У вересні 2015 року фізична особа-підприємець Будинкевич Микола Степанович (далі - ФОП Будкевич М.С.) звернувся до Господарського суду Івано-Франківської області з позовною заявою, у якій просив визнати поновленим договір користування земельною ділянкою на умовах договору оренди земельної ділянки від 14.12.2010 із змінами від 17.08.2012, укладений між ним та Долинською міською радою (далі - Рада), зареєстрований в управлінні Держкомзему у Долинському районі 28.08.2012 за № 262200004000302, а також визнати за ним право орендного користування земельною ділянкою, яка розташована по вул. Шевченка, м. Долина, Івано-Франківської області площею 0,0070 га, на умовах зазначеного договору оренди земельної ділянки терміном на п'ять років до 12.09.2017.

Позовні вимоги ФОП Будкевич М.С., посилаючись на положення Цивільного кодексу України (435-15) (далі - ЦК України (435-15) ), Земельного кодексу України (2768-14) (далі - ЗК України), та Закону України "Про оренду землі" (161-14) , обґрунтовував тим, що між ним та Радою 14.12.2010 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 0,007 га. По закінченню строку дії вказаного договору ФОП Будкевич М.С. у встановленому законодавством порядку звернувся до Ради з пропозицією продовжити дію вказаного договору оренди землі, проте остання 27.09.2012 заперечила у продовженні дії цього договору, оскільки дане питання не набрало необхідної кількості голосів на сесії. ФОП Будкевич М.С. продовжував використовувати земельну ділянку сплачуючи при цьому орендну плату, яка приймалася Радою, розраховуючи на продовження терміну дії договору в майбутньому. Вважає, що договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню в судовому порядку на підставі ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Справа розглядалась господарськими судами неодноразово.

Останнім рішенням Господарського суду Івано-Франківської області від 10.11.2016 (колегія суддів: Гриняк Б.П., Малєєва О.В., Фрич М.М.), залишеним без змін постановою Львівського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 (колегія суддів: Костів Т.С., Данко Л.С., Желік М.Б.), в задоволенні позову відмовлено.

Вказані судові рішення мотивовано тим, що ФОП Будкевичем М.С. не було дотримано вимог ст. 33 Закону України "Про оренду землі", необхідних для поновлення договору оренди землі на новий строк, тоді як, саме з дотриманням позивачем вказаних вимог Закону виникають правові наслідки для відповідача та суду щодо поновлення договору оренди земельної ділянки.

ФОП Будкевич М.С. звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою (та додатковими поясненнями до неї), у якій просить скасувати рішення Господарського суду Івано-Франківської області від 10.11.2016 і постанову Львівського апеляційного господарського суду від 14.02.2017 та прийняти нове рішення, яким визнати поновленим договір користування земельною ділянкою на умовах договору оренди земельної ділянки від 14.12.2010 із змінами від 17.08.2012, зареєстрований в управлінні Держкомзему у Долинському районі 28.08.2012 за №262200004000302 ФОП Будкевичем М.С. та Радою. Викладені у касаційній скарзі вимоги ФОП Будкевич М.С. обґрунтовує посиланням на обставини справи, приписи ст. ст. 759, 792 ЦК України, ст. 93 ЗК України, ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" та ст. 33 Закону України "Про оренду землі", зазначаючи про те, що ним дотримано вимоги законодавства, необхідні для поновлення договору, натомість лист-заперечення у поновлені договору не може вважатися відмовою Ради, оскільки його було прийнято не рішенням Ради, а міським головою одноособово.

