Головуючого судді Корсака В.А. суддів Данилової М.В., Данилової Т.Б. розглянувши матеріали касаційної скарги Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" на постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.03.2016 у справі № 922/4144/14 Господарського суду Харківської області за позовом Харківської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" третя особа, яка не заявляє самостійних вимог, на стороні позивача Управління Державного земельного агентства у м. Харкові Харківської області про внесення змін до договору

в судовому засіданні взяли участь представники : - позивача не з'явився - відповідача Шерстюк Н.О., Балабай С.С. - третьої особи не з'явився

У вересні 2014 року Харківська міська рада звернулась до Господарського суду Харківської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю "Альвіза" про внесення змін до договору оренди землі в частині орендної плати та інших умов договору.

Обґрунтовуючи свої заперечення проти позову відповідач послався на те, що договір оренди в частині орендної плати не може змінений без згоди сторін у разі збільшення нормативної грошової оцінки землі, а зміна умов договору в такому випадку не є обов'язковою.

Рішенням Господарського суду Харківської області від 13.01.2016 (головуючий суддя Сальнікова Г.І., судді: Лаврова Л.С., Шарко Л.В.), залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 14.03.2016 (головуючий Плужник О.В., судді: Могильовкін Ю.О., Пушай В.І.) позов задоволено частково. Внесено зміни до договору оренди землі шляхом визнання укладеною додаткової угоди до вказаного договору у викладеній редакції.

Не погоджуючись судовими рішеннями, Товариство з обмеженою відповідальністю "Альвіза" звернулось до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій посилаючись на порушення судами норм матеріального та процесуального права, просить їх скасувати та прийняти нове рішення про відмову у позові в повному обсязі.

Харківська міська рада, Управління Державного земельного агентства у м. Харкові Харківської області не скористались правом, наданим статтею 111-2 Господарського процесуального кодексу України (далі по тексту - ГПК України (1798-12) ), не надіслали свої відзиви на касаційну скаргу, що в силу положень зазначеної статті не перешкоджає перегляду судового акту, що оскаржується та не реалізували процесуальне право на участь у судовому засіданні суду касаційної інстанції, хоча про час та місце його проведення були повідомлені належним чином.

Перевіривши доводи касаційної скарги, юридичну оцінку встановлених фактичних обставин, проаналізувавши правильність застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів Вищого господарського суду України вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що на підставі рішення Харківської міської ради від 27.04.2005 ХХХV сесії Харківської міської ради IV скликання №78/05 "Про надання юридичним та фізичним особам земельних ділянок для будівництва (реконструкції) та подальшої експлуатації об'єктів" 26.12.2005 між Харківською міською радою, як орендодавцем, та Товариством з обмеженою відповідальністю "Альвіза", як орендарем, укладено договір оренди землі, за умовами якого орендарю передано в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення (землі житлової та громадської забудови) загальною площею 0,3815 га, яка знаходиться за адресою: м. Харків, в підестакадному просторі Кузинського шляхопроводу.

Договір зареєстровано у Харківській регіональній філії Державного підприємства "Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах" 26.12.2005 за № 72170/05 в Державному реєстрі земель.

В пунктах 11, 13, 36 договору сторони погодили, що орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця. Розмір орендної плати переглядається у разі: а) зміни умов господарювання, передбачених договором; б) зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів; в) внаслідок інфляції щорічно; г) погіршення стану орендованої земельної ділянки не з вини орендаря, що підтверджено документами; д) в інших випадках передбачених законом. Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв'язується у судовому порядку.

Рішенням Харківської міської ради від 03.07.2013 № 1209/13 затверджено технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2013.

13.12.2013 Департаментом земельних відносин Харківської міської ради рекомендованим поштовим відправленням направлено на адресу відповідача проект додаткової угоди до договору оренди землі від 26.12.2005 № 72170/05, разом із листами-пропозиціями від 13.12.2013 № 4909/0/225-13 та від 13.12.2013 № 4962/0/225-13, але відповідач додаткову угоду не підписав.

Предметом даного судового спору є вимога Харківської міської ради про внесення змін до договору оренди земельної ділянки в частині нормативної грошової оцінки та розміру орендної плати.

Ухвалюючи рішення по справі суди виходили з необхідності приведення умов договору оренди землі у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом внесення відповідних змін.

Колегія суддів дійшла до висновку, що прийняті у справі судові рішення попередніх інстанцій підлягають скасуванню з направленням справи на новий розгляд з наступних підстав.

Стосовно висновків судів про те, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності, є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати, колегія вважає їх правильними та такими, що відповідають судовій практиці Верховного Суду України при розгляді аналогічних спорів щодо застосування у подібних правовідносинах пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України, частини першої статті 13 Закону України "Про оцінку земель", статті 30 Закону України "Про оренду землі".

Суди також обґрунтовано виходили з того, що запропоновані позивачем зміни до договору оренди в частині пунктів 13, 14, 28 задоволенню не підлягають, оскільки відповідні умови врегульовані нормативними актами.

В той же час, висновки судів в частині зміни розміру орендної плати у вигляді відсотків, колегія вважає передчасними, з огляду на наступне.

Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Згідно з абзацом другим частини першої статті 15 цього Закону істотними умовами договору оренди землі є: об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки). Розмір орендної плати за землю визначається сторонами у договорі, в тому числі може визначатися шляхом встановлення відсоткового відношення до нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що відповідає чинному законодавству України, зокрема, приписам частини першої статті 15, статті 21 Закону України "Про оренду землі".

Згідно зі статтею 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.

Орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності є обов'язковим платежем, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою (підпункт 14.1.136 статті 14 Податкового кодексу України). Згідно з положеннями статті 21 Закону України "Про оренду землі" розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України (2755-17) ).

