головуючого - суддів: Поляк О.І. (доповідач) Бакуліна С.В. Яценко О.В. розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Луцької міської ради на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 у справі № 903/610/16 Господарського суду Волинської області за позовом Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" до Луцької міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, за участю представників:

від позивача: Хохлов В.О., довір. від 10.03.2017 № 05/03; Яценюк О.В., довір. від 10.03.2017 № 05/03;

від відповідача: Бубнюк Л.Є., довір. від 16.08.2016 № 1.1-8/5156;

Приватне підприємство "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" (далі за текстом - ПП "ВКФ "Домінанта") звернулось до Господарського суду Волинської області із позовною заявою до Луцької міської ради про розірвання договору оренди земельної ділянки, укладеного 28.02.2002 між Луцькою міською радою та ПП "ВКФ "Домінанта".

Рішенням Господарського суду Волинської області від 05.10.2016 (суддя Костюк С.В.) у задоволенні позову відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 (головуючий суддя Василишин А.Р., судді Бучинська Г.Б., Філіпова Т.Л.) рішення Господарського суду Волинської області від 05.10.2016 скасовано, прийнято нове, яким позов задоволено. Розірвано укладений між Луцькою міською радою та приватним підприємством "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" договір оренди земельної ділянки без номера від 28.02.2002. Присуджено до стягнення з Луцької міської ради на користь приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" 1 378 грн. судового збору за розгляд позовної заяви та 1515 грн. 80 коп. судових витрат за розгляд апеляційної скарги.

Не погоджуючись із прийнятою у справі постановою апеляційного суду, Луцька міська рада звернулась із касаційною скаргою, у якій просить скасувати постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016, а рішення Господарського суду Волинської області від 05.10.2016 залишити без змін.

В обґрунтування своєї правової позиції заявник касаційної скарги посилається на недотримання апеляційним судом вимог частини 2 статті 652 Цивільного кодексу України, оскільки судом не встановлено наявності усіх чотирьох умов, з якими згадана стаття пов'язує можливість розірвання договору за рішенням суду. Натомість, рішення місцевого суду прийняте з дотриманням вимог процесуального права та із застосуванням норм матеріального права, якими врегульовано спірні правовідносини сторін.

13.03.2017 від Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" до Вищого господарського суду України надійшло заперечення на касаційну скаргу, у якому позивач повідомив, що на сьогоднішній день спору між сторонами не існує, та вважає що постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 прийнята з дотримання норм матеріального права, відтак просить залишити її без змін, а касаційну скаргу Луцької міської ради без задоволення.

Розглянувши матеріали касаційної скарги, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність застосування господарськими судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Як встановлено господарськими судами попередніх інстанцій, розпорядженням виконавчого комітету Луцької міської ради № 204-рв від 18.06.2001 року було оголошено конкурс на кращу концепцію та проект завершення будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку "Ювілейний".

15.08.2001 виконавчим комітетом Луцької міської ради прийнято розпорядження № 270-рв, згідно з яким переможцем конкурсу визнано Виробничо-комерційну фірму "Домінанта", яку зобов'язано подати на затвердження проект відводу земельної ділянки під будівництво торгового комплексу та проведення землеустрою прилеглої території, укласти з міською радою договір на право тимчасового користування земельною ділянкою на умовах оренди (згідно п.2. даного розпорядження загальна площа земельної ділянки надана в користування становить 0,35 га. терміном на 50 років).

В подальшому, частина цієї земельної ділянки у розмірі 0,1471 га. була придбана ВКФ "Домінанта" у власність, а інша частина - у розмірі 0,2129 га. - орендована.

Так, 28.02.2002 між Луцькою міською радою (Орендодавець) та Виробничо-комерційною фірмою "Домінанта" (Орендар), на підставі рішення № 270-рв від 15.08.2001 "Про виконання розпорядження від 18.06.2001 № 204-рв "Про конкурс на кращий проект будівництва торгового комплексу в районі колишнього ринку "Ювілейний", було укладено договір оренди земельної ділянки, зареєстрований Луцьким міським управлінням земельних ресурсів 11.03.2002 за № 409.

За умовами пунктів 1.1,1.2 договору Орендодавець передав, а Орендар прийняв на умовах оренди земельну ділянку площею 2129 кв.м. строком на 50 років для будівництва та обслуговування торгового комплексу на пр. Соборності, 11а у м. Луцьку.

Відповідно до пункту 3.2 договору Орендар взяв на себе зобов'язання виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої території та наданої території (в тому числі санітарної зони) згідно з планом землекористування.

12.03.2002 між Луцькою міською радою та ВКФ "Домінанта" було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки площею 1771 кв.м., посвідчений приватним нотаріусом Т.О.Ариванюк. За умовами договору земельна ділянка знаходиться за адресою м. Луцьк, пр. Соборності, 11а, передана для будівництва та обслуговування торгового комплексу (п.1.3).

