Коробенка Г.П. - головуючого (доповідач), Кравчука Г.А., Мачульського Г.М., розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 23.03.2017 у справі № 910/17556/16 Господарського суду міста Києва за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" до Київської міської ради про визнання незаконним та скасування рішення У судовому засіданні взяли участь представники:

від позивача: Сидоренко В.В. (представник за дов. від 14.09.2016);

від відповідача: Безносик А.О. (представник за дов. від 10.04.2017);

Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" (далі - позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовною заявою до Київської міської ради (далі - відповідач) про визнання незаконним та скасування рішення Київської міської ради від 20.07.2007 року № 79-6-00521 про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного між сторонами даного спору.

Позов мотивовано тим, що оспорюване рішення міської ради порушує права позивача на користування орендованої ним ділянки згідно договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року № 79-6-00521, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" на підставі рішення Київської міської ради від 15.03.2007 року № 304/965 (ra0304023-07) .

Рішенням Господарського суду міста Києва від 14.11.2016 року позов задоволено. Суд визнав, що невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд не може бути підставою для розірвання договору оренди землі, позаяк факт використання землі не за цільовим призначенням судом не встановлено.

Київський апеляційний господарський суд постановою від 23.03.2017, перевірене рішення місцевого суду скасував, а в позові відмовив. Апеляційна інстанція визнала, що не виконання позивачем умов договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки надає законні підставі Київській міській раді прийняти рішення про розірвання договору оренди землі.

Товариство з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, у якій просить постанову у справі скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі. Скаржник посилається на те, що матеріалами справи не доведено використання ним земельної ділянки не за цільовим призначенням, а відтак вважає помилковим висновок апеляційного суду про законність розірвання в односторонньому порядку договору оренди з боку орендодавця. Також скаржник вважає, що апеляційним судом помилково визнано обґрунтованою істотну шкоду нанесену відповідачеві в силу положень ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України. Тому на думку скаржника саме місцевим господарським судом вірно застосовано норми права, що регулюють спірні правовідносини та законно вирішено спір у відповідності до обставин, що склались між сторонами справи.

Колегія суддів, приймаючи до уваги межі перегляду справи в касаційній інстанції, проаналізувавши на підставі фактичних обставин справи застосування норм матеріального та процесуального права при винесенні оскаржуваної постанови, знаходить необхідним в задоволенні касаційної скарги відмовити, враховуючи наступне.

Апеляційним судом встановлено, що рішенням Київської міської ради № 304/965 від 15.03.2007 року (ra0304023-07) було передано Товариству з обмеженою відповідальністю "Конкорд -К" у довгострокову оренду земельну ділянку для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення по вул. Метрологічній 14-д у Голосіївському районі міста Києва строком на 15 років.

На підставі вказаного Рішення Київської міської ради між позивачем (орендар) та відповідачем (орендодавець) було укладено нотаріально посвідчений договір оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року (далі - договір), зареєстрований в реєстрі за № 1962.

Згідно із пунктом 2.1 договору об'єктом оренди є земельна ділянка з наступним характеристиками: місце розташування - вул. Метрологічна 14-д у Голосіївському районі міста Києва; площа - 13430 кв.м.; цільове призначення - для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення; кадастровий номер - 8000000000:79:130:0009.

Відповідно до пункту 3.1 договору договір укладено на 15 років.

Згідно п. 8.4 договору орендар зобов'язаний, зокрема, завершити забудову земельної ділянки, в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, та, зокрема, використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення.

22.09.2014 року між позивачем та ПП "АРТПРОСТІР" було укладено договір № 61/1 на виготовлення проекту для будівництва, обслуговування та експлуатації житлового комплексу з підземним паркінгом та нежитловими приміщеннями громадського призначення по вул. Метрологічній, 14-Д у Голосіївському районі міста Києва та ряд інших договорів, які підтверджують підготовчі дії до будівництва вказаного об'єкту.

А 27.04.2016р., майже через 9 років після нотаріального оформлення договору оренди, позивачем було подано до Департаменту державної архітектурно-будівельної інспекції міста Києва декларацію про початок виконання будівельних робіт № КВ 093161181253.

28.07.2016 року Київська міська рада прийняла спірне рішення № 879/879 (ra0879023-16) про розірвання вказаного договору оренди земельної ділянки (далі - рішення).

