головуючого Кочерової Н.О. (доповідач), суддів Іванової Л.Б., Саранюка В.І., розглянувши касаційну скаргу приватного підприємства "Скала" на постанову Одеського апеляційного господарського суду від 27.01.2015 у справі № 923/1369/14 господарського суду Херсонської області за позовом Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області до приватного підприємства "Скала", про розірвання договору оренди за участю представників сторін:

від позивача: не з'явилися

від відповідача: Ковальчук І.М., дов. від 12.01.2015

У вересні 2014 року Львівська сільська рада Бериславського району Херсонської області звернулася до господарського суду з позовом до приватного підприємства "Скала" про розірвання договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до комунальної власності Львівської територіальної громади, № 001/9 від 05.08.2004, укладеного між сторонами у справі.

В обґрунтування вимог, з урахуванням заяви про зміну підстав позову від 20.10.2014, позивач зазначав, що підставою для розірвання вказаного договору є невиконання відповідачем, як орендарем, своїх договірних зобов'язань. За твердженням позивача, відповідач в порушення умов договору оренди:

- несвоєчасно сплачував оренду плату,

- не забезпечив збереження орендованого майна, яке було передано йому під час укладення спірного договору згідно акту приймання-передачі,

- не приступив до проведення ремонту орендованого майна,

- орендар жодного разу не надав орендодавцю інформацію про перерахунок орендної плати, тобто копію платіжного доручення, що, на думку позивача, є істотним порушенням умов вказаного договору та є підставою для його розірвання в судовому порядку відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України, ч. 3 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Рішенням господарського суду Херсонської області від 01.12.2014 (суддя Александрова Л.І.) в задоволенні позову відмовлено.

Рішення місцевого господарського суду мотивовано відсутністю підстав для розірвання спірного договору оренди. При цьому, за висновком суду, в матеріалах справи відсутні докази несплати відповідачем орендної плати протягом трьох місяців підряд, що передбачено ч. 1 ст. 782 ЦК України, а посилання позивача на невиконання відповідачем зобов'язань зі збереження орендного майна є безпідставними з огляду на відсутність доказів передачі такого майна орендарем третім особам. Крім того, судом встановлено, що відповідачем за погодженням з позивачем проводились ремонті роботи орендованого майна, чим спростовуються твердження позивача про зворотнє, а орендна плата вносилась відповідачем готівкою в касу сільради, що свідчить про безпідставність посилань позивача на відсутність у нього інформації про перерахунок орендної плати.

Постановою Одеського апеляційного господарського суду від 27.01.2015 (колегія суддів у складі: Мирошниченко М.А., Воронюк О.Л., Лашин В.В.) апеляційну скаргу Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області задоволено. Рішення господарського суду Херсонської області від 01.12.2014 скасовано. Позовні вимоги задоволено. Розірвано договір оренди нерухомого майна № 001/9 від 05.08.2004, укладений між Львівською сільською радою Бериславського району Херсонської області та приватним підприємством "Скала". Стягнуто з ПП "Скала" на користь Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області 1218,00 грн судового збору за подання позовної заяви та 609,00 грн судового збору за подання апеляційної скарги.

При цьому, суд апеляційної інстанції погодився з висновками місцевого господарського суду про те, що позивач не довів обставин невиконання відповідачем своїх зобов'язань за спірним договором оренди, а саме: зі своєчасної сплати орендної плати, проведення ремонту орендованого майна та надання орендодавцю інформації про перерахунок орендної плати. Однак, суд визнав доведеним факт відсутності частини орендованого майна, яке було передано відповідачу під час укладення спірного договору згідно з актом приймання-передачі, що, за висновком суду, свідчить про невиконання відповідачем своїх договірних зобов'язань із забезпечення збереження орендного майна, є істотним порушення умов договору, положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , глави 58 ЦК України (435-15) та параграфу 5 глави 30 ГК України (436-15) , які регулюють відносини оренди (найму), а також майнових прав позивача, як власника цього майна, та є підставою для розірвання спірного договору оренди відповідно до ст. 651 ЦК України.

