за участю представників: позивача - Камишевої К.В. дов. від 4 липня 2017 року, ТОВ "ЕЛЬ ВАСС" - Шевченка В.В. директора, ПАТ "Укрсоцбанк" - Молдавської О.В. дов. № 02-36/37 від 10 січня 2017 року, ТОВ "Менеджмент-Консалтинг-Київ" - Цуркана М.М. дов. від 1 березня 2017 року,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу ТОВ "Параді" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 30 січня 2017 року у справі Господарського суду міста Києва за позовом ТОВ "Параді" до ТОВ "ЕЛЬ ВАСС" та ПАТ "Укрсоцбанк", треті особи - Приватне підприємство "Розмарин", ТОВ "ЛК-ТРАНС", ТОВ "Менеджмент-Консалтинг-Київ", про визнання переважного права на придбання нерухомого майна та переведення прав покупця та за зустрічним позовом ПАТ "Укрсоцбанк" до ТОВ "Параді", третя особа - ТОВ "ЕЛЬ ВАСС", про визнання договору оренди недійсним,

У листопаді 2015 року ТОВ "Параді" (далі - позивач) звернулось до ТОВ "ЕЛЬ-ВАСС" (далі - відповідач-1) та ПАТ "Укрсоцбанк" (далі - відповідач-2) з позовом про визнання права покупця за договором купівлі-продажу, укладеним відповідачами, щодо ? частини нежитлового будинку (магазин), загальною площею 257,5 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, бул. Перова, 52 літера "А" серія та номер 2589 від 23 грудня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Л.І. та за договором купівлі-продажу, укладеним відповідачами, щодо ? частини нежитлового будинку (магазин), загальною площею 257,5 кв.м., що розташований за адресою: м. Київ, бул. Перова, 52 літера "А" серія та номер 2588 від 23 грудня 2014 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Л.І.

Згідно платіжних доручень № 1 від 2 лютого 2016 року та № 2 від 3 лютого 2016 року позивачем перераховано на депозит Господарського суду міста Києва 2383000 гривень 00 коп.

Позовні вимоги обгрунтовані тим, що договір купівлі-продажу укладений у порушення ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України.

У січні 2016 року ПАТ "Укрсоцбанк" звернулось до ТОВ "Параді", третя особа - ТОВ "ЕЛЬ ВАСС", з зустрічним позовом про визнання недійсним договору майнового найму (оренди) нерухомого майна, укладеного 14 серпня 2002 року між ТОВ "Параді" та ЗАТ "Розмарин".

Зустрічний позов обгрунтовно тим, що спірний договір не відповідає вимогам чинного законодавства.

Рішенням Господарського суду міста Києва від 10 листопада 2016 року в задоволенні первісного позову відмовлено.

У задоволенні зустрічного позову відмовлено.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 30 січня 2017 року апеляційну скаргу ТОВ "Параді" залишено без задоволення, а рішення Господарського суду міста Києва від 10 листопада 2016 року залишено без змін.

У касаційній скарзі ТОВ "Параді" просить скасувати рішення Господарського суду міста Києва від 10 листопада 2016 року та постанову Київського апеляційного господарського суду від 30 січня 2017 року в частині відмови у задоволенні первісного позову та постановити в цій частині нове рішення, яким позов в цій частині задовольнити.

Посилається на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм ст. ст. 204, 777 Цивільного кодексу України, ст. 43 Господарського кодексу України.

Вказує на те, що місцевий та апеляційний господарські суди дійшли помилкового висновку щодо відсутності у позивача переважного права на придбання орендованого майна.

У відзиві на касаційну скаргу ТОВ "ЕЛЬ ВАСС" не погоджується з доводами скарги, вважає їх безпідставними та такими, що не спростовують законних висновків судів, зазначає про відсутність підстав для скасування прийнятих у справі рішення та постанови.

У відзиві на касаційну скаргу ПАТ "Укрсоцбанк" зазначає, що виходячи із змісту ст. ст. 759, 773, 777 Цивільного кодексу України саме на позивача покладається обов'язок доведення обставин, які свідчать про наявність беззаперечних доказів того, що останній був та є наймачем, який належним чином виконує обов'язки за договором найму, що не доведено позивачем у даній справі.

Вважає законним та обгрунтованим висновок суду про відсутність підстав для задоволення первісного позову, а судові рішення вважає прийнятими з дотриманням норм матеріального та процесуального права.

Представники третіх осіб - Приватного підприємства "Розмарин" та ТОВ "ЛК-ТРАНС" у судове засідання не з'явились.

Враховуючи, що про час та місце розгляду касаційної скарги Приватне підприємство "Розмарин" та ТОВ "ЛК-ТРАНС" повідомлені належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за їх відсутності.

