчення його дії Позивач продовжив користуватись земельною ділянкою, сплачувати визначені Договором платежі, однак протягом місяця від орендодавця (Відповідача) не надійшло листа-повідомлення про заперечення ним у поновленні Договору.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 18.01.2018 Господарський суд Запорізької області прийняв рішення (залишене без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 20.03.2018): позов задовольнити, визнати поновленим Договір на строк десять років на тих самих умовах в редакції додаткової угоди, викладеної Позивачем.

4. Рішення мотивовані продовженням Позивачем користуватись орендованою за Договором Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору - 19.11.2014, з кінця 2014 року та протягом 2015-2017 років, внесенням Позивачем орендної плати, здійсненням Позивачем, починаючи з 2016 року оплати орендних платежів за землю, виходячи з нової нормативної грошової оцінки, тоді як орендодавець (Відповідач) протягом місяця після закінчення дії Договору не направив письмового повідомлення про відмову в поновленні Договору. Суд врахував, що Відповідач надав витяг від 03.02.2016 № 01-01/12/0103 з протоколу № 6 засідання постійної комісії Відповідача з питань комунальної власності, ресурсів, приватизації, архітектури та земельних відносин, яке відбулось 27.01.2016, тобто проведеного зі спливом більше року після закінчення терміну дії Договору, зі змісту якого не вбачається, що Позивачу було відмовлено в поновленні терміну дії Договору, а фактично було ухвалено рішення про доручення члену та секретарю цієї комісії здійснити виїзд та додаткове вивчення питання з приводу поновлення Договору без зазначення підстав для прийняття такого рішення. Також суди зазначили, що Відповідач як орендодавець не надав доказів висловлення незгоди орендарю (Позивачу) після його звернення із листом-повідомленням про поновлення Договору та існування між ними спору з приводу істотних умов Договору, у тому числі щодо орендної плати, а питання невідповідності орендної плати чинному законодавству не порушувалось до звернення Позивача до суду з цим позовом. Суди врахували, що зміна умов договору оренди земельної ділянки може відбуватись і під час розгляду пропозиції щодо його продовження та у разі існування спору повинно вирішуватись сторонами окремо від питання про продовження дії цього договору.

5. При цьому судами встановлені обставини:

- строк дії Договору сплив 19.11.2014;

- Позивач 17.02.2014 направив Відповідачу лист-повідомлення № 5 про поновлення Договору;

- Позивач упродовж строку дії Договору, а також після закінчення строку його дії, зокрема протягом місячного строку після закінчення дії Договору, продовжував користуватися Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї, а Відповідач не спростував продовження належного користування Позивачем Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору;

- Позивач на вимогу Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради у відповіді № 0966 від 05.03.2014 (щодо розгляду листа Позивача з приводу поновлення Договору) направив на адресу зазначеної особи із супровідним листом (отриманий 18.09.2014) матеріали щодо поновлення Договору та проект рішення Відповідача "Про поновлення ТОВ "Дестроер" договору оренди землі по вул. Сталеварів, 23-А для розташування кафе";

- Відповідач у місячний строк заперечень проти поновлення Договору не надав, повідомлення про повернення Земельної ділянки не направив.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

6. 19.04.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 18.01.2018 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 20.03.2018 повністю та прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

7. Суд не взяв до уваги той факт, що Позивач не дотримав вимог та порядку поновлення Договору, оскільки до листа-повідомлення № 5 від 17.02.2014, що був направлений Відповідачу, Позивач не додав проект додаткової угоди, як цього вимагають приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі".

8. Застосований Позивачем спосіб захисту порушеного права не відповідає вимогам закону щодо способу захисту порушеного права, оскільки поновлення договору оренди землі здійснюється шляхом укладення додаткової угоди, тоді як предметом спору Позивач зазначив вимоги про встановлення юридичного факту - визнання Договору поновленим.

9. Рішенням Відповідача № 37 від 05.11.2014 затверджений регламент "По розгляду заяв громадян та юридичних осіб з питань оформлення земельних ділянок у місті Запоріжжі", якого має дотримуватись Відповідач, а органи місцевого самоврядування, як і кожний власник, вправі на власний розсуд вирішувати питання щодо використання своїх правомочностей з володіння, користування та розпорядження об'єктами державної і комунальної власності.

Позиція Верховного Суду

Щодо реалізації права поновлення договору оренди землі

10. Відносини, пов'язані з орендою землі, врегульовані, зокрема Законом України "Про оренду землі" (161-14) (далі - Закон), яким визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

11. Суд, перевіряючи правильність застосування судами норм Закону у цій справі, виходить з того, що головним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується позиціями, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні у справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

12. Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак невиконання при цьому орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний строк розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Щодо прав та обов'язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і це заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Суд звертається до правових позицій щодо відмінностей підстав для поновлення договору оренди земельної ділянки, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц, судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17, Верховним Судом у постановах від 29.11.2018 № 912/1578/17, від 18.12.2018 № 912/2020/17.

13. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України (435-15) зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

У разі встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строків звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі та невиконання орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

14. Судами першої та апеляційної інстанції установлено, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору, а саме 17.02.2014 направив Відповідачу лист-повідомлення № 5 про поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Таким чином, орендар (Позивач) Земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону.

Суди також установили, що Позивач упродовж строку дії Договору, а також після закінчення строку його дії (з 19.11.2014) продовжував користуватися Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї.

15. Поряд з цим, як встановлено судами, Відповідач направлений йому Позивачем лист-повідомлення № 5 про поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах залишив без належного реагування, жодного заперечення проти поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах Відповідач у місячний строк, передбачений частиною 5 статті 33 Закону для розгляду звернення Позивача як орендаря щодо поновлення договору оренди землі, не надав, інші умови не запропонував, повідомлення про повернення Земельної ділянки не направив, а Позивач через відсутність відповідей від Відповідача на його лист-повідомлення, виконуючи належним чином умови Договору, у місячний строк після закінчення дії Договору та у подальшому продовжував користуватись Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї. При цьому факт продовження належного користування Позивачем Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору Відповідач не спростував.

Судами також встановлено, що на вимогу Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради у відповіді № 0966 від 05.03.2014 (щодо розгляду листа Позивача з приводу поновлення Договору) направив на адресу зазначеної особи із супровідним листом (отриманий 18.09.2014) матеріали щодо поновлення Договору та проект рішення Відповідача "Про поновлення ТОВ "Дестроер" договору оренди землі по вул. Сталеварів, 23-А для розташування кафе", однак при цьому відповідь № 0966 від 05.03.2014 (щодо розгляду листа Позивача з приводу поновлення Договору) не містить заперечень проти поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Відтак судами встановлено, що відповідь Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради № 0966 від 05.03.2014 (щодо розгляду листа Позивача з приводу поновлення Договору) не містить відмови орендодавця в поновленні Договору та відповідного обґрунтування у розумінні частини 5 статті 33 Закону.

Отже, через відсутність відповідей від Відповідача на лист-повідомлення Позивача про поновлення Договору на той самий строк і на тих самих умовах, судами установлено порушення Відповідачем місячного строку, визначеного для повідомлення орендареві про прийняте рішення, що, у свою чергу, дало Позивачеві підстави розраховувати на можливість поновлення Договору в силу закону, а саме частини 6 статті 33 Закону.

Таким чином, судами обґрунтовано визнано, що саме Відповідач порушив процедуру реалізації Позивачем переважного права на поновлення договору відповідно до вимог статті 33 Закону.

16. Отже, за встановлених судами обставин належного виконання орендарем (Позивачем) обов'язків за Договором, своєчасного звернення до орендодавця (Відповідача) із листом-повідомленням про поновлення Договору орендодавець (Відповідач) порушив право Позивача на встановлений Законом порядок розгляду питання про поновлення Договору на новий строк і на тих самих умовах, а отже і на укладення Додаткової угоди до Договору.

На підставі викладеного Суд дійшов висновку, що Позивач звернувся до суду за захистом свого порушеного права на поновлення Договору (додавши до позовної заяви проект додаткової угоди до Договору) в силу закону із дотриманням відповідної процедури та порядку. Суди, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, дійшли правильних висновків, відновивши порушене право Позивача, установивши факти належного виконання ним умов Договору оренди Земельної ділянки, продовження користування нею після закінчення дії Договору, сплати орендної плати за користування Земельною ділянкою після закінчення строку дії Договору та неспростування цих фактів Відповідачем.

17. Дійшовши наведених висновків, з огляду на встановлені судами обставини недобросовісної поведінки та зволікання саме Відповідачем в поновлені Договору, додання Позивачем до позовної заяви проекту додаткової угоди до Договору, а також з огляду на те, що відповідно до частин 7, 8 статті 33 Закону укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі є обов'язковим та здійснюється із уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності), Суд відхиляє аргументи скаржника (пункти 7-9), що Позивач обрав у цій справі неналежний спосіб захисту, він не дотримав вимог та порядку поновлення Договору, а у Відповідача, за встановлених судами обставин щодо зволікання ним в поновлені Договору, у спірних правовідносинах зберігається право на власний розсуд вирішувати питання щодо використання своїх правомочностей з володіння, користування та розпорядження об'єктами державної і комунальної власності - Земельною ділянкою, оскільки ці аргументи скаржника не знайшли свого правого та матеріального підтвердження.

18. Висновки судів першої та апеляційної інстанцій в оскаржуваних рішеннях зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного суду підлягають залишенню без змін як законні та обґрунтовані.