Рада не скористалася правом, наданим ст. - 111-2 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України (1798-12) ) та відзив на касаційну скаргу ФОП Будкевича М.С. до Вищого господарського суду України не надіслала, що не перешкоджає касаційному перегляду судових актів, які оскаржуються.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга ФОП Будкевича М.С. не підлягає задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- між Радою (орендодавець) та ФОП Будкевичем М.С. (орендар) 14.12.2010 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець на підставі рішення Ради від 26.11.2010 № 37-2/2010 надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною несільськогосподарського призначення для обслуговування торгового павільйону, загальною площею 0,0070 га, що знаходиться за адресою: Івано-Франківська область, м. Долина, вул. Шевченка (вокзальна площа). Договір зареєстровано в управлінні Держкомзему у Долинському районі 15.04.2011 за № 262200004000052 (далі - Договір оренди);

- розділом ІІІ Договору оренди сторони встановили, що договір укладено терміном до 26.05.2011. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 5 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- відповідно до п. 11.2 Договору оренди дія договору припиняється, зокрема, у разі закінчення строку, на який його було укладено;

- в подальшому сторонами укладались додаткові угоди, якими змінювались окремі положення Договору оренди. Так, п. 3.1 додаткової угоди № 4 від 17.08.2012 до Договору оренди (зареєстрована в управлінні Держкомзему у Долинському районі 28.08.2012) сторони встановили, що договір укладено терміном до 12.09.2012. Також визначено, що по закінченню терміну оренди орендар зобов'язаний в місячний термін привести дану земельну ділянку до стану не гіршому порівняно з тим, у якому одержано її в оренду, включаючи знесення торгового павільйону за власний рахунок, та передати земельну ділянку міській раді по акту приймання-передачі;

- у встановлений Договором оренди строк, 04.09.2012 ФОП Будкевич М.С. звернувся до Ради із заявою про поновлення терміну дії договору оренди земельної ділянки на п'ять років. У листі-відповіді від 27.09.2012 № 08/1828 ФОП Будкевича М.С. було повідомлено про те, щопитання про поновлення терміну дії договору не набрало необхідної кількості голосів на сесії міської ради для прийняття рішення щодо задоволення заяви. Вказаний лист також містив вимогу до 12.10.2012 демонтувати торговий павільйон за власний рахунок і передати земельну ділянку Раді за актом приймання-передачі;

- листом від 24.07.2013 № 12/777 ФОП Будкевича М.С. було повторно повідомлено про те, що заява щодо продовження терміну дії договору була внесена на розгляд 23 сесії міської ради 26.09.2012, однак при голосуванні вона не була підтримана більшістю депутатів і не отримала необхідної кількості голосів для прийняття рішення, але незважаючи на це, ФОП Будкевич М.С. продовжував сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою згідно умов договору вважаючи, що договір є пролонгованим в силу ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Як вже частково зазначалося вище, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, своє рішення про відмову у задоволенні позовних вимог мотивував тим, що ФОП Будкевич М.С. всупереч вимогам ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" не долучив до заяви про продовження терміну дії договору оренди земельної ділянки від 04.09.2012 проект додаткової угоди, тоді як, заперечення Ради щодо його продовження, враховуючи термін спливу договору 12.09.2012, були подані у термін визначений ст. 33 цього Закону.

Колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій та вважає їх передчасними, прийнятими без урахування наступного.

Рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні правової кваліфікації відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Порядок поновлення договору оренди землі врегульований статтею 33 Закону України "Про оренду землі", за приписами якої, по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч. ч. 1 - 5 вказаної статті).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді (ч. ч. 6 - 9 вказаної статті).

Отже, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі. Частиною першою цієї статті закріплено переважне право орендаря на укладення договору оренди землі на новий строк, реалізація якого можлива за умови дотримання порядку, визначеного частинами другою-п'ятою статті. Частиною шостою статті передбачена інша підстава поновлення договору оренди землі, яка реалізується в порядку, встановленому частинами шостою-дев'ятою цієї статті.

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. Це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Для застосування частини першої статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на укладення Договору оренди на новий строк судам необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар належно виконував свої обов'язки за Договором оренди;

- орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення Договору оренди на новий строк;

- до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди;

- орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

При цьому, виходячи з приписів статей 319, 626 ЦК України реалізація такого переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Аналогічну правову позицію викладено Верховним Судом України у постановах від 25.02.2015 у справах № 6-219цс14 та № 6-10цс15, у постановах від 18.03.2015 у справах № 6-3цс15 та № 6-4цс15.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку поновлення дії договору оренди землі відбувається без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення вказаного договору, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

Для поновлення Договору в порядку частини шостої статті 33 Закону України "Про оренду землі" необхідно встановити такі юридичні факти:

- орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою;

- орендар належно виконує свої обов'язки за договором;

- відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди;

- сторони укладають додаткову угоду про поновлення договору оренди на тих самих умовах.