Заслухавши пояснення представників позивача, відповідачів та третьої особи - ТОВ "Менеджмент-Консалтинг-Київ", обговоривши доводи касаційної скарги та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на наступне.

Місцевим та апеляційним господарськими судами встановлено, що 23 грудня 2014 року між ПАТ "Укрсоцбанк" (продавець) та ТОВ "Ель Васс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу частки нежитлового будинку, посвідчений 23 грудня 2014 року приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрований в Державному реєстрі речових прав за № 2589, відповідно до п. 1.1 якого продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність 1/2 частку нежитлового будинку (магазин) літера "А", що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Перова, будинок 52. Нежитловий будинок (магазин) літера "А" в цілому загальною площею 257,4 кв.м.

Частка нежитлового будинку, що відчужується, належить продавцю на праві власності на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 18 жовтня 2011 року у справі № 34/692. Право власності зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 травня 2013 року, номер запису про право власності: 931982, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 3498530 від 16 травня 2013 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 59073380000.

23 грудня 2014 року між ПАТ "Укрсоцбанк" (продавець) та ТОВ "Ель Васс" (покупець) укладено договір купівлі-продажу частки нежитлового будинку, посвідчений 23 грудня 2014 року приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Шевченко І.Л., зареєстрований в Державному реєстрі речових прав за № 2588, відповідно до п. 1.1 якого продавець передав у власність покупцю, а покупець прийняв у власність 1/2 частку нежитлового будинку (магазин) літера "А", що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Перова, будинок 52. Нежитловий будинок (магазин) літера "А" в цілому загальною площею 257,4 кв.м.

Частка нежитлового будинку, що відчужується, належить продавцю на праві власності на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 18 жовтня 2011 року у справі № 34/692, залишеного без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 6 лютого 2012 року та постановою Вищого господарського суду України від 21 травня 2012 року, яким задоволено позов ПАТ "Укрсоцбанк" до Приватного підприємства "Розмарин" про звернення стягнення на предмет іпотеки та визнано за ПАТ "Укрсоцбанк" право власності на нежилий будинок (магазин), загальною площею 257,4 кв.м., розташований за адресою: м. Київ, бул. Перова 52, літера "А" та нежиле приміщення (магазин), загальною площею 318 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Райдужна 6, літера "А".

Право власності зареєстровано за продавцем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 16 травня 2013 року, номер запису про право власності: 931982, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 3498530 від 16 травня 2013 року, реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна 59073380000.

Судами встановлено, що згідно виписок по збірному рахунку № 36107000500003 від 25 грудня 2014 року та від 5 лютого 2015 року ТОВ "Ель ВАСС" перерахувало на користь ПАТ "Укрсоцбанк" грошові кошти в загальному розмірі 2383000 гривень 00 коп. в рахунок оплати вартості майна, придбаного на підставі договорів купівлі-продажу часток нежилого будинку (магазину) літера "А", що знаходиться за адресою: м. Київ, бульвар Перова, 52.

Обгрунтовуючи позовні вимоги, ТОВ "Параді" зазначає, що є орендарем майна, переданого в іпотеку ПАТ "Укрсоцбанк", та на яке в подальшому останнім звернуто стягнення, що свідчить про порушення визначеного ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України переважного права наймача, який належним чином виконує свої обов'язки за відповідним договором, на придбання цього майна.

У відповідності до ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно із ст. 773 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору.

За ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Таким чином, виходячи із змісту вимог наведених норм, переважне право на купівлю речі, переданої у найм, має наймач, який користується річчю та належним чином виконує свої обов'язки у відповідності до умов договору та Закону.

Тобто, до предмету дослідження у даному спорі входить встановлення обставин щодо користування майном та належного виконання умов укладеного договору найму.

Під час розгляду справи судом першої інстанції ПАТ "Укрсоцбанк" заявлено клопотання про призначення судової технічної експертизи документів, наданих позивачем в якості наявності договірних правовідносин між ТОВ "Параді" та ПП "Розмарин", для встановлення дати їх виготовлення, яке задоволено ухвалою Господарського суду міста Києва від 18 лютого 2016 року.

Разом з тим, враховуючи, що позивачем не надано експертній установі оригіналів платіжних документів про сплату ТОВ "Параді" орендної плати за період дії договору, не надано погодження на вирізання штрихів рукописних записів, підписів у наданих позивачем документах - оригіналі договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 14 серпня 2002 року та оригіналі акту прийому-передачі об'єктів оренди за цим договором, листом № 4491/16-34 від 11 жовтня 2016 року матеріали справи № 910/30245/15 повернуті Київським науково-дослідним інститутом судових експертиз із повідомленням про неможливість надання висновку судово-технічної експертизи.

