1. 06.10.2017 Фермерське господарство "Марія" (далі - Позивач) подало позовну заяву про: поновлення терміну дії договору оренди землі від 16.12.2008, зареєстрованого 09.02.2009 у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України" за № 040926500014 (далі - Договір) на п'ять років; визнання поновленим Договору на п'ять років в редакції додаткової угоди, відповідно до якої Договір поновляється на п'ять років, а всі інші умови Договору залишаються незмінними (далі - Додаткова угода).

2. Позовна заява мотивована тим, що Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Відповідач) як особа, що здійснює розпорядження землями, що перебувають в оренді Позивача (земельна ділянка площею 78,9000 га, кадастровий № 2320681000:03:007:0001, далі - Земельна ділянка), незважаючи на дотримання Позивачем визначеної статтею 33 Закону України "Про оренду землі" процедури поновлення Договору на тих самих умовах та на той самий строк - 5 років - та неодноразове направлення Позивачем у встановлені законом строки листа-повідомлення про продовження (поновлення терміну дії) Договору з доданням проекту Додаткової угоди, та висловлення тим самим наміру скористатись переважним правом на оренду Земельної ділянки, між тим повідомило про втрату Позивачем переважного права та припинення орендних правовідносин.

Крім цього, Позивач вказав, що рішенням Господарського суду Запорізької області від 07.12.2015 у справі № 908/4730/15 задоволений позов заступника прокурора Запорізької області: визнаний недійсним та скасований наказ Відповідача "Про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою" від 23.11.2014 № ЗП/2320681000:03:007//00000142, яким за клопотанням голови Позивача - Линника М.Г. Відповідач надав дозвіл на розробку проекту землеустрою щодо відведення Земельної ділянки площею 78,9 га Пославшись на вказане рішення суду у справі № 908/4730/15, Позивач зазначив, що, видаючи оспорюваний наказ від 23.11.2014, з цієї дати і по 22.12.2015 (дата набрання законної сили рішення у справі № 908/4730/15) Відповідач вчиняв дії, що підтверджують визнання за Позивачем права користування Земельною ділянкою, а тому перебіг строку позовної давності для звернення Позивача за захистом права на Земельну ділянку був перерваний та почався заново з 22.12.2015.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

3. 05.12.2017 Господарський суд Запорізької області прийняв рішення про відмову в задоволенні позовних вимог частково та визнання поновленим терміну дії Договору на 5 років.

4. Рішення мотивоване тим, що орендар (Позивач) належним чином виконував Договір, користується Земельною ділянкою по цей час та використовує її за цільовим призначенням (лист Берестівської сільської ради № 01-31/13/9 від 02.11.2017) та продовжує сплачувати орендні платежі, а матеріали справи не містять доказів звернення Відповідача до Позивача з вимогою повернути Земельну ділянку після закінчення строку дії Договору та доказів звернення Відповідача до суду з позовом про зобов'язання Позивача звільнити Земельну ділянку як самовільно зайняту, доказів існування рішення суду з цього приводу. Відмова в задоволенні вимог Позивача про визнання поновленим Договору в редакції Додаткової угоди мотивована необґрунтованістю цієї вимоги та тим, що ця вимога є тотожною з позовною вимогою про визнання Договору поновленим та тотожною умові в пункті 1 Додаткової угоди.

5. При цьому судом встановлені обставини:

- Договір укладений 16.12.2008 на 5 років (до грудня 2013), та зареєстрований 09.02.2009 у Бердянському районному відділі Запорізької регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при державному комітеті по земельним ресурсам України" за № 040926500014;

- Позивач звернувся до Відповідача з листом-повідомленням від 30.10.2013 № 17, в якому повідомив про свій намір поновити Договір, до якого додав проект Додаткової угоди;

- у листі-повідомлені № 09-03-44/9946/1 від 13.12.2013 Відповідач у відповідь на лист Позивача від 30.10.2013 № 17 зазначив, що у наданому орендарем (Позивачем) проекті Додаткової угоди визначені умови, відповідно до яких Договір планується продовжити на 15 років, а такі умови є внесенням змін до Договору в частині строку оренди землі, і з цих підстав відмовив в поновленні Договору;

- 11.08.2017 Позивач звернувся до Відповідача з листом-повідомленням про укладення (підписання) Додаткової угоди до Договору про поновлення терміну його дії, до якого доданий проект Додаткової угоди;

- листом-повідомленням від 13.09.2017 № 27-8-0.6-4998/2-17 Відповідач повідомив Позивача про втрату ним переважного права на оренду Земельної ділянки та припинення орендних правовідносин.

