суддів: Грейц К.В. - головуючого (доповідача), Бакуліної С.В., Поляк О.І., розглянувши матеріали касаційної скарги Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області на постанову від 08.12.2015 Рівненського апеляційного господарського суду у справі Господарського суду Волинської області № 903/1023/15 за позовом Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області до 1.Ківерцівської районної спілки споживчих товариств 2. Споживчого товариства "Консолідоване" про визнання недійсними договорів купівлі-продажу №№ 531, 532 від 02.03.2015, за участю представників: позивача - Крутилко О.О. відповідача 1 - відповідача 2 -Данилік Ф.Я. не з'явились

Рішенням Господарського суду Волинської області від 13.10.2015 (суддя Слупко В.Л.), залишеним без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 08.12.2015 (колегія суддів у складі: головуючий суддя Філіпова Т.Л., судді: Бучинська Г.Б., Василишин А.Р.), відмовлено в задоволенні позовних вимог Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області (далі - позивач) до Ківерцівської районної спілки споживчих товариств (далі - відповідач-1) та Споживчого товариства "Консолідоване" (далі - відповідач-2) про визнання недійсними договорів купівлі-продажу №№ 531, 532 від 02.03.2015, укладених між відповідачами у справі.

Олицька селищна рада Ківерцівського району Волинської області з рішенням та постановою у справі не згодна, в поданій касаційній скарзі просить їх скасувати та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов, посилаючись на порушення та неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме: ст. 120 Земельного кодексу України, ст. ст. 215, 377 Цивільного кодексу України, пп. 1.20 - 1.21 п. 1 гл. 2 розділу ІІ Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 22.02.2012 № 296/5 "Про затвердження Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України" (z0282-12) (далі-Порядок), ст.ст. 42, 43, 47, 27, 77 Господарського процесуального кодексу України (1798-12) .

Скаржник вважає, що укладені між відповідачами договори купівлі-продажу нерухомого майна не відповідають вимогам законодавства, оскільки: 1) вказані правочини могли бути укладеними лише після виділення з орендованої відповідачем-1 земельної ділянки окремих її частин, розташованих під нерухомим майном та необхідних для його обслуговування, та присвоєння цим ділянкам окремих кадастрових номерів; 2) відповідач-1 не був власником частини нерухомого майна, що є предметом одного із спірних договорів - асфальтованої площадки площею 0,4472га, а відтак не мав права її відчуження; 3) ціну в оспорюваних договорах сторони визначили без проведення оцінки вартості нерухомого майна суб'єктом оціночної діяльності, чим порушили приписи Порядку. Окрім зазначених обставин позивач також вказує, що після укладення спірних правочинів відповідач-1 в односторонньому порядку відмовився від договору оренди землі, розташованої під нерухомим майном, чим порушив права селищної ради.

У відзиві на касаційну скаргу відповідач-1 заперечив проти її задоволення.

Представник відповідача-2 не скористався своїм процесуальним правом на участь в судовому засіданні касаційної інстанції, про дату і час якого був належним чином повідомлений ухвалою Вищого господарського суду України від 15.02.2016, що, однак, не перешкоджає розглядові касаційної скарги і про що сторони були попереджені зазначеною ухвалою.

Заслухавши пояснення присутніх у відкритому судовому засіданні представників позивача та відповідача-1, перевіривши повноту встановлення обставин справи та правильність їх юридичної оцінки в постанові апеляційного та рішенні місцевого господарських судів, колегія суддів Вищого господарського суду України дійшла висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 28.12.2011 між Олицькою селищною радою Ківерцівського району Волинської області (орендодавець) та Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств (орендар) укладено договір № 072180004001167 оренди землі, за умовами якого орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку комерційного використання, яка знаходиться за адресою: 45263 Волинська область, Ківерцівський район, смт. Олика, вул. Шевченка, 33 (ринок) (п.1 договору); в оренду передається земельна ділянка загальною площею 1,525 га, у тому числі 1,525 га земель комерційного використання (п.2 договору); на земельній ділянці розміщені об'єкти нерухомого майна: м'ясо-молочний павільйон площею 144м2 та адмінбудинок площею 71,3 м2 (п.3 договору); договір укладено на 4 роки (п.8 договору); земельна ділянка передається в оренду для комерційного використання (для потреб ринку) (п.14 договору).

02.03.2015 між Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств (продавець) та Споживчим товариством "Консолідоване" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за № 531, за умовами якого продавець в порядку та на умовах, визначених цим договором, передає у власність покупця майно, а саме: адмінбудинок Б-1 загальною площею 71,3 м2, що знаходиться в смт. Олика, Ківерцівського району, Волинської області, вул. Шевченка, буд. № 33, а покупець приймає вказане майно у власність (п.1.1 договору); відчужуване майно належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомого майна, виданого виконкомом Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області 30.01.2003 (п.1.2 договору); майно, що відчужується знаходиться на земельній ділянці площею 1,5246 га, кадастровий номер 0721855400:01:001:0044, що перебуває в користуванні продавця на підставі договору оренди землі від 28.12.2011, зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Ківерцівського району Волинської області 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 072180004001167. Сторонам нотаріусом роз'яснено зміст ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" щодо переходу права користування на земельну ділянку, на якій розміщене відчужуване майно (п.1.3 договору); продаж вчинено за 12200,00 грн, які покупець зобов'язується сплатити продавцю до 02.03.2018 (п.2.1 договору); балансова вартість становить 4518,52 грн згідно довідки, виданої Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств 02.03.2015 (п.2.2 договору); зазначена в пункті 2.1 цього договору сума продажу, встановлена за узгодженням сторін, є остаточною і змінам не підлягає (п.2.3 договору).

