на постанову Київського апеляційного господарського суду у складі Разіної Т.І. - головуючого, Яковлєва М.Л., Чорної Л.В. від 16 січня 2018 року та рішення Господарського суду Київської області у складі Бацуца А.В. від 27 жовтня 2016 року

за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Дантел"

до товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика"

за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: 1. публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України", 2. товариства з обмеженою відповідальністю "Карамелія"

про усунення перешкод у користуванні майном

Історія справи

Обставини справи та короткий зміст позовних вимог

1. У жовтні 2016 року товариство з обмеженою відповідальністю "Дантел" звернулося до Господарського суду Київської області з позовною заявою до товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" (надалі-ТОВ "ТЛК "Арктика") про усунення перешкод у користуванні нерухомим майном шляхом вселення останнього в приміщення, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016 з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016, а саме: комплекс будівель Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ Логістичний центр Скандинавія", що розташований за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б. площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128, 7 кв.м

2. Позовні вимоги обґрунтовані невиконанням відповідачем свого обов'язку щодо допущення позивача до орендованих приміщень за договором № 27/07/16-ОР оренди нежитлового приміщення від 27.07.2016р.

3. Підставою звернення до суду з вищезазначеними вимогами стали наступні обставини.

4. 27.07.2016р. між ТОВ "Дантел" (орендар) та ТОВ "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" (орендодавець, власник спірного майна) було укладено договір оренди вказаного нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.06.2016 (далі - договір).

5. Відповідно до п. 1.1. якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення: офісні приміщення (ЛІТЕРА В комплекту по зберіганню, виробництву продуктів харчування, кімната №№ 211, 212, 213, 215, 216, 217, 218 загальною площею 132, 00 кв.м., що розташовані за адресою: Києво-Святошинський район, с. Софіївська Боріцагівка. вул. Чорновола, 46А. Додаток - № 1 схема приміщень взятих в оренду, що є невід'ємною частиною цього договору).

6. Пунктом 1.6. договору передбачено, що орендар повідомлений про те, що об'єкт оренди знаходиться в іпотеці, згідно іпотечного договору від 04.11.2014, укладеного між орендодавцем та ПАТ Державний ощадний банк України". Орендар повідомлений також про те, що у разі звернення стягнення на предмет іпотеки, переходу права власності на предмет іпотеки або відчуження предмета іпотеки, цей договір оренди припиняється.

7. Строк оренди за цим договором - з моменту підписання сторонами акту приймання-передачі нежитлового приміщення по 31.12.2016 (включно).

8. 27.07.2016р. між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду по договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016.

9. 17.08.2016р. між позивачем та відповідачем було підписано додаткову угоду № 1 до договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016р., згідно з умовами п. 1 якої сторони дійшли згоди викласти п. 1.1. договору у наступній редакції: Орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування (оренду) нежитлові приміщення комплексу будівель Рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ Логістичний центр Скандинавія", що розташований за адресою: Київська обл., Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул. Чорновола, 46А, та складається з: адміністративного корпусу, літ. А, площею 1 237, 2 кв.м.; рибного ярмарку, літ. Б, площею 2 983, 0 кв.м.; комплексу по зберіганню продуктів харчування, літ. В, площею 16 522, 2 кв.м.; насосної підстанції, літ. Г, площею 37, 5 кв.м.; механічної майстерні, літ. Д, площею 128, 7 кв.м.".

10. 17.08.2016 між позивачем та відповідачем було підписано акт прийому-передачі нежитлового приміщення в оренду, згідно з яким орендодавець передав орендарю, а орендар прийняв від орендодавця нежитлові приміщення комплексу будівель згідно п. 1.1. договору у новій редакції.

11. У вересні 2016р. позивач звернувся до відповідача із листом, в якому просив останнього вирішити питання усунення перешкод у реалізації права користування орендованим майном за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 та додатковою угодою № 1 від 17.08.2016.

12. У відповідь відповідач звернувся до позивача із листом у якому зазначив, що відповідне порушене питання буде обов'язково вирішене, однак не інакше як за наслідками надання позивачем звітів фінансово-господарської діяльності товариства, пов'язаної з орендою вказаних приміщень.

13. Враховуючи вищенаведені обставини, Товариство з обмеженою відповідальністю "Дантел" звернулося з позовними вимогами щодо усунення перешкоди у користуванні нерухомим майном шляхом вселення у приміщення, передані останньому згідно договору оренди нежитлового приміщення № 27/07/2016-ОР від 27.07.2016 та додатковою угодою № 1 від 17.08.2016.

Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій

14. Справа розглядалася судами неодноразово.

15. Рішенням Господарського суду Київської області від 27.10.2016р. позов задоволено повністю: усунуто перешкоди товариству з обмеженою відповідальністю Дантел" у користуванні майном.

15.1. Задовольняючи позов місцевий господарський суд виходив з того, що матеріалами справи належним чином доведено, що відповідач самовільно, без відповідної правової підстави не надає позивачу доступу до орендованих приміщень, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення № 27/07/16-ОР від 27.07.2016р. з урахуванням додаткової угоди № 1 від 17.08.2016р., чим відповідно порушує права законного користувача вищевказаних приміщень об'єкту нерухомого майна і створює перешкоди у здійсненні і реалізації ним відповідних речових прав, у зв'язку із чим у останнього виникло право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування відповідним нерухомим майном.

16. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017 рішення Господарського суду Київської області від 27.10.2016 скасовано, в позові відмовлено.

16.1. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що укладаючи відповідний договір оренди з позивачем, відповідачем було порушено свої обов'язки, закріплені умовами іпотечного договору, укладеного між відповідачем та АТ "Ощадбанк", зокрема визнано обґрунтованими доводи скаржника - публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" про те, що відповідач без повідомлення іпотекодержателя уклав договір оренди нежитлового приміщення № 27/07/16 -ОР від 27 липня 2016 року, з подальшими додатковими угодами, що є порушенням п. 2.4 договору іпотеки № 876/31/1-3 від 04.11.2014 року.

17. Постановою Вищого господарського суду України від 21.12.2016р. у справі № 911/3250/16 касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 20.06.2017 задоволено, справу передано на новий розгляд до господарського суду апеляційної інстанції.

17.1. Направляючи справу на новий розгляд суд касаційної інстанції вказав, що за умовами п. 1.6. договору " у разі звернення стягнення на предмет іпотеки, переходу права власності на предмет іпотеки або відчуження предмета іпотеки, цей договір оренди припиняється", тому правове значення для даного спору мають обставини реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки за наслідками такої реалізації договір оренди припиняється. Таким чином, суд, виходячи з того, що він вирішує питання обтяження орендою майна, переданого в іпотеку банку, мав встановити обставини реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення на предмет іпотеки. Разом з тим, на ці обставини суд апеляційної інстанції уваги не звернув, таких обставин не встановив, тому висновки про порушення в розглядуваному випадку прав банку як іпотекодержателя. Також, обставин перебування спірного майна у фактичному володінні орендаря - ТОВ "Карамелія" суд не встановив, тому висновки про порушення прав такого орендаря в даному спорі є передчасними.

18. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.01.2018р. рішення Господарського суду Київської області від 27.10.2016р. залишено без змін. Суд апеляційної інстанції погодився із висновками місцевого суду, що відповідач самовільно, без відповідної правової підстави, не надає позивачу доступу до орендованих приміщень, які є об'єктом оренди за договором оренди нежитлового приміщення.

18.1. Крім того, апеляційний суд встановив, що виходячи з положень договору іпотеки ТОВ "ТЛК "Арктика", укладаючи договори оренди власного нерухомого майна на строк не більше 12 місяців, не зобов'язано отримувати згоду від іпотекодержателя (банку) на надання такого майна в оренду.

18.2. Щодо апеляційної скарги ТОВ "Карамелія" апеляційний суд зазначив, що строк дії договору оренди приміщення, укладений між відповідачем та скаржником, припинив свою дію, у зв'язку з його одностороннім розірванням.

Короткий зміст вимог касаційних скарг

19. Не погоджуючись із рішенням Господарського суду Київської області від 27.10.2016р. та постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.01.2016р., публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" подало касаційну скаргу, в якій просило оскаржувані рішення скасувати, закрити провадження у справі на підставі ч.1 ст. 313 ГПК України.

20. Крім того, не погоджуючись із рішенням Господарського суду Київської області від 27.10.2016р. та постановою Київського апеляційного господарського суду від 16.01.2016р., ТОВ "Карамелія" подало касаційну скаргу, в якій просило оскаржувані рішення скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду Київської області.

