ЗЕМЕЛЬНИЙ КОДЕКС ТА НОТАРІАЛЬНА ПРАКТИКА

Існуючі в Україні протягом десятиріч інститути застави та оренди останніми роками переживають своєрідне відродження, певною мірою — ренесанс. І на сьогодні саме застава є чи не найефективнішим способом забезпечення повернення кредиту в банківській практиці, а підприємець і оренда стали неначе синонімами. У свою чергу, серед декількох різновидів застав, (транспорту, товарів у переробці, цінних паперів тощо) пріоритет, безумовно, має іпотека. Але й тут існують деякі суто українські "особливості". Що ж стосується оренди землі, то довгоочікуваний Земельний кодекс так і не зняв з порядку денного більшість нерозв'язаних питань, які містив у собі Закон "Про оренду землі", а подекуди ще більше ускладнив передачу землі в оренду.

Відома на Житомирщині фірма Н. (яку очолює не менш відомий підприємець) планує виступити заставодавцем (якщо більш конкретно — майновим поручителем). При цьому під заставу передається досить ліквідна нерухомість — готельний комплекс та АЗС, що розташовані на приватній земельній ділянці.

Згідно зі ст. 31 Закону України "Про заставу" така земля (власником є не громадянин, а юридична особа) не може бути предметом застави. Отже, потрібно штучно "відділити" будівлі і споруди від земельної ділянки, з якою вони нероздільно пов'язані. Інакше відбудеться свідоме (хоча певною мірою — доцільне) порушення вже згадуваної ст. 31, згідно з якою заставодавцем може бути виключно громадянин.

Що стосується земель суто сільськогосподарського призначення, то розглядати їх як предмет іпотеки можна знову ж таки за певних застережень.

=> По-перше, виключити (поки що) із числа можливих заставодавців будь-які юридичні особи (фермерські господарства, ТОВ і т.д), а серед заставодержателів залишити виключно банки. Це випливає із вимог ст. 31 Закону "Про заставу" та п. 4 ст. 133 Земельного кодексу.

=> По-друге, вилучити із земель сільськогосподарського призначення будь-які земельні ділянки для товарного сільськогосподарського виробництва (у т.ч. і для ведення фермерства). Таке обмеження, як на мене, міститься у п. 15 р. X "Перехідні положення" чинного Земельного кодексу.

Дійсно, власники зазначених земельних ділянок до 01.01.2005 року не вправі їх продавати або іншим способом відчужувати (крім п. 4 ст. 81 та п. З ст. 82 Земельного кодексу). А заставляється, за загальним правилом, лише те, що може бути продане. Принаймні саме таке положення містить у собі ст. 4 Закону "Про заставу": "...предметом застави може бути майно, яке відповідно до законодавства України може бути відчужено заставодавцем та на яке може бути звернено стягнення".

Чи може заставодавцем земель сільськогосподарського призначення виступити іноземець?

Якщо зважити на певну казуїстичність норм і протиріччя одних положень Кодексу іншим, то відповідь може бути цілком позитивною. І ось чому.

У п. 4 ст. 22 Земельного кодексу зазначається, що землі сільськогосподарського призначення "не можуть передаватися у власність іноземців". А вже у п. 4 ст. 81 та п. З ст. 82 цього ж документа розглядається один із можливих способів набуття права власності на земельну ділянку, а саме отримання її у спадщину. Дійсно, будучи "отриманні у спадщину", ці землі підлягають відчуженню (треба розуміти — добровільному) протягом року. Не вдаючись до детального правового та лексико-граматичного аналізу дефініції "відчуження" можна припустити наступне. Відчуження — одна із цивільно-правових угод про перехід права власності на землю, яка відповідно до ст. 132 Земельного кодексу підлягає нотаріальному посвідченню. Така угода передбачає наявність сторін та документа, що підтверджує право власності на земельну ділянку (принагідне згадаємо п. 2 ст. 142 Кодексу в якому йдеться про угоду щодо передачі права власності на земельну ділянку — так звана добровільна відмова). Тобто крім свідоцтва на право на спадщину на конкретну земельну ділянку виданому на користь іноземцю (ця точка зору була властива як окремим нотаріусам, так і Мін'юстом України ще до набуття чинності новим Земельним кодексом), потрібен відповідний державний акт (ст. 125 Кодексу) та його державна реєстрація (ст. 202). Підтвердження цієї тези знаходимо і в інших статтях Кодексу. Зокрема, п. "е" ст. 140 та підпункт "д" ст. 143 містять у собі підстави для припинення (у т.ч. примусового) права власності на земельну ділянку. Але припинити можна лише те, що є в наявності або мало місце. Фактично про це йдеться і у п. 1 ст. 145 Земельного кодексу — "переходить право власності".

