розглянувши касаційну скаргу Київської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду 22.11.2017 та рішення Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 у справі

за позовом Приватного вищого навчального закладу "Київський міжнародний університет" до Київської міської ради про визнання договору укладеним,

за участю представників:

від позивача - Куц І.В., адвокат,

від відповідача - Перепеліцин К.М., представник,

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Приватний вищий навчальний заклад "Київський міжнародний університет" (далі - ПВНЗ "КМУ") звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Київської міської ради про визнання поновленим на 10 (десять) років договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005, площею 0,6766 га за адресою вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, кадастровий номер 8000000000:75:211:0015; визнання укладеною додаткової угоди про поновлення договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005, на тих самих умовах, які передбачені договором, в редакції наведеній у позовній заяві.

1.2. Позивач вважає, що договір оренди земельної ділянки в силу статті 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих же умовах, отже додаткова угода від 25.04.2017 до договору оренди вважається укладеною, проте відповідач безпідставно зволікає з підписанням додаткової угоди.

2. Фактичні обставини справи, встановлені судами

2.1. Рішенням Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 відповідно до статей 93, 120, 123, 124 Земельного кодексу України (далі - ЗК України) затверджено проект відведення земельної ділянки та вирішено передати ПВНЗ "КМУ" у довгострокову оренду на 10 років земельну ділянку площею 0,68 га для реконструкції з розширенням будівлі університету з подальшою її експлуатацією та обслуговуванням на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва у зв'язку з переходом права власності на нежитловий будинок (договір купівлі-продажу від 21.09.2003).

2.2. 07.10.2005 між Київською міською радою (орендодавець) та ПВНЗ "КМУ" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, на умовах якого орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 19.07.2005 № 888/3463 за актом приймання-передачі передав, а орендар прийняв у оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, площею 6766 м-2, за адресою вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, кадастровий номер 8000000000:75:211:0015. (Договір посвідчений державним нотаріусом першої Київської державної нотаріальної контори за реєстровим № 17-5005. Зареєстровано Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис від 14.10.2005 за № 75-6-00237 у книзі записів державної реєстрації договорів).

2.3. Договір укладено на 10 років (п. 3.1 договору).

2.4. На спірній земельній ділянці знаходиться введений в експлуатацію об'єкт І-ї черги реконструкції, власником якого є ПВНЗ "КМУ", що підтверджується свідоцтвом про право власності на нерухоме майно (загальною площею 2683,3м-2) від 31.10.2014; витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності від 31.10.2014 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 491294180000).

2.5. 07.11.2013 ПВНЗ "КМУ" листом за вих. № 438 просив Київську міську раду поновити договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005 (реєстраційний номер № 75-6-00237) площею 0,6766 га, кадастровий номер 8000000000:75:211:0015, розташованої за адресою: вул. Верховинна, 80-Б, м. Київ, подавши проект додаткової угоди про поновлення договору оренди у 3 екз., копію договору оренди, які були отримані відповідачем 12.11.2013 за вх. № 08/18609, що підтверджується відповідною відміткою на листі.

2.6. Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) листом № 057028-24956 від 25.11.2013 повідомив позивача, що зазначене звернення буде враховано в подальшій роботі та долучено до матеріалів документації із землеустрою.

2.7. 30.11.2015 позивач звернувся до відповідача з клопотанням № КОП-0760 про поновлення договору оренди земельної ділянки (лист - повідомлення). Відповідач відповіді не надав.

2.8. Рішенням Київської міської ради від 11.02.2016 № 68/68 відмовлено ПВНЗ "КМУ" в поновлені договору оренди земельної ділянки від 14.10.2005, укладеного між Київською міською радою та ПВНЗ "КМУ" з огляду на порушення орендарем цільового призначення земельної ділянки, передбаченого договором оренди, в частині реконструкції другої черги будівлі університету та беручи до уваги суттєвий громадський спротив щодо протиправного будівництва.

2.9. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.03.2017, залишеною без змін постановою Вищого господарського суду України від 15.07.2017, у справі № 910/12019/16 визнано недійсним (нечинним) та скасовано рішення Київської міської ради (1 сесія VIII скликання) від 11.02.2016 № 68/68 "Про відмову у поновлені приватному вищому навчальному закладу "Київський міжнародний університет" договору оренди земельної ділянки на вул. Верховинній, 80-Б у Святошинському районі м. Києва.

3. Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

3.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 18.09.2017 (суддя Підченко Ю.О.) позов задоволено, визнано поновленим договір оренди земельної ділянки від 07.10.2005, визнано укладеною додаткову угоду про поновлення договору оренди земельної ділянки від 07.10.2005.

3.2. Рішення обґрунтовано положеннями частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

3.3. Постановою колегії суддів Київського апеляційного господарського суду від 22.11.2018 у складі: Хрипуна О.О., Іоннікової І.А., Корсакової Г.В. рішення суду першої інстанції залишено без змін.