Також, за підпунктом 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України плата за землю - загальнодержавний податок, який справляється у формі земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Згідно з пунктами 288.1, 288.4 статті 288 Податкового кодексу України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, оформлений та зареєстрований відповідно до законодавства. Розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.

Згідно з пунктом 288.4., підпунктами 288.5.1., 288.5.2. пункту 288.5. статті 288 Податкового кодексу України в редакції на дату звернення прокурора з позовом до місцевого господарського суду розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем. Розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою 3 відсотків нормативної грошової оцінки, не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.

З наведених вище положень Податкового кодексу України (2755-17) , Закону України "Про оренду землі" (161-14) вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений у договорі оренди, Податковий кодекс України (2755-17) передбачає лише порядок визначення орендної плати за землю та граничні розміри орендної плати.

Таким чином, розмір орендної плати у вигляді відсотків визначається за взаємною згодою сторін, але в межах граничних розмірів орендної плати, встановлених Податковим кодексом України (2755-17) .

Одностороннє збільшення ставки орендної плати в межах статті 288 Податкового кодексу України не є приведенням договору у відповідність до норм чинного законодавства. При цьому, пославшись на Порядок впровадження нормативної грошової оцінки земель м. Харкова станом на 01.01.2013, господарські суди попередніх інстанцій не привели змісту наведених пунктів та не мотивували владних повноважень органу місцевого самоврядування щодо односторонньої зміни ставки орендної плати в укладеному договорі та в межах існуючих правовідносин.

У разі прийняття уповноваженим органом рішення про внесення змін до ставок орендної плати за землю та затвердження нових коефіцієнтів, що використовуються для розрахунку орендної плати за земельні ділянки, такі обставини можуть не братися судом до уваги лише у разі скасування відповідного рішення органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування в установленому законом порядку, тобто, питання законності встановлених такими рішеннями ставок та коефіцієнтів підлягає вирішенню у встановленій процедурі.

Разом з тим, суди не врахували, що договір є узгодженим волевиявленням двох або більше сторін, і тому суд не може зобов'язати іншу сторону договору внести зміни до нього поза наведених законодавством підстав; зацікавлена сторона може просити суд внести зміни до договору згідно з рішенням суду лише у випадках, передбачених законом та договором.

Колегія дійшла до висновку, що господарські суди не навели у судових рішеннях обставин, що свідчили б про наявність визначених законом чи договором підстав для внесення судом змін у договір за ініціативою орендодавця в частині розміру орендної плати у вигляді відсотків в межах граничних розмірів орендної плати.

Статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" передбачено, що суди застосовують при розгляді справ Конвенцію (995_004) ("Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод") та практику Суду (Європейського суду з прав людини та Європейської комісії з прав людини) як джерело права.

Відповідно до ст.1 Протоколу 1 до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном.

Враховуючи практику Європейського Суду з прав людини при з'ясуванні питання щодо порушення положень ст. 1 Протоколу Європейської Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод слід з'ясовувати наступні питання: 1) чи є в справі власність або володіння майном у розумінні ст. 1 Протоколу Конвенції ? 2) Чи мало місце втручання у право мирного володіння майном ? Чи здійснене втручання в "інтересах суспільства" ? Чи відповідає втручання принципу правової визначеності ? Чи дотримано "справедливий баланс" між суспільним інтересом та правом особи на мирне володіння майном ?

Суди попередніх інстанцій розглядаючи цей спір не зазначили своїх рішеннях висновків із вказаних питань, в тому числі щодо дотримання справедливого балансу між суспільним інтересом та правом на мирне володіння майном.

Суд касаційної інстанції звертає увагу й на те, що матеріали даної справи містять копії документів неналежної якості, які неможливо повністю прочитати (т.1, а.с.15-18, 20, 23).

За таких обставин, у колегії суддів відсутні підстави визнати рішення судів попередніх інстанцій такими, що повністю відповідають вимогам законодавства.

Відповідно до пунктів 1, 2 постанови пленуму Вищого господарського суду України "Про судове рішення" № 6 від 23.03.2012 (v0006600-12) (із змінами і доповненнями) рішення з господарського спору повинно прийматись у цілковитій відповідності з нормами матеріального і процесуального права та фактичними обставинами справи, з достовірністю встановленими господарським судом, тобто з'ясованими шляхом дослідження та оцінки судом належних і допустимих доказів у конкретній справі.

Рішення має бути викладено чітко, зрозуміло, грамотно (тобто не містити граматичних і стилістичних помилок, виправлень). Рішення господарського суду має ґрунтуватись на повному з'ясуванні такого:

- чи мали місце обставини, на які посилаються особи, що беруть участь у процесі, та якими доказами вони підтверджуються;

- чи не виявлено у процесі розгляду справи інших фактичних обставин, що мають суттєве значення для правильного вирішення спору, і доказів на підтвердження цих обставин;

- яка правова кваліфікація відносин сторін, виходячи з фактів, установлених у процесі розгляду справи, та яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору.

Оскаржені судові акти таким вимогам не відповідають.

Відповідно до пункту 3 статті 111-9 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції і передати справу на новий розгляд.

За таких обставин, касаційна скарга підлягає задоволенню частково, а судові акти попередніх інстанцій - скасуванню з направленням справи на новий розгляд.

При новому розгляді справи суду необхідно врахувати все вищевикладене, всебічно і повно з'ясувати обставини справи, дійсні права та обов'язки сторін. В залежності від встановленого, вирішити спір у відповідності з нормами матеріального права, що підлягають застосуванню до даних правовідносин.

Керуючись статтями 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу задовольнити частково.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 14.03.2016 та рішення Господарського суду Харківської області від 13.01.2016 у справі № 922/4144/14 скасувати. Справу направити на новий розгляд до Господарського суду Харківської області.