розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Президент-Сервіс" на постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2015 року у справі № 910/24362/14 за позовом товариства з обмеженою відповідальністю "Президент-Сервіс" до приватного акціонерного товариства лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" про відшкодування вартості витрат на реконструкцію та ремонт орендованого приміщення,

У листопаді 2014 року позивач звернувся до господарського суду міста Києва з позовною заявою до відповідача про стягнення заборгованості в сумі 200 448 грн. у зв'язку з порушенням виконання зобов'язання з відшкодування вартості витрат на реконструкцію та ремонт орендованого приміщення за договором оренди від 20.10.2003 року № 30.

Рішенням господарського суду міста Києва від 08.12.2014 року (суддя Лиськов М.О.) позов задоволено та стягнуто з відповідача на користь позивача заборгованість у сумі 200 448 грн.

Постановою Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2015 року (судді Гаврилюк О.М., Коротун О.М., Сулім В.В.) зазначене рішення суду першої інстанції скасовано та в позові відмовлено.

У касаційній скарзі позивач вважає, що судом апеляційної інстанції порушено норми матеріального та процесуального права, і тому просить прийняту ним постанову скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити в силі.

Відзив на касаційну скаргу від відповідача до суду не надходив.

Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши доводи касаційної скарги, перевіривши матеріали справи і прийняті в ній судові рішення, суд касаційної інстанції вважає, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з наступних підстав.

Як вбачається з матеріалів справи, що 20.10.2003 року між товариством з обмеженою відповідальністю "Президент-Сервіс" (орендар) та закритим акціонерним товариством лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця", яке було перейменоване в приватне акціонерне товариство лікувально-оздоровчих закладів профспілок України "Укрпрофоздоровниця" (орендодавець), укладено договір оренди № 30, відповідно до умов якого орендодавець передавав, а орендар прийняв в строкове платне користування (в оренду) приміщення загальною площею 389 кв.м, що знаходиться за адресою м. Київ, вул. Шота Руставелі, 39-41 і розміщене на цокольному поверсі, для використання відповідно до статутної діяльності.

Пунктом 4.18 договору визначено, що орендар має право за письмовою згодою орендодавця за рахунок власних коштів орендаря проводити реконструкцію, технічне переоснащення та поліпшення орендованого майна, що зумовлює підвищення його вартості. Невідокремлювані поліпшення орендованого майна, здійснені без письмової згоди орендодавця є власністю орендодавця і відшкодуванню не підлягають.

Згідно з п. 5.4 договору орендодавець зобов'язується відшкодувати, попередньо письмово узгоджену з орендарем, вартість витрат на реконструкцію або капітальний ремонт орендованого приміщення, або зарахувати їх в рахунок орендної плати.

У відповідності до п. 7.1 договору від 20.10.2003 року № 30 строк дії договору встановлюється на 10 років. Початок дії договору має визначатися додатковою угодою після прийняття рішення Радою ЗАТ "Укрпрофоздоровниця".

За п. 7.12. договору оренди у разі дострокового розірвання договору за будь-яких обставин орендодавець в термін 3 (трьох) місяців від дати повідомлення про дострокове розірвання договору відшкодовує витрати орендаря на реконструкцію та ремонт орендованого приміщення, попередньо письмово погоджені з ним, враховуючи зменшення орендної плати в період, визначений п. 3.1.

01.09.2004 року сторонами укладено додаткову угоду № 1 до договору оренди, умовами якої визначили, що початок дії договору встановлюється з 01.09.2004 року.

Таким чином, строк дії договору становить з 01.09.2004 року по 01.09.2014 року.

Листом від 06.09.2004 року № 01-12/1610 відповідач погодив виконання робіт з ремонту і перепланування приміщень кафе площею 389 кв.м та поліпшення фасаду цокольного поверху адмінбудинку по вул. Шота Руставелі, 39-41.

11.09.2006 року ТОВ "Президент-Сервіс" (продавець) та ЗАТ "Укрпрофоздоровниця" (покупець) було укладено договір № 30/1, відповідно до умов якого продавець зобов'язується продати (передати прав власності), а покупець прийняти і оплатити ремонті роботи, проведені за власні кошти ТОВ "Президент-Сервіс" в приміщеннях цокольного поверху в адмінбудинку по вул. Шота Руставелі, 39-41 площею 389 кв.м, що належать ЗАТ "Укрпрофоздоровниця" а також ремонтні роботи в приміщеннях цокольного поверху без зовнішнього освітлення з повною заміною технологічного устаткування на сучасне обладнання, вартість яких узгоджена сторонами на підставі затвердженої додаткової угоди від 28.04.2005 року № 3 до договору оренди від 20.10.2003 року № 30, згідно кошторису, який є невід'ємною частиною цього договору.

14.09.2006 року сторони відповідно до акту приймання-передачі виконаних робіт передали роботи загальною вартістю 575 289 грн.

21.03.2007 року сторонами складено акт приймання-передачі кошторисної документації з ремонту приміщень кафе, відповідно до якого ТОВ "Президент-Сервіс" передало ЗАТ "Укрпрофоздоровниця" кошторисну документацію у складі шести локальних кошторисів та договірної ціни на суму 1 530 565 грн. з ремонту та перепланування орендованих приміщень кафе площею 389,0 кв.м, накладні на матеріали та акти виконаних робіт, які відображені у кошторисі, проект ремонту кафе; виконавчу документацію з актами огляду прихованих робіт; погодження проекту державними інспекціями.

