У грудні 2016 року Київська місцева прокуратура № 5 (далі - Прокуратура) звернулася до суду з позовом в інтересах держави в особі Київської міської ради (далі - Київська міськрада) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Глорія" (далі - ТОВ "Глорія"), у якому з урахуванням заяви про уточнення позовних вимог просила:

- розірвати договір № 78-6-00343 оренди земельної ділянки, що знаходиться за адресою: м. Київ, просп. Московський, 9б (на цей час просп. Степана Бандери), укладений 03.04.2006 між Київською міськрадою і ТОВ "Глорія";

- зобов'язати ТОВ "Глорія" повернути Київській міськраді земельну ділянку площею 3 729 кв. м кадастровий номер 8 000 000 000:78:122:0020 за наведеною вище адресою у стані, придатному для її подальшого використання;

- стягнути з ТОВ "Глорія" на користь Київської міськради заборгованість з орендної плати у розмірі 398 960,50 грн.

Позовні вимоги обґрунтовано тим, що підставою для розірвання вказаного договору є використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, а також систематична несплата орендних платежів.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10.04.2017, залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 24.10.2017, позов задоволено частково. Припинено провадження в справі в частині позовних вимог про стягнення 398 960,50 грн. Розірвано договір від 03.04.2006 № 78-6-00343 оренди земельної ділянки. Зобов'язано ТОВ "Глорія" повернути Київській міськраді земельну ділянку площею 3 729 кв. м кадастровий номер 8000000000:78:122:0020 за наведеною вище адресою у стані, придатному для її подальшого використання.

Судові рішення мотивовано наявністю підстав, передбачених статтями 141, 143 Земельного кодексу України (далі - ЗК), статтями 24, 32 Закону України "Про оренду землі", статтею 651 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) для розірвання договору оренди, оскільки земельна ділянка використовується відповідачем не за цільовим призначенням. Наявність заборгованості з внесення орендної плати за період з 01.03.2016 по 07.12.2016, яка була визнана відповідачем і погашена ним під час розгляду справи, свідчить про систематичну несплату орендної плати, що також є підставою відповідно до вимог чинного законодавства і умов договору для його розірвання.

Не погоджуючись із висновками судів першої та апеляційної інстанцій, у листопаді 2017 року ТОВ "Глорія" подало касаційну скаргу, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить скасувати постановлені у справі судові рішення та передати справу на новий розгляд до суду першої інстанції.

Касаційну скаргу ТОВ "Глорія" обґрунтовує зокрема тим, що:

- судами не надано належної оцінки тому факту, що земельна ділянка використовується відповідачем у межах, встановлених законом для використання земель такої категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою;

- судом першої інстанції безпідставно прийнято на підтвердження позовних вимог як належний доказ, наданий позивачем акт обстеження земельної ділянки від 21.09.2016 № 16-1585-05, складений Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради, оскільки належним і допустимим доказом порушення земельного законодавства має бути акт перевірки, складений державним інспектором у сфері державного контролю за використанням та охороною земель із дотриманням вимог законодавства про охорону земель, чого позивачем надано не було;

-лист Державної податкової інспекції у Оболонському районі міста Києва від 07.12.2016 про наявність у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів підтверджує лише факт заборгованості, а не систематичний характер таких дій відповідача. Крім того, стороною, яка пред'явила відповідний позов, має бути доведено наявність істотного порушення умов договору та наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, що згідно з вимогами частин 1, 2 статті 651 ЦК є підставою для розірвання договору.

Прокуратура у відзиві на касаційну скаргу вважає її необґрунтованою, а постановлені у справі судові рішення просить залишити без змін та вказує про правильне застосування судами норм матеріального та процесуального права. У відзиві наведено доводи про те, що спірна земельна ділянка відповідно до рішення Київської міськради від 29.04.2004 та умов договору оренди була надана відповідачу для експлуатації та обслуговування будівлі автогосподарства з ремонтною зоною та автомийкою, однак зазначена земельна ділянка використовується відповідачем для будівництва автогосподарства з офісними приміщеннями (15 поверхів) та автосалону, тобто для цілей, які не передбачені умовами договору. Систематичне не внесення орендних платежів підтверджується матеріалами справи і не спростовано відповідачем. Акт обстеження земельної ділянки складено відповідно до вимог чинного законодавства, уповноваженою на те особою, тому є належним і допустимим доказом, який засвідчує факт використання земельної ділянки з порушенням умов договору.

Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників учасників справи, дослідивши наведені у касаційній скарзі доводи, заперечення на касаційну скаргу та перевіривши матеріали справи, Верховний Суд вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

З матеріалів справи вбачається та встановлено судами попередніх інстанцій, що згідно з рішенням Київської міськради від 29.04.2004 № 232/1442 "Про оформлення права користування земельними ділянками" ухвалено оформити ТОВ "Глорія" право довгострокової оренди на 15 років земельної ділянки площею 0,39 га для експлуатації та обслуговування будівлі автогосподарства з ремонтною зоною та автомийкою по просп. Московському, 9б в Оболонському районі м. Києва за рахунок частини земель, закріплених відповідно до рішення виконавчого комітету Київської міської Ради депутатів трудящих від 18.03.1947 № 604 "Про закріплення за 4-ою фабрикою взуття території по вул. Луговій № 2 на Куренівці", у зв'язку з переходом права власності на будівлі та споруди (договір купівлі-продажу від 03.07.2001 № 30, акт приймання-передачі від 01.08.2001).

Відповідно до підпунктів 15.1, 15.1.3, 15.3 цього рішення ТОВ "Глорія" має виконувати обов'язки землекористувача відповідно до вимог статті 96 ЗК; у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації ТОВ "Глорія" має вирішувати в порядку, визначеному нормативами забудови м. Києва; попереджено землекористувача, що право користування земельною ділянкою може бути припинено відповідно до статей 141, 143 ЗК.

24.09.2004 між Київською міськрадою (орендодавець) і ТОВ "Глорія" (орендар) укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендодавець, на підставі пункту 15 рішення Київської міськради від 29.04.2004 № 232/1442, за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) на 15 років земельну ділянку розміром 3729 кв. м, кадастровий номер 8000000000:78:122:0020, розташовану за наведеною вище адресою, цільове призначення - для експлуатації та обслуговування будівлі автогосподарства з ремонтною зоною та автомийкою.

За умовами цього договору:

- орендна плата за земельну ділянку становить платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою у грошовій формі (пункт 4.1); річна орендна плата встановлюється в розмірі 3 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, яка відповідно до пункту 2.2. становить 3 390 159,85 грн (пункт 4.2); орендна плата вноситься орендарем за базовий податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом тридцяти календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця (пункт 4.5);

- за умовами збереження стану об'єкта оренди на земельній ділянці не дозволяється діяльність не пов'язана з цільовим призначенням земельної ділянки; зміна цільового призначення можлива лише в разі прийняття Київською міськрадою рішення про затвердження проекту відведення земельної ділянки у зв'язку зі зміною її цільового призначення та внесення змін до договору (пункт 5.1);

- договір може бути розірвано: за взаємною згодою сторін, за рішенням суду в порядку, встановленому законом, в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця (пункт 11.4); договір може бути дострокове розірвано у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 8.4 і 5.1 (пункт 11.5).

Згідно з актом обстеження земельної ділянки від 21.09.2016 № 16-1585-05, складеного Департаментом земельних ресурсів виконавчого органу Київської міськради (Київської міської державної адміністрації), під час виїзду на місцевість встановлено, що земельна ділянка, яка надана відповідачу у користування, огороджена і на ній розташований об'єкт незавершеного будівництва, зазначено, що будівництво не ведеться. Межі земельної ділянки на час обстеження не визначено, площу не встановлено.

Підставою для звернення Прокуратури з позовом в інтересах Київської міськради про розірвання вказаного договору є, зокрема, використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням.

Згідно зі статтею 24 Закону України "Про оренду землі" орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди. Вказаній нормі кореспондує норма пункту "а" частини 1 статті 96 ЗК, згідно з якою землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання землі за цільовим призначенням.

Відповідно до статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендар земельної ділянки має право, зокрема, за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження.

Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Таким чином законодавець визначає використання земельної ділянки за цільовим призначенням як істотну умову договору оренди земельної ділянки, порушення якої орендарем згідно з нормами частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" та частини 2 статті 651 ЦК може бути підставою для його розірвання за рішенням суду на вимогу другої сторони договору - орендодавця.

Згідно з частиною 1 статті 19 ЗК землі України за основним цільовим призначенням поділяються на такі категорії: а) землі сільськогосподарського призначення; б) землі житлової та громадської забудови; в) землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення; г) землі оздоровчого призначення; ґ) землі рекреаційного призначення; д) землі історико-культурного призначення; е) землі лісогосподарського призначення; є) землі водного фонду; ж) землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергетики, оборони та іншого призначення.

Отже, усі землі у межах України мають своє цільове призначення, як це передбачено статтею 19 ЗК, і цільове використання земельних ділянок є одним із принципів земельного законодавства. За змістом статей 91, 96 ЗК як власники, так і землекористувачі зобов'язані забезпечувати використання земельних ділянок за цільовим призначенням.

Частиною 5 статті 20 ЗК встановлено, що види використання земельної ділянки в межах певної категорії земель (крім земель сільськогосподарського призначення та земель оборони) визначаються її власником або користувачем самостійно в межах вимог, встановлених законом до використання земель цієї категорії, з урахуванням містобудівної документації та документації із землеустрою.

