Позовні вимоги, з урахуванням уточненої позовної заяви від 27.07.2017, мотивовані тим, що рішенням Господарського суду Одеської області від 14.05.2007 у справі №9/63-07-1388 зобов'язано Представництво по управлінню комунальною власністю Одеської міськради укласти з позивачем договір оренди приміщення площею 70,2 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1. На виконання вказаного рішення суду між сторонами 02.10.2007 укладено договір оренди №102/31 зі строком дії до 01.10.2010. Згідно додаткового договору №10 від 29.03.2016 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №102/31 від 02.10.2007 строк дії договору оренди встановлено до 31.12.2016р. 05.12.2016р. позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження терміну дії договору, на яку 13.01.2017 отримав відмову із посиланням на ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". Разом з цим, ФОП Мезінов О.В. належно виконує обов'язки, передбачені договором оренди, у зв'язку з чим в силу ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" має переважне право на укладення договору оренди на новий термін, яке відповідачем порушено, так як за три місяці до закінчення строку договору оренди не повідомлено орендаря про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Позов обґрунтовано посиланням на ст.ст. 626, 759, 763, 631, 777 ЦК України, ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 07.02.2017 прийнято позовну заяву до розгляду та порушено провадження у справі.

В лютому 2017 року Департамент комунальної власності Одеської міської ради подав до суду зустрічну позовну заяву до ФОП Мезінова О.В., в якій просив суд виселити ФОП Мезінова О.В. з нежитлового приміщення, загальною площею 70,2кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1, на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Зустрічні позовні вимоги мотивовані тим, що договір оренди №102/31 від 02.10.2007р. є розірваним, так як листом від 13.01.2017р. №01-13/75 Департамент повідомив Мезінова О.В., що термін дії договору закінчився 31.12.2016р. та на новий строк продовжуватися не буде у відповідності до ч.2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. 764 ЦК України, та запропонував у добровільному порядку повернути об'єкт оренди. Дія договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. припинилась 31.12.2016 внаслідок закінчення строку його дії, як то передбачено п.7.9. договору оренди; договір оренди не може бути продовжений із ФОП Мезіновим О.В., так як він не виконував належним чином свої обов'язки за договором оренди, внаслідок чого втратив право на переважне укладення договору оренди на новий строк. На момент припинення договору оренди у позивача існує заборгованість з орендної плати за період з 01.01.2017 по 15.01.2017 в сумі 799,41грн., на яку нараховано 27,08грн. пені. Згідно п.4.7. договору оренди підприємець мав повернути орендодавцю об'єкт оренди протягом 15 днів з дати його розірвання, тобто, до 15.01.2017, однак підприємець вимогу щодо звільнення об'єкта оренди не виконав.

Ухвалою Господарського суду Одеської області від 06.03.2017 прийнято зустрічний позов до спільного розгляду з первісним позовом у справі №916/310/17.

Рішенням Господарського суду Одеської області від 14.08.2017 у справі №916/310/17 у задоволенні первісних позовних вимог Фізичної особи-підприємця Мезінова Олександра Васильовича відмовлено повністю. Зустрічний позов Департаменту комунальної власності Одеської міської ради задоволено повністю, виселено Фізичну особу-підприємця Мезінова Олександра Васильовича з нежитлового приміщення, загальною площею 70,2 кв.м., розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Преображенська, 1 на користь Департаменту комунальної власності Одеської міської ради.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 31.10.2017 рішення Господарського суду Одеської області від 14.08.2017 у справі №916/310/17 залишено без змін.

При розгляді справи господарськими судами встановлені такі обставини:

- нежилі приміщення одноповерхової будівлі гаражного типу, першого поверху та підвалу №601 площею 70,2 кв.м., що розташовані за адресою: м.Одеса, вул.Преображенська,1 належать територіальній громаді міста Одеси на праві власності, що підтверджується свідоцтвом про право власності №296580 від 14.02.2006р., копія якого наявна в матеріалах справи (а.с.156).

- рішенням Господарського суду Одеської області від 14.05.2007 по справі №9/63-07-1388 задоволено позов Фізичної особи підприємця Мезінова О.В. до Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради - зобов'язано Представництво по УКВ ОМР укласти з ФОП Мезіновим О.В. договір оренди приміщення площею 70,2кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1.