3.4. Постанова мотивована тим, що після закінчення дії договору, тобто починаючи з 15.10.2015 відповідач жодним чином не повідомив про наявність заперечень на поновлення дії договору та не приймав відповідних рішень про відмову в поновленні дії договору. Позивач не скористався правом на поновлення дії спірного договору у спосіб, передбачений частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (оскільки лист-повідомлення № 438 від 07.11.2013 не містив всіх необхідних додатків), натомість з урахуванням того, що орендар продовжував користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, спірний договір було поновлено в порядку частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

4. Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

4.1. Київська міська рада у касаційній скарзі просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій скасувати, прийняти нове рішення, яким в позові відмовити.

4.2. Скарга мотивована неправильним застосуванням та порушенням судами норм чинного законодавства, зокрема, положень статті 33 Закону України "Про оренду землі". Скаржник наголошує, що реалізація переважного права відбувається за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін, а Київська міська рада рішення про продовження договору оренди землі не приймала. Крім того, скаржник зазначає про помилковість висновків суді про належне виконання орендарем своїх зобов'язань за договором.

4.3. Представник скаржника у судовому засіданні підтримав доводи касаційної скарги.

5. Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

5.1. ПВНЗ "КМУ" у відзиві просить рішення та постанову попередніх судових інстанцій залишити без змін, наголошуючи на їх законності і обґрунтованості.

5.2. Представник позивача у судовому засіданні заперечив проти задоволення касаційної скарги.

6. Позиція Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

6.1. Відповідно до частин 1, 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ), переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

6.2. Переглянувши судові рішення у касаційному порядку на підставі встановлених фактичних обставин справи, враховуючи визначені ГПК (1798-12) України межі такого перегляду, суд касаційної інстанції виходить із наступного.

6.3. За змістом частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

6.4. Законом України "Про оренду землі" (161-14) визначено умови укладення, зміни, припинення і поновлення договору оренди землі. Статтею 13 передбачено, що договором оренди землі є договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

6.5. Частиною 6 статті 33 зазначеного Закону врегульовано пролонгацію договору на той самий строк і на тих самих умовах, що були передбачені договором, за наявності такого фактичного складу: користування орендарем земельною ділянкою після закінчення строку оренди і відсутність протягом одного місяця заперечення орендодавця проти такого користування (що можна кваліфікувати як "мовчазну згоду" орендодавця на пролонгацію договору).

6.6. При цьому необхідно звернути увагу, що повідомлення орендарем орендодавця про намір скористатися правом на поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", не вимагається. Суть поновлення договору оренди згідно з цією частиною статті саме і полягає у тому, що орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку оренди, а орендодавець, відповідно, не заперечує у поновленні договору, зокрема у зв'язку з належним виконанням договору оренди землі.

6.7. Відсутність такого заперечення, як уже зазначалося, може мати прояв у "мовчазній згоді".

6.8. У контексті поновлення договору оренди землі з підстав, передбачених частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідно зауважити, що такий договір може бути поновлено виключно на тих самих умовах і на той самий строк. Тобто орендар не може вимагати поновлення договору оренди землі на інших умовах.

6.9. У подальшому, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. (Правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 920/739/17).

6.10. За таких обставин, враховуючи відсутність листа-повідомлення орендодавця Київської міської ради про заперечення у поновленні договору оренди землі, надісланого землекористувачеві у встановлений законом строк, суди дійшли обґрунтованого висновку, що спірний договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором оренди земельної ділянки від 07.10.2005 - на десять років та правомірно задовольнили позов.

6.11. Посиланню скаржника на те, що Київська міська рада не приймала рішення про продовження договору оренди було розглянуто Київським апеляційним господарським судом і йому було надано належну правову оцінку.

6.12 Доводи скаржника про те, що в установлений законом строк додаткової угоди про поновлення договору оренди не укладено, що свідчить про відсутність підстав щодо визнання такого договору укладеним на той самий строк і на тих самих умовах, не приймається до уваги, оскільки в розумінні частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення дії договору оренди і орендодавець не надав заперечень стосовно поновлення цього договору протягом одного місяця після його закінчення, орендар має право звернутися із вимогою про визнання укладеною угоди про поновлення договору на тих самих умовах і на той самий строк. (Правову позицію викладено у постанові Верховного Суду у складі палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду у справі № 920/739/17).

6.13. Щодо неналежного виконання орендарем умов договору то, як встановлено судами попередніх інстанцій позивач належним чином виконує свої зобов'язання зі сплати орендної плати (довідка ДПІ у Святошинському районі ГУ ДФС у м. Києві), а наявність або відсутність порушень з боку орендаря, пов'язаних із здійсненням фактичного будівництва не стосується предмету спору, оскільки це є правовідносинами у сфері містобудування, а не правовідносинами у сфері оренди землі.

6.14. Доводи скаржника стосовно порушення судом першої інстанції норм процесуального права також були розглянуті судом апеляційної інстанції та було встановлено, що вони спростовуються матеріалами справи, не порушують права та охоронювані законом інтереси Київської міської ради і не можуть в силу частини 2 статті 104 ГПК України (в редакції, чинній на момент прийняття судових рішень) бути підставою для скасування або зміни правильного по суті рішення суду першої інстанції.

7. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

7.1. Відповідно до статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.