За умовами договору оренди земельної ділянки, визначеними сторонами у справі, яка розглядається, орендар має право самостійно господарювати на землі з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди (пункт 8.3); орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, своєчасно вносити орендну плату, у разі необхідності проведення реконструкції чи нового будівництва питання оформлення дозвільної та проектно-кошторисної документації вирішувати в порядку, визначеними нормативами забудови м. Києва (пункт 8.4).

Відповідач заперечив проти позову в частині нецільового використання земельної ділянки, при цьому послався на наведені вище умови договору оренди щодо можливості реалізації певних прав в процесі здійснення господарської діяльності на орендованій земельній ділянці, на підтвердження чого надав ряд документів, як то: лист-дозвіл на виконання проектно-вишукувальних робіт від 13.02.2007 № 010-215, виданий Київською міською державною адміністрацією, архітектурно-планувальне завдання № 07-0292, затверджене Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, лист-погодження проектної документації на будівництво від 23.06.2008 № 15-8047, виданий Головним управлінням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища, дозвіл на виконання будівельних робіт із будівництва автогосподарства з офісними приміщеннями та автосалону за адресою: м. Київ, проспект Московський, 9б, виданий 08.11.2010 Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у місті Києві за № 2263-Об,

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32- 34, 43, 82, 84 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК (1798-12) , у редакції, чинній до 15.12.2017 на час розгляду справи судами попередніх інстанцій) визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

Проте, при вирішенні спору суди попередній інстанцій, обмежившись посиланням на використання відповідачем земельної ділянки не за цільовим призначенням, у порушення вимог процесуального закону не встановили і в рішенні не зазначили належність земельної ділянки до певної категорії земель за основним цільовим призначенням, визначених статтею 19 ЗК, виду використання земельної ділянки в межах відповідної категорії земель і з урахуванням погоджених сторонами положень договору стосовно умов здійснення відповідачем господарської діяльності та можливості проведення будівництва на спірній земельній ділянці не дали належної правової оцінки умовам договору, дозвільній документації на будівництво, наведеним відповідачем доводам та наданим доказам щодо правомірного використання спірної земельної ділянки, що є необхідною умовою для правильного вирішення справи.

За таких обставин висновки судів про наявність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки у зв'язку з нецільовим її використанням відповідачем є передчасними.

Разом із тим відповідно до частини 1 статті 16 ЦК кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу, а у частині 2 цієї статті визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом. Також передбачено, що суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках.

Прокуратурою, між іншим, заявлено позовну вимогу про зобов'язання ТОВ "Глорія" повернути Київській міськраді земельну ділянку у стані, придатному для її подальшого використання.

Вирішуючи справу, суд першої інстанції задовольнив цю вимогу у межах, заявлених позивачем.

З урахуванням змісту статті 84 ГПК у редакцій, чинній до 15.12.2017, ухвалене у справі рішення має бути гранично повним, ясним, чітким, викладеним у послідовності, встановленій цією нормою, і обов'язково містити вступну, описову, мотивувальну та резолютивну частини.

Резолютивна частина рішення повинна мати вичерпні, чіткі, безумовні й такі, що випливають зі встановлених фактичних обставин висновки по суті розглянутих вимог і залежно від характеру справи, не містити суперечності, що позбавляє можливості реалізації цього рішення.

Суд першої інстанції, покладаючи на відповідача обов'язок по поверненню позивачу земельної ділянки у стані, придатному для її подальшого використання, не з'ясував у позивача, шляхом вчинення яких саме дій відповідач повинен виконати це зобов'язання; встановивши надання відповідачу спірної земельної ділянки для експлуатації та обслуговування належних йому на праві власності об'єктів нерухомості, а також знаходження на цей час на спірній земельній ділянці багатоповерхового об'єкта незавершеного будівництва, суд не з'ясував і в рішення не зазначив власника цього об'єкта, якій якісній характеристиці повинен відповідати стан земельної ділянки при її поверненні та меті подальшого використання, оскільки судовий акт, у резолютивній частині якого особу (господарюючого суб'єкта) зобов'язано вчинити невизначене коло дій фактично неможливо виконати.

Зазначені порушення норм процесуального права судом першої інстанції залишилися поза увагою суду апеляційної інстанції.

У зв'язку з наведеним постановлені у справі судові рішення не можна визнати законними і обґрунтованими, а тому вони підлягають скасуванню.

За змістом статті 301 ГПК суд касаційної інстанції розглядає справи за правилами розгляду справи судом першої інстанції з урахуванням положень статті 300 цього Кодексу щодо меж розгляду справи, а тому не може встановлювати обставини справи, збирати й перевіряти докази та надавати їм оцінку.

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.