У квітні 2017 року Фізична особа-підприємець Шестаков Олексій Юрійович (далі - ФОП Шестаков О.Ю.) звернувся до Господарського суду Херсонської області з позовом до Херсонської міської ради (далі - Міська рада), в якому просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,0093 га, яка знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Потьомкінська (Карла Маркса), 92, укладений 24.01.2012 між ФОП Шестаковим О.Ю. та Міською радою, реєстраційний № 651010004000927 від 28.06.2016 (далі - договір); визнати укладеною додаткову угоду від 28.09.2016 до договору оренди земельної ділянки від 24.01.2012, згідно якої вносяться зміни до пункту 8 договору і передбачено, що договір оренди укладено строком на 10 років до 28.10.2026 та після закінчення строку договору орендар має переважне право на укладання його на новий строк і у цьому разі, орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.

Позов обґрунтовано тим, що 28.09.2016, до закінчення строку дії договору, який було укладено на 5 років, ФОП Шестаков О.Ю. звернувся до Міської ради із заявою про поновлення договору строком на 10 років та надав проект додаткової угоди. Станом на квітень 2017 року ФОП Шестаков О.Ю. відповіді від Міської ради щодо поновлення договору не отримав, проте продовжує сплачувати орендну плату у розміру, визначеному договором, в зв'язку з чим просив задовольнити його позовні вимоги.

Рішенням Господарського суду Херсонської області від 13.06.2017 (суддя Пригуза П.Д.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 06.09.2017 (колегія суддів: Головей В.М., Діброва Г.І., Савицький Я.Ф.), позов задоволено.

Визнано поновленим договір оренди земельної ділянки, укладений 24.01.2012 між Міською радою та ФОП Шестаковим О.Ю., площею 0,0093 га, що знаходиться за адресою: м. Херсон, вул. Потьомкінська (Карла Маркса), 92, зареєстрований в Управлінні Держкомзему у м. Херсоні 18.09.2012 за № 651010004000927.

Визнано укладеною додаткову угоду від 28.09.2016 до договору оренди земельної ділянки від 24.01.2012, згідно якої пункт 1. "Орендар надає, а орендодавець приймає в строкове платне користування строком на 5 років по 28.10.2021 на тих самих умовах, що визначені договором оренди земельної ділянки від 24.01.2012".

Судові рішення мотивовано тим, що позивач продовжує користуватись орендованою земельною ділянкою після закінчення строку дії договору оренди, а відповідач письмово не заперечував проти поновлення договору оренди землі, що відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" є підставою для поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах.

Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу.

У касаційній скарзі Міська рада посилається на те, що:

- до спірних правовідносин сторін підлягає застосуванню частина 4 статті 33 Закону України "Про оренду землі", оскільки сторони не дійшли згоди щодо строку дії договору, що є істотною умовою договору;

- сторонами у місячний термін після закінчення дії договору оренди від 19.06.2012 додаткову угоду про поновлення договору укладено не було, тому цей договір є таким, що припинив свою дію;

- в позовній заяві ФОП Шестаков О.Ю. просив визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 19.06.2012 строком на 10 років, проте суд поновив договір строком на 5 років.

Короткий зміст вимог касаційної скарги.

У касаційній скарзі Міська рада просить скасувати оскаржувані судові рішення та постановити нове рішення про відмову в позові.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

У запереченнях на касаційну скаргу ФОП Шестаков О.Ю. зазначає про те, що судами при винесенні оскаржуваних рішень було правильно застосовано положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", в зв'язку з чим просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

22.02.2018 в судовому засіданні вирішено відкласти розгляд касаційної скарги Міської ради до 15.03.2018 о 17:15, про що сторін було повідомлено ухвалою Верховного Суду.

Учасники судового процесу були належним чином повідомлені про час і місце розгляду касаційної скарги, однак сторони не скористалися наданим законом правом на участь представників у судовому засіданні.

Доводи, за якими суд касаційної інстанції погодився або не погодився з висновками суду першої та апеляційної інстанцій.

Заслухавши суддю-доповідача, перевіривши обставини справи, Верховний Суд у межах перегляду справи у касаційній інстанції, обговоривши доводи касаційної скарги, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування попередніми судовими інстанціями норм матеріального та процесуального права при ухваленні оскаржуваних судових рішень, вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з такого.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та вбачається із матеріалів справи, 24.01.2012 між Міською радою (орендодавець) та ФОП Шестаковим О.Ю. (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендар прийняв у строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 0,0093 га - під проїздами, проходами та площадками.

В пункті 3 договору зазначено, що об'єкти нерухомості на земельній ділянці відсутні.

Договір укладено строком на 5 (п'ять) років з 28.10.2011 до 28.10.2016. Після закінчення строку дії договору орендар має переважне право на його поновлення на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 60 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору).

Судами встановлено, що 28.09.2016 позивач звернувся до відповідача із заявою про поновлення договору оренди земельної ділянки на новий строк з проектом додаткової угоди, згідно якої строк дії договору становить 10 років.

Зазначену заяву було отримано Міською радою 28.09.2016, проте залишено не розглянутою, а додаткову угоду не підписаною.

Задовольняючи позов, суди попередніх інстанцій, враховуючи положення статті 33 Закону України "Про оренду землі", виходили із того, що ФОП Шестаков О.Ю. у строки та в порядку, встановленому законом, повідомив відповідача про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, а орендодавець у строк, визначений законом, не повідомив орендаря про наявність заперечень щодо поновлення договору оренди землі (доказів направлення орендареві заперечень не надав).

