Вишгородської міської ради Вишгородського району Київської області та Малого колективного підприємства "ВІТА" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 25.07.2018 (головуючий суддя Тарасенко К.В., судді Іоннікова І.А., Тищенко О.В.) у справі №911/3627/17 Господарського суду Київської області

за позовом Вишгородської міської ради Вишгородського району Київської області

до Малого колективного підприємства "ВІТА"

про внесення змін до договорів оренди землі

Історія справи

Короткий зміст позовних вимог і рішень судів першої та апеляційної інстанцій

1. В грудні 2017 року Вишгородська міська рада Вишгородського району Київської області звернулася до Господарського суду Київської області з позовом до Малого колективного підприємства "ВІТА" про внесення змін до договорів оренди землі в редакції позивача.

2. Обгрунтовуючи позовні вимоги у даній справі, позивач зазначає, що відповідач ухиляється від внесення змін до договорів оренди земельної ділянки щодо річної орендної плати, у зв'язку з чим позивач просив суд внести зміни до договорів оренди земельної ділянки від 24.03.2006, 22.06.2005, № 318 від 01.03.2006 в частині визначення розміру орендної плати.

3. Рішенням Господарського суду Київської області від 05.04.2018 (суддя Бабкіна В.М.) у справі №911/3627/17 позовні вимоги задоволено в повному обсязі. Вирішено внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006, укладеного між сторонами спору, виклавши п.п. 6, 8 договору в наступній редакції:

"6. Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6% від її нормативної грошової оцінки";

"8. Орендна плата вноситься щомісячно один раз на місяць до 15 числа наступного місяця рівними частинами".

Внести зміни до договору оренди земельної ділянки від 22.06.2005, укладеного між сторонами спору, виклавши п. 9 договору в наступній редакції:

"9. Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6% від її нормативної грошової оцінки. Орендна плата вноситься щомісячно один раз на місяць до 15 числа наступного місяця рівними частинами".

Внести зміни до договору оренди землі № 318 від 01.03.2006, укладеного між сторонами спору, виклавши п. 9 договору в наступній редакції:

"9. Річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 6% від її нормативної грошової оцінки".

4. Обгрунтовуючи рішення, місцевий господарський суд вказав, що рішенням Вишгородської міської ради № 12/64 від 14.07.2016 "Про орендну плату за землю у м. Вишгороді" встановлено розмір орендної плати за землю у місті Вишгороді, а рішенням Вишгородської міської ради Київської області № 19/48 від 23.12.2016 було встановлено річну орендну плату безпосередньо для МКП "ВІТА". Оскільки зазначені рішення не скасовані та є чинними, суд дійшов висновку, що позовні вимоги Вишгородської міської ради Київської області є доведеними, обґрунтованими, відповідачем не спростованими, а відтак підлягають задоволенню судом у повному обсязі.

5. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 25.07.2018 зазначене рішення від 05.04.2018 скасовано в частині задоволення вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 22.06.2005 та викладення п. 9 договору в наведеній редакції.

Внесення змін до договору оренди землі № 318 від 01.03.2006 та викладення п. 9 договору в наведеній редакції.

Прийнято в цій частині нове рішення, яким у задоволенні вимог про внесення змін у договір оренди земельної ділянки від 22.06.2005 та договір оренди землі № 318 від 01.03.2006 відмовлено.

Рішення суду першої інстанції в частині задоволення вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006 залишено без змін.

6. Обгрунтовуючи рішення, господарський суд апеляційної інстанції вказав, що позовні вимоги в частині внесення змін до договору оренди від 24.03.2006, укладеного між Вишгородською міською радою Вишгородського району Київської області та Малим колективним підприємством "ВІТА" є обґрунтованими, натомість прийняття Вишгородською міською радою рішень № 12/64 від 14.07.2016 та № 19/48 від 23.12.2016 не може бути підставою для внесення змін до договору оренди від 22.06.2005 та Договору № 318 оренди землі від 01.03.2006, у зв'язку з чим позовні вимоги в частині внесення змін до вказаних договорів не підлягають задоволенню, а факт чинності вказаних рішень не скасовує факту наявності принципу свободи договору.

7. Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що 24.03.2006 між Вишгородською міською радою (орендодавець) та Малим колективним підприємством "ВІТА" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений Голуб Л.А., приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області за № 2513, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає на підставі рішення Виконавчого комітету Вишгородської міської ради Київської області № 149 від 10.03.2006 в строкове платне користування земельну ділянку під розміщення торгівельно-побутового комплексу, яка знаходиться в межах Вишгородської міської ради Київської області за адресою: Київська обл., м. Вишгород, на розі вулиць Набережної та Дніпровської, загальною площею 0,45 га. Згідно з п. 6 договору орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 2% від грошової оцінки, що становить 5 032,00 грн на рік.

Відповідно до п. 9 цього договору розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки без вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

8. 22.06.2005 між Вишгородською міською радою (орендодавець) та Малим колективним підприємством "ВІТА" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений Голуб Л.А., приватним нотаріусом Вишгородського районного нотаріального округу Київської області за № 2608, відповідно до умов якого орендодавець надає в оренду, а орендар приймає, на підставі рішення № 42 від 18.02.2005, в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0324 га, яка знаходиться в межах Вишгородської міської ради Київської області за адресою: Київська обл., м. Вишгород, на розі проспекту Ів. Мазепи та вул. Грушевського під розміщення будівництва капітальної споруди взамін існуючого торгівельного павільйону.

У відповідності з п. 9 договору річна орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 3 005,00 грн на рік за земельну ділянку площею 0,0324 га по 250,42 грн не пізніше 15 числа кожного місяця оренди.

9. Пунктом 12 договору обумовлено, що визначена сума орендної плати є незмінною протягом поточного та наступних років, окрім випадків збільшення ставки земельного податку чи внесення змін до Закону України "Про плату за землю" (2535-12) , або прийняття рішення про це сесією Вишгородської міської ради, або за згодою сторін.

10. 01.03.2006 між Вишгородською міською радою (орендодавець) та Малим колективним підприємством "ВІТА" (орендар) було укладено договір оренди землі №318, відповідно до умов якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку комерційного використання, яка знаходиться у м. Вишгороді по пр-ту І. Мазепи, 9 (пішохідна зона в районі кафе "Ріца" та "Примор'я"), загальною площею 0,0150 га, у тому числі - забудовані землі, для будівництва магазину промислових товарів.

Пунктом 9 договору передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі у розмірі 2% від грошової оцінки земельної ділянки площею 0,0150 га.

Відповідно до п. 13 договору розмір орендної плати переглядається щороку у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- прийняття Вишгородською міською радою рішення про зміну розмірів орендної плати;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

11. Рішенням Вишгородської міської ради № 12/64 від 14.07.2016 "Про орендну плату за землю у м. Вишгороді" затверджено Положення про оренду земельних ділянок у м. Вишгороді та порядок розрахунку орендної плати за земельні ділянки.

Відповідно до п. 7.8 Положення ставка орендної плати за земельні ділянки з цільовим призначенням для будівництва та обслуговування будівель торгівлі (код 03.07) становить 6% від грошової оцінки землі.

12. Рішенням Вишгородської міської ради № 19/48 від 23.12.2016 відповідачу встановлено річну орендну плату за земельну ділянку площею 0,45 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Вишгород, на розі вулиць Набережної та Дніпровської, що орендована ним згідно з договором оренди земельної ділянки від 24.03.2006, в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі;

- відповідачу встановлено річну орендну плату за земельну ділянку площею 0,0324 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Вишгород, на розі проспекту Ів. Мазепи та вул. Грушевського, що орендована ним згідно з договором оренди земельної ділянки від 22.06.2005, в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі;

- відповідачу встановлено річну орендну плату за земельну ділянку площею 0,0150 га, що знаходиться за адресою: Київська обл., м. Вишгород, по проспекту Ів. Мазепи, 9, що орендована ним згідно з договором оренди земельної ділянки від 01.03.2006, в розмірі 6% від нормативної грошової оцінки землі.

13. Листами від 31.01.2017 позивачем направлено відповідачу копії рішення Вишгородської міської ради № 19/48 від 23.12.2016 та повідомлено його про необхідність внесення змін до договорів оренди землі від 24.03.2006, від 22.06.2005, від 01.03.2006 №318. Як додатки до вказаних листів позивачем також були додані договори про внесення змін до договорів оренди. Проте, відповідач вищевказані листи позивача залишив без відповіді, що і стало підставою для звернення до суду із даним позовом.

