Позов було подано про: стягнення з Товариства заборгованості з орендної плати в сумі 104 259,15 грн.; розірвання договору оренди нерухомого майна від 19.07.2004 № 728 цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон", який було укладено регіональним відділенням ФДМУ та Товариством (далі - Договір); зобов'язання Товариства повернути регіональному відділенню ФДМУ цілісний майновий комплекс державного побутового підприємства "Нефон", розташований за адресою: м. Одеса, вул. В. Терешкової, 21.

Позовні вимоги мотивовані неналежним виконанням Товариством умов Договору в частині своєчасної та повної сплати орендної плати та нереагуванням Товариства на пропозиції регіонального відділення ФДМУ щодо погашення наявної заборгованості з орендної плати.

Рішенням господарського суду Одеської області від 12.12.2017, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 12.03.2018: позовні вимоги задоволено частково; стягнуто з Товариства на користь державного бюджету України 94 388, 58 грн. заборгованості з орендної плати; розірвано Договір; зобов'язано Товариство повернути регіональному відділенню ФДМУ цілісний майновий комплекс державного побутового підприємства "Нефон", розташований за адресою: м. Одеса, вул. В. Терешкової, 21; стягнуто з Товариства на користь державного бюджету України 36, 12 грн. судового збору; стягнуто з Товариства на користь прокуратури Одеської області судовий збір у розмірі 12 432, 48 грн.; у решті позову відмовлено.

Прийняті судові акти мотивовані наявністю правових підстав для часткового задоволення позовних вимог, оскільки матеріалами справи підтверджено систематичне неналежне ставлення орендаря до виконання умов Договору в частині внесення орендної плати у встановленому розмірі, тому з урахуванням положень частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявні підстави для розірвання Договору, який не виконується належним чином відповідачем.

Не погоджуючись з прийнятими судовими актами, Товариство звернулося з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на статті 525, 526, 611, 629, 651, 782, 783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України (435-15) ), статті 18, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зазначає, що рішення суду першої інстанції та постанова апеляційного господарського суду прийняті з порушенням норм матеріального та процесуального права за неповного та необ'єктивного з'ясування обставин, що мають значення для правильного вирішення даного спору і просить скасувати рішення місцевого господарського суду від 12.12.2017 та постанову суду апеляційної інстанції від 12.03.2018 у справі №916/2357/17 і прийняти нове рішення, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі. У скарзі Товариство, зокрема, зазначає, що: жодною судовою інстанцією не прийнято до уваги його посилання на те, що орендна плати ним сплачувалась; з наданих позивачем розрахунків не вбачається, за який період виникла заборгованість зі сплати орендної плати; суди попередніх інстанцій не звернули уваги на ту обставину, що відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір може бути розірвано у випадку невиконання сторонами своїх зобов'язань, а не у випадку неналежного виконання сторонами зобов'язань.

У відзиві на касаційну скаргу регіональне відділення ФДМУ зазначає, що викладені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанції та не відповідають фактичним обставинам справи, а судами попередніх інстанцій у прийнятті рішень була надана оцінка усім аргументам учасників справи, досліджені всі матеріали та обставини справи, та просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін. У відзиві регіональне відділення ФДМУ, зокрема, зазначає, що Товариство є недобросовісним орендарем, у зв'язку з цим позивач змушений був неодноразово звертатися до суду за стягненням заборгованостей за різні періоди часу, у зв'язку з цим назване відділення наполягає на розірванні договору та поверненні майна.

Перевіривши на підставі встановлених попередніми судовими інстанціями обставин справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, Касаційний господарський суд дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Місцевим та апеляційним господарськими судами у справі встановлено, зокрема, таке.

Відповідно до умов укладеного регіональним відділенням ФДМУ (орендодавець) та Товариством (орендар) Договору:

- орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування майно цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон", юридична адреса: 65078, м. Одеса, вул. Терешкової, 21, код ЄДРПОУ 21028008 (надалі - підприємство), склад і вартість якого визначено відповідно до акта оцінки вартості цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон", складеного станом на 31.05.2004 та затвердженого наказом регіонального відділення ФДМУ від 07.07.2004 № 526 (пункт 1.1);

- грошові кошти (вартість майна, що передається орендареві на умовах кредиту згідно з пунктом 25 Акта оцінки вартості цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон") у сумі 96 200 грн. передаються орендареві в користування на умовах кредитного договору грошових коштів, що укладається одночасно з підписанням цього договору (пункт 1.2);

- орендар виступає правонаступником усіх прав та обов'язків реорганізованого державного побутового підприємства "Нефон", розташованого за адресою: 65078, м. Одеса, вул. Терешкової, 21 (пункт 1.5);