- 02.10.2007 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та Фізичною особою-підприємцем Мезіновим Олександром Васильовичем (Орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №102/31 (надалі - Договір оренди від 02.10.2007р.), відповідно до умов п.1.1 якого Орендодавець передає, а Орендар приймає у строкове платне користування нежиле приміщення, розташоване за адресою: вул.Преображенська,1, поверх (цоколь, підвал) 1-й поверх та підвал, загальною площею 70,2кв.м. згідно технічного паспорту ОМБТІ від 18.11.2005р. на підставі постанови Одеського апеляційного господарського суду від 10.07.2007р. №9/63-07-1388 під розміщення майстерні з ремонту взуття.

- строк дії договору оренди з 02.10.2007 до 01.10.2010 (п.1.2 - договору оренди від 02.10.2007)

- згідно із п.п.2.1., 2.2., 2.4. Договору оренди від 02.10.2007 орендна плата визначається на підставі ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та Постанови Кабінету Міністрів України №1846 від 27.12.2006 "Про внесення змін до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна" (1846-2006-п) . За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату відповідно до розрахунку, приведеного у додатку 1 до договору, що становить за перший після підписання договору оренди місяць 345,24грн., без врахування податку на додану вартість та індексу інфляції. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається шляхом коригування розміру орендної плати за минулий місяць на щомісячний індекс інфляції, що друкується Мінстатом України. Орендар вносить орендну плату щомісячно до 15 числа поточного місяця, незалежно від результатів його діяльності.

- відповідно до п.4.2 Договору оренди від 02.10.2007 на протязі дії Договору Орендар зобов'язаний своєчасно вносити орендну плату.

- після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди (п.4.7 Договору оренди від 02.10.2007р.).

- відповідно до п.7.5. Договору оренди від 02.10.2007 зміна або розірвання договору можуть мати місце за погодженням сторін. Зміни та доповнення, що вносяться до договору, розглядаються сторонами на протязі 20 днів. Одностороння відмова від виконання умов договору та внесених змін не допускається.

- згідно із пунктами 7.7., 7.9. договору оренди від 02.10.2007 після закінчення строку дії договору, Орендар має переважне право на його продовження, у разі належного виконання ним умов договору. Дія договору оренди припиняється внаслідок: закінчення строку, на який його було укладено; продажу об'єкта оренди за участю Орендаря; переходу права власності на об'єкт оренди за договорами відчуження; загибелі об'єкта оренди; достроково за згодою сторін або за рішенням арбітражного суду (суду); банкрутства або ліквідації Орендаря; в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

- 02.10.2007 орендоване приміщення було передано ФОП Мезінову О.В., що підтверджується Актом прийому- передачі нежитлового приміщення від 02.10.2007, копія якого наявна в матеріалах справи.

- додатковими погодженнями від 10.01.2008, від 26.01.2009, від 03.02.2010 до Договору оренди 02.10.2007 сторони встановлювали розмір орендної плати в сумі 1 грн. на рік, як то визначено у рішеннях Одеської міської ради №3822-V від 25.12.2008, №2131-V від 21.12.2007 "Про пільги по орендній платі".

- 04.10.2010 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міської ради (Орендодавець) та ФОП Мезіновим О.В. (Орендар) укладено додаткове погодження №4, яким строк дії Договору від 02.10.2007 продовжено до 31.12.2010, визначено розмір орендної плати в період з 01.01.2010 по 31.12.2010 в розмірі 1грн. на рік, як то передбачено рішенням Одеської міської ради №5366-V від 22.01.2010 "Про пільги по орендній платі".

- 17.01.2011 між Представництвом по управлінню комунальною власністю Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП Мезіновим О.В. (Орендар) укладено додаткове погодження №5, згідно з яким строк дії договору продовжено до 17.01.2013р., розмір орендної плати в період з 01.01.2011 по 31.12.2011 встановлено в розмірі 1грн. на рік згідно із рішенням Одеської міськради №60-VI від 28.12.2010 "Про пільги по орендній платі".

- 08.01.2013 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (правонаступник Представництва по управлінню комунальною власністю Одеської міськради) (Орендодавець) та ФОП Мезіновим О.В. (Орендар) було укладено Додатковий договір №7 до Договору оренди від 02.10.2007, яким сторони погодили строк дії договору оренди до 31.12.2013, а також встановили, що розмір орендної плати складає 1 грн. на рік в період з 01.01.2013 по 31.12.2013, згідно рішення Одеської міськради №2570-VI від 21.12.2012.