Крім того, згідно листа старшого слідчого відділу фінансових розслідувань ДПІ у Дніпровському районі ГУ ДФС у м. Києві на запит місцевого господарського суду від 14 липня 2016 року, платіжні документи, квитанції та розрахункові документи ТОВ "Параді" про сплату орендних платежів на користь ЗАТ "Розмарин" за період з 2002 - 2012 роках у відділі відсутні, до листа долучено копії та оригінали платіжних документів ТОВ "Параді", серед яких платіжні доручення про сплату орендних платежів ПАТ "Укрсоцбанк" протягом 2014 року.

Наведеним спростовуються посилання позивача про те, що оригінали платіжних документів вилучені в рамках кримінального провадження 320161100040000002 за ухвалою слідчого судді Дніпровського районного суду міста Києва № 755/2350/16-к.

З огляду на наведене, справа розглядалась судами за наявними у ній матеріалами.

Так, встановлено, що відповідно до п. 1.1 договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 14 серпня 2002 року в порядку, на умовах та на строк, визначені цим договором, орендодавець зобов'язався передати орендареві, а орендар прийняти у тимчасове користування об'єкти нерухомого майна, визначені у цьому договорі, за плату.

Згідно із п. 2.1 договору найму орендодавець передає у майновий найм (оренду) орендарю наступні об'єкти нерухомості: нежилий будинок - магазин, загальною площею 257,5 кв.м., який розташований за адресою: місто Київ, бульвар Перова, будинок № 52, літера А, що належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської державної адміністрації серія НБ № 010003479; нежиле приміщення - магазин, загальною площею 316,6 кв.м., який розміщений за адресою: місто Київ, вулиця Райдужна, будинок № 6, літера А., що належить орендодавцю на підставі свідоцтва про право власності, виданого Головним управлінням з питань майна Київської державної адміністрації серія НБ № 010003478.

За умовами п. 3.4 договору загальний розмір орендної плати за об'єкти оренди складає 30646 гривень 80 коп. в т.ч. ПДВ на рік.

Відповідно до п. 3.5 договору орендна плата сплачується орендарем на банківський рахунок орендодавця, який буде повідомлено орендарю у письмовій формі.

Тобто, сторонами погоджено здійснення розрахунків за договором у безготівковій формі.

Однак, як встановлено судами, доказів сплати орендної плати позивачем на користь ПП "Розмарин" у порядку, передбаченому п. 3.5 договору, матеріали справи не містять.

Разом з тим, витрати та доходи відображаються в бухгалтерських документах орендаря та орендодавця, з прибутку, отриманого від здачі приміщення в оренду, орендодавцем сплачується податок. Доказів відображення в своїх бухгалтерських документах вказаних витрат за спірним договором оренди позивачем судам не надано.

З огляду на викладене, місцевий та апеляційний господарські суди не прийняли копії квитанцій про сплату орендних платежів готівкою через касу ПП "Розмарин", оскільки такі документи не є належними доказами у розумінні ст. 34 Господарського процесуального кодексу України, в порядку, передбаченому п. 3.5 договору оренди.

Також встановлено, що згідно із п. 3.9 договору оренди до орендної плати не включається плата за електро- та водопостачання (водовідведення), які до моменту переоформлення договорів з комунальними організаціями на орендаря, відшкодовуються орендарем орендодавцю окремо на підставі рахунків комунальних організацій.

Відповідно до п. 3.10 договору оренди підписанням даного договору власник об'єктів нерухомості, що передаються в оренду, уповноважує орендаря переоформити договори про надання комунальних послуг (водопостачання та водовідведення, теплопостачання, утримання території, вивезення відходів, електропостачання та інші) із відповідними комунальними організаціями (надавачами таких послуг).

За п. п. 5.3.3, 5.3.4 договору орендар зобов'язаний самостійно сплачувати вартість електропостачання на підставі окремого договору із електропередавальною організацією та/або постачальником електричної енергії; самостійно укладати договори із постачальниками інших комунальних послуг (водопостачання та водовідведення, теплопостачання, утримання території, вивезення відходів та інші) та оплачувати вартість таких послуг.

Таким чином, за умовами договору оренди на позивача покладено обов'язок щодо оплати комунальних послуг та укладення договорів з комунальними підприємствами щодо забезпечення приміщень комунальними послугами.

Встановлено, що доказів укладення договорів з комунальними підприємствами, оплати за споживання комунальних послуг позивачем судам не надано.