Взагалі, положення ст. 145 ЗК є напрочуд важкими для логічного сприйняття: одночасно в ній йдеться і про "перехід права власності", і про неможливість "перебування у власності", і про неможливість "набуття права власності", і про оренду... однієї ж і тієї самої земельної ділянки.

Таким чином, на певний проміжок часу (орієнтовно — 1 рік) негромадянин України (як і особа без громадянства або іноземна юридична особа) може (?) стати власником земельної ділянки сільськогосподарського призначення. А власник вправі розпорядитися земельною ділянкою на власний розсуд, бо вже згаданим п. 1 ст. 90 Земельного кодексу вперше це закріплено на законодавчому рівні, у тому числі і можливість передати земельну ділянку в заставу чи оренду.

Заставодержателем (тобто стороною за договором) може виступати лише банківська установа. На цьому наголошується як у п. 4 ст. 133 чинного Земельного кодексу, так і у ст. 39 його попередника (там йшлося про кредитну установу. Крім того, можливі деякі варіанти застави, в яких так чи інакше присутня земля. А єдиного підходу щодо цього в нотаріальній практиці, на жаль, немає. Наприклад:

1. Заставляється жилий будинок і земельна ділянка (як сільськогосподарського, так і іншого призначення). Припустимо, заставодавець має державний акт на право власності на землю площею 0,50 га (0,25 га — присадибна ділянка, 0,25 — чисто сільськогосподарського призначення для ведення особистого селянського господарства).

Коли заставодержателем є банк, проблеми начебто відсутні. А якщо громадянин чи підприємство? Основним (можливий напевно і такий акцент) предметом застави, звісно, є будинок та інші споруди. Земля — допоміжний, а скоріше — супутній товар, але й розірвати їх неможливо. (Тобто громадянин позичає в іншого громадянина гроші, а в забезпечення виконанню зобов'язання згідно зі ст. 181 Цивільного кодексу України прагне заставити власний жилий будинок, що розташований на приватній земельній ділянці.) Очевидно, земельна ділянка теж має вважатися предметом Застави, але чи не суперечитиме це змісту п. 4 ст. 133 Земельного кодексу, згідно з яким заставодержателем земельної ділянки може бути лише ... банк.

2. Чи можлива (і за яких умов) застава жилих будинків та інших будівель і споруд без землі, на якій вони розташовані, і яка належить одному і тому ж власнику?

Оренда

І застава, і оренда землі мають свої і специфіку, і особливості, що знайшло відображення у Земельному кодексі. Так, у ньому чітко окреслено, що "порядок застави земельної ділянки" (п. 5 ст. 133) та "відносини, пов'язані з орендою землі" (п. 6 ст. 93) регулюються законом. Цікавим у цьому зв'язку є й зміст ст. 210 Земельного кодексу (недійсність угод), в якій оренда чомусь не згадується — на відміну від застави!

