Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:

О.О. Мамалуй - головуючий, О.М. Баранець, І.В. Ткач

обов'язки секретаря судового засідання за дорученням головуючого судді у судовій колегії здійснює помічник судді Зварич Т.М.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області

на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 19.06.2017р.

у складі колегії суддів: М.Г. Петухов - головуючий, Г.Б. Бучинська, А.В. Гудак

та на рішення господарського суду Рівненської області від 27.02.2017р.

суддя: В.Р. Войтюк

за позовом регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області

до ОСОБА_5

треті особи, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору, на стороні позивача

1. Рівненська обласна державна адміністрація;

2. Дубенська районна державна адміністрація;

3. Головне управління Держгеокадастру в Рівненській області

про розірвання договору купівлі - продажу об'єкта державної власності

за участю представника позивача: ОСОБА_6,

відповідача: ОСОБА_5 від третьої особи-1: не з'явилися,

від третьої особи-2: не з'явилися, від третьої особи-3: не з'явилися

1. Короткий зміст позовних вимог

У січні 2016 року регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській області звернулося до господарського суду з позовом до ОСОБА_5 про розірвання укладеного між ними договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди за адресою АДРЕСА_1, що підлягає приватизації шляхом викупу від 07.10.2008р., у зв'язку з невиконанням його умов щодо переоформлення документів на земельну ділянку, відведену під об'єкт незавершеного будівництва, та виготовлення проектно-кошторисної документації, що призводить до порушення вимог чинного законодавства України.

2. Короткий зміст рішення місцевого та постанови апеляційного господарських судів і мотиви їх прийняття

Справа розглядалася господарськими судами неодноразово.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 27.02.2017р. у справі №918/36/16, залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 19.06.2017р., відмовлено в задоволенні позову.

Господарські суди попередніх інстанцій виходили, зокрема, з того, що строк виконання покупцем обов'язку за договором в частині завершення об'єкту будівництва станом на момент звернення позивача із даним позовом до суду не настав.

Також суди вказали, що наявне в матеріалах справи листування ОСОБА_5 з належними компетентними органами свідчить про те, що ним вживалися заходи та здійснювалися необхідні дії для оформлення земельної ділянки.

Відхиляючи посилання позивача на акти перевірок, суди зазначили, що у вказаних актах не було встановлено терміну завершення будівництва, а отже висновки у вказаних актах про те, що умови договору не виконуються без встановлення причин їх невиконання відповідачем - ОСОБА_5, є помилковими.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнення її доводів

У касаційній скарзі регіональне відділення Фонду державного майна України по Рівненській області вважає, що судами порушено норми матеріального та процесуального права та просить рішення і постанову скасувати, а справу передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Скаржник звертає увагу, що основні підстави для розірвання договору позивач зазначає акти перевірок від 14.06.2013р. та 24.06.2014р., та стверджує, що оскільки акти не оскаржувались в установленому порядку, вони залишаються чинними та не скасованими.

4. Позиції інших учасників справи

ОСОБА_5 у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що оскаржувані рішення та постанова є законними, а наведені в скарзі доводи безпідставними.

Рівненська обласна державна адміністрація подала суду пояснення, в яких вважає обґрунтованими претензії Фонду в частині нездійснення відповідачем переоформлення документів на земельну ділянку.

5. Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

07 жовтня 2008 р. між регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області та фізичною особою ОСОБА_5 було укладено договір №4072 купівлі-продажу об'єкта державної власності - незавершеного будівництва цеху крейди за адресою АДРЕСА_1, що підлягає продажу шляхом викупу.

Відповідно до п. 1.1 договору продавець зобов'язався передати у власність покупцю об'єкт незавершеного будівництва цех крейди, який розташований за адресою: АДРЕСА_1, а покупець зобов'язався прийняти об'єкт незавершеного будівництва і сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому договорі.

Згідно з п. 1.5 договору право власності на об'єкт незавершеного будівництва виникає у покупця з моменту державної реєстрації договору купівлі-продажу.

Відповідно до п. 5.3 договору в редакції, викладеній в рішенні господарського суду Рівненської області від 30.07.2012р. у справі №5/144, яке набрало законної сили 18.08.2012р., покупець зобов'язаний впродовж одного року з моменту переходу права власності та з моменту відновлення відсутньої проектно-кошторисної документації для ведення будівництва в строки, передбачені нормативно-правовими актами України, яка відновлюється покупцем за рахунок власних коштів, підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо отримання права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва. Перебіг строку розпочинається з моменту отримання покупцем права користування земельною ділянкою в установленому порядку.

За умовами п. 5.4 договору в редакції рішення суду від 30.07.2012р. у справі №5/144 покупець зобов'язаний завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію протягом 3-х років з моменту переходу права власності на об'єкт та з моменту отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт у встановленому порядку. У разі неможливості завершити будівництво в установлені строки за наявності відповідних обґрунтувань строки завершення будівництва можуть змінюватись за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування укладанням додаткової угоди.

