розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві касаційну скаргу Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірма "Сова" на постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 21 січня 2015 року у справі Господарського суду Вінницької області за позовом Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірма "Сова" до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці про визнання договору укладеним,

У червні 2014 року Виробничо-комерційне підприємство ТОВ Фірма "Сова" (далі - позивач) звернулось до Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці (далі - відповідач) з позовом, у якому просив вважати договір оренди від 29 жовтня 2010 року нерухомого військового майна, розташованого в Вінницькому гарнізоні за адресою: м. Вінниця, пл. Перемоги, № 1, військове містечко № 25, буд. № 1, укладеним на умовах, визначених договором оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року між Виробничо-комерційним підприємством ТОВ Фірмою "Сова" та Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці на строк з 30 грудня 2012 року по 30 лютого 2015 року (з урахуванням заяви про зміну предмету позову, поданої 30 вересня 2014 року).

Позовні вимоги обгрунтовано ненаданням відповідачем відповіді на лист про продовження терміну дії договору.

Рішенням Господарського суду Вінницької області від 22 жовтня 2014 року в позові відмовлено.

Постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 21 січня 2015 року рішення Господарського суду Вінницької області від 22 жовтня 2014 року залишено без змін, а апеляційну скаргу Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірма "Сова" без задоволення.

У касаційній скарзі Виробничо-комерційне підприємство ТОВ Фірма "Сова" просить скасувати рішення Господарського суду Вінницької області від 22 жовтня 2014 року та постанову Рівненського апеляційного господарського суду від 21 січня 2015 року.

Посилається на порушення судами попередніх інстанцій ст. ст. 35, 82 Господарського процесуального кодексу України, ст. ст. 627, 642 Цивільного кодексу України, ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

Зазначає, що не його не повідомлено про відсутність наміру відповідача продовжувати строк дії договору оренди, як передбачено ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", у зв'язку з чим позивач має переважне право на укладення договору оренди на новий строк.

На думку заявника, судами помилково не враховано норми ст. ст. 759, 763, 764 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 17, ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", якими визначено умови, за яких договір оренди вважається пролонгованим на тих самих умовах, а для його продовження не вимагається укладення нового договору або внесення змін до нього.

Вказує, що судами необгрунтовано не прийнято до уваги, що позивачу не надано акт прийому-передачі протягом місяця після закінчення дії договору, а відповідач продовжував надсилати рахунки, що свідчить про те, що договір оренди припинений не був.

Представник позивача у судове засідання не з'явився.

Враховуючи, що про розгляд касаційної скарги позивач повідомлений належним чином, суд вважає за можливе розглянути справу за його відсутності.

Заслухавши пояснення представника відповідача, обговоривши доводи касаційної скарги та вивчивши матеріали справи, суд вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що 29 жовтня 2010 року між Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці (орендодавець) та Виробничо-комерційним підприємством ТОВ Фірма "Сова" (орендар) укладено договір № 4/2010 оренди нерухомого військового майна, розташованого у Вінницькому гарнізоні за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги № 1, військове містечко № 25, буд. № 1, за умовами якого орендодавець передав орендарю в строкове платне користування нерухоме військове майно - нежитлові підвальні приміщення площею 101,0 кв.м. в будівлі № 1 в/м № 25, що знаходиться на балансі Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці, розташоване за адресою: м. Вінниця, площа Перемоги, № 1, для використання під розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи.

Додатковим договором № 1 від 31 грудня 2010 року сторони внесли зміни до вказаного договору в частині терміну його дії, а саме, продовжили термін дії до 30 грудня 2012 року включно.