Також, 02.03.2015 між Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств (продавець) та Споживчим товариством "Консолідоване" (покупець) укладено договір купівлі-продажу, зареєстрований в реєстрі за № 532, за умовами якого продавець в порядку та на умовах, визначених цим договором, передає у власність покупця майно, а саме: м'ясо-молочний павільйон А-1 загальною площею 144,1 м2, з асфальтовою площадкою площею 0,4472га, що знаходиться в смт. Олика, Ківерцівського району, Волинської області, вул. Шевченка, буд. № 33, а покупець приймає вказане майно у власність. Реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно -587231707218 (п.1.1 договору); відчужуване майно належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на об'єкт нерухомого майна, виданого виконкомом Олицької селищної ради Ківерцівського району Волинської області 30.01.2003 (п.1.2 договору); майно, що відчужується, знаходиться на земельній ділянці площею 1,5246 га, кадастровий номер 0721855400:01:001:0044, що перебуває в користуванні продавця на підставі договору оренди землі від 28.12.2011, зареєстрованого в управлінні Держкомзему у Ківерцівського району Волинської області 13.03.2012, про що у Державному реєстрі земель вчинено запис за № 072180004001167. Зміст ст. 377 Цивільного кодексу України, ст. 120 Земельного кодексу України, ст. 7 Закону України "Про оренду землі" щодо переходу права користування на земельну ділянку на якій розміщене відчужуване майно сторонам нотаріусом роз'яснено (п.1.3 договору). Сторони досягли згоди, що для обслуговування придбаного м'ясо-молочного павільйону А-1 з асфальтовою площадкою покупцю необхідна земельна ділянка орієнтовною площею 0,6га (п.1.4 договору); продаж вчинено за 42800,00 грн, які покупець зобов'язується сплатити продавцю до 02.03.2018 (2.1 договору); балансова вартість становить 34526,66 грн згідно довідки, виданої Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств 02.03.2015 (п.2.2 договору); зазначена в пункті 2.1 цього договору сума продажу, встановлена за узгодженням сторін, є остаточною і змінам не підлягає (п.2.3 договору).

Олицька селищна рада Ківерцівського району Волинської області звернулась до господарського суду з позовом про визнання недійсними договорів купівлі-продажу №№ 531, 532 від 02.03.2015, укладених між відповідачами у справі, вимоги якого обґрунтовані приписами ст. 120 Земельного кодексу України, ст. ст. 203, 207, 215, 377 Цивільного кодексу України, пп. 1.20-1.21 п. 1 гл. 2 розділу ІІ Порядку, вважаючи, що укладені між відповідачами договори купівлі-продажу нерухомого майна не відповідають вимогам законодавства, оскільки: 1) вказані правочини могли бути укладеними лише після виділення з орендованої відповідачем-1 земельної ділянки окремих її частин, розташованих під нерухомим майном та необхідних для його обслуговування, та присвоєння цим ділянкам окремих кадастрових номерів; 2) відповідач-1 не був власником частини нерухомого майна, що є предметом одного із спірних договорів - асфальтованої площадки площею 0,4472 га, а відтак, не мав права її відчуження; 3) ціну в оспорюваних договорах сторони визначили без проведення оцінки вартості нерухомого майна суб'єктом оціночної діяльності, чим порушили приписи Порядку; 4) спірні договори порушують права селищної ради, адже після їх укладення відповідач-1 в односторонньому порядку відмовився від договору оренди.

Вирішуючи спір у справі та відмовляючи в позові, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної, виходив з відсутності у вказаному спорі будь-яких порушених, невизнаних або оспорених прав селищної ради, оскільки договори купівлі-продажу укладалися Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств з одним і тим же покупцем, в один і той же день та на всі об'єкти нерухомості, розташовані на орендованій земельній ділянці, а тому для сторін не було необхідності виділяти окремі земельні ділянки, адже укладення вказаних договорів не пов'язане з переходом прав на якусь окрему частину орендованої землі.

Колегія суддів погоджується з висновками попередніх судових інстанцій, з огляду на таке.

Відповідно до ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч. 1 ст. 16 ЦК України).

Згідно зі ст. 1 ГПК України підприємства, установи, організації, інші юридичні особи (у тому числі іноземні), громадяни, які здійснюють підприємницьку діяльність без створення юридичної особи і в установленому порядку набули статусу суб'єкта підприємницької діяльності, мають право звертатися до господарського суду згідно з встановленою підвідомчістю господарських справ за захистом своїх порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів, а також для вжиття передбачених цим Кодексом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.