На підставі згаданого договору ВКФ "Домінанта" видано Державний акт на право власності на земельну ділянку, серія ВЛ № 097887, зареєстрований в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі за № 174.

Згідно з рішенням виконкому Луцької міської ради від 30.12.2003 № 553 ВКФ "Домінанта" видано свідоцтво на право власності на торговий центр (літ.А-2) загальною площею 2287,5 кв.м. у м. Луцьку, пр. Соборності, 11а.

Листом від 27.11.2007 № 14/11 фірма "Домінанта" зверталась до Луцької міської ради про внесення змін до договору оренди стосовно зміни цільового призначення земельної ділянки для облаштування парковки.

Рішенням міської ради від 17.04.2008 № 26/78 було відмовлено у зміні цільового призначення земельної ділянки площею 0,2129 га.

27.05.2016 ВКФ "Домінанта" звернулась з клопотанням № 03/05 до міського голови щодо передачі частини орендованої землі за адресою м. Луцьк, пр. Соборності, 11а, в суборенду та дозволу розташування тимчасових споруд для здійснення торгівлі, а 07.06.2016 року з заявою № 03/06 про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки.

Рішенням Луцької міської ради від 27.07.2016 року № 11/82 відмовлено в достроковому припиненні права користування земельною ділянкою та зобов'язано ПП "ВКФ "Домінанта" здійснювати господарську діяльність на земельній ділянці з дотриманням договору оренди землі.

Предметом позову у справі, що переглядається є дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки від 28.02.2002 б/н з ініціативи орендаря, у зв'язку із істотною зміною обставин.

Розглядаючи спір по суті, місцевий господарський суд, керуючись приписами статей 188 Господарського кодексу України, статтею 652 Цивільного кодексу України дійшов висновку про недоведеність позивачем належними доказами наявності підстав дострокового розірвання договору оренди землі передбачених статтею 652 Цивільного кодексу України.

Натомість, апеляційним судом встановлено наявність істотної зміни обставин, яку орендар не міг передбачити, а саме: значна зміна витрат на утримання орендованої земельної ділянки згідно Договору та збільшення орендної плати за землю, що, за висновком апеляційного суду, є підставою для дострокового розірвання договору та, відповідно - задоволення позовних вимог.

Переглядаючи справу у касаційному порядку, колегія суддів Вищого господарського суду України підтримує висновок місцевого господарського суду про відмову у позові у зв'язку з наступним.

У розумінні статті 1 Закону України "Про оренду землі" оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.

Відповідно до статті 13 названого Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Як унормовано частинами 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. При цьому, розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

Відповідно до статті 32 Закону України "Про оренду землі" на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України (2768-14) та іншими законами України.

Як встановлено судами попередніх судових інстанцій та убачається зі змісту поданих підприємством позовної заяви та апеляційної скарги, правовою підставою для розірвання договору оренди землі від 28.02.2002 позивач визначив статтю 32 Закону України "Про оренду землі", тобто у зв'язку з невиконанням орендодавцем обов'язків, передбачених статтею 25 Закону України "Про оренду землі" та умовами договору, а також статтю 652 Цивільного кодексу України, тобто у зв'язку з істотною зміною обставин.

Частиною 1 статті 25 Закону України "Про оренду землі" орендарю надано право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи 27.05.2016 позивач звернувся з клопотанням № 03/05 до міського голови щодо передачі частини орендованої землі за адресою м. Луцьк, пр. Соборності, 11а, в суборенду та дозволу розташування тимчасових споруд для здійснення торгівлі. Позитивного рішення позивачем з цього приводу не отримано.

За висновком апеляційного суду такі дії Луцької міської ради свідчать про порушення та невиконання нею статті 25 Закону України "Про оренду землі" та підставою для дострокового розірвання договору оренди. Однак, колегія суддів Вищого господарського суду України з таким висновком не може погодитися, з огляду на те, що ні законом, ні умовами договору не зобов'язано раду надавати згоду у кожному випадку звернення позивача до неї із вимогою про розміщення на орендованій земельній ділянці споруд чи передання частини цієї ділянки у суборенду. Прийняття радою відповідного рішення про відмову у наданні такої згоди є підставою для оскарження цього рішення до суду, а не підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.

Стаття 652 Цивільного кодексу України визначає порядок зміни або розірвання договору у зв'язку з істотною зміною обставин. Так, у разі істотної зміни обставин, якими сторони керувалися при укладенні договору, договір може бути змінений або розірваний за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або не випливає із суті зобов'язання.

Зміна обставин є істотною, якщо вони змінилися настільки, що, якби сторони могли це передбачити, вони не уклали б договір або уклали б його на інших умовах.

Якщо сторони не досягли згоди щодо приведення договору у відповідність з обставинами, які істотно змінились, або щодо його розірвання, договір може бути розірваний рішенням суду на вимогу заінтересованої сторони за наявності одночасно таких умов:

1) в момент укладення договору сторони виходили з того, що така зміна обставин не настане;

2) зміна обставин зумовлена причинами, які заінтересована сторона не могла усунути після їх виникнення при всій турботливості та обачності, які від неї вимагалися;

3) виконання договору порушило б співвідношення майнових інтересів сторін і позбавило б заінтересовану сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору;

4) із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе заінтересована сторона.