Відповідно до п. 1.2 договору мету використання майна орендар визначає самостійно, на власний розсуд, без попереднього погодження з орендодавцем, в тому числі для використання об'єкта оренди у підприємницькій діяльності

Також судами встановлено, що позивачем не надано будь-яких доказів користування приміщеннями, зазначеними в договорі, зокрема, доказів використання магазинів у своїй підприємницькій діяльності, ліцензій на право роздрібної торгівлі алкогольними виробами та тютюновими напоями, торгових патентів на право здійснення торгівельної діяльності, виданих ТОВ "Параді".

Згідно із пп. 5.1.5 договору орендодавець зобов'язався щорічно страхувати об'єкти оренди за договором майнового страхування.

Встановлено, що договір страхування орендодавцем об'єкта оренди у відповідності до умов зазначеного пункту договору судам попередніх інстанцій не наданий.

Крім того, встановлено, що в жовтні 2007 року ЗАТ "Розмарин" надано відповідачу-2 довідку № 270, в якій повідомлялося, що об'єкти нерухомості, які ЗАТ "Розмарин" пропонує в іпотеку, а саме магазин, по бульвару Перова, 52, не перебувають у користуванні третіх осіб.

Крім того, у період з 2007 року по 2009 рік уповноваженими представниками ПАТ "Укрсоцбанк" та ЗАТ "Розмарин" складалися акти перевірки нерухомості, згідно яких у місці розташування магазину в м. Києві, бульвар Перова, буд.52, орендарі відсутні.

З огляду на викладене, місцевий та апеляційний господарські суди дійшли мотивованого висновку, що вказані обставини не свідчать про користування ТОВ "Параді" орендованим майном у відповідності до умов договору оренди № 4 від 28 грудня 2012 року.

Судами мотивовано відхилено посилання позивача на те, що використання приміщення підтверджується передачею його в оренду ПП "Розмарин" ТОВ "Менеджмент-Консалтинг-Київ" на підставі договору оренди № 4 від 28 грудня 2012 року як безпідставні, оскільки вказаний договір укладено після визнання за ПАТ "Укрсоцбанк" права власності на нежилий будинок (магазин) загальною площею 257,4 кв.м., розташований за адресою: м.Київ, бул. Перова, 52, літера "А", та нежиле приміщення (магазин) загальною площею 318 кв.м., розташоване за адресою: м. Київ, вул. Райдужна, 6, літера "А", на підставі рішення Господарського суду міста Києва від 18 жовтня 2011 року у справі № 34/692, залишеного без змін постановою Київського апеляційного господарського суду від 6 лютого 2012 року та постановою Вищого господарського суду України від 21 травня 2012 року, платіжні доручення про сплату орендних платежів на користь ПАТ "Укрсоцбанк" ТОВ "Параді" надало лише за період протягом 2014 року.

Відповідно до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України переважне право перед іншими особами на придбання речі переданої у найм має наймач, який належним чином виконує свої обов'язки за договором найму, в тому числі користується наданим майном, здійснює оплату орендної плати, відшкодування вартості комунальних послуг, інші обов'язки, передбачені договором.

З огляду на викладене, суд касаційної інстанції вважає обгрунтованими висновки місцевого та апеляційного господарських судів про те, що ТОВ "Параді" не доведено у відповідності до ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України наявності переважного права на придбання приміщень за договором майнового найму (оренди) нерухомого майна від 14 серпня 2002 року.

Місцевим та апеляційним господарськими судами відмовлено ПАТ "Укрсоцбанк" у задоволенні зустрічного позову про визнання недійсним договору майнового найму (оренди) нерухомого майна від 14 серпня 2002 року з огляду на те, що посилання на відсутність доказів того, що директор ТОВ "Параді" ОСОБА_10, яка підписала договір від імені позивача, станом на 14 серпня 2002 року обіймала посаду директора товариства та мала повноваження на підписання вказаного правочину, а також на відсутність доказів оплати орендної плати за договором, не є, у розумінні ст. 215 Цивільного кодексу України, підставою для визнання договору недійсним.

Суд касаційної інстанції не вбачає порушення судами попередніх інстанцій ст. ст. 204, 777 Цивільного кодексу України та ст. 43 Господарського кодексу України.

За таких обставин законні та обгрунтовані рішення та постанова судів першої та апеляційної інстанцій прийняті за повного встановлення усіх істотних обставин справи, повної перевірки доводів сторін в обгрунтування їх вимог та заперечень. Судом надано їм належну правову оцінку та вірно застосовано норми ст. ст. 759, 773, ч. 2 ст. 777 Цивільного кодексу України, що регулюють спірні правовідносини, а тому зміні чи скасуванню судові рішення не підлягають.