Відповідно до п. п. 5.10, 5.11, 5.15 договору орендар зобов'язується: у разі припинення або розірвання договору повернути орендодавцеві орендоване майно в належному стані, не гіршому, ніж на момент передачі його в оренду, з урахуванням нормального фізичного зносу, та відшкодувати орендодавцеві збитки в разі погіршення стану або втрати (повної або часткової) орендованого майна з вини орендаря; здійснювати витрати, пов'язані з утриманням орендованого майна, в тому числі фактичні комунальні платежі. Протягом 15 робочих днів після підписання цього договору встановити прилади обліку тепло-, енерго-, водопостачання, заключити прямі договори з постачальними організаціями або укласти з балансоутримувачем орендованого майна договір про відшкодування витрат балансоутримувача на утримання орендованого майна та надання комунальних послуг орендарю; щомісячно компенсувати орендодавцю кошти в розмірі частини податку на землю пропорційно площі землі, яку займає здане в оренду нерухоме майно, а також прилегла до будівлі чи споруди земельна ділянка площею 0,001 га, на яку орендарю відповідно до чинного законодавства надається право користування для досягнення мети оренди.

У разі, якщо на дату сплати орендної плати заборгованість за нею становить загалом не менше ніж три місяці, орендар також сплачує штраф у розмірі 7 % від суми заборгованості (п. 3.8 договору).

Згідно п. 3.9 договору зобов'язання орендаря зі сплати орендної плати забезпечуються у вигляді завдатку в розмірі не меншому, ніж три орендні плати за перший (базовий) місяць оренди, який вноситься в рахунок плати за три останні місяці оренди. Орендар сплачує завдаток протягом місяця з моменту підписання договору.

У відповідності до ст. 283 Господарського кодексу України до відносин оренди застосовуються відповідні положення Цивільного кодексу України (435-15) з урахуванням особливостей, передбачених цим Кодексом.

Згідно ч. 1 ст. 759 Цивільного кодексу України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк.

За ч. 1 ст. 2 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендою є засноване на договорі строкове платне користування майном, необхідним орендареві для здійснення підприємницької та іншої діяльності.

Згідно ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного і комунального майна" договір оренди припиняється, зокрема, в разі закінчення строку, на який його було укладено.

Аналогічні положення містить ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України.

Відповідно до п. 10.7 договору чинність цього договору припиняється внаслідок закінчення строку, на який його було укладено.

Згідно ч. 2 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов договору оренди протягом одного місяця після закінчення терміну дії договору він вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором.

За п. 10.4 договору у разі відсутності заяви орендаря про припинення чи укладення договору оренди на новий строк за місяць до закінчення строку оренди, дія договору припиняється після закінчення строку, на який його укладено.

Зі змісту ст. ст. 759, 763, 764 Цивільного кодексу України, ч. 2 ст. 291 Господарського кодексу України, ч. 2 ст. 17 та ч. 2 ст. 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" вбачається, що після закінчення строку договору оренди він може бути продовжений на такий самий строк, на який цей договір укладався, за умови, якщо проти цього не заперечує орендодавець.

Таким чином, якщо на дату закінчення строку договору оренди і протягом місяця після закінчення цього строку мали місце заперечення орендодавця щодо поновлення договору на новий строк, на який цей договір укладався, то такий договір припиняється.

Разом з тим, за наявності умов, за яких договір вважається пролонгованим на строк, який був раніше встановлений і на тих самих умовах, що були передбачені договором, для продовження дії такого договору не вимагається обов'язкового укладення нового договору або внесення змін до нього.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що 10 липня 2012 року Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці надіслано на адресу Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірми "Сова" ЛТД лист № 1947 з повідомленням про закінчення 31 грудня 2012 року терміну дії договору оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року, який не буде продовжуватись через порушення орендарем умов договору щодо вчасної сплати орендної плати та невнесення завдатку відповідно до п. 3.9 договору.

Вказане повідомлення отримано Виробничо-комерційним підприємством ТОВ Фірми "Сова" 16 липня 2012 року.

17 вересня 2012 року відповідачем повторно надіслано на адресу директора позивача (пл. Перемоги, 1, м. Вінниця) лист № 2332 від 27 липня 2012 року з повідомленням про те, що термін дії договору оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року закінчується 31 грудня 2012 року.

Вказаний лист повернуто органом поштового зв'язку на адресу Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці з відміткою про причину досилання "за місцем обслуговування".

