У січні 2017 року Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Інвестбуд" звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради, в якій просило суд внести зміни до договору оренди земельної ділянки та скасувати пункти 5.10, 5.11 рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) .

Позовні вимоги обґрунтовані тим, що вказані положення договору та рішення суперечать нормам статті 40, пункту 7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) , статті 652 Цивільного кодексу України.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.03.2017 (суддя Чинчин О.В.), залишеним без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 13.06.2017 (головуючої судді Іоннікової І.А., суддів: Тищенко О.В., Тарасенко К.В.), позовні вимоги задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення Господарського суду м.Києва від 23.08.2006 у справі № 2/444, шляхом виключення абзацу 17 п. 8.4 договору оренди земельної ділянки, який передбачає обов'язок Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК - Інвестбуд" передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради 7% загальної площі будинків (крім службової) на підставі п. 70 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік" та абзацу 18 п.8.4 договору оренди земельної ділянки, який передбачає обов'язок Товариства з обмеженою відповідальністю "ВК - Інвестбуд" сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат на будівництво загальної площі цього житлового комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі п. 76 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "про бюджет міста Києва на 2006 рік".

Скасовано пункти 5.10 та 5.11 рішення Київської міської ради № 36/3127 від 02.02.2006 (ra0036023-06) "Про передачу товариству з обмеженою відповідальністю "ВК-Інвестбуд" земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціально-громадського призначення на вул. Маршала Гречка, 10-б у Подольському районі м. Києва.

В іншій частині позову відмовлено.

Не погоджуючись із прийнятими судовими актами Київська міська рада звернулася до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права просить їх скасувати, судові витрати покласти на позивача.

У запереченні на касаційну скаргу Товариство з обмеженою відповідальністю "ВК-Інвестбуд" не погоджуэться з доводами скаржника і просить суд залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.

У зв'язку з відпусткою судді Данилової М.В. на підставі розпорядження керівника апарату № 08.03-04/5052 від 24.10.2017 здійснено повторний автоматизований розподіл судової справи № 910/1522/17.

Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 24.10.2017, визначено колегію суддів у наступному складі: Корсак B.A. - головуючий, Алєєва І.В., Бакуліна С.В.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга задоволенню не підлягає.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, рішенням Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) затверджено проект відведення земельної ділянки та вирішено передати, за умови виконання п.5 цього рішення, Товариству з обмеженою відповідальністю "ВК - Інвестбуд" у довгострокову оренду на 15 років земельну ділянку площею 18,68 га для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціально-громадського призначення на вул. Маршала Гречка, 10-б у Подільському районі м. Києва.

Відповідно до п.п. 5.10, 5.11 рішення ТОВ "ВК - Інвестбуд" зобов'язано передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі будинків (крім службової) на підставі п.70 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік". Зобов'язано сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат на будівництво загальної площі цього житлового комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі п.76 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік".

Судами встановлено, що рішенням Господарського суду міста Києва від 23.08.2006 у справі № 2/444 визнано укладеним з дня набрання цим рішенням законної сили договір оренди земельної ділянки площею 18,68 га.

Договір оренди зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради, про що зроблено запис від 26.09.2006 за № 85-6-00288 у книзі записів державної реєстрації договорів.

Згідно з п.1.1 договору, орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 02.02.2006 за № 36/3127 (ra0036023-06) передав, а орендар прийняв в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором.

Відповідно до п.2.1 договору об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Маршала Гречка, 10-б у Подільському районі м. Києва; розмір - 186757 кв.м.; цільове призначення - для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціально-громадського призначення; кадастровий номер - 8000000000:91:064:0001.

Договір укладений строком на 15 років (п.3.1. договору).

Підпунктом 17 пункту 8.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі будинків (крім службової) на підставі п.70 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік".