Таким чином, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

Колегія суддів Вищого господарського суду України наголошує, що ч. ч. 1-5 та ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" встановлено два абсолютно різні випадки поновлення договорів оренди, що містять різний за своєю суттю предмет та підстави доказування, а тому недотримання орендарем вимог ч. 3 вказаної статті та, відповідно, втрата у зв'язку із цим переважного права на поновлення договору не може виключати поновлення договору між сторонами в порядку ч. 6 вказаної статті Закону.

У зв'язку із викладеним, колегія суддів касаційної інстанції не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відмову в позові через недотримання ФОП Будкевичем М.С. вимог ч. 3 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Колегія суддів Вищого господарського суду також погоджується із доводами ФОП Будкевича М.С., викладеними у його касаційній скарзі, про те, що заперечення органу місцевого самоврядування, як орендодавця земельної ділянки, може здійснюватись виключно шляхом прийняття відповідних рішень.

Так, частиною першою ст. 13 Конституції України встановлено, що земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об'єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.

Пунктом "а" ч. 1 ст. 12 ЗК України передбачено, що до повноважень сільських, селищних, міських рад у галузі земельних відносин на території сіл, селищ, міст належить розпорядження землями територіальних громад.

В силу вимог п. 34 ч. 1 ст. 26 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" питання регулювання земельних відносин (у тому числі надання земельних ділянок) вирішується виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради.

З зазначених норм законодавства України вбачається, що питання оренди земельних ділянок вирішуються сільською, селищною, міською радою на пленарних засіданнях шляхом прийняття відповідних рішень.

З урахуванням наведеного, суди попередніх інстанцій дійшли передчасних висновків про те, що листи-відповіді від 27.09.2012 № 08/1828 та від 24.07.2013 № 12/777 з повідомленням про відсутність необхідної кількості голосів на сесії міської ради для прийняття рішення щодо задоволення заяви орендаря про поновлення договору, підписані міським головою, є запереченням Ради щодо поновлення Договору оренди.

Разом з тим, заявлений ФОП Будкевичем М.С. позов, що розглядається у межах даної справи, не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як вже частково зазначалося вище, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди. Однак закон вимагає обов'язкове укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

Таким чином, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (складний фактичний склад).

З викладеного вбачається, що належним способом захисту порушеного права в даному випадку є позов про визнання поновленими спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

За приписами ч. ч. 3 та 4 статті 84 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір-умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Відповідні роз'яснення містяться і у пункті 9.9. постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 "Про судове рішення" (v0006600-12) , відповідно до якого у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: "Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору", а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині.

Позивачем при зверненні до суду з даним позовом проекту додаткової угоди про поновлення спірного Договору оренди надано не було, що виключає можливість задоволення позову у даній справі.

Доводи касаційної скарги ФОП Будкевича М.С. наведених висновків не спростовують та не впливають на них.

Посилання скаржника на невірне зазначення судом апеляційної інстанції у резолютивній частині постанови реквізитів оскарженого рішення суду першої інстанції не свідчать про порушення судом апеляційної інстанції норм матеріального або процесуального права. Вказана неточність є за своєю суттю опискою, яка підлягає виправленню в порядку ст. 89 ГПК України.

Виходячи зі змісту ст. ст. 4-7, 33, 43 ГПК України (1798-12) , рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом.

Відповідно до частини першої ст. - 111-10 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи вищенаведене, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що рішення місцевого господарського суду і постанова суду апеляційної інстанції прийняті з неправильним застосуванням норм матеріального та процесуального права. Разом з тим, вказані порушення не призвели до прийняття неправильних по суті рішень, а тому підлягають залишенню без змін з мотивів, викладених у даній постанові.