Короткий зміст рішення суду апеляційної інстанції

6. 27.02.2017 Донецький апеляційний господарський суд постановив апеляційну скаргу Відповідачу залишити без задоволення, рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017 скасувати частково та прийняти нове рішення в частині відмови у задоволенні позовних вимог - поновити термін дії Договору на 5 років в редакції Додаткової угоди, відповідно до якої термін дії Договору поновлено на 5 років, а всі інші умови цього договору, не зачеплені цією угодою, залишаються незмінними.

7. Рішення мотивоване тими ж аргументами, за яких прийняте рішення суду першої інстанції, а рішення про задоволення вимоги Позивача про визнання поновленим Договору на 5 років в редакції Додаткової угоди та скасування рішення суду першої інстанції в цій частині мотивоване тим, що статтею 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена обов'язковість укладення додаткової угоди до договору оенди землі для оформлення факту його поновлення, у разі ж відмови органу в укладенні додаткової угоди ця відмова може бути визнана в судовому порядку незаконною, а права землекористувача підлягають захисту шляхом поновлення його порушених прав. До викладеного суд додав про відсутність між сторонами спору стосовно внесення змін до Договору щодо орендної плати та інших істотних умов, а питання щодо внесення змін до Договору повинно вирішуватись сторонами окремо від питання про поновлення дії Договору.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

8. 22.03.2018 Відповідач подав касаційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області від 05.12.2017 та постанову Донецького апеляційного господарського суду від 27.02.2018 і прийняти нове рішення у цій справі, яким відмовити Позивачу в задоволенні позову в повному обсязі.

Доводи особи, яка подала касаційну скаргу

9. Між сторонами не досягнуто домовленості щодо зміни істотних умов Договору, оскільки у відповідь на лист-повідомлення Позивача від 30.10.2013 № 17 Відповідач у листі-повідомлені № 09-03-44/9946/1 від 13.12.2013 зазначив, що у наданому орендарем (Позивачем) проекті Додаткової угоди планується продовжити Договір на 15 років, а такі умови є внесенням змін до Договору в частині строку оренди землі, і з цих підстав відмовив в поновленні Договору.

10. Одночасне існування подій, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та частиною 6 цієї статті Закону, на час поновлення договору оренди землі є взаємовиключним.

11. Звернувшись 30.12.2013 до Відповідача з клопотанням про надання дозволу на розроблення документації із землеустрою (вих. 10784/37-03 від 31.12.2013), тобто для отримання земельної ділянки державної власності у користування в загальному порядку, Позивач погодився з тим, що Договір є припиненим.

12. Суди в оскаржуваних судових рішеннях неправильно застосували норми щодо умов та порядку поновлення договору оренди земельної ділянки, оскільки додаткова угода до Договору не була укладена та підписана сторонами, а тому переважне право орендаря (Позивача) на поновлення Договору припинилось і відсутні підстави для задоволення відповідних вимог Позивача.

13. Продовження користування орендованою земельною ділянкою без належного правового і документального оформлення цього землекористування, без доказів незаконних дій або бездіяльності орендодавця щодо реалізації відповідного оформлення не є мовчазною згодою орендодавця на продовження Договору, та не може бути перешкодою для власника розпоряджатись Земельною ділянкою.

Позиція Позивача, викладена у відзиві на касаційну скаргу

14. Тлумачення Відповідачем положень статті 33 Закону України "Про оренду землі" не відповідає змісту цієї статті та іншим нормам законодавства.

Позиція Верховного Суду

15. Відносини, пов'язані з орендою землі, врегульовані спеціальним нормативним актом - Законом України "Про оренду землі" (161-14) (далі - Закон), яким зокрема визначені умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі.

16. Суд, перевіряючи правильність застосування судами норм Закону у цій справі, виходить з того, що головним елементом принципу правової визначеності є однозначність та передбачуваність правозастосування, а отже системність та послідовність у діяльності відповідних органів, насамперед судів. Суб'єкти (учасники спору) завжди повинні мати можливість орієнтувати свою поведінку таким чином, щоб вона відповідала вимогам норми на момент вчинення дії. Для оцінки правовідносин у цьому спорі колегія керується позиціями, викладеними Європейським судом з прав людини (далі - ЄСПЛ) у рішенні у справі The Sunday Times v. United Kingdom. У цій справі ЄСПЛ зазначив, що закон має бути досить доступним, він повинен служити для громадянина відповідним орієнтиром, достатнім у контексті, в якому застосовуються певні правові норми у відповідній справі; норма не може вважатися законом, якщо вона не сформульована з достатньою чіткістю, яка дає можливість громадянинові регулювати свою поведінку.

