розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 18.08.2015 у справі № 918/36/15 господарського суду Рівненської області за позовом Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради до Рівненського обласного благодійного фонду "Відвага" третя особа Рівненська міська рада про звільнення приміщення з незаконного володіння, за участю представників

позивача: не з'явились,

відповідача: Гукасяна С.Т., Савінкової Т.Ф.,

третьої особи: не з'явились,

У січні 2015 року Управління комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради звернулось до господарського суду Рівненської області з позовом до Рівненського обласного благодійного фонду "Відвага" про звільнення нежитлового приміщення загальною площею 289, 5 м2 з незаконного володіння, яке знаходиться за адресою: м. Рівне, вул. Кавказька, 15.

Рішенням господарського суду Рівненської області від 23.04.2015 позов задоволено, зобов'язано відповідача повернути позивачу нежитлове приміщення за адресою: м. Рівне, вул. Кавказька, 15, загальною площею 289, 5 м2.

Ухвалою Рівненського апеляційного господарського суду від 26.05.2015 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Рівненську міську раду.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 18.08.2015 рішення місцевого господарського суду скасовано, прийнято нове - про відмову в позові.

Не погоджуючись з постановою апеляційного господарського суду, позивач подав до Вищого господарського суду України касаційну скаргу, в якій просить її скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Переглянувши в касаційному порядку оскаржувану постанову апеляційного суду, а також рішення суду першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, між Управлінням комунальною власністю виконавчого комітету Рівненської міської ради (орендодавцем) та Рівненським обласним благодійним фондом "Відвага" (орендарем) 24.01.2012 укладено договір оренди нежитлового приміщення № 1989.

Згідно з п. 1.1. договору орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення, розташоване за адресою: м. Рівне, вул. Кавказька, 15, загальною площею 289,5 м2, яке перебуває на балансі Управління комунальною власністю Виконавчого комітету Рівненської міської ради.

Відповідно до п. 1.2. договору напрям використання орендованого майна: розміщення закладу, призначеного для тимчасового чи постійного перебування, харчування бездомних громадян.

Відповідно до п. 2.3. договору у разі припинення чи розірвання договору майно повертається орендарем орендодавцю протягом трьох робочих днів з дня припинення чи розірвання договору в такому ж стані, в якому воно було отримане, про що сторонами складається акт прийому-передачі майна.

Пунктом 3.1. договору передбачено, що строк останнього встановлюється на два роки одинадцять місяців - з 24.01.2012 по 23.12.2014.

Пунктом 10.1. договору передбачено, що останній вважається припиненим з моменту закінчення дії договору при умові наявності заяви однієї зі сторін про припинення договору оренди приміщення не пізніше одного місяця після дня закінчення строку його дії.

Згідно з п. 10.2 договору останній припиняється внаслідок, зокрема, закінчення строку, на який його було укладено.

Позивачем 21.11.2014 надіслано відповідачу повідомлення про припинення договору оренди нежитлового приміщення у зв'язку із закінченням терміну його дії. У вказаному листі, крім іншого, позивач просив забезпечити повернення майна, що було предметом договору 29.12.2014 о 10:00 годині.

Листом № 08-1076 від 24.12.2014 позивач повторно звернувся до відповідача з вимогою звільнити приміщення.

Представниками позивача 29.12.2014 складено акт № 298, в якому зазначено, що представник відповідача відмовився передати приміщення, оскільки немає можливості влаштувати на проживання у іншому місці бездомних громадян, які зараз тимчасово проживають в орендованому приміщенні.

Станом на 29.12.2014 нежитлові приміщення не передані позивачу, що і стало підставою для звернення до суду з даним позовом.

Задовольняючи позов, місцевий господарський суд виходив з того, що відповідач всупереч умовам договору та чинному законодавству відмовився повертати орендовані приміщення орендодавцю, у зв'язку з чим позовні вимоги є обгрунтованими та підлягають задоволенню.

Скасовуючи рішення місцевого господарського суду та постановляючи нове - про відмову в позові, суд апеляційної інстанції виходив з того, що звільнення приміщення відповідачем можливе лише за умови надання останньому іншого приміщення, що випливає з положень ст. 47 Конституції України та ст.ст. 5, 18, 19 Закону України "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей". Крім цього, апеляційний господарський суд послався на постанову Верховного Суду України № 6-39цс15 від 18.03.2015, у якій наголошено, що ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу України встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення.