Короткий зміст вимог касаційної скарги

14. Не погоджуючись з рішенням суду апеляційної інстанції, позивач подав касаційну скаргу, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та залишити в силі рішення Господарського суду Київської області.

15. Не погоджуючись з судовими рішеннями, відповідач також подав касаційну скаргу, в якій просить постанову апеляційного суду в частині залишення без змін рішення суду першої інстанції скасувати, ухвалити нове рішення, яким скасувати рішення суду першої інстанції в частині задоволених вимог та у задоволенні позовних вимог відмовити.

Аргументи учасників справи

Доводи касаційної скарги позивача (узагальнено):

16. Всупереч ст. 236 ГПК України апеляційний суд не врахував при прийнятті оскаржуваної постанови часткове визнання відповідачем позову в частині внесення змін до договору оренди землі № 318 від 01.03.2006.

17. При скасуванні законного рішення суду першої інстанції та відмові в позовних вимогах, апеляційний суд дійшов висновків, що суперечать безпосередньо наявним у справі доказам, укладеним договорам, позиції сторін у справі.

18. В оскаржуваній постанові апеляційний суд не обґрунтував мотиви відхилення доводів позивача про наявність зміни розміру земельного податку на території м. Вишгород, і що нові ставки орендної плати для відповідача відповідатимуть розміру земельного податку. Апеляційний суд також не обгрунтував свої мотиви, з яких він відхиляє доводи позивача, що орендна плата за землю належить до місцевого податку на майно та є обов'язковою для всіх землекористувачів.

19. Розмір орендної плати як місцевий податок у складі податку на майно самостійно визначається та затверджується органом місцевого самоврядування, і стає обов'язковим для орендаря після внесення відповідних змін у договори оренди земельних ділянок у встановленому законом порядку, що не враховано судом апеляційної інстанції.

20. Апеляційний господарський суд неправильно застосував правову позицію Верховного Суду, викладену у постанові від 16.04.2018 у справі №910/7905/17.

Доводи касаційної скарги відповідача (узагальнено):

21. Оскаржувану постанову апеляційного господарського суду в частині залишення без змін рішення суду першої інстанції прийнято з порушенням ст. 58 Конституції України, ст. 288 Податкового кодексу України, ст. 21 Закону України "Про оренду землі", ст.ст. 3, 525, 526, 627, 632, 651 Цивільного кодексу України, ст. 188 Господарського кодексу України, що призвело до неправильного вирішення справи по суті.

Позиція учасників справи

22. У відзиві на касаційну скаргу позивача відповідач зазначає про необгрунтованість її доводів та наголошує на тому, що з трьох договорів, щодо яких були внесені зміни Вишгородською міською радою, лише один договір (договір оренди землі № 318 від 01.03.2006) передбачає можливість перегляду розміру орендної плати у разі прийняття Вишгородською міською радою рішення про зміну розмірів орендної плати.

23. У відзиві на касаційну скаргу відповідача позивач також зазначає про її необгрунтованість та наголошує на тому, що розмір орендної плати як місцевий податок у складі податку на майно самостійно визначається та затверджується органом місцевого самоврядування і стає обов'язковим для орендаря після внесення відповідних змін у договори оренди земельних ділянок у встановленому законом порядку.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

24. Відповідно до ст. 144 Конституції України та ст. 73 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" рішення, прийняті органом місцевого самоврядування, є обов'язковими до виконання на відповідній території.

25. Згідно з п.п. 34, 35 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються такі питання: вирішення відповідно до закону питань регулювання земельних відносин; затвердження відповідно до закону ставок земельного податку, розмірів плати за користування природними ресурсами, що є у власності відповідних територіальних громад.

26. Частиною 1 статті 632 ЦК визначено, що ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки, тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

27. Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди, крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) (частини 1 та 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі").

28. Згідно з пунктом 3 частини 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" істотною умовою договору оренди землі є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення, перегляду та відповідальності за її несплату.

29. Частиною 2 статті 651 ЦК передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

30. Відповідно до частини 2 статті 632 ЦК зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.

