У січні 2017 року сільськогосподарський виробничий кооператив "Агрофірма "Україна" (далі - Кооператив) звернувся до Господарського суду Запорізької області з позовною заявою, у якій просив визнати договір оренди земельної ділянки від 10.11.2004 б/н (зареєстрований 26.10.2006 за № 040627700025) (зі змінами) продовженим після 01.11.2014 на строк 4 роки 11 місяців на тих самих умовах, які були передбачені даним договором оренди.

Позовні вимоги Кооператив, посилаючись на положення Конституції України (254к/96-ВР) , Цивільного кодексу України (435-15) (далі - ЦК України (435-15) ), Земельного кодексу України (2768-14) (далі - ЗК України (2768-14) ), Господарського кодексу України (436-15) (далі - ГК України (436-15) ) та Закону України "Про оренду землі" (161-14) , обґрунтовував тим, що між ним та Приазовською районною державною адміністрацією (далі - Адміністрація) 10.11.2004 було укладено договір оренди земельної ділянки загальною площею 23,7390 га. По закінченню строку дії вказаного договору, Кооператив у встановленому законодавством порядку звернувся до нового розпорядника орендованої земельної ділянки - Головного управління Держгеокадастру у Запорізькій області (далі - Держгеокадастр) з пропозицією продовжити дію вказаного договору оренди землі, однак сторони не дійшли згоди щодо його істотних умов. Станом на даний час Кооператив продовжує фактично користуватися земельною ділянкою, здійснює оплату орендної плати за неї, рішення орендодавця щодо заперечення у поновленні договору оренди землі наразі відсутнє, відтак вважає, що договір оренди земельної ділянки підлягає поновленню на той самий строк і на тих самих умовах в судовому порядку на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

Рішенням Господарського суду Запорізької області 29.03.2017 (суддя Смірнов О.Г.), залишеним без змін постановою Донецького апеляційного господарського суду від 26.06.2017 (колегія суддів: Москальова І.В., Агапов О.Л., Сгара Е.В.), позов задоволено.

Вказані судові рішення прийнято з мотивів, викладених Кооперативом у позовній заяві.

Держгеокадастр звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Запорізької області 29.03.2017 і постанову Донецького апеляційного господарського суду від 26.06.2017 та передати справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Викладені у касаційній скарзі вимоги Держгеокадастр обґрунтовує посиланням на обставини справи, приписи ст. 288 Податкового кодексу України, ст. ст. 93, 96, 189 ЗК України, ст. 43 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК (1798-12) ) та ст. 33 Закону України "Про оренду землі". Вказує на недосягнення сторонами згоди з усіх істотних умов договору, зокрема, в частині розміру орендної плати, що свідчить про припинення переважного права Кооперативу на оренду земельної ділянки, а також неприйняття судами до уваги його доводів про неналежне виконання орендарем обов'язків за договором.

Кооператив скористався правом, наданим ст. - 111-2 ГПК України, та надіслав до Вищого господарського суду України свої пояснення по суті спору. Просив залишити оскаржувані судові рішення без змін, як законні та обгрунтовані.

Розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали справи, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставини справи, застосування господарськими судами першої та другої інстанцій норм матеріального та процесуального права при прийнятті рішення та постанови, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга Держгеокадастру підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.

Господарськими судами попередніх інстанцій на підставі матеріалів справи встановлено, що:

- між Адміністрацією (орендодавець) та Кооперативом (орендар) 10.11.2004 було укладено договір оренди земельної ділянки, за яким орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку загальною площею 23,7390 га, у тому числі 23,7390 га пасовищ, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка знаходиться та території Воскресенської сільської ради. В оренду передається земельна ділянка. Договір зареєстровано в у Приазовському районному відділі Запорізької регіональної філії ДЗК Запорізької області, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинено запис № 040627700025 від 26.10.2006. Земельну ділянку передано орендарю за актом прийому-передачі (далі - Договір оренди);

- пунктом 7 Договору оренди визначено, що договір укладено на 5 років. Після закінчення строку договору оренди має переважне право поновлення його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію;

- згідно п. 29 Договору оренди орендар має право, зокрема, на переважне придбання у власність орендованої земельної ділянки у відповідності до діючого законодавства та переважного права різних інших умов на поновлення договору оренди землі. Також, вказаним пунктом визначено обов'язки Орендаря після закінчення строку договору продовжити його або повернути земельну ділянку орендодавцю в належному стані;

- відповідно до п. 32 Договору оренди зміна його умов здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку. Дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом (п. 33 Договору оренди);