- рішенням Одеської міської ради №4271-VI від 17.12.2013р. "Про встановлення розміру орендної плати" встановлено з 01.01.2014 по 31.12.2014 ФОП Мезінову О.В. розмір орендної плати за орендоване приміщення, розташоване за адресою: м. Одеса, вул.Преображенська,1, у розмірі 1 гривня на рік за все приміщення (п.13 Рішення).

- 20.01.2014 між Департаментом комунальної власності Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП Мезіновим О.В. (Орендар) було укладено Додатковий договір №8 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення від 02.10.2007 №102/31, яким сторони продовжили строк дії Договору оренди від 02.10.2007 до 31.12.2014р. та на період з 01.01.2014 по 31.12.2014 встановили розмір орендної плати в розмірі 1,2 грн. з ПДВ за рік.

- рішення Одеської міської ради №5669-VI від 29.10.2014 "Про встановлення розміру орендної плати" на період з 01.01.2015 по 31.12.2015 ФОП Мезінову О.В. установлено розмір орендної плати одна гривня на рік за все орендоване приміщення (п.3 Рішення).

- відповідно до додаткового договору №9 від 11.12.2014, укладеного між сторонами по справі строк дії Договору від 02.10.2007р. встановлено до 31.12.2015, на період з 01.01.2015р. по 31.12.2015р. розмір орендної плати визначено в розмірі 1,2грн. з ПДВ.

- 29.03.2016р. між Департаментом комунальної власності Одеської міськради (Орендодавець) та ФОП Мезіновим О.В. (Орендар) укладено додатковий договір №10, відповідно до якого строк дії договору оренди №102/31 від 02.10.2007р. визначено до 31.12.2016р. За орендоване приміщення орендар зобов'язується сплачувати орендну плату з 29.03.2016 що становить за перший, після підписання додаткового договору, місяць 1364,53грн. (без урахування податку на додану вартість та індексу інфляції) та є базовою ставкою орендної плати за місяць. (п.п.1.1., 1.3. договору).

- 05.12.2016 ФОП Мезінов О.В. звернувся до директора Департаменту комунальної власності Одеської міськради із заявою (вхідний номер Департаменту - 01-14/4148 від 05.12.2016), в якій просив продовжити договір оренди по вул.Преображенська,1 по договору №102/31 від 02.10.2007.

- 13.01.2017 Департамент комунальної власності Одеської міськради надіслав ФОП Мезінову О.В. лист №01-13/75 від 13.01.2017 (на звернення ФОП Мезінова О.В. про продовження договору оренди), в якому зазначив, що строк дії Договору від 02.10.2007 закінчився 31.12.2016. Керуючись ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Департамент повідомив позивача за первісним позовом, що договір оренди №102/31 від 02.10.2013 на новий строк продовжуватися не буде. Також Орендодавець висунув вимогу про звільнення орендарем об'єкта оренди у строк до 31.01.2017. Вказаний лист отримано Мезіновим О.В. 21.01.2017, що підтверджується рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення, копія якого наявна в матеріалах справи (т.1 а.с.47).

- під час розгляду справи судом першої інстанції за клопотанням позивача за первісним позовом були залучені копії квитанцій, які підтверджують сплату ФОП Мезіновим О.В. орендної плати за Договором від 02.10.2007 за 2009-2015 рр., мічень-листопад 2016, а саме: №8 від 26.02.2016, №109 від 10.03.2016, №37 від 12.05.2016, №19 від 09.06.2016, №52, №22 від 09.09.2016, №155 від 11.10.2016р., №45 від 09.11.2016, №14 від 14.12.2016, №20 від 20.02.2013, №106 від 18.12.2014, №75 від 28.12.2015, №ПН4755 від 26.02.2009, №1544227 від 25.06.2009, №26 від 31.03.2010, №ПН3847 від 03.02.2011, №47 від 12.01.2012.

- ОСОБА_6 був забудовником (за власні кошти) майстерні по вул.Преображенській,1, та орендував вказане майно з 1989 року, на що вказують наявні у справі акт приймання в експлуатацію квартири від 1999 року, технічний паспорт від 17.01.1997, лист жилого-експлуатаційного об'єднання №80/11 від 25.04.1989, виписка №1-Г від 06.12.1989 із рішення Міжвідомчої комісії виконкому Центральної райради народних депутатів (протокол №11 від 27.11.1989р.), договір підряду №4 від 15.07.1989, довідка про забезпечення фінансування, виписка №458 від 28.12.1999 із рішення ОМР №428-ХХIII від 09.12.1999 "Про надання пільг з орендної плати", ордери №3802, №590 від 18.09.1989.

