розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради на постанову Харківського апеляційного господарського від 28.07.2015 та рішення господарського суду Полтавської області від 19.05.2015 у справі № 917/364/14 господарського суду Полтавської області за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія ""Полтаважитлобуд" до: третя особа про 1) управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради, 2) Лубенської міської ради Квартирно-експлуатаційний відділ Міністерства оборони України стягнення 233 499, 97 грн. та визнання недійсними договорів оренди нежитлового приміщення, за участю представників

позивача: не з'явились,

відповідача-1: Попової І.П.,

відповідача-2: не з'явились,

третьої особи: не з'явились,

У лютому 2014 року товариство з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Полтаважитлобуд" звернулось до господарського суду Полтавської області з позовом до управління з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради про стягнення 233 499, 97 грн. здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна, визнання договорів № 7 від 16.06.2010 та № 17 від 17.05.2013 оренди нерухомого майна недійсними і застосування наслідків недійсності правочинів.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 15.04.2014 залучено до участі у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору на стороні позивача, Квартирно-експлуатаційний відділ Міністерства оборони України.

Ухвалою господарського суду Полтавської області від 10.03.2015 залучено до участі у справі іншого відповідача - Лубенську міську раду.

Рішенням господарського суду Полтавської області від 19.05.2015, залишеним без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 28.07.2015, позовні вимоги до відповідача-1 задоволено частково. Стягнуто з відповідача-1 на користь позивача 218 802, 00 грн. здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна. В іншій частині позову до відповідача-1 відмовлено. В позові до відповідача-2 відмовлено повністю.

Не погоджуючись з рішенням місцевого та постановою апеляційного господарських судів, відповідач-1 звернувся до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить їх скасувати, а справу передати на новий розгляд до суду першої інстанції.

Переглянувши в касаційному порядку оскаржені судові рішення, колегія суддів дійшла висновку про наявність підстав для задоволення касаційної скарги з огляду на таке.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, між територіальною громадою м. Лубни Полтавської області в особі Лубенської міської ради (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Полтаважитлобуд" (орендарем) 16.06.2010 укладено договір № 7 оренди нежитлового приміщення, відповідно до умов якого з метою підвищення ефективності використання комунального майна Лубенської міської ради та досягнення найбільших результатів господарської діяльності орендодавець передає, а орендар приймає в оренду індивідуально визначене нерухоме майно, розташоване за адресою: Полтавська область, м. Лубни, вул. Монастирська, 11.

Відповідно до п. 2.1 договору, об'єктом оренди є нежитлова будівля загальною площею 196, 5 м2.

Згідно з п. 5 договору, за користування об'єктом оренди орендар сплачує орендодавцю орендну плату. Розмір місячної орендної плати за перший місяць оренди становить 2000,00 грн. Розмір орендної плати за кожний наступний місяць визначається орендодавцем з урахуванням індексу інфляції за поточний місяць й відображається в рахунку.

Підпунктом 7.1.8 п. 7.1 договору визначено, що орендар зобов'язаний виключно з письмового дозволу орендодавця вносити зміни до складу об'єкта оренди, проводити його поліпшення, реконструкцію, технічне переобладнання.

За умовами п. 12.1 договору, останній набуває чинності з моменту його підписання і діє до 16.05.2013.

На виконання умов договору відповідач-2 передав, а позивач прийняв в оренду нежитлову будівлю загальною площею 196, 5 м2, розташовану в Полтавській області, м. Лубни, вул. Монастирська, 11.

В подальшому позивач 18.06.2010 направив до Лубенської міської ради заяву № 196 про надання дозволів на реконструкцію орендованої нежитлової будівлі.

Рішенням виконавчого комітету Лубенської міської ради від 23.06.2010 №135 надано містобудівні умови і обмеження забудови земельної ділянки позивачу на реконструкцію орендованої нежилої будівлі по вул. Монастирській, 11 під адміністративні приміщення.