29 листопада 2012 року Виробничо-комерційне підприємство ТОВ Фірма "Сова" ЛТД надіслало на адресу відповідача лист б/н від 23 листопада 2012 року з проханням продовжити термін дії договору № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року на той самий період, що його було укладено, а саме, з 30 грудня 2012 року по 30 лютого 2015 року на тих самих умовах.

Вказаний лист отримано Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці 30 листопада 2012 року, про що свідчить рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення та лист Вінницької дирекції УДППЗ "Укрпошта", в якому зазначено про вручення листа охоронцю.

Разом з тим, представник відповідача, посилаючись на книгу обліку вхідних документів Квартирно-експлуатаційного відділу м. Вінниці за період з 5 листопада 2012 року по 25 січня 2013 року, стверджує, що відповідач не отримував вказаний лист від Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірми "Сова" ЛТД.

7 грудня 2012 року Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці надіслано на адресу директора Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірма "Сова" ЛТД (вул. Стахурського, 6, кв. 98, м. Вінниця) лист № 4065 від 5 грудня 2012 року з повідомленням про дату закінчення терміну дії договору та вимогою у встановлений договором термін звільнити орендовані приміщення та повернути орендоване майно балансоутримувачу.

Вказаний лист повернуто органом поштового зв'язку на адресу відповідача з відміткою про причину досилання "за місцем обслуговування".

11 січня 2013 року Квартирно-експлуатаційним відділом м. Вінниці надіслано на адресу директора Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірми "Сова" ЛТД (вул. Стахурського, 6, кв. 98, м. Вінниця та пл. Перемоги, 1, м. Вінниця) лист № 100 з вимогою звільнити орендовані приміщення і повернути їх за актом приймання-передачі та здійснити остаточні розрахунки за договором оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року, який повернуто органом поштового зв'язку на адресу відповідача з відміткою про причину повернення - "за закінченням терміну зберігання".

З огляду на викладене, суди попередніх інстанцій, відхиливши заперечення позивача щодо неотримання вказаних листів з посиланням на те, що кореспонденція, надіслана у встановленому порядку на юридичну адресу особи, вважається отриманою адресатом, дійшли висновку, що орендаря належним чином повідомлено про відхилення пропозиції останнього продовжити дію договору, а також те, що термін дії договору оренди продовжуватись не буде через систематичне порушення його умов орендарем.

Відповідно до ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов'язки за договором, має переважне право, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий термін, крім випадків, якщо орендоване майно необхідне для потреб його власника. У разі якщо власник має намір використовувати зазначене майно для власних потреб, він повинен письмово попередити про це орендаря не пізніше ніж за три місяці до закінчення терміну договору.

Аналогічні положення закріплені ст. 285 Господарського кодексу України та ст. 777 Цивільного кодексу України.

Виходячи з приписів вказаних норм, наявність у орендаря, який належним чином виконує обов'язки за договором, передбаченого законом переважного права, за інших рівних умов, на укладення договору оренди на новий строк, якому відповідає обов'язок орендодавця щодо укладення такого договору, є підставою для обов'язкового укладення відповідного договору оренди згідно із законом за наявності обставин, зазначених у відповідних законодавчих приписах.

Також необхідно з'ясовувати наявність у орендаря переважного права на укладення договору оренди на новий строк з урахуванням наявності чи відсутності обставин, з якими закон пов'язує виникнення такого права, а також вчинення кожним з учасників спірних правовідносин певних дій на виконання вимог закону. Слід також з'ясовувати, чи належним чином орендар виконував зобов'язання за договором.

Разом з тим, мають досліджуватись обставини, пов'язані з наміром власника використовувати для власних потреб майно, стосовно якого виник спір, в тому числі наявність доказів, які однозначно свідчать про відповідний намір. Однак, дані обставини підлягають з'ясуванню за наявності доказів на підтвердження переважного права орендаря на продовження договору та виконання сторонами відповідних дій щодо реалізації цього переважного права.

Таким чином, переважне право на продовження договору оренди має орендар, який належним чином виконує свої обов'язки за договором, у разі наступної передачі об'єкта оренди в оренду.