Аргументи учасників справи

Доводи, викладені у касаційній скарзі публічного акціонерного товариства "Державний ощадний банк України" (узагальнено)

21. Публічне акціонерне товариство "Державний ощадний банк України" у своїй касаційній скарзі зазначає, що внаслідок реалізації прав іпотекодержателя, на підставі ч.1 ст. 49 ЗУ "Про іпотеку", було зареєстровано право власності на нерухоме майно, а саме рибний ярмарок та комплекс по зберіганню, виробництву продуктів харчування для ТОВ "Логістик центр "Скандинавія" за АТ "Ощадбанк", відтак, в силу приписів ст. 759, 770 ЦК України та п. 1.6., 2.3., 8.3. договору оренди правовідносини за цим договором припинилися.

22. Отже, за вказаних обставин, у позивача на час розгляду справи був відсутній охоронюваний законом інтерес та припинило існувати суб'єктивне матеріальне право на користування спірним приміщенням з урахуванням того, що новим власником приміщень є АТ "Ощадбанк". Таким чином, у зв'язку з тим, що на момент розгляду апеляційним господарським судом був відсутній предмет спору у справі, у відповідності до ч.1 ст. 278 ГПК України рішення суду першої інстанції підлягало скасуванню, а провадження у справі - закриттю. Однак, апеляційний господарський суд ухвалив незаконну постанову, якою залишив без задоволення апеляційну скаргу АТ "Ощадбанк" та без змін рішення суду першої інстанції про задоволення позову, тому згідно з ч.1 ст. 313 ГПК України оскаржувані судові рішення підлягають скасуванню в касаційному порядку повністю з закриттям провадження у справі з підстав, передбачених ст. 231 цього Кодексу.

Доводи, викладені у касаційній скарзі ТОВ "Карамелія" (узагальнено)

23. Скаржник обґрунтовує вимоги касаційної скарги тим, що при винесенні рішення судом апеляційної інстанції, після повернення справи на новий розгляд, судом не було враховано вказівки Вищого господарського суду України щодо дослідження питання - чи мав власник (ТОВ "ТЛК "Арктика") фактичне володіння спірним майном для цілей передання його в оренду іншому орендарю (ТОВ "Дантел").

Скаржник вважає, що у матеріалах справи наявні докази того, що останній не мав фактичного доступу до об'єктів нерухомості і підтвердив це належними доказами, в тому числі обставинами встановленими в іншій справі.

24. Скаржник заперечує у припиненні дії договору оренди в односторонньому порядку на підставі ст. 782 ЦК України, у зв'язку з одержанням наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору, оскільки судом неправильно проаналізовано лист про розірвання договору оренди, направленого ТОВ "ТЛК "Арктика" на адресу ТОВ "Карамелія". Скаржник зазначає, що у листі відповідача підставою для розірвання договору оренди зазначена ч.1, 3 ст. 651 Цивільного кодексу України.

25. Крім того, ТОВ "Карамелія" зазначає, що ні позивачем, ні відповідачем, ні скаржником не надано жодного документу, який би підтверджував повернення нежитлових приміщень з оренди ТОВ "Караменлія" на підставі договору оренди нежитлових приміщень від 31 грудня 2014р. №31/12/14-16Ф. Законодавство у сфері орендних правовідносин пов'язує припинення обов'язків орендаря з фактом повернення об'єкта договору оренди, тобто з моментом підписання акта приймання-передачі, який у матеріалах справи відсутній.

Позиція Верховного Суду

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої й апеляційної інстанцій

26. Верховний Суд, приймаючи до уваги межі перегляду справи та повноваження касаційного суду, погоджується із висновками судів першої та апеляційної інстанцій щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог та вважає рішення по справі такими, що винесені з повним з'ясуванням обставин справи, вірним застосуванням норм матеріального права та правильним застосуванням норм процесуального права з огляду на наступне.

27. Статтею 193 Господарського кодексу України встановлено, що суб'єкти господарювання та інші учасники господарських відносин повинні виконувати господарські зобов'язання належним чином відповідно до закону, інших правових актів, договору, а за відсутності конкретних вимог щодо виконання зобов'язання - відповідно до вимог, що у певних умовах звичайно ставляться.

28. Статтею 526 Цивільного кодексу України визначено, що зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

29. Відповідно до ч. 1 ст. 759 ЦК та ч.1 першої ст. 283 ГК України за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендарю) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

30. Стаття 4 Закону України "Про власність" встановлює, що власник на свій розсуд володіє, користується і розпоряджається належним йому майном, але, здійснюючи свої права, він зобов'язаний не порушувати права та охоронювані законом інтереси громадян, юридичних осіб і держави.