Згідно з п. 5.5 договору в редакції рішення суду від 30.07.2012р. у справі №5/144 фінансування робіт з виготовлення проекту землеустрою ведеться покупцем власними коштами з вирішенням питання права користування земельною ділянкою у встановленому чинним законодавством порядку.

Відповідно до п. 11.3 договору у разі невиконання однією із сторін умов цього договору він може бути змінений або розірваний на вимогу другої сторони за рішенням суду або господарського суду України. У разі розірвання договору за рішенням суду, господарського суду у зв'язку з невиконанням покупцем договірних зобов'язань об'єкт приватизації підлягає поверненню в державну власність.

03 квітня 2009р. між регіональним відділенням Фонду державного майна по Рівненській області та ОСОБА_5 підписано акт передачі об'єкта державної власності групи Д незавершеного будівництва цеху крейди за адресою: АДРЕСА_1.

Господарськими судами попередніх інстанцій встановлено, що ОСОБА_5 в період з липня 2012р по квітень 2013р. вів листування з регіональним відділенням Фонду державного майна України по Рівненській області, Головним управлінням Держземагенства у Рівненській області, Державним агентством земельних ресурсів України з приводу отримання в користування земельної ділянки для завершення будівництва та експлуатації цеху крейди з об'єктами інженерного забезпечення.

06 квітня 2013 р. ОСОБА_5 листом повідомив регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області, що причиною затримки добудови об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди є відсутність права користування земельною ділянкою, що унеможливлює розробку проектно-кошторисної документації та отримання дозволу для виконання будівельно-монтажних робіт.

регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області листами від 20.05.2013р. та від 07.03.2014р. зобов'язувало ОСОБА_5 у 10-денний термін з моменту отримання листа надіслати на адресу Регіонального управління інформацію та підтверджуючі документи про виконання умов договору купівлі-продажу.

08 серпня 2013 р. ОСОБА_5 звернувся із заявою до Головного управління Держезагенства у Рівненській області відповідно до якої просив надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1,51 га з врахуванням технологічних особливостей за первинною проектно-кошторисною документацією будівництва об'єкту, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 у користування.

Позивачем проведено дві перевірки виконання умов договору купівлі-продажу об'єкта незавершеного будівництва цеху крейди від 07.10.2008р. №4072, за результатами яких складено акти, зокрема акт поточної перевірки від 14.06.2013р., згідно з яким станом на 14.06.2013р. умови договору не виконуються та акт поточної перевірки від 24.06.2014р., згідно з яким станом на 24.06.2014р. умови договору не виконуються.

Регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області листом №18-06-02024 від 11.07.2014р. повідомило ОСОБА_5, що 24.06.2014р. було проведено перевірку виконання умов договору та запропонувало усунути виявлені порушення. Вказаним листом регіональне відділення Фонду державного майна по Рівненській області направило акт поточної перевірки від 24.06.2014р. з проханням про ознайомлення та підписання акту. Проте, відповідь на вказаний лист позивач не отримав, а акт від 24.06.2014р. зі сторони відповідача залишився не підписаний.

Головне управління земельних ресурсів у Рівненській області повідомило суд, що кадастровий номер НОМЕР_1 був присвоєний земельній ділянці (під об'єктом незавершеного будівництва) на етапі виготовлення документації із землеустрою, а враховуючи, що процедура виготовлення та затвердження документації не була завершена, земельна ділянка з кадастровим номером НОМЕР_1 не зареєстрована та відомості про неї в Державному земельному кадастрі відсутня.

6. Норми права, з яких виходить суд касаційної інстанції при прийнятті постанови

Відповідно до ч. 1 ст. 530 ЦК України якщо у зобов'язанні встановлений строк (термін) його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк (термін).

Згідно зі ст. 611 ЦК України у разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема розірвання договору.

За приписами ч. 2 ст. 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Відповідно до ст. 19 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва", який був чинний на момент розгляду справи судами попередніх інстанцій, обов'язковими умовами приватизації об'єктів незавершеного будівництва, крім продажу під розбирання, є встановлення строку завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва; забезпечення вимог екологічної безпеки, охорони навколишнього природного середовища під час добудови та подальшого введення в експлуатацію об'єкта приватизації. У разі неможливості завершення будівництва в установлені строки за наявності відповідних обгрунтувань строки завершення будівництва можуть бути змінені за рішенням органу приватизації та органу місцевого самоврядування, про що укладається додатковий договір.

У разі невиконання умов, зазначених у цій статті, договір купівлі-продажу підлягає розірванню в установленому законодавством порядку. При цьому покупець, з яким розірвано договір купівлі-продажу, повертає об'єкт приватизації в державну власність за актом приймання-передачі, а також відшкодовує державі збитки, завдані невиконанням умов договору.

Частиною 5 статті 27 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано або визнано недійсним за рішенням суду в разі невиконання іншою стороною зобов'язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки.