31. Статтею 30 Закону України "Про оренду землі" визначено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

32. Виходячи зі змісту статей 632, 651 ЦК та статті 30 Закону України "Про оренду землі" слід дійти висновку про те, що за загальним правилом зміна умов договору, в тому числі в частині розміру орендної плати, здійснюється за взаємною згодою сторін. За відсутності такої згоди такий договір може бути змінений за рішенням суду лише у випадках, встановлених умовами договору або в силу закону.

33. Згідно з пунктом 288.5 статті 288 ПК розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

34. Колегія суддів зазначає, що рішення міської ради може бути самостійною підставою для внесення змін до договору оренди, якщо сторони цього договору визначили безпосередньо в самому договорі таку підставу для внесення змін до нього, що відповідає принципу свободи договору, встановленому статтями 3, 6, 627 ЦК.

35. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі судової палати для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду від 16.04.2018 у справі №910/7905/17.

36. Оскільки у даній справі розглядаються подібні правовідносини, визначальним для встановлення наявності чи відсутності підстав для внесення змін до спірних договорів оренди на підставі рішення місцевої ради є наявність чи відсутність застереження щодо такої підстави для зміни договорів у тексті самих договорів відповідно до принципу свободи договору.

37. Колегія суддів зазначає, що у даній справі апеляційним господарським судом вірно застосовано норми права, які підлягають застосуванню, однак, зазначено, що лише з положень договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006 вбачається, що прийняття рішення про зміну розмірів орендної ставки сесією Вишгородської міської ради є підставою для зміни розмірів орендної ставки. Натомість, в договорах оренди від 22.06.2005 та Договорі № 318 оренди землі від 01.03.2006 містяться положення, що зміни до договору вносяться за згодою сторін.

38. Водночас, як зазначалось вище, положеннями п. 9 договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006 визначено, що розмір орендної плати переглядається у разі:

- зміни умов господарювання, передбачених договором;

- зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, у тому числі внаслідок інфляції;

- погіршення стану орендованої земельної ділянки без вини орендаря, що підтверджено документами;

- в інших випадках, передбачених законом.

39. Тобто, умовами договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006 не передбачено такої підстави для зміни розмірів орендної ставки, як прийняття рішення про зміну розмірів орендної ставки сесією Вишгородської міської ради, тому висновок апеляційного суду в цій частині є безпідставним, оскільки не відповідає матеріалам справи.

40. В свою чергу, зазначаючи про те, що прийняття Вишгородською міською радою рішень № 12/64 від 14.07.2016 та № 19/48 від 23.12.2016 не може бути підставою для внесення змін до договору оренди від 22.06.2005 та Договору № 318 оренди землі від 01.03.2006, апеляційний господарський суд не дослідив їх змісту в частині наявності підстав для внесення змін за рішенням міської ради.

41. За наведених вище обставин, колегія суддів зазначає, що хоча судом апеляційної інстанції на противагу суду першої інстанції, було вірно застосовано норми права до спірних правовідносин, однак, внаслідок не дослідження зібраних у справі доказів, зроблено передчасний висновок про часткове задоволення позовних вимог у даній справі та залишено без змін рішення суду першої інстанції в частині задоволених позовних вимог про внесення змін до договору оренди земельної ділянки від 24.03.2006, внаслідок чого постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а справа підлягає передачі на розгляд до суду першої інстанції.

42. При цьому, під час нового розгляду справи, судам слід правильно встановити обставини справи, надати їм належну оцінку та вирішити спір відповідно до встановлених обставин та норм чинного законодавства.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

43. Згідно з ч.1 ст. 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

44. Оскільки передбачені процесуальним законодавством межі перегляду справи в касаційній інстанції не дають їй права встановлювати або вважати доведеними фактичні обставини, що не були встановлені попередніми судовими інстанціями, а також з урахуванням наведених вище порушень, рішення та постанова у справі підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції для встановлення зазначених обставин, зокрема, аналізу положень спірних договорів, і надання їм належної правової оцінки з врахуванням вищевикладених вказівок цієї постанови.

45. Виходячи з наведеного, колегія суддів вважає частково обгрунтованими доводи відповідача та доводи позивача, викладені в п.п. 15 - 17 даної постанови, а тому касаційні скарги підлягають частковому задоволенню.