В касаційній скарзі приватне підприємство "Скала" просить постанову апеляційного господарського суду скасувати, а рішення місцевого господарського суду залишити без змін, посилаючись на порушення та неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права.

Заслухавши пояснення представника відповідача, перевіривши повноту встановлених судом обставин справи та їх юридичну оцінку, Вищий господарський суд України вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Зі змісту статті 111-7 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що завданням господарського суду касаційної інстанції є перевірка застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права на підставі встановлених судами фактичних обставин справи.

Як встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджено матеріалами справи, 05.08.2004 між Львівською сільською радою Бериславського району Херсонської області (орендодавець, позивач) та приватним підприємством "Скала" (орендар, відповідач) укладено договір № 001/9 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Львівської територіальної громади, на виконання умов якого орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування окреме індивідуальне визначене майно, а саме: оздоровчий комплекс загальною площею 820,9 м.кв., розміщений на території с. Львово та знаходиться на балансі Львівської сільської ради.

Крім того, орендодавцем було передано, а орендарем прийнято в користування також і рухоме майно, яке знаходилось безпосередньо в оздоровчому комплексі за переліком згідно з актом приймання-передачі комунального майна від 05.08.2004, підписаним сторонами спірного договору оренди.

Відповідно до п. 1.1. договору оренди цей договір укладено строком на 25 років, що діє з 05.08.2004 до 24.08.2029.

Згідно з розділом 5 договору оренди орендар зобов'язався, зокрема: використовувати орендоване майно за призначенням; своєчасно і в повному обсязі сплачувати орендну плату; забезпечувати збереження орендованого майна; своєчасно здійснювати капітальний, поточний та інші види ремонтів орендованого майна; щоквартально надавати орендодавцю інформацію про перерахування орендної плати (копію платіжного доручення з відміткою обслуговуючого банку.

Звертаючись з позовом у даній справі, позивач зазначив, що відповідач в порушення умов договору оренди № 001/9 від 05.08.2004 не виконав договірні зобов'язання зі своєчасної та в повному обсязі сплати орендної плати, зі збереження орендованого майна, яке було передано йому під час укладення спірного договору згідно акту приймання-передачі, з проведення ремонту орендованого майна та з надання орендодавцю інформації про перерахунок орендної плати шляхом надання платіжного доручення. Наведене, на думку позивача, є істотним порушенням відповідачем умов договору оренди № 001/9 від 05.08.2004 та є підставою для його розірвання в судовому порядку відповідно до ч. 2 ст. 651 ЦК України.

Відповідно до ч. 1 ст. 626, ч. 1 ст. 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків. Зміст договору становлять умови, визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Згідно з ч. 1 ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

Згідно з ч.ч. 1, 3, 5 ст. 762 ЦК України за користування майном з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за користування майном. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.

Як встановлено судами попередніх інстанцій відповідно до п.п. 3.1., 3.2. договору оренди розмір орендної плати за перший рік оренди становить 30 грн на місяць, який переглядається на вимогу однієї із сторін у разі зміни методики її розрахунку, змін централізованих тарифів та в інших випадках, передбачених чинним законодавством.

В подальшому між сторонами укладено додаткову угоду до договору оренди, в якій сторони змінили розмір орендної плати, піднявши її до 60 грн. на місяць. Зазначена додаткова угода вступила в закону силу з 01.10.2006.

27.08.2013 Львівською сільською радою Бериславського району прийнято рішення № 362 про встановлення розміру орендної плати за спірним договором оренди в сумі 300 грн на місяць та терміном до 27.10.2013 включно. На підставі зазначеного рішення між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди № 001/9 від 05.08.2004, згідно якого орендар зобов'язався сплачувати орендну плату в розмірі 300 грн на місяць з 27.08.2013 по 27.10.2013.