Згідно зі ст. 8 Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" в редакції, яка була чинна на час укладення договору, відведення земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, оформляється відповідним рішенням згідно з вимогами законодавства. У разі відсутності рішення про відведення земельної ділянки в натурі, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, за поданням органів приватизації спеціально уповноважений орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів та його органи на місцях разом з адміністрацією підприємства, установи, організації, на балансі яких перебуває об'єкт незавершеного будівництва, у місячний строк вживають у встановленому порядку заходів щодо відведення земельної ділянки несільськогосподарського призначення, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва. Роботи, пов'язані з відведенням земельної ділянки, на якій розташований об'єкт незавершеного будівництва, та підготовкою технічної документації, необхідної для її придбання, а також оформленням державного акта на право власності на землю, виконуються за рахунок коштів, передбачених на підготовку та проведення приватизації.

7. Мотиви, з яких виходить суд касаційної інстанції при прийнятті постанови

Законодавством передбачені умови приватизації об'єктів незавершеного будівництва, невиконання яких є підставою для розірвання договору купівлі-продажу об'єкта приватизації, зокрема строк завершення будівництва, який має бути вказаний в договорі купівлі-продажу.

Як вбачається із встановлених судами обставин, на момент продажу об'єкта незавершеного будівництва виготовлялася документація із землеустрою, однак процедура виготовлення та затвердження документації не була завершена.

Посилання скаржника на те, що акти поточних перевірок від 14.06.2013 р. та 24.06.2014 р. свідчать про невиконання ОСОБА_5 умов договору, Верховний Суд відхиляє з огляду на наступне.

ОСОБА_5 за умовами договору повинен впродовж одного року з моменту отримання права користування земельною ділянкою, підготувати документи та здійснити відповідні дії щодо отримання права забудовника на об'єкт незавершеного будівництва. Протягом 3-х років з моменту переходу права власності на об'єкт та з моменту отримання дозволу на виконання будівельно-монтажних робіт - завершити будівництво та ввести об'єкт в експлуатацію.

Судами встановлено, що ОСОБА_5 вживалися заходи та здійснювалися необхідні дії для оформлення земельної ділянки, про що свідчить наявне в матеріалах справи листування ОСОБА_5 з належними компетентними органами.

Судами також враховано, що ОСОБА_5 звернувся з заявою від 08.08.2013 р. до Головного управління Держезагенства у Рівненській області, відповідно до якої просив надати дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею 1.51 га з врахуванням технологічних особливостей за первинною проектно-кошторисною документацією будівництва об'єкту (за адресою: АДРЕСА_1) у користування.

У зв'язку із неможливістю оформити земельну ділянку, на якій знаходиться об'єкт незавершеного будівництва, ОСОБА_5 не мав можливості отримати дозвільні документи на реконструкцію чи добудову вказаного об'єкту.

Таким чином, строк, в який ОСОБА_5 зобов'язався завершити будівництво, не настав, оскільки на момент звернення регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області з позовом, ОСОБА_5 не було отримано права користування земельною ділянкою. Про це вказано і самим позивачем, зокрема в п. 3.4. акту поточної перевірки від 14.06.2013 р. та п. 3.4. акту поточної перевірки від 24.06.2014 р., де зазначено, що термін завершення будівництва об'єкта незавершеного будівництва не настав.

Крім того, посилання позивача на акт поточної перевірки від 14.06.2013р. відхиляються і з тих підстав, що про перевірку, яка відбулася 14.06.2013 р., ОСОБА_5 в порушення п. 2.2 наказу Фонду державного майна України від 10.05.2012 р. № 631 (z0815-12) не було повідомлено у встановлений в наказі строк.

Разом з тим акт поточної перевірки від 14.06.2013 р. не було підписано ОСОБА_5 чи його представником. Поряд з тим судами встановлено відсутність будь-яких доказів направлення вказаного акту ОСОБА_5, що не відповідає п. п. 2.9 наказу Фонду державного майна України від 10.05.2012 р. № 631 (z0815-12) .

Не знайшовши підтвердження викладених в актах перевірки обставин щодо порушення відповідачем умов договору, господарські суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків про відсутність підстав для задоволення позову.

Верховний Суд погоджується з висновками господарських судів попередніх інстанцій про те, що оскільки строк завершення будівництва ОСОБА_5, передбачений у договорі, ще на настав, а відтак звернення до суду з позовом про розірвання договору купівлі-продажу № 4072 об'єкта державної власності - незавершеного будівництва від 07.10.2008р. є безпідставним та передчасним.

8. Висновки суду касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги

На підставі вищевикладеного, Верховний Суд, в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених господарськими судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи, перевірив правильність застосування норм матеріального та процесуального права та прийшов до висновку, що оскаржувані рішення та постанова є законними та обґрунтованими, а тому касаційна скарга не підлягає задоволенню.

Судові витрати відповідно до ст. 129 ГПК України покладаються на скаржника.

Керуючись ст.ст. 300, 301, 308, 309, 314, 315 ГПК України, Верховний Суд

Касаційну скаргу Регіонального відділення Фонду державного майна України по Рівненській області залишити без задоволення.

Рішення господарського суду Рівненської області від 27.02.2017р. та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 19.06.2017р. у справі №918/36/16 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття та оскарженню не підлягає.