Відповідно до ч. 1 ст. 19 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" орендар за користування об'єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.

Встановлено, що Виробничо-комерційним підприємством ТОВ Фірмою "Сова" не дотримувались строки сплати орендних та інших платежів за договором оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року, у зв'язку з чим станом на 30 грудня 2012 року у позивача існував борг; після вказаної дати орендна плата сплачувалась також несвоєчасно та станом на час розгляду справи судами борг не погашено, що підтверджено представником позивача у суді першої інстанції, невиконання п. 5.2 договору щодо обов'язку внести завдаток протягом місяця після підписання договору позивачем не спростовано.

Вказані обставини, як вірно встановлено судами, виключають наявність у Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірми "Сова" переважного права на укладення договору оренди на новий термін після закінчення його терміну, у зв'язку з чим доводи заявника касаційної скарги про порушення норм ч. 3 ст. 17 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" спростовуються наведеним та не можуть бути прийняті до уваги судом касаційної інстанції.

Частиною 1 ст. 785 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі припинення договору найму наймач зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.

Якщо наймач не виконує обов'язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за користування річчю за весь час прострочення.

Згідно п. 3.10 договору у разі припинення (розірвання) договору оренди орендар сплачує оренду плату до дня повернення майна за актом приймання-передавання включно. Закінчення строку дії договору оренди не звільняє орендаря від обов'язку сплатити заборгованість за орендною платою, якщо така виникла, у повному обсязі з урахуванням санкцій, до державного бюджету та балансоутримувачу.

Встановлено, що після 30 грудня 2012 року і до моменту вирішення спору судами Квартирно-експлуатаційний відділ м. Вінниці виставляє позивачу рахунки на сплату неустойки за фактичне використання майна після закінчення терміну дії договору у відповідності до п. 10.12 договору оренди № 4/2010 та ст. 785 Цивільного кодексу України, що спростовує доводи заявника касаційної скарги про те, що сплата у вказаний період орендної плати згідно виставлених орендодавцем рахунків свідчить про прийняття останнім акцепту.

Таким чином, відповідач після 30 грудня 2012 року послуги оренди Виробничо-комерційному підприємству ТОВ Фірма "Сова" не надавав, а вживав заходи, спрямовані на повернення орендованого майна.

З огляду на викладене, враховуючи, зокрема, ті встановлені судами обставини, що орендодавець відмовився продовжувати дію договору на новий строк, про що повідомляв орендаря неодноразово, а орендар, систематично порушуючи зобов'язання за договором, втратив переважне право на його укладення на новий строк, суди попередніх інстанцій, вірно застосували до спірних правовідносин приписи норм ст. ст. 17, 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", ст. ст. 283, 285, 291 Господарського кодексу України, ст. ст. 759, 777, 785 Цивільного кодексу України та дійшли юридично правильного висновку про відсутність підстав для визнання договору оренди № 4/2010 від 29 жовтня 2010 року продовженим/поновленим на новий строк.

Разом з тим, у касаційній скарзі заявник зазначає, що, у порушення ст. 35 Господарського процесуального кодексу України, судом апеляційної інстанції визнано встановленим факт втрати дії спірного договору з 30 грудня 2012 року з посиланням на рішення Господарського суду Вінницької області від 9 грудня 2013 року, залишене без змін постановою Рівненського апеляційного господарського суду від 9 грудня 2013 року у справі № 902/262/13-г. Даний довід судом касаційної інстанції відхиляється з огляду на те, що підставою відмови у даному позові є з'ясовані та перевірені саме у даній справі обставини, яким судами попередніх інстанцій надано належну правову оцінку.

Інші доводи Виробничо-комерційного підприємства ТОВ Фірми "Сова", викладені у касаційній скарзі, зводяться до переоцінки доказів у справі, що не може бути здійснено судом касаційної інстанції з урахуванням меж повноважень суду, встановлених ст. ст. 111-5, 111-7 Господарського процесуального кодексу України.