- в подальшому Додатковою угодою від 02.10.2008 до Договору оренди за домовленістю сторін змінено пункт 8 договору щодо розміру орендної плати та викладено пункт 7 договору у наступній редакції: "договір продовжено на термін 4 роки 11 місяців і набуває чинності з дня його державної реєстрації в Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельним ресурсам". Додаткову угоду від 02.10.2008 зареєстровано у Запорізькій регіональній філії ДП "Центр ДЗК при Державному комітеті України по земельних ресурсах", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 01.12.2009 за № 040927700079;

- з урахуванням внесених до Договору оренди змін, строк його дії спливав 06.10.2014, що не заперечується сторонами;

- внаслідок змін чинного законодавства з 01.01.2013, виходячи зі змісту положення про Головне управління Держгеокадастру у Запорізькій області, розпорядником земель за спірним Договором оренди є Держгеокадастр (відповідач у справі);

- 20.08.2014 Кооператив звернувся до Держгеокадастру з заявою № 89 про продовження терміну дії Договору оренди. До заяви Кооперативу було долучено додаткову угоду в 4-х примірниках, витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки, витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, копії правоустановчих документів Кооперативу та копію Договору оренди;

- у листі-відповіді від 25.09.2014 № 27-8-0.4-8907/2-14 на вказану заяву Держгеокадастр запропонував Кооперативу внести зміни до істотних умов Договору оренди, а саме змінити термін дії договору на 3 (три) роки, підвищити розмір орендної плати до 12 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Також, у листі зазначено, що в разі отримання згоди Кооперативу, Держгеокадастром буде прийняте відповідне рішення та буде запропоновано для укладання додаткову угоду до Договору оренди про поновлення та внесення змін до Договору;

- в подальшому сторони не вчиняли жодних інших дій щодо поновлення договору оренди, Кооператив фактично продовжив користуватися земельною ділянкою та сплачувати орендну плату за неї. Оскільки у місячний термін по закінченні дії Договору оренди Держгеокадастром не було направлено Кооперативу своїх заперечень у поновлені договору, останній вважає, що цей Договір оренди продовжив свою дії на тих самих умовах і на той самий строк в порядку ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі". За висновком позивача неукладення між сторонами додаткової угоди про поновлення договору є підставою визнання спірного Договору оренди поновленим в судовому поряду.

Задовольняючи позовні вимоги місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що спірний Договір оренди землі в силу ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" є поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, оскільки після закінчення строку на який його було укладено та протягом місяця після цього Держгеокадастр письмо не повідомив Кооператив про відмову у поновлені вказаного договору. Крім того, Держгеокадастром не надано суду доказів неналежного виконання Кооперативом умов спірного Договору оренди (несплата орендних платежів, використання ділянки не за цільовим призначенням тощо). При цьому акт повернення земельної ділянки сторонами у встановлений місячний строк не підписувався та орендодавцем орендарю не направлявся, тобто факт продовження користування відповідною земельною ділянкою після закінчення строку дії зазначеного договору сторонами не спростований.

Між тим, колегія суддів Вищого господарського суду України не може погодитись з такими висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх такими, що у повній мірі не відповідають нормам матеріального та процесуального права, з огляду на наступне.

Відповідно до частини першої ст. 6 Закону України "Про оренду землі" орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим та іншими законами України і договором оренди землі.

Відповідно до ст. 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі). Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди. При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється. Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення (ч.ч. 1 - 5 вказаної статті).

У разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності). Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу. Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку. Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді. У разі зміни межі або цільового призначення земельної ділянки поновлення договору оренди землі здійснюється у порядку одержання земельної ділянки на праві оренди (ч.ч. 6 - 10 вказаної статті).

Отже, стаття 33 вказаного закону фактично об'єднує два випадки поновлення договору оренди землі: 1) на підставі ч.ч. 1 - 5; 2) та на підставі ч. 6 ст. 33 Закону України "Про оренду землі".

У першому випадку орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору має переважне право перед іншими особами укласти договір оренди землі після його припинення. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

У другому випадку поновлення договору відбувається на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі. У цьому випадку поновлення дії договору оренди землі відбувається без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення вказаного договору. Однак закон вимагає обов'язкове укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі.

Таким чином, норми ст. 33 Закону України "Про оренду землі" дозволяють продовжувати орендні правовідносини, але у першому випадку - це право повинно бути реалізовано до закінчення дії договору оренди на підставі звернення орендаря, а у другому - воно може настати у разі продовження орендарем користування землею за відсутності заперечення іншої сторони протягом визначеного строку після закінчення строку договору оренди, але у будь-якому випадку з укладенням додаткової угоди.