- орендна плата визначена на підставі Методики розрахунку орендної плати, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 №786 (786-95-п) , зі змінами внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 18.05.1998 №699 (699-98-п) , постановою Кабінету Міністрів України від 19.01.2000 №75 (75-2000-п) , і становить (без ПДВ) за базовий місяць розрахунку (червень 2004 року) 2 099,93 грн. Нарахування ПДВ на суму орендної плати здійснюється у порядку, визначеному чинним законодавством України (пункт 3.1);

- орендна плата за перший місяць оренди - липень 2004 року визначається шляхом коригування орендної плати за базовий місяць червень 2004 року на індекс інфляції за липень місяць 2004 року. Орендна плата за кожний наступний місяць визначається шляхом корегування орендної плати за попередній місяць на індекс інфляції за наступний місяць (пункти 3.2, 3.3);

- орендна плата перераховується до державного бюджету щомісяця не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним. Одночасно копія платіжного доручення з відміткою банку, що обслуговує орендаря, надсилається орендодавцю (пункт 3.4);

- розмір орендної плати переглядається на вимогу однієї із сторін в разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих цін і тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 3.6);

- орендна плата, перерахована несвоєчасно або не в повному обсязі, підлягає індексації і стягується до бюджету відповідно до чинного законодавства України з урахуванням пені в розмірі подвійної облікової ставки НБУ на дату нарахування пені від суми заборгованості, з урахування індексації за кожний день прострочення, включаючи день оплати. Стягнення заборгованості з орендної плати вирішується у судовому порядку (пункт 3.7);

- у разі виникнення заборгованості з орендної плати, що виникла у минулий період, встановлюється такий порядок погашення заборгованості за договором оренди: поточні платежі, які сплачені за оренду державного нерухомого майна, насамперед спрямовуються на погашення заборгованості з орендної плати, яка виникла у минулі періоди, а потім - у рахунок поточних платежів (пункт 3.8);

- при розірванні або припиненні договору оренди орендна плата сплачується орендарем до моменту підписання акта приймання-передачі (повернення) державного майна (пункт 3.11);

- за невиконання або неналежне виконання зобов'язань за цим договором сторони несуть відповідальність згідно з чинним законодавством України (пункт 9.2);

- за ініціативою однієї із сторін цей договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством (пункт 10.4).

19.07.2004 орендодавцем та орендарем складено та підписано акт приймання-передачі цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон", згідно з яким відповідачу було передано в строкове платне користування майно цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон" за адресою: 65078, м. Одеса, вул. Терешкової, 21. Вказане майно передано в оренду з метою здійснення побутового обслуговування відповідно до статуту орендаря.

Договором від 05.02.2008 внесені зміни до вказаного Договору щодо орендної плати на підставі Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (786-95-п) , зі змінами, внесеними постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 № 1846 (1846-2006-п) , у зв'язку з чим орендна плата становила (без ПДВ) за базовий місяць розрахунку (січень 2007 року) 4195,67 грн. Внесення вказаних змін зумовлено тим, що постановою Кабінету Міністрів України від 27.12.2006 №1846 "Про внесення змін до Методики розрахунку порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) були затверджені нові орендні ставки за використання цілісних майнових комплексів та вони становили 6%, тоді як при укладанні Договору застосовувалась орендна ставка у розмірі 4%, відповідно до мети використання орендованого майна та виду економічної діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, як це було передбачено Методикою розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженою постановою Кабінету Міністрів України від 04.10.1995 № 786 (786-95-п) .

Також згідно з договором від 02.06.2008 про внесення змін до Договору термін дії останнього було продовжено до 19.07.2018. Постановою Кабінету Міністрів України від 14.09.2011 № 961 (961-2011-п) "Про внесення змін до постанов Кабінету Міністрів України від 10.08.1995 р. № 629 (629-95-п) і від 04.10.1995 р. № 786 (786-95-п) ", яка набрала чинності з 20.09.2011, затверджено нові орендні ставки за використання державного майна, у т.ч. за використання цілісних майнових комплексів. Отже, позивач стверджує, що з дня набрання чинності зазначеною постановою Кабінету Міністрів України від 14.09.2017 №961 орендна ставка за використання майна, орендованого відповідачем, становить 10%. Таким чином, орендна плата за використання цілісного майнового комплексу державного побутового підприємства "Нефон" з моменту внесення змін до Методики повинна становити за місяць розрахунку (без урахування ПДВ) 12 660,89 грн.

Рішенням господарського суду Одеської області від 21.08.2015 у справі №916/1579/15-г, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.10.2015 та постановою Вищого господарського суду України від 22.12.2015, внесено зміни до Договору, зокрема визначено, що орендна плата становить (без урахування ПДВ) за базовий місяць розрахунку - серпень 2011 року 12 660, 89 грн. Орендна плата за місяць оренди - квітень 2012 року визначається шляхом коригування орендної плати за місяць оренди березень 2012 року на індекс інфляції за квітень 2012 року включно, і ці зміни діють з 22.04.2012.