Для здійснення реконструкції орендованого майна позивачем укладено: договір підряду № 24 на проведення проектних робіт від 03.09.2010; договір підряду № 24 від 23.07.2010 на ремонтно-будівельні роботи; договір на виконання робіт № 15/07 від 15.07.2010.

Факт прийняття виконаних робіт за зазначеними договорами підтверджується актом прийняття та здачі виконаних робіт від 16.09.2010, актом № 1 приймання виконаних будівельних робіт за травень 2013 року за формою КБ-2в від 07.05.2013, актом здачі приймання проектно-вишукувальної, науково-технічної продукції від 15.07.2010 та актом приймання виконаних підрядних робіт за липень 2010 року за формою КБ-2в.

У зв'язку з тим, що строк дії договору № 7 оренди нежитлового приміщення закінчувався 16.05.2013, позивач листом б/н від 07.05.2013 звернувся до Лубенського міського голови з пропозицією пролонгації умов договору.

В подальшому між управлінням з питань комунального майна та земельних відносин виконавчого комітету Лубенської міської ради (орендодавцем) та товариством з обмеженою відповідальністю "Інвестиційна компанія "Полтаважитлобуд" (орендарем) 17.05.2013 укладено договір № 17 оренди об'єкта нерухомого комунального майна, що перебуває у власності територіальної громади м. Лубни, відповідно до умов якого орендодавець передає, а орендар приймає в оренду нерухоме майно (нежитлова будівля загальною площею 196, 5 м2), розташоване за адресою: Полтавська область, м. Лубни, вул. Монастирська, 11.

На виконання умов договору, відповідач-1 передав, а позивач прийняв в оренду нежитлову будівлю загальною площею 196, 5 м2, розташовану в Полтавській області, м. Лубни, вул. Монастирська, 11.

Відповідно до п. 11.4 договорів оренди № 7 та № 17 у разі, коли орендарем за письмовою згодою орендодавця здійснено за рахунок власних коштів поліпшення об'єкта оренди, які неможливо відокремити від об'єкта без завдання йому шкоди, вартістю не менше 25 (двадцяти п'яти) відсотків експертної вартості об'єкта, орендар одержує право викупу об'єкта оренди. Оцінка вартості об'єкта приватизації в цьому випадку здійснюється із застосуванням експертної оцінки.

Проте відповідач не надав позивачеві згоду на викуп орендованого нерухомого майна, у зв'язку з чим позивач був змушений звернутися до господарського суду з позовом, предметом якого є відшкодування вартості витрат, пов'язаних з невід'ємним поліпшенням об'єкта оренди. Крім цього, вважаючи що договори оренди є такими, що вчинені орендодавцем з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам та укладені орендодавцем шляхом введення в оману позивача, останній просив визнати їх недійсними та застосувати правові наслідки вчинення правочину під впливом обману у вигляді стягнення 619 461, 06 грн. збитків та 77 000 грн. моральної шкоди.

Частково задовольняючи позовні вимоги, місцевий господарський суд, з висновками якого погодився суд апеляційної інстанції, виходив з того, що матеріалами справи підтверджено здійснення невід'ємних поліпшень об'єкта оренди, у зв'язку з чим відповідно до ст. 778 Цивільного кодексу України та ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" відповідач-1 повинен відшкодувати позивачу вартість здійснених невід'ємних поліпшень орендованого майна, які відповідно до висновку судової будівельно-технічної експертизи, становлять 218 802, 00 грн. Щодо вимог про визнання договорів недійсними, то позивачем не доведено в чому саме полягає невідповідність спірних договорів оренди інтересам держави і суспільства, що було б підставою для визнання його недійсним відповідно до ст. 228 Цивільного кодексу України, та не надано жодних доказів того, що у відповідача-1 та відповідача-2 під час укладення договорів оренди був намір (умисел) сторін або однієї сторони на укладення спірного договору, як такого, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства.