Колегія суддів Вищого господарського суду України вважає висновки апеляційного господарського суду помилковими, з огляду на таке.

За ч. 1 ст. 283 Господарського кодексу України, за договором оренди одна сторона (орендодавець) передає другій стороні (орендареві) за плату на певний строк у користування майно для здійснення господарської діяльності.

Частиною 6 даної статті передбачено, що до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Відповідно до ч. 1 ст. 763 Цивільного кодексу України договір найму укладається на строк, встановлений договором.

За ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

Згідно з ч. 1 ст. 27 Закону, у разі розірвання договору оренди, закінчення строку його дії та відмови від його продовження або банкрутства орендаря він зобов'язаний повернути орендодавцеві об'єкт оренди на умовах, зазначених у договорі оренди. Якщо орендар допустив погіршення стану орендованого майна або його загибель, він повинен відшкодувати орендодавцеві збитки, якщо не доведе, що погіршення або загибель майна сталися не з його вини.

Судами встановлено, що відповідно до п. 10.1. договору останній вважається припиненим з моменту закінчення дії договору при умові наявності заяви однієї із сторін про припинення договору оренди приміщення не пізніше одного місяця після дня закінчення строку його дії, про що позивачем 21.11.2014 надіслало відповідачу повідомлення про припинення договору оренди нежитлового приміщення.

Частиною 1 ст. 785 Цивільного кодексу України передбачено обов'язок наймача у разі припинення договору найму негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Відповідно до ч. 2 ст. 795 Цивільного кодексу України повернення наймачем предмета договору найму оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. З цього моменту договір найму припиняється.

Судами обох інстанцій встановлено, що станом на 29.12.2014 нежитлові приміщення не передані позивачу.

Враховуючи викладене, колегія суддів касаційної інстанції погоджується з висновком місцевого господарського суду про те, що всупереч вимогам законодавства та договору, після закінчення строку дії останнього, відповідач об'єкт оренди за актом прийому-передачі орендодавцю не повернув та продовжує фактично користуватись орендованим приміщенням, не надавши при цьому доказів правомірного використання об'єкта оренди, що є підставою для задоволення позову.

Посилання суду апеляційної інстанції на Закон України "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" (2623-15) є безпідставними, оскільки даний Закон визначає загальні засади соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей, забезпечує правове регулювання відносин у суспільстві, які спрямовані на реалізацію бездомними особами і безпритульними дітьми прав і свобод, передбачених Конституцією (254к/96-ВР) та законодавством України, створює умови для діяльності громадських та благодійних організацій, що працюють у сфері соціального захисту населення, але аж ніяк не регулює орендні відносини. Проте центральні та місцеві органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування відповідно до зазначеного Закону в межах своїх повноважень організовують роботу з профілактики бездомності, соціального захисту бездомних осіб та їх реінтеграції і здійснюють контроль за діяльністю суб'єктів, що надають послуги цій категорії осіб.

Колегія суддів звертає увагу також на те, що пославшись на постанову Верховного Суду України № 6-39цс15 від 18.03.2015, у якій наголошено, що ч. 2 ст. 109 Житлового кодексу Української РСР встановлює загальне правило про неможливість виселення громадян без надання іншого жилого приміщення, застосовано апеляційним господарським судом помилково, оскільки зазначена норма може бути застосована до фізичних осіб - громадян, а не до відносин, що виникли між юридичними особами.

Крім того, дійшовши висновку, що відповідач належним чином виконував свої зобов'язання за договором оренди, а тому має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, апеляційний господарський суд не врахував, що положення ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та ч. 1 ст. 777 Цивільного кодексу України, які встановлюють переважне право наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, передбачають можливість для орендаря реалізації переважного права на укладення договору оренди на новий строк перед іншими претендентами на оренду цього ж майна і за інших рівних з ними умов, а не можливість автоматичного і беззаперечного продовження договірних правовідносин.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-10 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Враховуючи викладене та беручи до уваги помилкове застосування апеляційним господарським судом при прийнятті судового рішення норм матеріального та процесуального права, колегія суддів касаційної інстанції дійшла висновку, що оскаржена постанова апеляційного господарського суду підлягає скасуванню, а рішення місцевого господарського суду, яким спір у даній справі вирішено у повній відповідності з вимогами чинного законодавства - залишенню в силі.