04.05.2017 регіональне відділення звернулося до Товариства з претензію №11-05-02145, в якій зазначило, що рішенням господарського суду Одеської області від 21.08.2015 у справі №916/1579/15-г внесено зміни до Договору щодо розміру орендної плати (за орендною ставкою 10%) з 22.04.2012. Проте Товариство продовжує сплачувати орендну плату без урахуванням рішення суду (за орендною ставкою 6%). Рішенням господарського суду Одеської області від 30.01.2017 стягнуто з Товариства заборгованість з орендної плати у розмірі 354 944,45 грн. за період з 22.04.2012 по 30.09.2016 (донарахованої у зв'язку зі збільшенням орендної ставки з 6% до 10%). Однак Товариство не сплачує орендну плату згідно із судовим рішенням зі справи №916/1579/15-г, що призвело до виникнення заборгованості, яка за період з 01.10.2016 по 31.03.2017 становить 55 408,48 грн., у зв'язку з чим позивач вимагав від Товариства сплатити наявну заборгованість.

Звертаючись із позовом до суду першої інстанції, позивач зазначив, що Товариство не сплачує оренду плату у належному розмірі, що встановлено судовим рішенням господарського суду Одеської області від 21.08.2015 у справі №916/1579/15-г, у зв'язку з чим за Товариством рахується заборгованість у розмірі 104 259,15 грн. За твердженням позивача, ним було надіслано відповідачеві претензію щодо сплати наявної заборгованості, проте відповідач таку заборгованість не сплатив, а пропозицію позивача щодо погашення заборгованості залишив без відповіді. У зв'язку з тим, що Товариство не сплачує оренду плату за ставкою, визначеною судовим рішенням, не реагує на претензії позивача, останній просив суд розірвати укладений сторонами Договір та повернути майно.

Заперечуючи проти позову, Товариство зазначило, що у нього відсутня заборгованість за період з 01.10.2016 по 31.08.2017, оскільки згідно з платіжним дорученням від 12.10.2017 №124 ним було сплачено наявну заборгованість у розмірі 94 398,17 грн.

Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій виходили з такого.

За умовами Договору Товариство мало сплачувати щомісячно орендну плату не пізніше 12 числа місяця, наступного за звітним. При цьому з 20.10.2015 (момент набрання чинності рішенням господарського суду Одеської області від 21.08.2015 у справі №916/1579/15-г згідно з постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.10.2015) орендна плата, починаючи з 22 квітня 2012 підлягала сплаті відповідачем виходячи з того, що у базовому місяці розрахунку - серпень 2011 року розмір орендної плати становив 12 660,89 грн.

Наявними у матеріалах справи доказами, зокрема претензією від 04.05.2017 №11-05-02145, розрахунком заборгованості, що був доданий до позовної заяви, актом звірки розрахунків з орендної плати підтверджується, що Товариство сплачує оренду плату за Договором, без урахування змін, що були внесені до даного Договору рішенням господарського суду Одеської області від 21.08.2015 у справі №916/1579/15-г, у зв'язку з чим за Товариством рахується заборгованість, яка виникла з 01.10.2016 по 01.09.2017, у розмірі 94 388,58 грн.

Оскільки за відповідачем рахується заборгованість з орендної плати у розмірі 354 944,45 грн., яка стягнута за рішенням господарського суду Одеської області від 20.01.2017 у справі №916/3078/16, з урахуванням пункту 3.8 Договору позивачем зараховано сплачені Товариством за платіжним дорученням від 12.10.2017 №124 кошти в сумі 94 398,17 грн. у рахунок погашення заборгованості, що виникла з 22.04.2012.

Тому позовні вимоги в частині стягнення з відповідача заборгованості з орендної плати у розмірі 94 388, 58 грн. є доведеними та підлягають задоволенню.

З урахуванням невиконання відповідачем належним чином свого обов'язку щодо сплати орендної плати за Договором, відсутності належного реагування відповідача на претензію позивача щодо сплати заборгованості з орендної плати, позовні вимоги в частині розірвання договору оренди нерухомого майна від 19.07.2004 є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню. У зв'язку з цим є обґрунтованою й вимога щодо зобов'язання відповідача повернути орендоване майно.

Причиною виникнення спору зі справи стало питання про наявність або відсутність підстав для задоволення позову.

Відповідно до положень ЦК України (435-15) :

- за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (частина перша статті 759);

- за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму (частина перша статті 762);

- у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі (частина перша статті 785).

Відповідно до частини третьої статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України.

Суди попередніх інстанцій, задовольняючи позовні вимоги, виходили з того, що у відповідача виникла заборгованість за Договором у період з 01.10.2016 по 01.09.2017 у розмірі 94 388,58 грн. та відхилили заперечення відповідача стосовно того, що у нього відсутня заборгованість з донарахування орендної плати за період з 01.10.2016 по 31.08.2017, оскільки ним платіжним дорученням від 12.10.2017 №124 перераховано до державного бюджету суму 94 398, 17 грн., а з урахуванням пункту 3.8 Договору позивачем зараховано сплачені Товариством за платіжним дорученням від 12.10.2017 №124 кошти в сумі 94 398,17 грн. у рахунок погашення заборгованості, що виникла з 22.04.2012.

Проте суди попередніх інстанцій не з'ясували, чи мав право позивач зараховувати перераховану Товариством суму в розмірі 94 398, 17 грн. у рахунок погашення заборгованості за Договором, що виникла з 22.04.2012, з урахуванням того, що рішенням господарського суду Одеської області від 30.01.2017 у справі №916/3078/16, залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 24.05.2017 та постановою Вищого господарського суду України від 02.10.2017, стягнуто з Товариства заборгованість з орендної плати у розмірі 354 944,45 грн. за період з 22.04.2012 по 30.09.2016 (донарахованої у зв'язку із збільшенням орендної ставки з 6% до 10%). Тобто судами попередніх інстанцій, з урахуванням наявності у матеріалах справи рішення у справі №916/3078/16, не встановлено, чи фактично виконувалося таке судове рішення, що, в свою чергу, є необхідним для правильного вирішення даного спору задля уникнення подвійного стягнення з відповідача донарахованої орендної плати, заявленої до стягнення у даній справі.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання Договору, суд апеляційної інстанції, посилаючись на статтю 782 ЦК України та частину третю статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", зазначив, що, враховуючи встановлені судом обставини щодо невиконання відповідачем свого обов'язку зі сплати орендної плати за Договором, у тому числі й понад законодавчо визначений тримісячний строк, позовні вимоги в частині розірвання Договору є обґрунтованими та такими, що підлягають задоволенню.

Відповідно до статті 782 ЦК України наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Статтею 782 ЦК України передбачено спеціальний порядок розірвання договору шляхом вчинення наймодавцем односторонньої відмови від нього, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Визначена статтею 782 ЦК України можливість розірвати договір найму шляхом відмови від договору в позасудовому порядку є правом, а не обов'язком наймодавця.

Право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору.

Задовольняючи позовні вимоги про розірвання Договору з посиланням на статтю 782 ЦК України, суд апеляційної інстанції не дослідив питання щодо наявності або відсутності доказів вчинення регіональним відділенням ФДМУ односторонньої відмови від Договору та повідомлення відповідача про таку відмову.

Крім того, задовольняючи позовні вимоги в згаданій частині, суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідачем не виконуються обов'язки щодо сплати орендної плати, що відповідно до статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" є підставою для розірвання Договору. Однак, як вбачається з оскаржуваних судових рішень, судами встановлено, що відповідачем орендна плата сплачувалась, але несвоєчасно та не в повному обсязі, за що умовами пункту 3.7 Договору передбачено певну відповідальність Товариства. Положення частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" передбачають, що на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов'язань. Тобто судами попередніх інстанцій належним чином не встановлено пов'язаності підстав для розірвання Договору з обставинами справи, тобто чи йдеться про неналежне виконання зобов'язань за Договором, чи про їх невиконання взагалі.

Не встановивши обставин, що входили до предмета з'ясування і доказування в даній справі, суди попередніх інстанцій припустилися порушення вимог:

- у прийнятті рішення від 12.12.2017 - частини першої статті 4-7 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) (далі - ГПК України (1798-12) ; у чинній на той час редакції) щодо прийняття судового рішення за результатами обговорення усіх обставин справи та частини першої статті 43 названого Кодексу (в тій же редакції) стосовно всебічного, повного і об'єктивного розгляду в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності;

- у прийнятті постанови від 12.03.2018 - частини першої статті 86 ГПК України щодо оцінки доказів судом на основі на основі всебічного, повного, об'єктивного та безпосереднього дослідження наявних у справі доказів та частин п'ятої статті 236 названого Кодексу стосовно ухвалення рішення на основі повно і всебічно з'ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

Водночас суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частина друга статті 300 ГПК України). А згідно з частиною третьою статті 310 названого Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи.

Тому оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції. У новому розгляді судам необхідно врахувати викладене, встановити обставини, зазначені в цій постанові, дати їм та доводам сторін і поданим ними доказам належну правову оцінку і вирішити спір відповідно до закону. За результатами нового розгляду має бути вирішено й питання щодо розподілу відповідних судових витрат зі справи.