31.07.2009 року ТОВ "Президент-Сервіс" (продавець) та ЗАТ "Укрпрофоздоровниця" (покупець) було укладено договір № 30/2, відповідно до умов якого продавець зобов'язується продати (передати прав власності), а покупець прийняти і оплатити ремонті роботи, проведені за власні кошти ТОВ "Президент-Сервіс" в приміщеннях цокольного поверху в адмінбудинку по вул. Шота Руставелі, 39-41 площею 389 кв.м, які надані в орендне користування ТОВ "Президент-Сервіс" на підставі договору оренди від 20.10.2003 року № 30, згідно кошторисів, які є невід'ємною частиною цього договору.

06.08.2009 року сторони відповідно до акту приймання-передачі виконаних робіт передали роботи загальною вартістю 1 330 117 грн.

23.06.2014 року на адресу ТОВ "Президент-Сервіс" надійшов лист від ПрАТ "Укрпрофоздоровниця" щодо розірвання договору від 20.10.2003 року № 30 та вимогою сплатити заборгованість з орендної плати.

Предметом даного судового розгляду є вимоги орендаря до орендодавця про відшкодування вартості необхідних витрат на поліпшення орендованого приміщення.

Висновок суду першої інстанції про задоволення позову про стягнення заборгованості обгрунтовано доведеністю обставин порушення відповідачем зобов'язання з оплати вартості витрат на ремонт і реконструкцію орендованого приміщення

Апеляційний господарський суд, скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи в позові виходив з того, що позивачем не доведено обставин здійснення ним поліпшення орендованого майна на суму 1 530 565 грн.

Водночас, суд першої інстанції дійшовши висновку про те, що у відповідача виникло зобов'язання відшкодувати понесені позивачем спірні витрати, керувався положеннями ст. 837 Цивільного кодексу України, помилково визначивши правову природу укладеного між сторонами договору від 20.10.2003 року № 30 як договору підряду.

Разом з цим, дійшовши висновку про задоволення позову про відшкодування спірної вартості понесених витрат на поліпшення орендованого майна, суд першої інстанції в порушення ст. 84 ГПК України у прийнятому рішенні не навів доказів, якими такі обставини підтверджуються.

При цьому, апеляційний суд відмовляючи в позові про відшкодування вартості поліпшення орендованого майна та правильно зазначивши, що договір від 20.10.2003 року № 30 є договором найму (оренди), не застосував норм матеріального права, які регулюють правовідносини найму, а саме положення ч.ч. 1-3 ст. 778 Цивільного кодексу України, за якими наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

Крім того, виходячи з умов договору оренди щодо обов'язку орендодавця відшкодувати витрати орендаря на реконструкцію та ремонт приміщення судам слід було з'ясувати чи спірні витрати наймача є витратами на ремонт речі переданої у найм, а чи необхідними витратами на поліпшення такої речі, оскільки відносини ремонту речі переданої у найм регулюються ст. 776 Цивільного кодексу України.

До того ж, суд апеляційної інстанції залучивши до матеріалів справи докази, які не були предметом дослідження в суді першої інстанції, зокрема, договір від 11.09.2006 року № 30/1 та акт приймання-передачі виконаних робіт на баланс ЗАТ "Укрпрофоздоровниця" від 14.09.2006 року щодо розрахунку покупця і продавця за виконані ремонтні роботи в приміщеннях цокольного поверху в адмінбудинку по вул. Шота Руставелі, 39-41 на суму 575 289 грн., не зазначив у прийнятій постанові про прийняття чи відхилення цих доказів, як і не навів їм належної оцінки.

Разом з тим, суди обох інстанцій не навели правової оцінки договору від 31.07.2009 року № 30/2 та акту приймання-передачі виконаних робіт від 06.08.2009 року до цього договору.

Відтак, суди двох інстанцій дійшовши протилежних висновків про задоволення позову та про відмову в позові, належним чином відповідно до вимог ст. 43 ГПК України не з'ясували, якими фактичними даними обгрунтовується розмір заявлених позивачем вимог на суму 200 448 грн., не встановили дійсної спірної вартості необхідних витрат, здійснених наймачем для поліпшення орендованого майна на підставі поданих сторонами доказів.

У той же час, апеляційний господарський суд відхиливши акти приймання-передачі виконаних будівельних робіт як неналежні докази на підтвердження обставин здійснення поліпшення орендованого майна, у зв'язку з їх не підписанням орендодавцем в порушення вимог ч. 4 ст. 882 Цивільного кодексу України, дійшов суперечливого висновку застосувавши таку норму до спірних правовідносин, оскільки встановив, що ці правовідносини регулюються договором оренди, а не підряду.

Крім того, судам слід було мати на увазі, що за змістом ст. 41 ГПК України у разі необхідності встановлення таких фактів (обставин), що входять до предмету доказування, дані про які потребують спеціальних досліджень, призначається судова експертиза.

Отже, вирішуючи даний спір та приймаючи по суті різні судові рішення господарські суди попередніх інстанцій зазначеного не врахували та не надали оцінки спірним правовідносинам враховуючи норми матеріального права, які підлягають застосуванню до таких відносин, не з'ясували дійсних правовідносин сторін, які склалися між ними на підставі договору оренди від 20.10.2003 року № 30 і розглянули даний спір без належного дослідження всіх обставин справи щодо предмету спору.

Таким чином, оскаржені судові рішення не можна визнати законними й обґрунтованими, і тому вони підлягають скасуванню з передачею справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і вирішити спір з дотриманням вимог закону.

З огляду наведеного та керуючись ст.ст. 111-5, 111-7, 111-9 - 111-12 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України

Касаційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю "Президент-Сервіс" задовольнити частково.

Постанову Київського апеляційного господарського суду від 10.02.2015 року та рішення господарського суду міста Києва від 08.12.2014 року скасувати, і справу № 910/24362/14 передати на новий розгляд до суду першої інстанції в іншому складі.