При прийнятті оскаржуваного рішення, Київська міська рада керувалась Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) , статтями 9, 141 Земельного кодексу України, статтею 31 Закону України "Про оренду землі", статтею 188 Господарського кодексу України та статтею 416 Цивільного кодексу України, пунктами 8.4, 11.4 договору оренди земельної ділянки від 20.07.2007 року N 79-6-00521 та тим, що Товариством з обмеженою відповідальністю "Конкорд-К" не виконано умов п. 8.4 договору оренди, а саме: не завершено забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, земельна ділянка використовується не за цільовим призначенням, враховуючи численні звернення громадськості.

Статтями 526 і 629 Цивільного кодексу України передбачено, що договір є обов'язковим для виконання сторонами, а зобов'язання за ним має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

Відповідно до ч. 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Аналогічні положення містяться у ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України.

Так згідно п. 11.4 договору, він може бути розірваний в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України (436-15) в разі, коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично не сплачує орендну плату (протягом півроку), порушення строків завершення забудови земельної ділянки, встановлених п. 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця передачі або відчуження права користування земельною ділянкою третіми особами.

Згідно п.п. 11.5, 11.6 договору, він може бути достроково розірваний у разі невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у п. 8.4 договору. Розірвання цього договору не потребує укладання додаткової угоди, договір вважається розірваним з моменту прийняття орендодавцем відповідного рішення, якщо інше не встановлено рішенням.

Відповідно до п. 12.2 договору, у разі невиконання орендарем його умов та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний.

Сторона, яка порушила зобов'язання звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (п 12.3 договору).

Відтак, умовами укладеного договору передбачені самостійні підстави для його розірвання в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, в тому числі, незалежно від критерію істотності допущеного порушення.

Як встановлено апеляційним судом, позивачем не було виконано вимоги умов п. 8.4 договору оренди в частині завершення забудови земельної ділянки, що підтверджується актами обстеження земельних ділянок, в яких зазначається, що земельна ділянка частково огороджена металевим ґратчастим парканом та для будівництва не використовується.

Вказаним спростовуються посилання касаційної скарги про те, що апеляційним судом не встановлено обставин, які б надавали орендодавцю законних підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки в односторонньому порядку.

Слід також зазначити, що якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то господарські суди виходять з положень Законів України "Про основи містобудування" (2780-12) та "Про регулювання містобудівної діяльності" (3038-17) (набрав чинності з 12.03.2011 року) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта.

При вирішенні таких спорів суди з'ясовують, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку з зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а відтак чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання. Судами досліджуються якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно є предметом вивчення судом.

Апеляційним судом встановлено, що пунктом 8.4 договору передбачено зобов'язання орендаря, а саме :

- передати Головному управлінню житлового забезпечення виконавчого органу (Київської міської державної адміністрації) 7% загальної площі будинку (крім службової) на підставі пункту 36 рішення Київської міської ради від 28.12.2006 року за № 531/588 "Про бюджет міста Києва на 2007 рік" (ra-531023-06) ;

- сплатити до цільового фонду спеціального фонду бюджету міста Києва на розвиток житлового будівництва до моменту здачі в експлуатацію збудованої житлової площі кошти в розмірі 5% витрат з будівництва загальної площі цього житлового будинку, виходячи з опосередкованої вартості спорудження житла.

- у складі проекту будівництва виконати розрахунки щодо забезпеченості населення об'єктами соціальної сфери (дитячі дошкільні заклади, загальноосвітні школи, об'єкти охорони здоров'я тощо).

При цьому, застосування ч.2 ст. 651 Цивільного кодексу України, як підстави розірвання договору на вимогу однієї сторони, передбачає не лише сам по собі факт порушення умов договору другою стороною, а й обов'язкову наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною. Істотність порушення визначається виключно за об'єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка прагне розірвання договору.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.

Відтак, апеляційний господарський суд підставно визначився, що незабудова земельної ділянки прямо порушує вимоги умов договору та наносить шкоду Київській міській раді, що свідчить про наявність у останньої підстав для прийняття рішення про розірвання договору оренди землі, обумовлені як умовами договору, так і чинним законодавством, яке регулює спірні правовідносини.

Позаяк доводи касаційної скарги встановленого апеляційним судом не спростовують, а порушень норм матеріального чи процесуального права касаційним судом не виявлено - підстави для скасування законної постанови у справі та задоволення касаційної скарги - відсутні.