У справі Steel and others v. The United Kingdom ЄСПЛ наголосив, що Конвенція вимагає, щоб усе право, чи то писане, чи неписане, було достатньо чітким, аби дати змогу громадянинові, якщо виникне потреба, з належною порадою, передбачати певною мірою за певних обставин наслідки, що може спричинити певна дія.

17. Суд відхиляє аргументи скаржника, (пункти 10, 12) про неправильне застосування судами норм щодо умов та порядку поновлення договору оренди земельної ділянки та щодо взаємовиключності одночасного існування подій, передбачених частинами 1-5 статті 33 Закону та частиною 6 цієї статті закону, на час поновлення договору оренди землі з огляду на таке.

Статтею 33 Закону регламентовані порядок та підстави поновлення договору оренди землі на новий строк як у випадку реалізації переважного права орендаря перед іншими особами (частини 1- 5 цієї статті), так і у випадку, коли орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди (частина 6 цієї статті).

Законодавець у частині 5 статті 33 Закону визначив алгоритм дій, який зобов'язує орендодавця після отримання листа-повідомлення орендаря:

1) розглянути лист-повідомлення на предмет відповідності вимогам закону;

2) узгодити з орендарем (за необхідності) істотні умови договору;

3) за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності);

4) укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендареві направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Зазначені положення слід розуміти таким чином:

а) орендодавець у разі невідповідності змісту листа-повідомлення та умов проекту додаткової угоди вимогам закону повинен протягом місяця із дати його отримання повідомити орендареві про такі невідповідності, що, у свою чергу, може бути підставою для заперечення у задоволенні заяви орендаря;

б) може запропонувати свою редакцію істотних умов договору оренди землі.

При цьому, заперечення орендодавця стосовно невідповідності направленого орендарем листа-повідомлення із проектом додаткової угоди вимогам закону мають бути обґрунтованими і містити конкретні посилання на порушення закону, зазначені у листі-повідомленні або проекті додаткової угоди, або містити конкретні істотні умови договору, щодо яких орендодавець пропонує зміни.

Якщо орендар та орендодавець у процесі погодження фактично дійшли згоди щодо нових істотних умов договору оренди землі, але не уклали додаткової угоди, то способом захисту прав орендаря буде саме його звернення до суду із позовом про визнання додаткової угоди укладеною на нових узгоджених істотних умовах, а не пролонгація на попередніх умовах.

У разі ж встановлення обставин дотримання орендарем процедури і строку звернення до орендодавця із повідомленням про намір поновити договір оренди землі, однак невиконання при цьому орендодавцем установленого частиною 5 статті 33 Закону обов'язку у місячний термін розглянути надісланий орендарем лист-повідомлення цю поведінку орендодавця не можна визнати добросовісною.

Щодо прав та обов'язків орендодавця, то він має право заперечити стосовно поновлення згідно із цією частиною і таке заперечення має бути заявлено саме протягом одного місяця після закінчення дії договору оренди землі, що безпосередньо випливає зі змісту частини 6 зазначеної статті Закону.

У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк (частина 6 статті 33 Закону).

Орендодавець, у свою чергу, в будь-який час до укладення додаткової угоди стосовно поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах може звернутися із вимогою про звільнення земельної ділянки. Тобто договір оренди землі вважатиметься поновленим лише у разі укладення додаткової угоди, про що безпосередньо зазначено у частині 8 статті 33 Закону. При цьому відмову або зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено у суді.

Суд звертається до правових позицій з цього приводу, які викладені Верховним Судом України у постанові від 25.02.2015 у справі № 6-219цс14, Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 10.04.2018 у справі № 594/376/17-ц та Судовою палатою для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.09.2018 № 920/739/17.

18. Відповідно до статті 3 Цивільного кодексу України принципи справедливості, добросовісності та розумності є однією із фундаментальних засад цивільного права, спрямованою, у тому числі, на утвердження у правовій системі України принципу верховенства права. При цьому добросовісність означає прагнення особи сумлінно використовувати цивільні права та забезпечити виконання цивільних обов'язків, що зокрема підтверджується змістом частини 3 статті 509 цього Кодексу. Отже, законодавець, навівши у тексті Цивільного кодексу України (435-15) зазначений принцип, установив у такий спосіб певну межу поведінки учасників цивільних правовідносин, тому кожен із них зобов'язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов'язки, у тому числі передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам та інтересам інших осіб. Цей принцип не є суто формальним, оскільки його недотримання призводить до порушення прав та інтересів учасників цивільного обороту.