Підпунктом 18 пункту 8.4 договору передбачено, що орендар зобов'язаний сплатити до цільового фонду спеціального фонду міського бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат на будівництво загальної площі цього житлового комплексу, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла, установленої Державним комітетом України з будівництва та архітектури для міста Києва станом на 1 січня року, в якому проводиться оплата, на підставі п.76 рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік".

Судами встановлено, що листами від 31.08.2016, від 03.11.2016 позивач звертався до відповідача з пропозицією внести зміни до договору оренди, зокрема до абзацу 17 п.8.4, абзацу 18 п.8.4 договору, направивши протокол розбіжностей до договору. Також, просив привести умови договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) та внести зміни у рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) "Про бюджет міста Києва на 2006 рік" шляхом виключення пунктів 70 і 76, внести зміни у рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) шляхом виключення пунктів 5.10. і 5.11, направивши проект договору про внесення змін до договору оренди. Вказані листи були отримані відповідачем, що підтверджується відповідним штампом Київської міської ради (а.с. 25-26).

У відповідь Департамент земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради листом від 14.02.2017 повідомив позивача, що рішення Київської міської ради від 27.12.2005 № 621/3082 (ra_621023-05) та рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) є рішеннями ненормативного характеру, а тому вони не можуть бути скасовані чи змінені органом місцевого самоврядування. Зазначено, що рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) виконано шляхом укладення відповідного договору оренди земельної ділянки.

В своєму позові позивач послався на те, що відповідач без достатніх правових підстав ухиляється від приведення у відповідність із Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) , що має наслідком порушення прав та законних інтересів позивача в частині приведення умов договору оренди земельної ділянки у відповідність до вимог Закону.

Колегія вважає висновки господарських судів про часткове задоволення позову достатньо обґрунтованими, з огляду на наступне.

Частиною 7 ст. 40 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, що органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною п'ятою статті 30 цього Закону.

Відповідно до п.7 Прикінцевих положень Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" від 17.02.2011 (3038-17) якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом. Законом України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) чітко визначено, що його дія розповсюджується й на правовідносини, які виникли до набрання ним законної сили.

Згідно ст. ст. 4, 10 та 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу (435-15) іншим законам України, які приймаються відповідно до Конституції України (254к/96-ВР) та Цивільного кодексу (435-15) , актам Президента України, постановам Кабінету Міністрів України, актам інших органів державної влади України, органів влади автономної Республіки Крим у випадках і в межах, встановлених Конституцією України (254к/96-ВР) та законом.

Згідно п. 1, 7 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06.11.2009 № 9 "Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними" (v0009700-09) при розгляді справ про визнання правочинів недійсними суди залежно від предмета і підстав позову повинні застосовувати норми матеріального права, якими регулюються відповідні відносини, та на підставі цих норм вирішувати справи.

Правочин може бути визнаний недійсним лише з підстав, визначених законом, та із застосуванням наслідків недійсності, передбачених законом.

Відповідно до ч. 1 ст. 21 Цивільного кодексу України, суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.

Виходячи зі змісту ст. 11 Цивільного кодексу України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків, зокрема є договори та інші правочини.

Беручи до уваги імперативність норм Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) щодо зобов'язання відповідача привести у відповідність з вищевказаним Законом рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) "Про передачу ТОВ "ВК - Інвестбуд" земельної ділянки для будівництва житлового комплексу з об'єктами соціально-громадського призначення на вул. Маршала Гречка, 10-б у Подільському районі м. Києва", суди дійшли обґрунтованого висновку про задоволення позову в частині скасування пунктів 5.10 та 5.11 рішення.

Також, відповідачем заявлено про сплив позовної давності в частині позовних вимог про скасування зазначених пунктів рішення Київської міської ради.

Статтями 256, 257, 261 Цивільного кодексу України визначено, що позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу. Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила. Позовна давність встановлюється тривалістю у три роки.

За змістом частин 3, 4 статті 267 цього ж кодексу передбачено, що позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмові у позові.