Обґрунтовуючи наявність істотної зміни обставин, підприємство надало довідку зі змісту якої апеляційним судом встановлено зміну розміру орендної плати та витрат на утримання орендованої земельної ділянки згідно Договору. Зокрема орендна плата з 4 664,00 грн. у 2002 році та 17 714,00 грн. у 2007 році зросла до 101 445 грн. у 2015 році; всі витрати (з урахуванням описаної вище орендної плати) з 19 989,00 грн. у 2002 році та 84 950,00 грн. у 2007 році зросли до 505 165,00 грн. у 2015 році.

Позивач неодноразово наголошував на тому, що в момент укладання договору виходив з того, що значна зміна розміру орендної плати та витрат на утримання орендованої ним земельної ділянки не настане. Однак, пунктом 3.3 договору оренди від 28.02.2002 сторони погодили право орендодавця вносити зміни у розділ 2 цього договору щодо розміру і строків орендної плати, чим фактично передбачили можливе збільшення витрат з боку орендаря зокрема щодо орендної плати.

Крім цього, як обґрунтовано зауважено місцевим господарським судом з посиланням на статтю 42 Господарського кодексу України, підприємництво - це самостійна, ініціативна, систематична, на власний ризик господарська діяльність, що здійснюється суб'єктами господарювання (підприємцями) з метою досягнення економічних і соціальних результатів та одержання прибутку.

Економічна діяльність підприємства у будь-якому випадку пов'язана з економічними процесами країни, у якій вона здійснюється. Відтак, враховуючи строк оренди - 50 років, позивач не міг не враховувати можливість підвищення чи зниження вартості послуг з утримання орендованої ним земельної ділянки.

Місцевим судом також обґрунтовано наголошено на недоведенні позивачем обставин порушення співвідношення майнових інтересів сторін і позбавлення його як заінтересованої сторону того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Як встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, за розпорядженням виконавчого комітету Луцької міської ради від 15.08.2001 № 270-рв підприємству надано у користування земельну ділянку загальною площею 0,35 га. В подальшому, частина цієї земельної ділянки у розмірі 0,1471 га. була придбана ВКФ "Домінанта" у власність, а інша частина - у розмірі 0,2129 га. - орендована. Позивачем не доведено, що врахування ним збільшення витрат на обслуговування орендованої ним земельної ділянки мало б наслідком відмову від укладення цього договору. Не доведено позивачем і обставин неотримання того, на що він розраховував при укладенні договору. Натомість, матеріали справи свідчать про протилежне, оскільки орендована земельна ділянка за цільовим призначенням була надана позивачу для будівництва та обслуговування торгового центру. При цьому, будівництво, як встановлено судами, відбулось.

Позивач також наголошував на тому, що із суті договору або звичаїв ділового обороту не випливає, що ризик зміни обставин несе він як заінтересована сторона. Однак, таке твердження є неспроможним, оскільки підприємство взяло на себе обов'язок виконувати роботи по прибиранню та благоустрою прилеглої території та наданої території (в тому числі санітарної зони) згідно з планом землекористування. При цьому, як і за які кошти це буде здійснено - вирішується виключно позивачем, відтак і ризики пов'язані зі збільшенням витрат на виконання взятих за договором зобов'язань також несе підприємство.

Отже, позивачем не доведено наявності усіх чотирьох умов, з якими частина 2 статті 652 Цивільного кодексу України пов'язує можливість дострокового розірвання договору за рішенням суду.

Беручи до уваги викладене, колегія суддів констатує, що апеляційним судом надана неправильна юридична оцінка збільшенню витрат на утримання земельної ділянки, як істотної зміни обставин, у розумінні статті 652 Цивільного кодексу України та не може слугувати підставою для розірвання договору оренди землі. Відтак, оскаржувана міською радою постанова апеляційного суду прийнята з порушенням статей 32, 33, 43 Господарського процесуального кодексу України та неправильним застосуванням норм матеріального права, якими урегульовано спірні правовідносини сторін.

За таких обставин колегія суддів вважає, що касаційна скарга Луцької міської ради підлягає задоволенню, постанова Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 у справі № 903/610/16 - скасуванню, із залишенням без змін рішення Господарського суду Волинської області від 05.10.2016 у даній справі.

За приписами статті 49 Господарського процесуального кодексу України судовий збір за розгляд касаційної скарги покладається на позивача.

Керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України -

Касаційну скаргу Луцької міської ради на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 у справі № 903/610/16 задовольнити.

Постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 14.12.2016 у справі № 903/610/16 скасувати. Рішення Господарського суду Волинської області від 05.10.2016 у справі № 903/610/16 залишити в силі.

Стягнути з Приватного підприємства "Виробничо-комерційна фірма "Домінанта" на користь Луцької міської ради 1653,60 грн витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги.