за участю представників: позивача не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно) відповідача не з'явилися (про час і місце судового засідання повідомлено належно) розглянувши матеріали касаційної скарги Запорізької міської ради на постанову від 03.08.2016 Донецького апеляційного господарського суду у справі № 908/1366/16 Господарського суду Запорізької області за позовом Фізичної особи-підприємця ОСОБА_3 до Запорізької міської ради про зобов'язання продовжити договір оренди землі

У травні 2016 року Фізична особа-підприємець ОСОБА_3 звернулась до господарського суду Запорізької області з позовом до Запорізької міської ради про зобов'язання відповідача продовжити дію договору оренди НОМЕР_1 від 16.05.2005 р., укладеного між сторонами у справі, шляхом підписання додаткової угоди до вказаного договору, на підставі статей 1, 3, 764, 638 Цивільного кодексу України, статей 188, 193, 283, 286, 291 Господарського кодексу України, статей 111, 122, 124 Земельного кодексу України, статей 32, 33 Закону України "Про оренду землі".

Позивач, в обґрунтування позову, посилався на належне виконання ним умов договору оренди землі та зазначав, що направляв відповідачеві листи-повідомлення про поновлення договору оренди земельної ділянки, продовжує користуватися спірною землею та відповідач не заперечував проти поновлення вказаного договору оренди землі.

Відтак, як вважав позивач, договір оренди від 16.05.2005 р. підлягає поновленню на тих же умовах і на той же строк на підставі приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідач у відзиві на позов заперечував проти позовних вимог та просив відмовити у їх задоволенні, посилаючись на те, що строк дії спірного договору закінчився 16.05.2015 р. у зв'язку зі спливом строку на який він укладався; що позивач не надавав проекту додаткової угоди на поновлення договору оренди в порядку приписів статті 33 закону України "Про оренду землі"; що рада не приймала рішення про поновлення дії спірного договору.

Крім того, відповідач наголошував на тому, що мешканці міста Запоріжжя виступили проти будівництва кафе в сквері на АДРЕСА_1.

Рішенням господарського суду Запорізької області від 15.06.2016 р. (суддя Алейникова Т.Г.) у позові відмовлено.

Мотивуючи рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про недотримання позивачем вимог земельного законодавства від яких залежить реалізація його права на поновлення спірного договору оренди землі.

Суд встановив, що позивач не надсилав орендодавцю проект додаткової угоди до договору, як того вимагають приписи статті 33 Закону України "Про оренду землі"; що орендодавець рішення про поновлення спірного договору не приймав та спірний договір оренди припинив свою дію 16.05.2015 р. за закінченням строку, на який його було укладено.

За апеляційною скаргою ФОП ОСОБА_3 Донецький апеляційний господарський суд (судді: Мартюхіна Н.О., Будко Н.В., Агапова О.Л.), переглянувши рішення господарського суду Запорізької області від 15.06.2016 р. в апеляційному порядку, постановою від 03.08.2016 р. змінив його шляхом зміни мотивувальної частини рішення з підстав викладених у постанові суду апеляційної інстанції.

Апеляційний господарський суд виходив з того, що позивач звертався до відповідача із заявами про поновлення спірного договору оренди землі, проте позивачем не було надано проекту додаткової угоди на поновлення договору оренди, як то передбачено приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Суд встановив, що рішення про поновлення спірного договору оренди землі радою прийнято не було.

Відтак суд дійшов висновку про відсутність підстав для поновлення договору оренди згідно з частинами 1-5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Поза тим, суд апеляційної інстанції у постанові зазначив про продовження спірного договору на той самий строк та на тих же умовах, а саме до 16.05.2026 р.

Запорізька міська рада подала до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить постанову Донецького апеляційного господарського суду від 03.08.2016 р. скасувати, а рішення господарського суду Запорізької області від 15.06.2016 р. залишити без змін, посилаючись на порушення апеляційним господарським судом норм матеріального і процесуального права, зокрема, статей 124 Земельного кодексу України, 26, 59, 77 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні" (280/97-ВР) статей 15, 31, 33 Закону України "Про оренду землі", статті 4-2 Господарського процесуального кодексу України.

Скаржник вказує на те, що спірний договір оренди припинив свою дію 16.05.2015 р. за спливом строку, на який він укладався, та наголошує на тому, що згідно з пунктом 34 договору фактичне продовження користування майном після закінчення строку дії договору не є підставою для поновлення договору. Крім того, позивач не направляв відповідачеві проекту додаткової угоди до спірного договору.

Заявник також зазначає, що приписами законодавства та умовами спірного договору оренди землі не передбачений порядок автоматичного поновлення договору оренди у разі відсутності заперечень з боку сторін, а лише визначено, що в цьому разі договір підлягає поновленню.

Скаржник посилається на те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди земельної ділянки можлива лише за наявності волевиявлення сторін, яке з боку уповноваженого органу оформляється відповідним рішенням, котре у даному випадку відсутнє.

Скаржник наголошує на тому, що висновки, викладені у постанові суду апеляційної інстанції про фактичне продовження дії спірного договору до 16.05.2026 р., є необґрунтованими, оскільки повноваження щодо продовження дії договору оренди землі належать виключно її власнику.

Крім того, суд фактично визнав поновленим спірний договір до 2016 року, тобто на 11 років, хоча за умовами спірного договору він укладався на строк 10 років.

Заслухавши доповідь судді - доповідача, перевіривши наявні матеріали справи на предмет правильності застосування судами першої та апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню з таких підстав.

Як вбачається з матеріалів справи та встановили господарські суди, рішенням виконавчого комітету Запорізької міської ради від 28.10.2004 р. № 423/158 "Про передачу в оренду ПП ОСОБА_3 земельної ділянки на АДРЕСА_1. для розташування кафе з літнім торговельним майданчиком" було передано в оренду ПП ОСОБА_3 земельну ділянку, загальною площею 0,2000 га на АДРЕСА_1. для розташування кафе з літнім торговельним майданчиком.

На виконання вказаного рішення, 16.05.2005 р. між Запорізькою міською радою - орендодавцем та Приватним підприємцем ОСОБА_3 - орендарем був укладений договір оренди земельної ділянки НОМЕР_1, за умовами якого орендодавець відповідно до рішення Запорізької міської ради № 423/158 від 28.01.2005 р. надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку (кадастрові номери НОМЕР_2, НОМЕР_3) розташовану за адресою: АДРЕСА_1.

Відповідно до пункту 2 договору оренди в оренду передається земельна ділянка площею 0,2000 га.

Згідно з пунктами 3, 4 договору оренди на земельній ділянці знаходиться кіоск орендаря.

Відповідно до пункту 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 49619,08 грн.

Пунктом 9 договору оренди передбачено, що орендна плата вноситься орендарем у грошовій формі, в розмірі 4966,19 грн. за календарний рік в цінах 2005 року.

В подальшому, додатковою угодою від 10.03.2010 р. було збільшено розмір орендної плати до 21212,41 грн.

Згідно з пунктом 14 договору оренди земельна ділянка передається в оренду для розташування кафе з літнім торговельним майданчиком та виконання благоустрою прилеглої території.

Цільове призначення земельної ділянки: землі житлової та громадської забудови (пункт 15 договору).

В пункті 8 договору сторони визначили строк дії договору та погодили, що договір укладається на десять років.

Тобто, як встановили господарські суди, спірний договір оренди діяв до 16.05.2015 р.

Пунктом 33 договору визначені підстави припинення договору оренди землі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно з пунктом 34 договору фактичне користування майно після закінчення строку дії даного договору оренди землі не є підставою для його поновлення.

Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації (пункт 39 договору).

Вказаний договір оренди був зареєстрований у Запорізькій регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельним ресурсам", про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 16.05.2005 р. НОМЕР_1.

Господарськими судами в процесі розгляду спору встановлено, що 02.07.2014 р. позивач звернувся до Запорізької міської ради із заявою про продовження спірного договору оренди землі строком на дев'ятнадцять років, проте позивачем не було надано проекту додаткової угоди на поновлення договору оренди, як то передбачено приписами статті 33 Закону України "Про оренду землі".

Листом від 17.07.2014 р. № 3210 Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради розглянуло звернення позивача та повідомило його, окрім іншого, про необхідність надання пакету документів, які стосуються вирішення даного питання.

В подальшому, 26.02.2016 р. на адресу Управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради надійшов лист позивача з проханням надати інформаційну довідку щодо строку дії спірного договору у зв'язку з чим управління листом від 03.03.2016 р. № 533/02-03 повідомило позивача, що спірний договір оренди землі був укладений строком до 16.05.2015 р.

Також господарські суди встановили, що листом від 21.03.2016 р., тобто вже після закінчення терміну дії спірного договору оренди землі, позивач звернувся до відповідача із заявою про продовження (поновлення) строку дії договору оренди земельної ділянки НОМЕР_1 від 16.05.2005 р. проте проекту додаткової угоди про поновлення спірного договору оренди не долучав.

На вказаний лист Управлінням з питань земельних відносин Запорізької міської ради було надано відповідь від 01.04.2016 р. № 804/02-03 та запропоновано позивачеві подати повний пакет документів необхідний для розгляду і вирішення даного питання.

Під час розгляду спору господарські суди встановили, що рішення про поновлення спірного договору оренди землі радою прийнято не було.

Крім того, як було встановлено місцевим господарським судом та підтверджено матеріалами справи, мешканці міста виступили проти забудови скверу на АДРЕСА_1 (будівництва у ньому кафе).

Як вбачається з матеріалів справи та встановлено господарськими судами, предметом даного судового розгляду є вимога ФОП ОСОБА_3 заявлена до Запорізької міської ради про зобов'язання відповідача продовжити дію договору оренди НОМЕР_1 від 16.05.2005 р., укладеного між сторонами у справі, шляхом підписання додаткової угоди до вказаного договору, на підставі статей 1, 3, 764, 638 Цивільного кодексу України, статей 188, 193, 283, 286, 291 Господарського кодексу України, статей 111, 122, 124 Земельного кодексу України, статей 32, 33 Закону України "Про оренду землі".

Відповідно до статті 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов'язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.

Статтею 2 Закону України "Про оренду землі" унормовано, що відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (2768-14) , Цивільним кодексом України (435-15) , цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

Згідно з приписами статей 13, 30 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.

Згідно з приписами статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі припиняється в разі, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Відповідно до приписів статті 33 Закону України "Про оренду землі" по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов'язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін.

У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі.

За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення.

Разом з тим, у разі якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності упродовж одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. У цьому випадку укладання додаткової угоди про поновлення договору оренди землі здійснюється із: власником земельної ділянки (щодо земель приватної власності); уповноваженим керівником органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування без прийняття рішення органом виконавчої влади або органом місцевого самоврядування про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної або комунальної власності).

Керівник органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування, який уповноважений підписувати додаткову угоду до договору оренди землі щодо земельної ділянки державної або комунальної власності, визначається рішенням цього органу.

Додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку.

Відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

За своїм змістом, стаття 33 Закону України "Про оренду землі" фактично об'єднує два випадки пролонгації договору оренди.

Так, у частинах 1 - 5 статті 33 цього Закону передбачено, що по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов'язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.

При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Виходячи з приписів статей 319, 626 Цивільного кодексу України слід дійти висновку про те, що реалізація переважного права на поновлення договору оренди, яка передбачена частиною першою статті 33 Закону України "Про оренду землі", можлива лише за умови дотримання встановленої цією нормою процедури та наявності волевиявлення сторін.

Таким чином, згідно з частинами 1 - 5 статті 33 Закону України "Про оренду землі" у разі поновлення договору оренди землі умови договору можуть бути змінені за згодою сторін з укладенням додаткової угоди. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати чи інших істотних умов договору, які передбачені статтею 15 цього Закону, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Отже, для застосування частини 1 статті 33 Закону України "Про оренду землі" та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує свої обов'язки за договором; орендар до закінчення строку дії договору повідомив орендодавця в установлені строки про свій намір скористатися переважним правом укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проект додаткової угоди; орендодавець протягом місяця не повідомив орендаря про наявність заперечень та своє рішення.

Разом з тим, частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачена інша підстава поновлення договору оренди: у тому разі, якщо орендар продовжує користуватися земельною ділянкою після закінчення строку договору оренди і за відсутності протягом одного місяця після закінчення строку договору листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі, такий договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Частинами 8, 9 статті 33 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що додаткова угода до договору оренди землі про його поновлення має бути укладена сторонами у місячний строк в обов'язковому порядку; відмова, а також наявне зволікання в укладенні додаткової угоди до договору оренди землі може бути оскаржено в суді.

Таким чином, для поновлення договору оренди землі з підстав, які передбачені частиною 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", необхідна наявність таких юридичних фактів: орендар продовжує користування виділеною земельною ділянкою, орендар належно виконує свої обов'язки за договором; відсутнє письмове повідомлення орендодавця про відмову в поновленні договору оренди; сторони укладають додаткову угоду про поновлення договорів оренди.

Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постановах Верховного Суду України від 25.05.16 у справі № 911/1707/15, від 13.04.16 у справі № 6-2027цс15, від 25.02.15 у справі № 6-219цс14.

Як вбачається з матеріалів справи позивач звернувся з позовом до суду про зобов'язання відповідача продовжити дію договору оренди від 16.05.2005 р., укладеного між сторонами у справі, шляхом підписання додаткової угоди до вказаного договору на підставі приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", яка передбачає умови поновлення договору на той саме строк на тих самих умовах які були.

Статтею 43 Господарського процесуального кодексу України унормовано, що господарський суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об'єктивному розгляді в судовому процесі всіх обставин справи в їх сукупності, керуючись законом.

Дослідивши усі обставини справи та надавши оцінку зібраним у справі доказам, господарський суд першої інстанції встановив, і це не спростовано та навіть підтверджено судом апеляційної інстанції, що позивачем не був дотриманий встановлений статтею 33 Закону України "Про оренду землі" порядок поновлення спірного договору оренди землі.

Місцевий господарський суд встановив та це підтверджено матеріалами справи, що позивач не надсилав орендодавцю проект додаткової угоди до договору, як то передбачено приписами наведеної норми; що орендодавець рішення про поновлення спірного договору не приймав; що додаткова угода до договору оренди між сторонами укладена не була.

Також господарський суд першої інстанції встановив, що спірний договір оренди припинив свою дію 16.05.2015 р. за закінченням строку, на який його було укладено.

Крім того, як вбачається з матеріалів справи, позивач (лист-звернення від 02.07.2014 р.) пропонував змінити строк дії договору не на той самий строк, який був раніше встановлений (10 років), а поновити на 19 років, тобто позивачем було запропоновано змінити істотну умову договору оренди землі, а не укласти угоду за наслідками поновлення договору оренди на той самий строк та на тих самих умовах, що в свою чергу виключає можливість поновлення договору на підставі приписів частини 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі" (яка визначена підставою позову).

Апеляційний господарський суд, змінюючи рішення місцевого господарського суду, викладеного не врахував та не спростував встановленого господарським судом першої інстанції, дійшовши взаємовиключних висновків як про відсутність підстав для поновлення спірного договору на підставі частин 1-5 та 6 статті 33 Закону України "Про оренду землі", так і про його пролонгацію на той самий строк і на тих же умовах до 16.05.2026 р., що суперечить приписам наведених норм.

Крім того спірний договір укладався строком на 10 років, тобто до 16.05.2015 р., а суд апеляційної інстанції визнав його продовженим до 16.05.2026 р., тобто на 11 років.

Таким чином, зважаючи на викладене та встановлені судом першої інстанції обставини справи, судова колегія вважає правомірним висновок господарського суду Запорізької області про наявність підстав для відмови у позові. Відтак, доводи, викладені в касаційній скарзі, знайшли своє підтвердження.

На підставі викладеного та керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9, 111-10, 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Постанову Донецького апеляційного господарського суду від 03.08.2016 р. у справі № 908/1366/16 скасувати, рішення господарського суду Запорізької області від 15.06.2016 р. залишити в силі.