31. Користувачу надається право захисту об'єктів, що передані у користування, на рівні прав, визначених законодавством України щодо захисту прав власності. Користувач може вимагати повернення об'єктів, що передані у користування, з будь-якого чужого незаконного володіння, вимагати усунення перешкод з його використання і відшкодування збитків.

32. Враховуючи, що господарськими судами встановлений факт унеможливлення позивачем здійснювати своє право орендаря за договором оренди, термін дії якого не закінчився і який в установленому законом порядку достроково не припинений та не розірваний, суди правомірно задовольнили позовні вимоги щодо усунення перешкод у користуванні майном ТОВ "Дантел".

33. Стосовно касаційної скарги ТОВ "Карамелія" Верховний Суд зазначає наступне.

34. Судами встановлено, що у 2014 році між ТОВ "ТЛК "Арктика" ТОВ "Карамелія" було укладено договір оренди нежитлового приміщення, а саме офісні приміщення (Літера В комплексу по зберіганню, виробництву продуктів харчування) кімнату № 212 загальною площею 9,45 м2, що розташовані на 2 поверху за адресою: Київська область, Києво-Святошинський район, с. Софіївська Борщагівка, вул.Чорновола, 46А. (приміщення) зі строком дії до 31.12.2015 року, який було продовжено додатковою угодою до 31.12.2016р.

35. Пунктом 2.8 договору передбачено, що після закінчення строку оренди цього договору, орендар зобов'язаний повернути орендодавцю в належному стані орендоване приміщення в день закінчення строку оренди згідно акту приймання-передачі.

36. Судом апеляційної інстанції встановлено, що ТОВ "ТЛК "Арктика" листом від 22.09. 2016р. зверталося до ТОВ "Карамелія" з повідомленням про відмову від договору № 31/12/14-16Ф від 31.12.2014 та вимагало повернути приміщення, у зв'язку із невиконанням ТОВ "Карамелія" обов'язку щодо внесення орендної плати. Направлення вказаного листа на адресу ТОВ "Карамелія" 22.09.2016 та отримання його останнім 23.11.2016 підтверджується фіскальним чеком відділення УДППЗ "Укрпошта" № 8027 від 22.09.2016 та роздруківкою з онлайн-сервісу "відстеження поштових пересилань", розміщеному на офіційній веб-сторінці УДППЗ "Укрпошта".

37. Суд апеляційної інстанції прийшов до вірного висновку, що направлення орендодавцем зазначеного повідомлення на адресу відповідача в розумінні ст.ст. 651, 782 Цивільного кодексу України свідчить про односторонню відмову відповідача від договору, право на яке встановлено законом (ст. 782 Цивільного кодексу України), наслідком якої є припинення дії договору з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору (23.11.2016р).

38. Крім того, ТОВ "Карамелія" не було надано суду апеляційної інстанції доказів фактичного користування орендованим приміщенням.

39. Посилання скаржника на неправильне тлумачення листа про розірвання договору оренди, направленого ТОВ "ТЛК "Арктика" на адресу ТОВ "Карамелія" Суд відхиляє, оскільки судом апеляційної інстанції встановлено, що повідомлення про відмову від договору №31/12/14-16ПФ від 31.12.2014р. зумовлене саме невиконанням останнім взятих на себе зобов'язань по оплаті орендної плати, що є безумовною підставою для розірвання договору найму в односторонньому порядку. В свою чергу, посилання відповідача на ст. 651 Цивільного кодексу України, як підставу для розірвання договору оренди, не є помилковим, оскільки ця норма є загальною по відношенню до ст. 782, яка безпосередньо регулює правовідносини, які виникають із договорів найму (оренди). Водночас, обидві ці норми встановлюють підстави односторонньої відмови наймодавця від договору оренди у разі істотного порушення договору другою стороною.

40. Довід скаржника щодо того, що факт припинення договору оренди має бути обов'язково підтверджений підписаними актами приймання-передачі, які у матеріалах справи відсутні, Суд відхиляє, оскільки договір був розірваний в односторонньому порядку, передбаченому ст. 782 Цивільного кодексу України, відповідно моментом припинення договірних зобов'язань за договором є саме отримання наймачем повідомлення про намір розірвати цей договір.

41. Таким чином, права ТОВ "Карамелія" даним судовим рішенням взагалі не зачіпаються, оскільки договірні відносини за договором оренди частини спірного приміщення припинилися.