За змістом зазначених норм, права або інтереси особи підлягають судовому захистові у разі їх порушення, невизнання або оспорювання іншою особою.

У спорах про визнання правочину недійсним, крім учасників договору, а в передбачених законом випадках - прокурора, державних та інших органів, позивачем у справі може бути будь-яке підприємство, установа, організація, а також фізична особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин.

Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.

За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ст. 655 ЦК України).

Згідно з приписами ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).

Положеннями статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, зміненій Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо спрощення порядку набуття прав на землю" від 05.11.2009 № 1702-VI (1702-17) ) унормовано, що у разі набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється право власності, право користування земельною ділянкою, на якій розташовані ці об'єкти. Якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об'єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. Істотною умовою договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, є кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв'язку з набуттям права власності на ці об'єкти. Укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, здійснюється після виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Відповідно до ч.3 ст. 7 Закону України "Про оренду землі" до особи, якій перейшло право власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на орендованій земельній ділянці, також переходить право оренди на цю земельну ділянку. Договором, який передбачає набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, припиняється договір оренди земельної ділянки в частині оренди попереднім орендарем земельної ділянки, на якій розташований такий житловий будинок, будівля або споруда.

Отже, наведені норми визначають принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та об'єктів нерухомості, що на ній розташовані, зміст якого спрямований на вирішення проблеми співвідношення прав і обов'язків, зокрема, особи, що набула право власності на об'єкт нерухомості (фактичного нового землекористувача) з правами та обов'язками власника земельної ділянки та/або особи, в якої ця ділянка перебуває в користуванні (оренді).

При цьому, вказані норми слід розуміти таким чином, що при виникненні в іншої особи права власності на жилий будинок, будівлю або споруду право попереднього власника або користувача земельної ділянки, на якій розташоване це нерухоме майно, припиняється автоматично, в силу закону, тобто без обов'язкового оформлення припинення права будь-якими актами та документами, а до нового власника нерухомості переходить право землекористування в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача). І лише в разі укладення договору, який передбачає набуття права власності на жилий будинок, будівлю або споруду, що пов'язане з переходом права на частину земельної ділянки, є необхідним попереднє виділення цієї частини в окрему земельну ділянку та присвоєння їй окремого кадастрового номера.

Колегія суддів зазначає, що припинення права і припинення договору не є тотожними поняттями, втім за загальними правилами припинення зобов'язання, унормованими главою 50 Цивільного кодексу України (435-15) , припинення договору договір оренди землі в цілому внаслідок переходу права власності на нерухомість не відбувається, якщо в ньому не передбачено інше, а лише здійснюється заміна сторони в зобов'язанні, яка, за бажанням сторін договору оренди землі - орендодавця і нового орендаря може бути оформлена письмово.

Попередніми судовими інстанціями встановлено, що спірні договори купівлі-продажу укладалися Ківерцівською районною спілкою споживчих товариств з одним і тим же покупцем - Споживчим товариством "Консолідоване", в один і той же день та, саме головне, на всі об'єкти нерухомості, розташовані на орендованій земельній ділянці, а отже, враховуючи зазначення сторонами в умовах договорів купівлі-продажу об'єктів нерухомості одного і того ж кадастрового номеру і загальної площі земельної ділянки, визначеної договором оренди землі від 28.12.2011, за приписами ст. 377 ЦК України, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 7 Закону України "Про оренду землі", до відповідача-2 перейшли всі права та обов'язки, встановлені договором оренди землі від 28.12.2011 для попереднього орендаря, що, в свою чергу, свідчить про відсутність будь-яких порушених прав Олицької селищної ради Ківерцівського району як власника земельної ділянки, яка повністю перебуває під відчуженими об'єктами нерухомості і являє собою територію ринку, саме для потреб комерційного використання якого і надана в оренду.

Всі інші доводи позивача, який не є стороною спірних договорів, щодо суперечності вимогам закону їх умов правомірно відхилені судами попередніх інстанцій з огляду на не доведення позивачем порушення відповідачами будь-яких його прав або охоронюваних законом інтересів внаслідок укладення між ними спірних договорів саме на тих умовах, які погоджені сторонами договорів і не оспорюються ними.

Посилання скаржника на те, що його права порушуються через не виконання відповідачем-1 договору оренди і наявність його заборгованості з орендної плати за землю, колегією суддів відхиляються, оскільки, встановлення наявності/відсутності таких обставин не входить до предмета доказування у даній справі, до того ж, як зазначалось вище, з моменту укладення договорів купівлі-продажу для відповідача-1 право оренди, визначене умовами договору оренди землі від 28.12.2011, припинилось, адже таке право і саме в такому ж обсязі перейшло до відповідача-2.

Враховуючи викладене, колегія погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для задоволення позовних вимог та вважає, що під час прийняття рішення та постанови у справі суди попередніх інстанцій не припустилися порушення або неправильного застосування норм чинного матеріального та процесуального законодавства, а, отже, підстави для їх скасування або зміни та задоволення вимог касаційної скарги відсутні.