Основними моментами, до яких варто привернути увагу, є такі:

1. Хто має виступати стороною по договору оренди землі поза межами населених пунктів: сільська (селищна) рада чи райдержадміністрація? Оскільки згідно з п. 12 р. X Земельного кодексу до розмежування земель державної і комунальної власності повноваження щодо розпорядження землями у межах населених пунктів здійснюють сільські та селищні ради, а за межами населених пунктів — відповідні органи виконавчої влади. Це — норма Закону, і одночасно — лише теорія, бо на практиці все навпаки.

2. У Законі йдеться про грошову оцінку земельної ділянки (ст. 201 Земельного кодексу). Яку саме потрібно вимагати — нормативну чи експертну оцінку — однозначної відповіді немає. Адже методика експертної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення поки що не затверджена (підпункт "є" п. 4 р. IX Земельного кодексу). Хоча саме вона потрібна, якщо виходити із необхідності дотримання вимог ст. 7 Закону "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні": при оренді майна (у т.ч. земельної ділянки), що перебуває у державній чи комунальній власності, обов'язковим є проведення оцінки цього майна із складанням та затвердженням акта оцінки відповідно до вимог ст. 12 зазначеного Закону.

2. Якою має бути кількість примірників договору оренди: 4 чи 3. Відповідно до п. 5 "Порядку державної реєстрації договорів оренди землі", затвердженого постановою КМУ від 25.12.1998 року за № 2073, для реєстрації згідно зі ст. 202 Земельного кодексу та ст. 18 Закону "Про оренду землі" має подаватися 3 примірники, а ще один — для нотаріуса.

3. Чи обов'язковою є при посвідченні договору оренди земельної ділянки перевірка відсутності заборони відчуження (на чому робиться наголос у методичних рекомендаціях Мін'юсту за липень 1999 року). Відчуження і оренда — то є різні речі, а 34,0 грн. за довідку "б'ють" по кишені потенціального орендатора. Разом з тим, необхідність такої перевірки побічно витікає із змісту ст. 34 Запону "Про заставу" та п. 6 ст. 7 Закону "Про оренду землі".

Коротка порівняльна характеристика застави та оренди земельних ділянок (у тому числі сільськогосподарського призначення)

*1 Примітка. Чинна на сьогодні ст. 31 Закону України "Про заставу" дозволяє розглядати у якості предмета застави лише земельну ділянку, яка належить громадянину (тобто фізичній особі незалежно від її громадянства). Разом з тим, Земельний кодекс допускає, нехай на рівні теорії, можливість іноземців (як фізичних, так і юридичних осіб) виступати Заставодавцями та Орендодавцями земель сільськогосподарського призначення, які отримані ними у спадщину. Тобто до внесення змін до ст. 31 Закону України "Про заставу" юридичні особи Заставодавцями виступати не можуть. Аналогічно — й територіальні громади в особі місцевих рад (у останніх, до того ж, відсутній документ, який би підтверджував належність їм права власності на земельну ділянку).

*2 Примітка. Оскільки при невиконанні умов договору застави може виникнути необхідність вчинення виконавчого напису, то в текст договору (його преамбулу) доцільно включати деякі додаткові відомості щодо Заставодавця. Зокрема, для громадян — це є дата народження, місце проживання та місце роботи, для юридичних осіб — номери рахунків у банківських установах. Бо саме ці відомості потрібно зазначати у виконавчому написі згідно зі ст. 89 Закону України "Про нотаріат", п. 167 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Висновок: Звичайно,, не всі висловлені мною думки можуть бути однозначно сприйняті як проблемні моменти нотаріальної практики. Міркування ці є суб'єктивними, проте заслуговують на увагу. І не лише тому, що де два юристи, там три думки. Все значно простіше: проблеми земельного законодавства є вкрай очевидними і достатньо серйозними, а тому їх мають обговорювати практики. З тим, щоб теоретики і законодавці, врешті-решт, віднайшли шляхи розв'язання зазначених проблем.

Віктор ДОБРОЛЬОЖА, нотаріус Житомирського районного нотаріального округу

По материалам газеты "Юридичний вісник України" № 28 від 13-19 липня 2002 року;