Зробивши висновок про те, що позовна давність позивачем не пропущена, місцевий та апеляційний господарські суди виходили з того, що про порушення своїх прав та інтересів позивач дізнався лише після звернення до відповідача з пропозицією внести зміни у рішення Київської міської ради від 02.02.2006 № 36/3127 (ra0036023-06) шляхом виключення пунктів 5.10. і 5.11, направивши проект договору про внесення змін до договору оренди й неотримання до теперішнього часу відповіді на вказаний лист.

Колегія суддів погоджується із зазначеними висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх правильними і достатньо обґрунтованими.

Відповідно до вимог статей 651, 652 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Зокрема, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Частиною 2 статті 652 цього Кодексу встановлено, якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний, а з підстав, встановлених частиною четвертою цієї статті, змінений за рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов: 1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане; 2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися; 3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору; 4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Отже, закон пов'язує можливість зміни договору безпосередньо не з наявністю істотної зміни обставин, а з наявністю чотирьох умов, визначених частиною 2 статті 652 вказаного Кодексу, при істотній зміні обставин.

Відповідно, з набуттям чинності 12.03.2011 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) , а саме приписів частини 7 статті 40, органам місцевого самоврядування забороняється вимагати від замовника будівництва надання будь-яких послуг, у тому числі здійснення будівництва об'єктів та передачі матеріальних або нематеріальних активів (зокрема житлових та нежитлових приміщень, у тому числі шляхом їх викупу), крім пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту, передбаченої цією статтею, а також крім випадків, визначених частиною 5 статті 30 цього Закону.

Якщо договором про пайову участь, який укладений до набрання чинності цим законом, передбачена сплата пайової участі замовником будівництва (повністю або частково) в обсягах інших, ніж визначено цим Законом, такий договір підлягає приведенню у відповідність із цим Законом. Будь-які рішення органів місцевого самоврядування про надання замовником будівництва будь-яких послуг, передачу активів у будь-якій формі (матеріальній чи нематеріальній), передачу частини (відсоткової частки) площ прийнятих в експлуатацію об'єктів містобудування, крім пайової участі відповідно до цього Закону, прийняті до набрання чинності цим Законом, підлягають приведенню у відповідність із цим Законом (пункту 7 розділу V Прикінцеві положення Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) ).

Здійснюючи судовий розгляд справи, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованих висновків щодо наявності підстав для внесення змін до договору оренди земельної ділянки, укладеного на підставі рішення господарського суду міста Києва від 23.08.2006 у справі № 2/444, шляхом виключення абзаців 17, 18 пункту 8.4 договору через їх невідповідність вищевказаному Закону, а відтак і наявність у позивача права вимагати від орендаря приведення цього договору у відповідність до вимог законодавства шляхом внесення відповідних змін з метою усунення порушення сторонами договору вимог законодавства, обов'язкового як для позивача, так і відповідача.

Встановивши, що запропонована позивачем редакція внесення змін до договору оренди в частині виключення абзаців 17, 18 пункту 8.4 договору відповідає вимогам діючого на момент виникнення спірних правовідносин законодавства, господарські суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про задоволення позову в цій частині, правильно застосувавши норми матеріального права та процесуального права.

В той же час, вимога позивача в частині визнання укладеним договору про внесення змін до договору оренди не підлягає задоволення в силу приписів статті 651 Цивільного кодексу України.

Колегія суддів погоджується із висновками судів попередніх інстанцій, вважає їх мотивованими та обґрунтованими. При цьому, до спірних відносин норми матеріального та процесуального права застосовані вірно.

Таким чином, рішення місцевого господарського суду та постанова апеляційного господарського суду у справі відповідають встановленим фактичним обставинам справи, прийняті з дотриманням норм матеріального та процесуального права і передбачені законом підстави для їх скасування, відсутні.

Стосовно доводів, як викладені скаржником в касаційній скарзі слід зазначити наступне.

Відповідно до приписів статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти їх.