- Департаментом надано розрахунок заборгованості ФОП Мезінова О.В. з орендної плати, згідно з яким заборгованість складає 799,41грн., 27,08грн. пені, а також Орендодавцем нараховано 5046,14грн. неустойки за несвоєчасне повернення об'єкта оренди.

- за розрахунком Департаменту станом на серпень 2017р. заборгованість підприємця по орендній платі складає 799,41грн., 105,73грн. пені, 22398,58грн. неустойки.

- звертаючись до суду з позовом ФОП Мезінов О.В. зазначив, що він належно виконує обов'язки, передбачені Договором оренди від 02.10.2007р., у зв'язку з чим в силу ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", має переважне право на укладення договору оренди на новий строк, яке відповідачем порушено, так як за три місяці до закінчення строку договору оренди Департаментом не повідомлено орендаря про намір використовувати об'єкт оренди для власних потреб.

Судові рішення мотивовані неналежним виконанням орендарем зобов'язань в частині своєчасної сплати орендної плати та втратою орендарем у зв'язку з цим права на укладення договору оренди на новий строк; припиненням дії договору оренди; запереченням орендодавця проти продовження дії договору; неповідомленням орендарем орендодавця до спливу строку дії договору оренди про наміри скористатись переважним правом на укладення договору на новий строк; відсутністю правових підстав для зайняття спірного приміщення; відсутністю доказів щодо наміру орендодавця використовувати майно для власних потреб.

Не погоджуючись з рішенням Господарського суду Одеської області від 14.08.2017 та постановою Одеського апеляційного господарського суду від 31.10.2017 у справі №916/310/17, Фізична особа-підприємець Мезінов Олександр Васильович подав касаційну скаргу на зазначені судові рішення, в якій просить суд їх скасувати та прийняти нове рішення, яким первісний позов Фізичної особи-підприємця Мезінов Олександра Васильовича задовольнити, а в задоволенні зустрічного позову Департаменту комунальної власності Одеської міської ради - відмовити.

Касаційна скарга мотивована тим, що в матеріалах справи відсутні допустимі докази, які підтверджують неналежне виконання умов договору Орендарем; судами не була встановлена на підставі оцінки усіх доказів добросовісність орендаря; матеріали справи не містять доказів щодо потреби власника використовувати спірний об'єкт у власних цілях та доказів щодо попередження у трьохмісячний строк щодо розірвання договору; судами попередніх інстанцій не враховано переважного перед іншими особами права наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, на укладання договору найму на новий строк.

У відзиві на касаційну скаргу Департамент комунальної власності Одеської міської ради заперечує проти її доводів, посилаючись на відсутність правових підстав для укладення договору оренди на новий строк у зв'язку із запереченням орендодавця щодо поновлення договору та наявністю заборгованості по орендній платі.

Відповідно до підпункту 4 пункту 1 розділу XI "Перехідні положення" Господарського процесуального кодексу України (1798-12) в редакції Закону України від 03.10.2017 № 2147-VIII (2147а-19) касаційні скарги (подання) на судові рішення у господарських справах, які подані і розгляд яких не закінчено до набрання чинності цією редакцією Кодексу, передаються до Касаційного господарського суду та розглядаються спочатку за правилами, що діють після набрання чинності цією редакцією Кодексу.

На розгляд Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Студенця В.І. (головуючий), Вронської Г.О. і Баранця О.М. 12.02.2018 передано касаційну скаргу Фізичної особи-підприємця Мезінова Олександра Васильовича на рішення Господарського суду Одеської області від 14.08.2017 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 31.10.2017 у справі №916/310/17.

Ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Студенця В.І. - головуючого, Баранця О.М., Вронської Г.О. від 21.02.2018 розгляд касаційної скарги призначено на 03.04.2018.

Касаційний господарський суд, переглядаючи у касаційному порядку оскаржувані судові рішення, в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що касаційна скарга задоволенню не підлягає з наступних підстав.

Згідно із ч.ч.1-2 ст. 509 ЦК України, зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію: передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо, або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.

Відповідно до ч.ч.1,2 ст.11 ЦК України, цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема, є договори та інші правочини.

Згідно із ст. 174 ГК України однією з підстав виникнення господарського зобов'язання є укладання господарського договору та іншої угоди, що передбачені законом, а також угод, не передбачених законом, але таких, які йому не суперечать.

Згідно із ч.1 ст. 626, ч.1 ст. 627 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до ч.1 ст. 628, ч.1 ст. 629 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства. Договір є обов'язковим для виконання сторонами.

Приписами ст. 759 ЦК України визначено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).

Відповідно до ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов'язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Сторони можуть встановити, що умови договору застосовуються до відносин між ними, які виникли до його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.

З змістом ч.1 ст. 763, ч.1 ст. 764, ч.1 ст. 777 ЦК України договір найму укладається на строк, встановлений договором. Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк. Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Як встановлено судами попередніх інстанцій у справі, що розглядається, орендоване майно є комунальним, а тому на спірні правовідносини поширюється дія Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) .

Відповідно до ч.1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно із ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" термін договору оренди визначається за погодженням сторін. Термін договору оренди не може бути меншим, ніж п'ять років, якщо орендар не пропонує менший термін. У разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Відповідно до ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" за договором оренди орендаря може бути зобов'язано використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду, та виробляти продукцію в обсягах, необхідних для задоволення потреб регіону. Орендар зобов'язаний використовувати та зберігати орендоване майно відповідно до умов договору, запобігати його пошкодженню, псуванню. Орендар зобов'язаний вносити орендну плату своєчасно і у повному обсязі.

Згідно із ст. 285 ГК України орендар має переважне право перед іншими суб'єктами господарювання на продовження строку дії договору оренди. Орендар може бути зобов'язаний використовувати об'єкт оренди за цільовим призначенням відповідно до профілю виробничої діяльності підприємства, майно якого передано в оренду. Орендар зобов'язаний берегти орендоване майно відповідно до умов договору, запобігаючи його псуванню або пошкодженню, та своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату. Орендар відшкодовує орендодавцю вартість орендованого майна у разі відчуження цього майна або його знищення чи псування з вини орендаря.

У п.п.4.1., 4.2., 4.3. постанови Пленуму Вищого господарського суду України №12 від 29.05.2013 "Про деякі питання практики застосування законодавства про оренду (найм) майна" (v0012600-13) зазначено, що зі змісту статей 759, 763 і 764 ЦК України, частини другої статті 291 ГК України, частини другої статті 17 та частини другої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець. Відтак якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, то такий договір припиняється. Оскільки зазначеними нормами визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений, і на тих самих умовах, що були передбачені договором, то для продовження дії договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього. Господарським судам слід відмовляти в позові про визнання договору оренди продовженим (пролонгованим), оскільки така позовна вимога (без подання доказів наявності спору стосовно такого продовження), є, по суті, вимогою про встановлення юридичного факту, а це не відповідає передбаченим законом (стаття 20 ГК України, стаття 15, частина друга статті 16 ЦК України) способам захисту порушеного права. Господарський суд відмовляє в позові і в тому разі, коли з'ясує, що договір оренди є поновленим (продовженим) на строк, який був раніше встановлений договором. При цьому у відповідних випадках господарський суд не повинен відмовляти у прийнятті позовної заяви або припиняти провадження у справі з тієї підстави, що відповідні вимоги не підлягають розгляду господарськими судами. Статтею 285 ГК України, статтею 777 ЦК України, частиною третьою статті 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" наявність у орендаря передбаченого переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах. Отже, вирішуючи такі спори, господарські суди мають з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. При цьому судам слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором. Судом також мають досліджуватися обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір.

Верховний суд України у своїй постанові від 17.05.2017 у справі №3-122гс17 зазначив, що сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення. Наймач повинен повідомити наймодавця про своє переважне право у строк, визначений у договорі, або в розумний строк до закінчення строку договору найму.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, ФОП Мезінов О.В. заявою від 05.12.2016 просив Департамент комунальної власності Одеської міськради продовжити строк дії договору від 02.10.2007. В свою чергу, Департамент комунальної власності Одеської міськради листом від 13.01.2017 (протягом місяця після закінчення договору оренди від 02.10.2007) повідомив орендаря про своє небажання продовжувати дію договору оренди.

Встановлені судами фактичні обставини справи свідчать про те, що позивач ФОП Мезінов О.В. до закінчення строку дії договору оренди - 31.12.2016 не ініціював перед Департаментом комунальної власності Одеської міськради питання укладення договору оренди на новий строк у зв'язку із належним йому переважним правом за приписами ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Про своє бажання скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк ФОП Мезінов О.В. не повідомляв орендодавця до спливу строку дії договору оренди №102/31.