42. Доводи касаційної скарги АТ "Ощадбанк" фактично зводяться до одного аргументу щодо необхідності припинення провадження у справі, у зв'язку з переходом права власності на спірний об'єкт нерухомості до АТ "Ощадбанк", у зв'язку зі зверненням стягнення на останній. Отже, за вказаних обставин, у позивача на час розгляду справи був відсутній охоронюваний законом інтерес та припинило існувати суб'єктивне матеріальне право на користування спірним приміщенням з урахуванням того, що новим власником приміщень є АТ "Ощадбанк". Таким чином, у зв'язку з тим, що на момент розгляду апеляційним господарським судом був відсутній предмет спору у справі, у відповідності до ч.1 ст. 278 ГПК України рішення суду першої інстанції підлягало скасуванню, а провадження у справі - закриттю.

43. Верховний Суд вважає цей довід необґрунтованим, з огляду на те, що вказаних обставин не існувало на момент прийняття рішення судом першої інстанції. В свою чергу, виникнення вказаних обставин на стадії апеляційного розгляду справи не може бути підставою для скасування законного та обґрунтованого рішення суду першої інстанції. Водночас, за приписами частини 1 статті 770 Цивільного кодексу, у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов'язки наймодавця.

44. Крім того, представником ТОВ "Торгово-логістичний комплекс "Арктика" було заявлено клопотання про закриття касаційного провадження за касаційною скаргою АТ "Державний ощадний банк України". Вказане клопотання обґрунтоване тим, що касаційну скаргу від імені АТ "Держаний ощадний банк України" підписано представником ОСОБА_11, який діє на підставі довіреності. Проте особа ОСОБА_11, згідно з наданою ним довіреністю ідентифікується за паспортом громадянина України, а не за посвідченням адвоката України. Крім того, відповідач зазначає, що будь-які записи в Єдиному реєстрі адвокатів України стосовно ОСОБА_11 відсутні, у зв'язку з чим, на підставі п.2 ч.1 ст. 296 ГПК України суд касаційної інстанції закриває касаційне провадження, зокрема, якщо після відкриття касаційного провадження виявиться, що касаційну скаргу подано особою, яка не має процесуальної дієздатності, або особою, яка не має права їх підписувати.

45. З приводу зазначеного клопотання, Верховний Суд зазначає наступне.

46. Пунктом 3 статті 131-2 Конституції України, яка набрала чинності 30 вересня 2016 року відповідно до Закону України "Про внесення змін до Конституції України (254к/96-ВР) (щодо правосуддя) №1401-VIII від 2 червня 2016 року (1401-19) , визначено, що виключно адвокат здійснює представництво іншої особи в суді, а також захист від кримінального обвинувачення.

47. Положеннями підпункту 11 пункту 16-1 розділу XV "Перехідні положення" Конституції України (254к/96-ВР) встановлено, що представництво відповідно до пункту З частини першої статті 131-1 та статті 131-2 цієї Конституції виключно прокурорами або адвокатами у Верховному Суді та судах касаційної інстанції здійснюється з 1 січня 2017 року; у судах апеляційної інстанції - з 1 січня 2018 року; у судах першої інстанції - з 1 січня 2019 року.

48. Ч.1 ст. 26 Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" закріплено перелік документів, що посвідчують повноваження адвоката на надання правової допомоги: договір про надання правової допомоги; довіреність; ордер; доручення органу (установи), уповноваженого законом на надання безоплатної правової допомоги.

49. Згідно ч.4 ст. 60 Господарського процесуального кодексу України (в редакції, яка діяла на час подання касаційної скарги - 05.02.2018), яка є спеціальною статтею процесуального закону, повноваження адвоката, як представника підтверджуються довіреністю або ордером, виданим відповідно до Закону України "Про адвокатуру та адвокатську діяльність" (5076-17) .

50. Дослідивши матеріали касаційної скарги, судова колегія встановила, що вона підписана представником АТ "Ощадбанк" ОСОБА_11, який діє на підставі довіреності №19/3-02/430 від 28.12.2017р. В свою чергу, згідно відомостей, наявних на офіційному сайті Національної асоціації адвокатів України, ОСОБА_11 обліковується у Раді адвокатів міста Києва та має свідоцтво про право на зайняття адвокатською діяльністю №1310 від 29.07.2011р., видане КДКА Автономної Республіки Крим (копія витягу з сайту Національної асоціації адвокатів України залучена до матеріалів справи). Таким чином, повноваження ОСОБА_11, як представника АТ "Ощадбанк", підтверджені у відповідності до встановлених чинним законодавством вимог.