28.10.2013 Львівською сільською радою Бериславського району прийнято рішення № 404 про встановлення розміру орендної плати за спірним договором оренди на рівні 2030 грн на місяць. На підставі зазначеного рішення позивач звернувся до відповідача з листом № 02-36/437/13 від 01.11.2013, в якому запропонував відповідачу (орендарю) укласти договір про внесення змін до договору оренди № 001/9 від 05.08.2004 в частині підвищення розміру орендної плати до 2030 грн на місяць та надав відповідачу підписані зі свого боку два екземпляри такого договору.

Проте, як свідчать матеріали справи та не заперечується сторонами, зміни до договору оренди щодо збільшення розміру орендної плати до договору оренди № 001/9 від 05.08.2004 внесені не були, до господарського суду з позовом про внесенні цих змін до договору в судовому порядку позивач не звертався, у зв'язку з чим суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку, що відповідач повинен був сплачувати орендну плату відповідно до умов договору оренди в розмірах, визначених договором та додатковими угодами (договорами) до нього, підписаними між сторонами договору, без урахування рішення позивача № 404 від 28.10.2013.

Частиною 1 статті 782 ЦК України передбачено, що наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Як вірно встановлено судами попередніх інстанцій та підтверджується матеріалами справи, зокрема довідкою бухгалтерії Львівської сільської ради № 1561 від 03.09.2014, відповідачем при проведенні розрахунків з позивачем по орендній платі були допущені порушення щодо розміру орендної плати та строків її внесення, однак, порушення строків внесення орендної плати жодного разу не перевищувало трьох місяців підряд, у зв'язку з чим суди попередніх інстанцій дійшли правильного висновку про відсутність підстав для застосування ч. 1 ст. 782 ЦК України для задоволення його позову про розірвання договору.

Крім того, як вірно встановлено судом апеляційної інстанції, умовами спірного договору сторони узгодили розмір орендної плати за місяць, однак не визначили конкретні строки внесення орендної плати, в т.ч. кінцеві, в межах яких відповідач повинен здійснювати оплату орендної плати. Врахувавши наведене, суд апеляційної інстанції обґрунтовано зазначив, що несвоєчасне внесення відповідачем орендних платежів, без прострочення цієї оплати протягом трьох місяців підряд, не є істотним порушенням умов договору та не може бути підставою для його розірвання.

Колегія суддів касаційної інстанції також погоджується і з висновками судів попередніх інстанцій про відсутність підстав вважати невиконаними відповідачем зобов'язання за спірним договором оренди з проведення ремонту орендованого майна та надання орендодавцю інформації про перерахунок орендної плати, оскільки як вірно встановлено судами та підтверджується матеріалами справи, відповідачем за погодженням з позивачем проводились ремонті роботи орендованого майна, чим спростовуються твердження позивача про зворотне, а орендна плата вносилась відповідачем готівкою в касу сільради, що свідчить про безпідставність посилань позивача на відсутність у нього інформації про перерахунок орендної плати.

Разом з цим, колегія суддів вважає, що суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що позивач допустив невиконання своїх зобов'язань за спірним договором оренди, а саме: не забезпечив збереження орендованого майна, яке передавалось йому згідно з актом приймання-передачі.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, на виконання умов договору оренди орендодавець передав орендарю в оренду крім нерухомого майна, також і рухоме майно, яке знаходилось безпосередньо в оздоровчому комплексі, згідно з переліком, наведеним в акті приймання-передачі від 05.08.2004.

Відповідно до ч. 2 ст. 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" до основних обов'язків орендаря віднесено використання та збереження орендованого майна відповідно до умов договору, запобігання його пошкодженню, псуванню.

Пунктами 5.3., 6.2. договору оренди передбачено, що орендар зобов'язався забезпечувати збереження орендованого майна, а також має право розпоряджатися матеріальними цінностями, які входять до складу орендованого майна, лише за згодою орендодавця.