Саме тому у конкретних правовідносинах, зокрема щодо поновлення договору оренди землі на підставі статті 33 Закону, добросовісність орендодавця по суті становить гарантію дотримання прав менш захищеної сторони, якою у спірних правовідносинах є орендар.

19. Суди установили, що Позивач більше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору направив Відповідачу лист-повідомлення від 30.10.2013 № 17 про поновлення Договору, додавши проект Додаткової угоди.

Таким чином, орендар (Позивач) Земельної ділянки належним чином виконав свій обов'язок щодо повідомлення орендодавця не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії Договору про намір його поновити, як це передбачено положенням частини 2 статті 33 Закону.

Суди також установили, що Позивач упродовж строку дії Договору, а також після закінчення строку його дії продовжував користуватися Земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї. При цьому факт продовження належного користування Позивачем Земельною ділянкою після закінчення терміну дії Договору Відповідач не спростував.

20. Поряд з цим, як встановлено судами, лист-повідомлення Відповідача від 13.12.2013 № 09-03-44/9946/1 про відмову Позивачеві у поновленні Договору був складений та направлений Позивачу поза межами місячного строку, передбаченого частиною 5 статті 33 Закону для розгляду звернення Позивача як орендаря щодо поновлення договору оренди землі, без визначення і наведення відповідного обґрунтування, як це передбачено положеннями наведеної норми, оскільки в цьому листі Відповідач лише зазначив, що наданий орендарем (Позивачем) проект Додаткової угоди передбачає продовження дії Договору на 15 років, яке є внесенням змін до умов Договору в частині зміни строку оренди землі. Інших заперечень щодо продовження дії Договору, посилань на несплату орендної плати, інші обставини щодо неналежного виконання (порушення) умов Договору з боку орендаря (Позивача) тощо орендодавцем (Відповідачем) зазначено не було.

21. Суд погоджується із висновками судів, що лист від 13.09.2017 № 27-8-0.41-4998/2-17 - про втрату Позивачем переважного права на оренду Земельної ділянки та припинення орендних відносин за Договором, який направлений Відповідачем у відповідь на лист-повідомлення Позивача від 11.08.2017 - про підписання з боку Відповідача Додаткової угоди до Договору з доданням до нього проекту Додаткової угоди, також не може вважатись рішенням орендодавця про відмову в поновленні Договору, оскільки Відповідач з огляду на встановлені судами обставини (пункт 20) помилково вважає, що Позивач втратив право на поновлення Договору.

22. Суд відхиляє аргументи скаржника (пункт 9), що Позивач порушив порядок звернення з листом-повідомленням про переважне право на поновлення Договору, які мотивовані тим, що між сторонами не досягнуто домовленості щодо зміни істотних умов Договору, з огляду на таке.

Закон не передбачає обов'язкового надання орендарем інших додаткових документів до листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі, окрім проекту додаткової угоди.

Щодо висловленого Позивачем в листі-повідомленні від 30.10.2013 № 17 та відтвореного в доданій до нього Додатковій угоді наміру продовжити Договір на 15 років, Суд зазначає, що Відповідач як орендодавець між тим не заявив незгоди з цим строком, не запропонував укласти договір оренди Земельної ділянки на той же строк (5 років) та не висунув інших вимог щодо зміни умов Договору. Сторони також не висловили згоди на зміну умов Договору. Отже у випадку існування тих юридичних фактів, з якими норма частини 6 статті 33 Закону пов'язує право орендаря на поновлення Договору, Позивач мав право реалізувати це право.

23. Установивши факти продовження користування Земельною ділянкою після закінчення дії Договору, відсутності протягом одного місяця після закінчення строку Договору заперечення проти поновлення Договору та неспростування цих фактів Відповідачем, суди обґрунтовано визнали, що Позивач мав право на поновлення Договору відповідно до вимог статті 33 Закону.

Дійшовши наведених висновків, Суд відхиляє доводи скаржника (пункт 12) щодо неправомірності задоволення позовних вимог.

24. Висновки суду першої інстанції в оскаржуваному рішенні про задоволення позовних вимог зроблені відповідно до норм законодавства, зокрема статті 33 Закону України "Про оренду землі", а також відповідно до встановлених на підставі доказів у справі обставин справи. У зв'язку з викладеним та з урахуванням положень пункту 1 частини 1 статті 308 та статті 309 ГПК України залишенню без змін як законна та обґрунтована підлягає оскаржувана постанова апеляційного суду.