При задоволені заявленого позову судами попередніх інстанцій було залишено поза увагою приписи ч. 8 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" відповідно до яких додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Таким чином, поновлення договору оренди землі в судовому порядку, в передбачений нормами ч. ч. 6 - 10 ст. 33 Закону України "Про оренду землі" спосіб вимагає не тільки встановлення судом юридично значимих умов, що свідчать про продовження орендних правовідносин (як-то користування земельною ділянкою поза межами строку договору без заперечення орендодавця протягом наступного місяця), а й необхідності укладення додаткової угоди між сторонами, як єдиної підстави продовження орендних прав і обов'язків (складний фактичний склад).

З викладеного вбачається, що належним способом захисту порушеного права в даному випадку є позов про визнання поновленими спірного договору оренди землі на той самий строк і на тих самих умовах шляхом укладення відповідної додаткової угоди в судовому порядку, оскільки сама по собі вимога про визнання поновленим договору оренди землі не може забезпечити захисту порушеного права позивача в силу імперативного припису про обов'язковість оформлення поновлення договору оренди саме шляхом укладення додаткової угоди, що, власне, і може бути предметом розгляду в суді (ч. 9 ст. 33 Закону України "Про оренду землі").

За приписами ч. ч. 3 та 4 статті 84 ГПК України у спорі, що виник при укладанні або зміні договору, в резолютивній частині вказується рішення з кожної спірної умови договору, а у спорі про спонукання укласти договір-умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект договору.

Відповідні роз'яснення містяться і у пункті 9.9. постанови пленуму Вищого господарського суду України № 6 від 23.03.2012 "Про судове рішення" (v0006600-12) , відповідно до якого у рішенні про спонукання укласти договір - умови, на яких сторони зобов'язані укласти договір, з посиланням на поданий позивачем проект цього договору, наприклад: "Вважати договір (найменування договору) укладеним на умовах поданого (найменування позивача) проекту цього договору", а в разі необхідності - з викладенням у рішенні умов (пунктів) договору повністю або в певній частині.

Позивачем при зверненні до суду з даним позовом проекту додаткової угоди про поновлення спірного Договору оренди надано не було, що виключає можливість задоволення позову у даній справі.

Господарські суди попередніх інстанцій наведеного вище не врахували, у зв'язку із чим неправомірно задовольнили позов Кооперативу.

Відповідно до частини першої ст. - 111-10 ГПК України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

За таких обставин постанова Донецького апеляційного господарського суду від 26.06.2017 та рішення Господарського суду Запорізької області від 29.03.2017 підлягають скасуванню як такі, що прийняті з порушенням та неправильним застосуванням норм процесуального і матеріального права. Зважаючи на повноту встановлення обставин справи, колегія суддів Вищого господарського суду України, вважає за можливе прийняти нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог Кооперативу з наведених вище підстав.

Держгеокадастр у касаційній скарзі просив за результатами скасування оскаржуваних судових рішень направити справу на новий судовий розгляд до апеляційного господарського суду.

Однак, абзацом четвертим пункту 11 - постанови пленуму Вищого господарського суду України від 24.10.2011 № 11 "Про деякі питання практики застосування розділу XII1 Господарського процесуального кодексу України" (v0011600-11) роз'яснено, що у разі коли за результатами перевірки судом касаційної інстанції буде встановлено, що фактичні обставини, які входять до предмета доказування у цій справі, з'ясовані судом першої або апеляційної інстанції з достатньою повнотою, однак допущено помилки у застосуванні норм матеріального права, у зв'язку з чим висновки суду першої і апеляційної інстанції не відповідають цим обставинам, суд касаційної інстанції приймає нове рішення (пункт 2 статті - 111-9 ГПК України).

Зважаючи на повноту встановлення обставин справи, колегія суддів Вищого господарського суду України не вбачає підстав для направлення справи на новий судовий розгляд до суду апеляційної інстанції та дійшла висновку щодо можливості прийняття нового рішення у справі.

В силу положень частини сьомої статті 49 ГПК України якщо суд апеляційної або касаційної інстанції чи Верховний Суд України, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, суд відповідно змінює розподіл судових витрат.

Суми, які підлягають сплаті за проведення судової експертизи, послуги перекладача, адвоката та інші витрати, пов'язані з розглядом справи, покладаються при відмові в позові - на позивача (абз. 2 ч. 6 ст. 49 ГПК України).

За приписами частин першої та п'ятої статті 49 ГПК України судовий збір покладається у спорах, що виникають при виконанні договорів та з інших підстав, на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а стороні, на корись якої відбулось рішення, господарський суд відшкодовує судові витрати за рахунок другої сторони.