Колегія суддів не погоджується з висновками судів попередніх інстанцій в частині стягнення з відповідача-1 на користь позивача 218 802, 00 грн. витрат на поліпшення, з огляду на таке.

Відповідно до ч. 4 ст. 13 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендодавець зобов'язаний передати орендарю об'єкт оренди в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди та призначенню майна, і повідомити орендаря про особливі властивості та недоліки майна, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна орендаря або інших осіб чи призвести до пошкодження самого майна під час користування ним.

За загальним правилом, при користуванні предметом найму не допускається зміна його стану, оскільки за ч. 1 ст. 785 Цивільного кодексу України наймач зобов'язаний після припинення договору найму повернути річ у тому стані, в якому вона була одержана.

Разом з тим, положення ч. 1 ст. 778 Цивільного кодексу України надають право наймачу поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Відповідно до ч. 3 ст. 23 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (у редакції на час виникнення спірних правовідносин) орендар має право за погодженням з орендодавцем, якщо інше не передбачено договором оренди, за рахунок власних коштів здійснювати реконструкцію, технічне переоснащення, поліпшення орендованого майна.

У тому випадку, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Відповідно до ч. 2 ст. 27 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар вправі залишити за собою проведені ним поліпшення орендованого майна, здійснені за рахунок власних коштів, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без заподіяння йому шкоди. Якщо орендар за рахунок власних коштів здійснив за згодою орендодавця поліпшення орендованого майна, які неможливо відокремити від майна без заподіяння йому шкоди, орендодавець зобов'язаний компенсувати йому зазначені кошти в межах збільшення в результаті цих поліпшень вартості орендованого майна, визначеної в установленому законодавством порядку, яке відбулося в результаті таких поліпшень, якщо інше не визначено договором оренди.

Проте суди обох інстанцій не взяли до уваги та не надали правової оцінки п.п. 9.7 договорів, відповідно до яких покращення об'єкта оренди, зроблені орендарем, які неможливо відокремити без шкоди для майна, переходять у власність орендодавця без компенсації зазначених втрат, у зв'язку з чим дійшли помилкового висновку, що вимога позивача про стягнення з відповідача суми заборгованості у розмірі 218 802,00 грн. за відшкодування понесених позивачем витрат внаслідок проведення ремонтних робіт об'єкта оренди підлягає задоволенню.

Що ж до визнання спірних договорів оренди такими, що вчинені з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, його моральним засадам та укладені орендодавцем шляхом введення в оману позивача, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про недоведеність обставин щодо невідповідності спірних договорів оренди нерухомого майна інтересам держави і суспільства та в чому саме полягав намір (умисел) сторін або однієї сторони на укладення спірного договору, що завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, що у свою чергу унеможливлює визнання цих договорів недійсним з зазначених підстав.

Згідно з ч. 2 ст. 111-7 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази або додатково перевіряти докази.

Відповідно до п. 2 ст. 111-9 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція за результатами розгляду касаційної скарги має право: скасувати рішення першої інстанції або постанову апеляційної інстанції повністю або частково і прийняти нове рішення.

Відповідно до ч. 1 ст. 111-10 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого чи апеляційного господарського суду або постанови апеляційного господарського суду є порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права.

Таким чином, постанова апеляційного та рішення місцевого господарських судів в частині задоволення вимог про стягнення вартості поліпшень підлягають скасуванню з прийняттям в цій частині нового рішення про відмову в позові. В решті постанова апеляційного та рішення місцевого господарських судів підлягають залишенню без змін.

Керуючись ст. ст. 111-9 - 111-11 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України,

Касаційну скаргу задовольнити.

Постанову Харківського апеляційного господарського суду від 28.07.2015 та рішення господарського суду Полтавської області від 19.05.2015 у справі № 917/364/14 скасувати в частині задоволення вимог про стягнення вартості поліпшень у сумі 218 802, 00 грн. В цій частині прийняти нове рішення про відмову у позові.