Як встановлено судами 16.12.2013 комісію Львівської сільської ради Бериславського району Херсонської області здійснено перевірку (інвентаризацію) рухомого майна, що знаходилось у відповідача в оренді за спірним договором, яка здійснювалась позивачем на підставі даних акту від 05.08.2004, в якому при передачі орендарю речей були зазначені назва (номенклатура) речей, їх функціональне призначення з уточненням деяких властивостей та їх кількість. У зв'язку з цим при інвентаризації 16.12.2013 позивачем також перевірялось чи є в наявності речі за їх назвою, функціональним призначенням та у кількості, зазначеній в акті, без урахування інвентарний номерів, року випуску та їх вартості. Результати проведеної перевірки відображені у порівняльній відомості результатів інвентаризації основних засобів, інших необоротних матеріальних активів від 16.12.2013, якою встановлено факт відсутності частини майна, яке передавалось відповідачу в оренду згідно з актом від 05.08.2004.

При цьому, матеріали справи не містять доказів списання зазначеного в порівняльній відомості майна, у зв'язку з чим суд апеляційної інстанції дійшов вірного висновку про те, що ці речі є такими, що знаходяться на балансі позивача та в його власності.

Однак, в матеріалах справи відсутні будь-які належні та допустимі докази, які б свідчили про наявності у відповідача майна, зазначеного в порівняльній відомості як відсутнє. Відповідач лише стверджує, що поверне таке майно позивачу після закінчення терміну дії договору, не підкріплюючи свої посилання належними та допустимим доказами існування у нього такого майна як в орендованих ним приміщеннях, так і поза ними.

Крім того, відсутність доказів передачі такого майна орендарем третім особам, що було встановлено місцевим господарським судом, не може однозначно свідчить про наявність у відповідача такого майна, оскільки відсутність майна могла бути спричинена і іншими обставинами, в т.ч. його псуванням, знищенням, викраденням, закінченням терміну експлуатації тощо. При цьому, як вірно зазначено судом апеляційної інстанції, у вирішенні питання щодо виконання орендарем своїх зобов'язань із забезпечення збереження орендованого майна має значення лише факт відсутності орендованого відповідачем рухомого майна і недоведеності наявності орендного майна у відповідача, в т.ч. і за межами орендованого приміщення.

Посилання відповідача на те, що договір на відповідальне зберігання речей, переданих йому в оренду, він з позивачем не укладав, колегія суддів не бере до уваги, оскільки обов'язки із забезпечення збереження орендованого майна виникли у відповідача на підставі договору № 001/9 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Львівської територіальної громади.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновком апеляційного господарського суду про те, що позивач довів належними та допустимим доказами факт відсутності у відповідача в орендному користуванні частини речей, отриманих за договором оренди, без будь-якого обґрунтування з боку відповідача причин їх відсутності, що свідчить про порушення відповідачем умов договору оренди в частині забезпечення збереження орендованого майна.

Згідно зі ст. 773 ЦК України наймач зобов'язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Статтею 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.

Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

Встановивши наведені вище обставини, суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що невиконання відповідачем договірного зобов'язання із забезпечення збереження орендованого майна є істотним порушенням відповідачем своїх зобов'язань за спірним договором, положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна" (2269-12) , глави 58 ЦК України (435-15) та параграфу 5 глави 30 ГК України (436-15) , які регулюють відносини оренди (найму), оскільки, як наслідок, позбавило позивача того, на що він розраховував при укладенні договору, а саме: на отримання свого майна від орендаря після припинення договору оренди, та призвело до порушення майнових прав позивача, як власника майна, на втрачене відповідачем майно.

З огляду на викладене, колегія суддів погоджується з висновками судів попередніх інстанцій щодо наявності підстав для розірвання договору № 001/9 оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності Львівської територіальної громади, укладеного між сторонами у справі.

З огляду на викладене, колегія суддів касаційної інстанції вважає, що оскаржувана відповідачем постанова апеляційного господарського суду прийнята з дотриманням норм матеріального та процесуального права, а твердження скаржника про порушення господарським судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваної постанови не знайшли свого підтвердження, в зв'язку з чим підстави для зміни чи скасування законного та обґрунтованого судового акту відсутні.