В матеріалах справи відсутні також і докази щодо наявності чи відсутності намірів Департаменту (Орендодавця) використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір.

У зверненні до орендодавця 05.12.2016, як встановлено судами попередніх інстанцій, йшлося про продовження договору оренди №102/31 від 02.10.2007, а не про укладення договору на новий строк з ним, як з орендарем, який має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору на новий строк.

Мотивуючи наявність у нього переважного права на укладення договору оренди на новий строк, ФОП Мезінов О.В. вважає, що наявність такого права може бути підставою для визнання договору продовженим на той самий строк і на тих самих умовах, що і попередній договір оренди, тобто, змішує абсолютно відмінні законодавчі норми, застосування яких судом пов'язане із встановленням різних фактичних обставин, з яких виник спір (ч.2 та ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна").

Отже обраний позивачем спосіб захисту права, яке він вважає порушеним, не відповідає нормам ч.3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Враховуючи правову позицію Верховного суду України у постанові від 17.05.2017 у справі №3-122гс17, суди попередніх інстанцій встановили, що позивач не повідомляв орендодавця у розумний строк до закінчення строку дії договору про намір скористатись своїм переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, в досудовому порядку це питання сторонами договору не вирішувалось.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що протягом одного місяця після закінчення строку дії договору оренди Департамент комунальної власності Одеської міської ради заперечив проти продовження договору №102/31 від 02.10.2007 у зв'язку із закінченням строку його дії (31.12.2016) листом від 13.01.2017. Отже, з урахуванням вимог ч.2 ст.17 Закону України про оренду та ч.1 ст. 764 ЦК України договір не може вважатись таким, що був продовжений на той самий термін та на тих самих умовах, що і договір від 02.10.2007.

При цьому, суди попередніх інстанцій обґрунтовано виходили з того, що позовна вимога ФОП Мезінова О.В. в частині визнання договору оренди продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, спрямована на порушення права іншої сторони щодо свободи договору, її вільного волевиявлення стосовно умов договору оренди та суперечить положенням ч.1 ст. 626, ч.1 ст. 627, ч.1 ст. 628, ч.1 ст. 629 ЦК України, оскільки сутністю переважного права орендаря є укладення договору найму на новий строк зі встановленням умов за домовленістю сторін, а не його автоматичне поновлення.

Таким чином, суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про те, що позовна вимога ФОП Мезінова О.В. про визнання договору оренди №102/31 від 02.10.2007 продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, задоволенню не підлягає.

Договір оренди від 02.10.2007, як встановлено судами попередніх інстанцій, припинив свою дію 31.12.2016, у зв'язку із запереченням орендодавця (лист від 13.01.2017) щодо продовження договору на новий строк.

Відповідно до ч.ч.1, 2 ст. 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Відповідно до ст. 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором. Повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Згідно із ч.2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди припиняється в разі: закінчення строку, на який його було укладено; приватизації об'єкта оренди орендарем (за участю орендаря); банкрутства орендаря; загибелі об'єкта оренди; ліквідації юридичної особи, яка була орендарем або орендодавцем.

Відповідно до ч.1 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Відповідно до п.4.7 договору оренди від 02.10.2007 після закінчення строку дії договору чи у випадку його дострокового розірвання Орендар зобов'язаний у 15-денний термін передати Орендодавцю приміщення за актом у належному стані, не гіршому ніж на момент передачі його в оренду та відшкодувати орендодавцеві збитки у разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) об'єкта оренди.

Отже, встановивши факт припинення дії договору оренди 31.12.2016, у зв'язку із закінченням строку, на який договір було укладено, та враховуючи те, що у ФОП Мезінова О.В. з 01.01.2017 відсутні правові підстави займати спірне приміщення, суди попередніх інстанцій обґрунтовано задовольнили зустрічні позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міськради про виселення ФОП Мезінова О.В. із спірного приміщення.

Доводи Фізичної особи-підприємця Мезінова О.В., викладені у касаційній скарзі, колегія суддів вважає необґрунтованими та такими, що не спростовують висновків судів попередніх інстанцій та передусім зводяться до переоцінки доказів у справі. Окрім того, наведені доводи були розглянуті та їм було надано належну правову оцінку судами попередніх інстанцій.

Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.