Проте погодитись з такими висновками судів не можна, виходячи з наступного.

Відповідно до статті 792 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, спорудами, водоймами, які знаходяться на ній, або без них. Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.

Отже, майнові відносини, що виникають із договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими та, крім загальних норм цивільного законодавства щодо договору, договору найму, регулюються також актами земельного законодавства - Земельним кодексом України (2768-14) , Законом України "Про оренду землі" (161-14) .

Відповідно до частини 1 статті 33 Закону "Про оренду землі" (у редакції, чинній на час звернення позивача із заявою до про поновлення договору) по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі (частина 2 статті 33 Закону "Про оренду землі").

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди (частина 3 статті 33 Закону "Про оренду землі").

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється (частина 4 статті 33 Закону "Про оренду землі").

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (частина 5 статті 33 Закону "Про оренду землі").

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності) - частина 6 статті 33 Закону "Про оренду землі".

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку (частина 7 статті 33 Закону "Про оренду землі").

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (частина 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі").

Таким чином, для поновлення договору оренди землі відповідно до частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою; орендар належно виконує обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди землі; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Отже, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" визначає правові підстави поновлення договору оренди землі та фактично об'єднує два випадки поновлення такого договору, обов'язковим в яких є укладення додаткової угоди.

Судами встановлено, що матеріально-правовою підставою позову ФОП Шестакова О.Ю. є частина 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає поновлення договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Водночас судами встановлено, що 28.09.2016 позивачем подано до відповідача заяву про поновлення договору оренди земельної ділянки від 24.01.2012 на новий строк з проектом додаткової угоди (з пропозицією укласти договір на 10 років, замість 5 років, що були визначені договором оренди), що є зміною істотних умов договору.

За таких обставин, порядок та умови реалізації переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі) передбачено частинами 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Тому, вирішуючи цей спір, необхідно брати до уваги положення частин 1-5 статті 33 Закону України "Про оренду землі", дотримання передбаченої наведеними нормами процедури поновлення договору оренди землі та встановити наявність чи відсутність порушення переважного права ФОП Шестакова О.Ю. на поновлення договору оренди землі на новий строк.

Разом з тим, судами попередніх інстанцій не враховано, що відповідно до положень статей 2, - 4-3, 54 ГПК України (у редакції, чинній до 15.12.2017) господарські суди розглядають справи за позовами підприємств та організацій, суб'єктів господарської діяльності, державних та інших органів, які визначають предмет (матеріально-правову вимогу) та підстави (обставини, на яких ґрунтуються позовні вимоги, а не самі по собі посилання позивача на певну норму закону) позову.

При цьому господарський суд, з'ясувавши при розгляді справи, що сторона або інший учасник судового процесу в обґрунтування своїх вимог або заперечень послався не на ті норми, що фактично регулюють спірні правовідносини, самостійно здійснює правильну правову кваліфікацію останніх та застосовує у прийнятті рішення саме ті норми матеріального і процесуального права, предметом регулювання яких є відповідні правовідносини.

Проте суди попередніх інстанцій на зазначені обставини і вимоги чинного законодавства уваги не звернули та встановивши, що позивач просить визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 24.01.2012 на новий строк, помилково застосували до спірних правовідносин сторін положення частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 32- 34, 43, 82, 84 ГПК України (у редакції, чинній до 15.12.2017), визначено обов'язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, розрахунків, з яких суд виходив при вирішенні позовів.

На зазначені обставини обґрунтовано посилається Міська рада у своїй касаційній скарзі, проте ці обставини не були враховані судами попередніх інстанцій при винесенні оскаржуваних рішень.

Згідно пункту 48 Рішення Європейського суду з прав людини у справі "Мала проти України" від 03.07.2014, остаточне 17.11.2014:

"Більше того, принцип справедливості, закріплений у статті 6 Конвенції, порушується, якщо національні суди ігнорують конкретний, доречний та важливий довід, наведений заявником (див. рішення у справах "Проніна проти України" (Pronina v. Ukraine), заява № 63566/00, пункт 25, від 18.07.2006, та "Нечипорук і Йонкало проти України" (Nechiporuk and Yonkalo v. Ukraine), заява № 42310/04, пункт 280, від 21.04.2011)."

Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 308 ГПК України (у редакції, чинній після 15.12.2017) суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

Підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази (пункт 1 частини 3 статті 310 ГПК України; у редакції, чинній після 15.12.2017).

Оскільки передбачені статтею 300 ГПК України (у редакції, чинній після 15.12.2017) межі розгляду справи судом касаційній інстанції не дають йому права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази, постановлені у цій справі судові рішення підлягають скасуванню, а справа - передачі на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи місцевому господарському суду необхідно врахувати викладене, в повній мірі дослідити всі зібрані у справі докази, надати належну правову оцінку укладеному між сторонами спору договору оренди земельної ділянки від 04.01.2012 та поданій позивачем 28.09.2016 заяві про поновлення договору оренди разом із додатковою угодою до цього договору, а також іншим встановленим обставинам та аргументам учасників справи, всебічно і повно з'ясувати і перевірити всі фактичні обставини справи, об'єктивно оцінити докази, що мають юридичне значення для її розгляду і вирішення спору по суті, і, залежно від встановленого, прийняти обґрунтоване і законне судове рішення.

У зв'язку із скасуванням попередніх судових рішень і передачею справи на новий розгляд, розподіл судового збору у справі, в тому числі й сплаченого за подання апеляційної та касаційної скарги, здійснює господарський суд, який приймає рішення за результатами нового розгляду справи, керуючись загальними правилами розподілу судових витрат.